2C_1069/2015 - 2016-11-03 - Sachenrecht - Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 1069/2015

Urteil vom 3. November 2016

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz, Haag,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________ und B.A.________,
Deutschland,
2. C.A.________,
Deutschland,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Romano Kunz,

gegen

Grundbuchamt U.________,
Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden,

Gemeinde U.________.

Gegenstand
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015.

Sachverhalt:

A.
A.A.________ ist deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in V.________. Er ist mit B.A.________ verheiratet. A.A.________ wurde der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx (85/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. xxx, mit Sonderrecht an der 3.5 Zimmerwohnung Nr. 3; nachfolgend: Grundstück Nr. xxx) in der Gemeinde U.________ mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken und unter den Auflagen insbesondere bewilligt, das Grundstück während mindestens drei Wochen pro Jahr zum geltend gemachten Zweck selber zu nutzen und es nicht an Dauermieter zu vermieten. Diese Auflagen wurden im Grundbuch angemerkt.
Gemäss einem Dokument vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einem deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war. Das Rechtsgeschäft wurde im April 2014 dem Grundbuchamt U.________ zur Eintragung angemeldet. Mit Verfügung vom 28. Mai 2014 verwies das Grundbuchamt die Beteiligten an das Grundbuchinspektorat als kantonale Bewilligungsbehörde im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) zwecks Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder Erteilung der Bewilligung. Mit Gesuch vom 12. Juni 2014 gelangten A.A.________, B.A.________ und C.A.________ an die kantonale Bewilligungsbehörde und beantragten, es sei festzustellen, dass es für den grundbuchlichen Vollzug des Schenkungsvertrages zwischen ihnen betreffend das Grundstück Nr. xxx des Grundbuches U.________ keiner Bewilligung bedürfe. Mit Verfügung vom 20. Juni 2014 verweigerte die kantonale
Bewilligungsbehörde die beantragte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des Grundstückes Nr. xxx von A.A.________ an seinen Sohn unter gleichzeitiger Einhaltung bzw. Einräumung der Nutzniessung zu Gunsten der Eltern. Die kantonale Bewilligungsbehörde verfügte weiter, dass die im Grundbuch angemerkten Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" unverändert ihre Gültigkeit behielten und einzuhalten seien.

B.
Gegen diese Verfügung der kantonalen Bewilligungsbehörde vom 20. Juni 2014 erhoben A.A.________, B.A.________ und C.A.________ mit Eingabe vom 12. August 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung Nr. www des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters des Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schenkungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend StWE-grundstück Nr. xxx in das Grundbuch U.________ verweigert wird, sei aufzuheben, und es sei das Grundbuchamt U.________ anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Graubünden.

Mit Urteil vom 29. September 2015 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. November 2015 an das Bundesgericht beantragen A.A.________, B.A.________ und C.A.________, in Gutheissung ihrer Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 kostenfällig aufzuheben, und es sei die Beschwerde gutzuheissen. Das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben, und es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz und die kantonale Bewilligungsbehörde schliessen auf Abweisung der Beschwerde bzw. auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesamt für Justiz hat auf die Einreichung einer Vernehmlassung verzichtet. In einer weiteren Eingabe halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
Das Bundesgericht hat am 3. November 2016 eine öffentliche Beratung durchgeführt.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide auf dem Gebiet der Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland steht die Beschwerde an das Bundesgericht offen (Art. 21 BewG; Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d , Art. 90 BGG).

1.2. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführenden, die im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen unterlegen sind, sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht (Art. 100 Abs. 1 , Art. 42 Abs. 1 BGG) eingereichte Eingabe ist, vorbehältlich der nachfolgenden Erwägung 1.3 einzutreten.

1.3. Der Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids und den Beschwerdeanträgen; er kann sich im Laufe des Verfahrens nur verengen, aber nicht ausweiten (BGE 136 II 165 E. 5 S. 174; Urteile 2C 961/2013 vom 29. April 2014 E. 3.3; 2C 930/2012 vom 10. Januar 2013 E. 1.1). Die Vorinstanz hat den Beschwerdeantrag in Bezug auf die Nicht-Bewilligungspflicht des Rechtsgeschäfts und die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" materiell behandelt und die Beschwerde insoweit abgewiesen. Auf den Antrag der Beschwerdeführenden, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die Eintragung in das Grundbuch vorzunehmen, ist das Verwaltungsgericht nicht eingetreten. Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ist somit die Übereinstimmung des Rechtsgeschäfts zwischen den Beschwerdeführern vom 8. April 2014 (nachfolgend: Rechtsgeschäft) mit dem BewG und der Bestand der verfügten Auflagen, wobei der im unterinstanzlichen Verfahren fehlende Antrag auf Löschung der grundbuchlich angemerkten Auflagen im erstinstanzlichen Verfahren einer solchen Überprüfung nicht entgegensteht. Nicht zu prüfen ist jedoch, ob der
Grundbuchverwalter U.________ das Rechtsgeschäft grundbuchrechtlich zu vollziehen hätte; diesbezüglich könnte nur die (in der Beschwerdeschrift nicht thematisierte) Eintretensfrage Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahren sein (Urteil 2C 1184/2013 vom 17. Juli 2014 E. 1.2). Auf den darüber hinausgehenden Antrag, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen, kann im bundesgerichtlichen Verfahren nicht eingetreten werden.

1.4. Das Bundesgericht prüft frei die richtige Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a , Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig festgestellt ist ein Sachverhalt, wenn er willkürliche Feststellungen beinhaltet (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62); dieses Vorbringen unterliegt der qualifizierten Rügepflicht (Art. 97 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.
Die Beschwerdeführenden rügen, gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit "Art. 7 leg. cit" (gemeint ist wohl Art. 7 lit. b BewG) sei der Erwerb unter Verwandten des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie für dessen Ehegatten ohne Bewilligung möglich. Könne der Vater sein Grundeigentum anerkanntermassen bewilligungsfrei auf seinen Sohn übertragen, müsse dies auf Grund eines in maiore minus Schlusses auch unter Einbehaltung der Nutzniessung möglich sein. Gegen die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die im Grundbuch angemerkten Auflagen ("Pflicht zur Eigennutzung" "Verbot der Dauervermietung") nach wie vor einzuhalten seien, und die Übertragung des nackten Eigentums auf den Sohn unter gleichzeitiger Einräumung der Nutzniessung an die Eltern die Einhaltung dieser Auflagen durch den Sohn geradezu verunmögliche, weshalb das Rechtsgeschäft nicht bewilligt werden könne, machen sie geltend, wo denn geregelt sei, dass sich in einer Anmerkung enthaltene Auflagen zwangsläufig und nur an den Eigentümer richten würden; in einer der Vertragsfreiheit unterstehenden Ausgestaltung der Rechtslage wie der vorliegenden seien die Eltern (als vormalige Eigentümer und neue Nutzniesser) als Adressaten der Auflage anzusehen. Im Übrigen
verletze das unbegründete Verbot des Rechtsgeschäfts den verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsgrundsatz.

3.

3.1. Das BewG verfolgt gemäss seinem Art. 1 das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619).

3.2. Zur Sicherstellung dieses Ziels hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstückes im Sinne von Art. 655 ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Die Bewilligung ist für das bewilligungspflichtige Rechtsgeschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand; es wird erst und nur mit der Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Art. 26 BewG; BGE 105 II 308 E. 3 S. 312 f.; WOLFGANG WENDRICH, Disharmonie zwischen den Nichtigkeiten des Vertrags nach Artikel 20 OR und Artikel 26 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Diss. Zürich 1990, S. 70 ff.).

3.3. Bewilligungspflichtig ist der Erwerbeines Grundstückes (Art. 4 BewG). Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten werden aber auch einer Veräusserung gleichkommende Tatbestände, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen, der Bewilligungspflicht unterstellt (ausdrücklich Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG); massgeblich ist demnach eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; Urteile 2C 854/2012 vom 12. März 2013; 4C.14/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1; MÜHLEBACH/ GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, N. 60 f. zu Art. 4 BewG). Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts oder mangels eines solchen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Mit der Bewilligungsverfügung stellt die Bewilligungsbehörde (Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG) entweder fest, dass das ihr unterbreitete Rechtsgeschäft in Einklang mit dem BewG steht, oder wegen eines Verstosses dagegen nichtig (Art. 26 BewG in Verbindung mit Art. 20 OR) ist (FELIX SCHÖBI, Der
Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S, 425).

3.4. Die Bewilligung kann namentlich erteilt werden, wenn das kantonale Recht natürlichen Personen den Erwerb als Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents ermöglicht (Art. 9 Abs. 2 BewG). Diesfalls wird die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck - in casu Ferienwohnung - verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Die Auflagen und Bedingungen, unter denen die Bewilligung erteilt worden ist, begründen eine öffentlich-rechtliche (mittelbare) Eigentumsbeschränkung in Form einer Nutzungsbeschränkung (MARIE-CLAIRE PONT VEUTHEY, De quelques restrictions de droit public à la proprieté foncière, ZBGR 81/2000 S. 166; für eine unmittelbare öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4. Aufl. 2012, N. 1948; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 3. Aufl. 2009, N. 991 f.), die von jedem Grundeigentümer einzuhalten ist (JÜRG SCHMID, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 962 ZGB, in analogiam). Als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind die verfügten Auflagen denn auch im Grundbuch anzumerken (Art. 14 Abs. 3 BewG; Art. 53 Abs. 2 der
Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; JÜRG SCHMID, a.a.O., N. 48 f., N. 55 zu Art. 946 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951 ff.), wobei der Anmerkung nur deklaratorische Wirkung zukommt (Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 129 II 361 E. 4.6 S. 374; 111 Ia 182 E. 4 S. 183; HEINZ REY/LORENZ STREBEL, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 15, N. 16-18 zu Art. 680 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951). Nicht (mehr) mit dem Gesetz übereinstimmende Auflagen können auf Antrag des Erwerbers aus zwingenden Gründen widerrufen werden (Art. 14 Abs. 4 , Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG; BGE 132 II 171 E. 2.1 S. 174). An eine Bewilligung geknüpfte Auflagen fallen von Gesetzes wegen dahin, wenn das neue Recht sie nicht mehr vorschreibt oder den Erwerb nicht mehr der Bewilligung unterstellt; ihre Löschung im Grundbuch erfolgt auf Antrag des Erwerbers (Schlussbestimmungen der Änderung BewG vom 30. April 1997; zur Anwendbarkeit des BewG in intertemporaler Hinsicht BGE 112 Ib 5 E. 2a S. 7).

4.

4.1. Auszugehen ist davon, dass sämtliche am Rechtsgeschäft Beteiligten Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (heute: Union) mit Wohnsitz im Ausland sind (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG; Art. 2 Abs. 1 e contrario BewV) und dieses Rechtsgeschäft ein in der Schweiz liegendes Grundstück zum Gegenstand hat (Art. 2 BewG; vgl. dazu oben, E. 3.2). Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass A.A.________ der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken bewilligt worden ist (Art. 9 Abs. 2 BewG; Art. 4 des Einführungsgesetzes des Kantons Graubünden vom 5. April 1987 zum Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Weil der spezifische Erwerbszweck als Ferienwohnung etwa dadurch unterlaufen werden könnte, dass der Erwerber sie dauerhaft vermietet (SCHÖBI, a.a.O., S. 421) oder gar nie selbst bewohnt, wurde A.A.________ der Grundstückkauf unter der Auflage bewilligt, von einer ganzjährigen Vermietung abzusehen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f BewV), und das Grundstück mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selbst zu nutzen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 3 BewV).

4.2. Mit Urkunde vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einen deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war (vgl. Sachverhalt A.). Im vorinstanzlichen Rechtsmittelverfahren über die Bewilligungspflicht bzw. die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts vom 8. April 2014 hat die Vorinstanz erwogen, dass auf Grund dieses Rechtsgeschäfts der Sohn als neuer Grundeigentümer anzusehen sei, und die damit verbundenen Auflagen einzuhalten hätte, was aber wegen der den Eltern eingeräumten Nutzniessung verunmöglicht werde. Die Schenkung unter Einräumung der Nutzniessung verstosse gegen die Auflagen. Zu prüfen ist somit, ob die mit Bewilligung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 verfügten Auflagen weiterhin gelten und wer diese Auflagen einzuhalten hat.

4.3. Die Verpflichtung zur dauernden Einhaltung des Zweckes, zu welchem das Grundstück erworben worden ist, ist im geltenden Recht nach wie vor vorgesehen (Art. 14 Abs. 2 BewG in Verbindung mit Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f sowie Abs. 3 BewV). Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner bedürfen für den Erwerb zwar keiner Bewilligung (Art. 7 lit. b BewG). Die Bewilligungsfreiheit des Erwerbs bedeutet jedoch, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, nicht, dass für einen neuen Grundeigentümer die durch die verfügten Auflagen begründeten und weiterhin in Kraft stehenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen des Grundeigentums (vgl. oben, E. 3.4) nicht mehr gelten würden; auf dem Grundstück lastende Beschränkungen können vielmehr gegenüber jedem Erwerber durchgesetzt werden. Erwerber kann aber entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht nur der neue Eigentümer (Inhaber des nackten Eigentums) sein. Vielmehr gilt nach der ausdrücklichen Regelung von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG auch der Erwerb der Nutzniessung als Erwerb des Grundstücks. Die Eltern, denen nach Erwerb des nackten Eigentums durch den Sohn aufgrund der Einräumung der
Nutzniessung das ausschliessliche Nutzungsrecht an der Liegenschaft zusteht (Art. 745 Abs. 2 , Art. 755 ff . ZGB), gelten somit als Erwerber im Sinne des BewG, und haben als solche die Auflagen (weiterhin) einzuhalten. Überdies liegen keine Anzeichen dafür vor, dass mit dem vorliegend zu beurteilenden Rechtsgeschäft eine Umgehung von Bestimmungen des BewG geplant ist, etwa im Sinne einer Weiterübertragung des Eigentums an Verwandte in der Seitenlinie (vgl. Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, N. 62). Der Umstand, dass die Eltern durch das Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 das nackte Eigentum am Grundstück Nr. xxx, Grundbuch U.________, ihrem Sohn übertragen wollen, steht einer weiteren Einhaltung der Auflagen nicht entgegen. Daraus folgt, dass das zwischen den Eltern und ihrem Sohn abgeschlossene Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 nicht bewilligungspflichtig ist (Art. 7 lit. b BewG), die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" auf dem Grundstück Nr. xxx, Gemeinde U.________, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen den Eltern als Erwerber im Sinne des BewG gegenüber weiterhin Bestand haben. Das Rechtsgeschäft ist daher mit dem
BewG vereinbar. Die Beschwerde ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden kann, und das angefochtene Urteil ist aufzuheben.

5.
Bei diesem Verfahrensausgang sind für das bundesgerichtliche Verfahren keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 3 BGG). Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu leisten. Die Vorinstanz wird die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen neu verlegen (Art. 67 , Art. 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass das Rechtsgeschäft gemäss öffentlicher Urkunde vom 8. April 2014 nicht der Bewilligungspflicht untersteht, und mit dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vereinbar ist.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. November 2016

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 21 Beschwerde an Bundesbehörden - 1 Für die Beschwerde an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Beschwerde an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Die Parteien und Behörden, die zur Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz berechtigt sind, können auch bei Bundesbehörden Beschwerde führen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 7 - Keiner Bewilligung bedürfen:
^a	gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang;
^b	Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner;
^c	der Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat;
^d	Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt;
^e	der Erwerber, der ein Grundstück als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons erhält;
^f	der Erwerber, der ein Grundstück als Ersatz für ein anderes erwirbt, das er an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat;
^g	der Erwerber, der eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwirbt;
^h	der Erwerber, dessen Erwerb im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist; die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert;
ⁱ	natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, wenn sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben;
^j	die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben:
^j1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
^j2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 3 des Abkommens vom 25. Februar 201927 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 655 - 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
¹	Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
²	Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
¹	die Liegenschaften;
²	die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
³	die Bergwerke;
⁴	die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
³	Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie:
¹	weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und
²	auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist.570

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 2 Bewilligungspflicht - 1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
¹	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
²	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
^a	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
^b	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
^c	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt.4
³	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden.5

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 20 - 1 Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
¹	Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
²	Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 20 - 1 Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
¹	Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
²	Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 26 Unwirksamkeit und Nichtigkeit - 1 Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
¹	Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
²	Sie werden nichtig, wenn:
^a	der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt;
^b	die Bewilligungsbehörde die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat;
^c	der Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer die Anmeldung abweist, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat;
^d	die Steigerungsbehörde den Zuschlag aufhebt, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat.
³	Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten.
⁴	Sie haben zur Folge, dass:
^a	versprochene Leistungen nicht gefordert werden dürfen;
^b	Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit die Leistung erbracht worden ist;
^c	von Amtes wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 17 Bewilligungsverfahren - 1 Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen.
¹	Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen.
²	Die Bewilligungsbehörde eröffnet ihre Verfügung mit Begründung und Rechtsmittelbelehrung den Parteien, der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und mit den vollständigen Akten der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde.
³	Verzichtet die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde auf eine Beschwerde oder zieht sie diese zurück, so eröffnet sie die Verfügung mit den vollständigen Akten kostenlos dem Bundesamt für Justiz.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 15 Kantonale Behörden - 1 Jeder Kanton bezeichnet:
¹	Jeder Kanton bezeichnet:
^a	eine oder mehrere Bewilligungsbehörden, die über die Bewilligungspflicht, die Bewilligung und den Widerruf einer Bewilligung oder Auflage entscheiden;
^b	eine beschwerdeberechtigte Behörde, die auch den Widerruf einer Bewilligung oder die Einleitung eines Strafverfahrens verlangen und auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes klagen kann;
^c	eine Beschwerdeinstanz.
²	Zuständig ist die Behörde am Ort des Grundstückes; beim Erwerb von Anteilen an juristischen Personen oder bei der Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ist die Behörde zuständig, in deren Amtsbereich wertmässig der grösste Teil der Grundstücke liegt.
³	Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement entscheidet in Kompetenzkonflikten zwischen den Behörden verschiedener Kantone.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 9 - 1 Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass der Erwerb bewilligt wird, wenn das Grundstück dient:
¹	Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass der Erwerb bewilligt wird, wenn das Grundstück dient:
^a	dem sozialen Wohnungsbau nach kantonalem Recht und ohne Bundeshilfe in Orten, die unter Wohnungsnot leiden, oder wenn sich auf dem Grundstück solche neuerstellten Wohnbauten befinden;
^b	...35
^c	einer natürlichen Person als Zweitwohnung an einem Ort, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhält, solange diese andauern.
²	Die Kantone können ausserdem durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann.
³	Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen oder von Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern.36
⁴	Nicht an das Kontingent angerechnet wird eine Bewilligung:
^a	wenn bereits dem Veräusserer der Erwerb der Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bewilligt worden ist;
^b	die nach Artikel 8 Absatz 3 erteilt wird;
^c	für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel, sofern der Erwerb eines anderen Miteigentumsanteils an derselben Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bereits an das Kontingent angerechnet worden ist.37

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 14 Bedingungen und Auflagen - 1 Die Bewilligung wird unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck verwendet wird.
¹	Die Bewilligung wird unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck verwendet wird.
²	Der Bundesrat regelt die Mindestbedingungen und -auflagen, soweit dieses Gesetz sie nicht regelt, und den Verfall von Bewilligungen.
³	Auflagen sind im Grundbuch anzumerken.
⁴	Sie können auf Antrag des Erwerbers aus zwingenden Gründen widerrufen werden.
⁵	Wird die Bewilligungspflicht verneint, weil Personen im Ausland keine beherrschende Stellung innehaben, so ist diese Feststellung an die Auflage zu knüpfen, dass der Erwerber vor jeder Änderung der Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könnte, erneut um die Feststellung nachzusuchen hat.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 962 - 1 Das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe muss eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen.
¹	Das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe muss eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen.
²	Fällt die Eigentumsbeschränkung dahin, so muss das Gemeinwesen oder der andere Träger einer öffentlichen Aufgabe die Löschung der Anmerkung im Grundbuch veranlassen. Bleibt das Gemeinwesen oder der andere Träger einer öffentlichen Aufgabe untätig, so kann das Grundbuchamt die Anmerkung von Amtes wegen löschen.
³	Der Bundesrat legt fest, in welchen Gebieten des kantonalen Rechts die Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch angemerkt werden müssen. Die Kantone können weitere Anmerkungen vorsehen. Sie erstellen eine Liste der Anmerkungstatbestände und teilen sie dem Bund mit.

SR 211.432.1 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) GBV Art. 53 Befugnis zur Anmeldung im Allgemeinen - 1 Zur Anmeldung der Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung befugt ist:
¹	Zur Anmeldung der Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung befugt ist:
^a	der Eigentümer oder die Eigentümerin;
^b	jede Person, die ein von der Anmerkung betroffenes dingliches Recht hat.
²	Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen und andere öffentlich-rechtliche Pflichten, die mit einem Grundstück oder einem Recht an einem Grundstück verbunden sind, werden angemerkt auf Anmeldung:
^a	der nach kantonalem Recht für die Entstehung zuständigen Behörde;
^b	des Eigentümers oder der Eigentümerin;
^c	der Person, die das betroffene dingliche Recht hat.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 946 - 1 Auf jedem Blatt werden in besondern Abteilungen eingetragen:
¹	Auf jedem Blatt werden in besondern Abteilungen eingetragen:
¹	das Eigentum;
²	die Dienstbarkeiten und Grundlasten, die mit dem Grundstück verbunden sind, oder die darauf ruhen;
³	die Pfandrechte, mit denen es belastet ist.
²	Die Zugehör wird auf Begehren des Eigentümers angemerkt und darf, wenn dies erfolgt ist, nur mit Zustimmung aller aus dem Grundbuche ersichtlichen Berechtigten gestrichen werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 680 - 1 Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen bestehen ohne Eintrag im Grundbuch.
¹	Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen bestehen ohne Eintrag im Grundbuch.
²	Ihre Aufhebung oder Abänderung durch Rechtsgeschäft bedarf zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch.
³	Ausgeschlossen ist die Aufhebung oder Abänderung von Eigentumsbeschränkungen öffentlich-rechtlichen Charakters.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 5 Personen im Ausland - 1 Als Personen im Ausland gelten:
¹	Als Personen im Ausland gelten:
^a	die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:
^abis	Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;
^a1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
^a2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 201914 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
^b	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;
^c	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
^d	natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.
²	...17

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 2 Personen im Ausland - 1 Nicht als Personen im Ausland gelten die folgenden Personen, sofern sie ihren Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB)7 in der Schweiz haben:
¹	Nicht als Personen im Ausland gelten die folgenden Personen, sofern sie ihren Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB)7 in der Schweiz haben:
^a	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA);
^b	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirland nach Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe a Ziffer 2 BewG.8
²	Die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ausserdem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU-EFTA (Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 der V vom 22. Mai 20029 über den freien Personenverkehr, VFP) zur Wohnsitznahme voraus.10
³	Als Personen, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Art. 5 Abs. 1 Bst. abis BewG), gelten Ausländer ohne gültige Niederlassungsbewilligung (Art. 34 des Ausländer- und Integrationsgesetzes vom 16. Dez. 200511 (AIG)12.13
⁴	Ausländer, die für ihren rechtmässigen Aufenthalt keiner Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen (Art. 5 Abs. 3), unterliegen der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken wie Ausländer, die einer Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen.

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 11 Bedingungen und Auflagen - 1 Der Erwerb einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel darf, wenn dem Erwerber, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder einem Kind unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung gehört, nur unter der Bedingung bewilligt werden, dass diese Wohnung vorher veräussert wird (Art. 12 Bst. d BewG).32
¹	Der Erwerb einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel darf, wenn dem Erwerber, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder einem Kind unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung gehört, nur unter der Bedingung bewilligt werden, dass diese Wohnung vorher veräussert wird (Art. 12 Bst. d BewG).32
²	An die Bewilligungen sind in der Regel mindestens die folgenden, im Grundbuch anzumerkenden Auflagen zu knüpfen (Art. 14 BewG):
^a	die Verpflichtung, das Grundstück dauernd zu dem Zwecke zu verwenden, für den der Erwerb bewilligt wird, und für jede Änderung des Verwendungszweckes die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen;
^b	bei Bauland die Verpflichtung, den Bau innert bestimmter Frist zu beginnen und für alle erheblichen Änderungen der Baupläne die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen;
^c	bei Grundstücken, die als Kapitalanlage ausländischer Versicherer, der Personalvorsorge, gemeinnützigen Zwecken oder dem sozialen Wohnungsbau dienen, eine vom Erwerb an gerechnete zehnjährige Sperrfrist für die Wiederveräusserung;
^d	bei Grundstücken des sozialen Wohnungsbaus das Verbot für den Erwerber, Wohnungen selber zu benützen;
^e	bei Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG die Verpflichtung, sie innert zweier Jahre zu veräussern, wenn der Erwerber sie nicht mehr als solche verwendet;
^f	bei Ferienwohnungen das Verbot, sie ganzjährig zu vermieten;
^g	bei Apparthotels die Verpflichtung, die Wohneinheit dem Betriebsinhaber zur Bewirtschaftung gemäss dem Begründungsakt des Stockwerkeigentums und dem Verwaltungs- und Nutzungsreglement (Art. 7) zu überlassen;
^h	beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften das Verbot, die Anteile während der Sperrfrist (Bst. c) zu veräussern oder zu verpfänden, und die Verpflichtung, die Titel auf den Namen des Erwerbers bei einer Depositenstelle, die der Kanton bestimmt, unwiderruflich zu hinterlegen.
³	Die Bewilligungsbehörde kann weitergehende Auflagen verfügen, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht.
⁴	Als zwingender Grund für den ganzen oder teilweisen Widerruf einer Auflage (Art. 14 Abs. 4 BewG) gilt eine Veränderung der Verhältnisse für den Erwerber, welche die Erfüllung der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht.
⁵	Die Überprüfung der Einhaltung der Auflagen ist Sache der Bewilligungsbehörde oder, wenn diese nicht handelt, der beschwerdeberechtigten Behörden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 745 - 1 Die Nutzniessung kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden.
¹	Die Nutzniessung kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden.
²	Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes.
³	Die Ausübung der Nutzniessung an einem Grundstück kann auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden.627

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 755 - 1 Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.
¹	Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.
²	Er besorgt deren Verwaltung.
³	Bei der Ausübung dieses Rechtes hat er nach den Regeln einer sorgfältigen Wirtschaft zu verfahren.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.