4C.14/2003 - 2003-04-22 - Vertragsrecht - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.14/2003 /rnd Urteil vom 22. April

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.14/2003 /rnd

Urteil vom 22. April 2003
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Huguenin.

Parteien
A.________,
Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf von Hospenthal, Dufourstrasse 56, Postfach, 8032 Zürich,

gegen

B.________,
Kläger und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Bernhard Lötscher, Hottingerstrasse 21, Postfach 526, 8024 Zürich.

Gegenstand
Ausweisung,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 10. Dezember 2002.

Sachverhalt:
A.
B.________ ist schweizerischer Staatsangehöriger und hat Wohnsitz im Kanton Zürich. Er erwarb mit Kaufvertrag vom 12. November 1998 ein mit einem Einfamilienhaus überbautes Grundstück in Buchs, Kanton Zürich, zu einem Kaufpreis von Fr. 1'650'000.--. Dieses Haus samt Garage vermietete er mit Vertrag vom 22. September 1999 für einen monatlichen Mietzins von Fr. 5'500.-- an A.________.

Im Rahmen von Ermittlungen der Stadtpolizei Zürich ergaben sich Anhaltspunkte dafür, dass B.________ die Liegenschaft als Strohmann für einen in Moskau wohnhaften russischen Staatsangehörigen erworben hatte. Darauf wurde B.________ vom Bezirksrat Dielsdorf mit Beschluss vom 4. Februar 2000 aufgefordert, ein Gesuch um Grunderwerb gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) einzureichen. Da er kein solches Gesuch einreichte, erklärte der Bezirksrat Dielsdorf mit Beschluss vom 9. Mai 2001 den Erwerb der Liegenschaft gestützt auf das BewG für bewilligungspflichtig und verweigerte die Bewilligung mit der Begründung, die Voraussetzungen von Art. 8 BewG seien nicht erfüllt.
B.
B.________ erklärte mit Schreiben vom 26. Juni 2000 gegenüber A.________, das Mietverhältnis auf den 30. September 2000 ordentlich zu kündigen. Er begründete die Kündigung damit, dass er die vermietete Liegenschaft in Missachtung von Vorschriften des BewG erworben habe und die deshalb notwendige Rückabwicklung des Kaufes die Beendigung des Mietverhältnisses voraussetze. Im vom Mieter eingeleiteten Kündigungsschutzverfahren erklärte die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Dielsdorf die Kündigung mit Beschluss vom 28. Februar 2001 für gültig und wies das Erstreckungsbegehren ab. Der Mieter reichte darauf beim Mietgericht Dielsdorf Klage ein. Dieses Verfahren wurde am 13. Juli 2001 aufgrund eines aussergerichtlichen Vergleichs der Parteien als erledigt abgeschrieben. Im Vergleich vereinbarten die Parteien unter anderem eine einmalige und definitive Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2002. Nach einer weiteren einvernehmlichen Verlängerung des Mietverhältnisses bis 16. April 2002 teilte der Mieter dem Vermieter am 15. April 2002 mit, die Hausabnahme könne am folgenden Tag nicht durchgeführt werden, da der Vermieter nicht rechtmässiger Besitzer der Mietliegenschaft sei.
C.
Auf Begehren von B.________ vom 24. April 2002 befahl der Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Dielsdorf A.________ mit Verfügung vom 21. Juni 2002, das gemietete Wohnhaus sofort zu räumen und ordnungsgemäss gereinigt zu verlassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Der Beklagte rekurrierte an das Obergericht des Kantons Zürich, das mit Beschluss vom 10. Dezember 2002 das Rechtsmittel abwies, die angefochtene Verfügung bestätigte und den Ausweisungsbefehl erneuerte.
D.
Mit Berufung beantragt der Beklagte dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichts vom 10. Dezember 2002 aufzuheben und das Ausweisungsbegehren abzuweisen; eventualiter die Sache zur Abweisung des Ausweisungsbegehrens und zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Kläger schliesst in der Berufungsantwort auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Entscheides.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die Hauptverpflichtung des Vermieters - die Gebrauchsüberlassung - beinhaltet neben der vertraglichen auch eine dingliche Komponente, nämlich jene, dem Mieter den Besitz am Mietgegenstand zu verschaffen. Voraussetzung der Erfüllung der mietvertraglichen Hauptverpflichtung ist somit, dass der Vermieter im Zeitpunkt des Mietantritts durch den Mieter im Besitz des Mietgegenstands und damit fähig ist, dem Mieter diesen Gegenstand zum Gebrauch zu überlassen. Nicht notwendig ist dagegen eine Eigentümerstellung des Vermieters (Higi, Zürcher Kommentar, N. 12 Vorbemerkungen zu Art. 253 -274g OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 9 Vorbemerkungen zu Art. 253 -274g OR; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, S. 47 und 50).
1.2 Die Übergabe der Mietsache durch den Vermieter an den Mieter gestützt auf den Mietvertrag begründet einen obligatorischen Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache im Fall gültiger Beendigung des Mietvertrages. Dieser Anspruch stellt inhaltlich die Umkehr der Übergabepflicht des Vermieters gemäss Art. 253 OR dar. Ist der Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache, konkurriert sein vertraglicher Rückgabeanspruch mit dem dinglichen Eigentumsanspruch aus Art. 641 ZGB, wobei der Vermieter frei wählen kann, ob er sich auf sein Eigentumsrecht oder den mietvertraglichen Rückgabeanspruch abstützen will (Higi, a.a. O., N. 14 f. zu Art. 267 OR). Sind Vermieter und Eigentümer der Mietsache nicht identisch, konkurriert der dingliche Anspruch des Eigentümers mit dem vertraglichen Rückgabeanspruch des Vermieters. Darauf kann sich der Mieter indessen dem Vermieter gegenüber grundsätzlich nicht berufen. Aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung hat er dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (Higi, a.a.O., N. 10 zu Art. 267 OR).
1.3 Der Beklagte stellt die Geltung der erwähnten Rechtsregeln nicht in Frage. Er bestreitet auch nicht, dass das Mietverhältnis mit dem Kläger seit dem 16. April 2002 beendet ist. Er hält jedoch an seiner bereits vor dem Obergericht vertretenen Auffassung fest, dass er nicht verpflichtet sei, den Mietgegenstand dem Kläger zurückzugeben, weil dieser gemäss den Vorschriften des BewG keinen Besitz an der vermieteten Liegenschaft haben dürfe. Mit der Berufung wird zudem gerügt, dass die Vorinstanz zu Unrecht Art. 261 Abs. 1 OR nicht angewendet habe, und ihr schliesslich vorgeworfen, den Zweck von Art. 27 Abs. 2 letzter Satz BewG missachtet zu haben.
2.
2.1 Das BewG verfolgt gemäss seinem Art. 1 das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Bewilligungspflichtig ist primär der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten sind aber auch verwandte Tatbestände der Bewilligungspflicht unterstellt. Solche werden im Gesetz beispielhaft aufgezählt (Art. 4 Abs. 1 lit. a - f BewG). Der Grundgedanke wird in Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG verdeutlicht. Danach gilt als "Erwerb eines Grundstücks" jeder Erwerb von Rechten, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen, wobei auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist (Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
N. 60 f. zu Art. 4; Adrian Urwyler, Bewilligungsgesetz und Privatrecht, Diss. Freiburg 1990, S. 85; Geissmann/Huber/Wetzel, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Rz. 52; BGE 107 Ib 12 E. 4 mit Hinweisen).
2.2 Aus diesen Ausführungen ergibt sich, dass der blosse Besitz des Klägers an der Mietliegenschaft nicht widerrechtlich im Sinne des BewG ist. Unzulässig und daher von der Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit gemäss Art. 26 BewG betroffen ist der Erwerb des Eigentums an der Liegenschaft durch den Kläger, wobei die Nichtigkeit des Erwerbsgeschäfts auf das Verpflichtungsgeschäft durchschlägt, obschon Letzteres an sich nicht bewilligungspflichtig ist (BGE 101 II 235 E. 2a S. 240; Schwager, Die privatrechtlichen Bestimmungen der Lex Friedrich - Grundzüge, Grundprobleme und Ungereimtheiten, ZBGR 1987 S. 139). Soweit der Beklagte aus den Folgen der Nichtbewilligung des Eigentumserwerbs sowie der Möglichkeit der Behördenklage zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes etwas zu seinen Gunsten ableiten will, ist ihm ebenfalls nicht zu folgen. Er hat nicht beachtet, dass die Feststellung der Nichtigkeit lediglich den zuvor herrschenden Schwebezustand beendet und die am nichtbewilligten Erwerbsgeschäft beteiligten Parteien in ein Rückabwicklungsverhältnis zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes treten (Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG). An den Besitzverhältnissen ändert diese Regelung vorerst nichts. Das gilt auch für die Möglichkeit der
Behördenklage im Sinne von Art. 27 BewG bzw. die Möglichkeit der Anordnung vorsorglicher Massnahmen durch das Bundesamt für Justiz gestützt auf Art. 23 Abs. 1 BewG. Der Beklagte behauptet nicht, dass eine Behördenklage bereits hängig ist und im entsprechenden Verfahren bzw. unabhängig von einem solchen Verfahren vom Bundesamt für Justiz Massnahmen gegenüber dem Kläger bezüglich der Besitzverhältnisse getroffen worden sind. Die Vorinstanz verneinte unter diesen Umständen zu Recht, dass der Besitz des Klägers an der Liegenschaft im Widerspruch zu den Vorschriften des BewG steht.
2.3 Art. 261 OR regelt den Sachverhalt des Eigentümerwechsels nach Abschluss des Mietvertrages. Im vorliegenden Fall steht aufgrund des Beschlusses des Bezirksrats Dielsdorf vom 9. Mai 2001 fest, dass das Rechtsgeschäft, mit welchem der Kläger das Eigentum an der vermieteten Liegenschaft erwerben wollte, nichtig ist und er nicht Eigentümer geworden ist. Ein Eigentümerwechsel hat nicht stattgefunden, womit die direkte Anwendung von Art. 261 OR ausser Betracht fällt. Soweit der Beklagte sodann die analoge Anwendung dieser Bestimmung mit dem Hinweis auf die Gefährdung der Interessen des Eigentümers befürwortet, verkennt er, dass dieser mit Blick auf die Zielsetzung des BewG nicht schutzwürdiger ist als der Erwerber und dass auch Art. 261 Abs. 1 OR nicht dem Schutz des Veräusserers dient (SVIT-Kommentar, N. 1 zu Art. 261 - 261a OR). Eine die analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR rechtfertigende Interessenlage ist somit nicht gegeben. Davon abgesehen darf eine Ausnahmeregelung, wie sie Art. 261 OR darstellt, grundsätzlich nicht auf andere Tatbestände ausgedehnt werden. Schliesslich hat Art. 27 Abs. 2 letzter Satz BewG, auf den sich der Beklagte in diesem Zusammenhang ebenfalls beruft, mit der hier interessierenden Frage nichts zu
tun. Daraus lässt sich nichts zu Gunsten der vom Beklagten vertretenen Auffassung ableiten. Die Vorinstanz hat demnach zutreffend entschieden, dass Art. 261 Abs. 1 OR im vorliegenden Fall - auch analog - nicht zur Anwendung kommt.

3.
Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist die Gerichtsgebühr dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Dieser hat den Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.
Der Beklagte hat den Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. April 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 8 Allgemeine Bewilligungsgründe - 1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
¹	Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
^a	...30
^b	als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;
^c	zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;
^d	zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.
²	Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.32
³	Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert. ...33.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
¹	Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
²	Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267 - 1 Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
¹	Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
²	Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267 - 1 Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
¹	Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
²	Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 27 Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes - 1 Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf:48
¹	Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf:48
^a	Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn ein Grundstück aufgrund eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäftes erworben wurde;
^b	Auflösung der juristischen Person mit Verfall ihres Vermögens an das Gemeinwesen im Falle von Artikel 57 Absatz 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches49.
²	Erweist sich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes als unmöglich oder untunlich, so ordnet der Richter die öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken an. Der Erwerber kann nur seine Gestehungskosten beanspruchen; ein Mehrerlös fällt dem Kanton zu.
³	Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes entfällt, wenn die Parteien ihn wieder hergestellt haben oder ein gutgläubiger Dritter das Grundstück erworben hat.
⁴	Beide Klagen sind anzubringen:
^a	innerhalb eines Jahres seit einem rechtskräftigen Entscheid, der die Nichtigkeit bewirkt;
^b	im übrigen innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb, wobei die Klagefrist während eines Verwaltungsverfahrens ruht;
^c	spätestens bis zur Verjährung der Strafverfolgung, wenn diese länger dauert.
⁵	Für den Schutz gutgläubig erworbener dinglicher Rechte und die Ersatzpflicht gilt Artikel 975 Absatz 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 655 - 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
¹	Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
²	Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
¹	die Liegenschaften;
²	die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
³	die Bergwerke;
⁴	die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
³	Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie:
¹	weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und
²	auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist.570

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 26 Unwirksamkeit und Nichtigkeit - 1 Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
¹	Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
²	Sie werden nichtig, wenn:
^a	der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt;
^b	die Bewilligungsbehörde die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat;
^c	der Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer die Anmeldung abweist, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat;
^d	die Steigerungsbehörde den Zuschlag aufhebt, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat.
³	Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten.
⁴	Sie haben zur Folge, dass:
^a	versprochene Leistungen nicht gefordert werden dürfen;
^b	Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit die Leistung erbracht worden ist;
^c	von Amtes wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 23 Vorsorgliche Massnahmen - 1 Die kantonalen Behörden und, ausserhalb eines Verfahrens, auch das Bundesamt für Justiz können vorsorgliche Massnahmen anordnen, um einen rechtlichen oder tatsächlichen Zustand unverändert zu erhalten.
¹	Die kantonalen Behörden und, ausserhalb eines Verfahrens, auch das Bundesamt für Justiz können vorsorgliche Massnahmen anordnen, um einen rechtlichen oder tatsächlichen Zustand unverändert zu erhalten.
²	Die Beschwerde gegen eine vorsorgliche Verfügung hat keine aufschiebende Wirkung.