4A_21/2012 - 2012-07-02 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_21/2012

Sentenza del 2 luglio 2012
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch,
Cancelliere Piatti.

Partecipanti al procedimento
A.________SA,
patrocinata dall'avv. dott. Gianmaria Mosca,
ricorrente,

contro

B.________SA,
patrocinata dall'avv. Francesco Naef,
opponente.

Oggetto
locazione, spese accessorie;

ricorso contro la sentenza emanata il 14 novembre 2011 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.

Fatti:

A.
A.a Con contratto 1° settembre 1999, che annulla quello precedente stipulato dalla locatrice con C.________ il 26 ottobre 1995, la A.________SA ha locato alla B.________SA diverse parti di uno stabile a Lugano adibite a centro fitness e wellness, fissando l'inizio della locazione retroattivamente al 1° gennaio 1998. Con riferimento alle spese accessorie il contratto di locazione prevede unicamente quanto segue:

"spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d'affitto.

Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo."
A.b Il 23 aprile 2007 la locatrice ha invano chiesto alla conduttrice il versamento di fr. 116'247.50 a titolo di conguaglio delle spese accessorie per l'anno 2006. Dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, la A.________SA si è rivolta al Pretore del distretto di Lugano per ottenere la condanna della B.________SA al pagamento di fr. 113'552.59. Il Pretore ha respinto l'azione.

B.
Con sentenza 14 novembre 2011 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto un appello dell'attrice. La Corte cantonale ha innanzi tutto richiamato l'art. 257a cpv. 2 CO e ha indicato che le spese accessorie sono a carico del conduttore unicamente se le parti lo hanno concordato in maniera chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Dopo aver rilevato che dal versamento regolare di acconti non può essere dedotta una pattuizione secondo cui le spese accessorie sono a carico della convenuta, ha considerato infondate o inammissibili le argomentazioni del rimedio cantonale avanzate dall'attrice per ottenere il pagamento delle spese accessorie, perché da tali censure non risultavano né un'espressa pattuizione, né motivi idonei a rimediare alla sua assenza.

C.
Con ricorso in materia civile del 13 gennaio 2012 la A.________SA postula, previa concessione dell'effetto sospensivo al rimedio, l'annullamento della sentenza di appello e la sua riforma nel senso che la convenuta sia condannata a versarle fr. 113'552.59, oltre interessi, e che l'opposizione interposta da quest'ultima al relativo precetto esecutivo sia rigettata. La ricorrente narra una propria versione della fattispecie, lamenta segnatamente una violazione dell'art. 18 CO e afferma che le parti avrebbero concordato che le spese accessorie devono essere assunte dalla conduttrice. Sostiene poi che la Corte cantonale non avrebbe tenuto conto di una presunzione secondo cui nei rapporti commerciali le spese di consumo andrebbero a carico del conduttore e ritiene che il comportamento dell'inquilina sia abusivo.

La Presidente della Corte adita ha respinto, con decreto del 3 febbraio 2012, la domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al rimedio.

Con risposta 16 febbraio 2012 la B.________SA propone la reiezione del ricorso nella misura in cui è ricevibile.

Diritto:

1.
Il tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF combinato con l'art. 46 cpv. 1 lett. c LTF) ricorso in materia civile è diretto contro una decisione finale emanata su ricorso dal Tribunale di ultima istanza del Cantone Ticino in una controversia in materia di diritto di locazione con un valore di lite manifestamente superiore a fr. 15'000.-- e si rivela quindi ammissibile dal profilo degli art. 72 cpv. 1 , 74 cpv. 1 lett. a e 75 LTF.

2.
2.1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, la cui mancata ottemperanza conduce all'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF), considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 134 III 102 consid. 1.1). Le esigenze sono più severe quando è fatta valere la violazione di diritti fondamentali: in questo caso l'art. 106 cpv. 2 LTF esige una motivazione puntuale e precisa (DTF 136 I 65 consid. 1.3.1; 134 II 244 consid. 2.2). Per lamentare con un'ammissibile censura la violazione del divieto dell'arbitrio non è segnatamente sufficiente formulare una critica meramente appellatoria (DTF 136 II 489 consid. 2.8) e contestare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, nella quale l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella dell'autorità cantonale (DTF 134 II 349 consid. 3).
Di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF).

Se rimprovera all'autorità cantonale un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - ossia arbitrario (DTF 137 III 268 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.2.2 pag. 252) - il ricorrente deve motivare la censura conformemente alle esigenze poste dall'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 136 II 304 consid. 2.5 pag. 314). Deve indicare chiaramente i diritti costituzionali che si pretendono violati e precisare in cosa consiste la violazione (DTF 134 II 244 consid. 2.2). Siccome il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo dell'apprezzamento delle prove (o dell'accertamento dei fatti in genere), chi invoca l'arbitrio deve dimostrare che la sentenza impugnata ha ignorato il senso e la portata di un mezzo di prova preciso, ha omesso senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 137 I 58 consid. 4.1.2 pag. 62; 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1).

2.2 In concreto il ricorso, in cui l'attrice nemmeno indica a quali passaggi del giudizio impugnato essa abbia inteso riferire le sue argomentazioni, è un coacervo quasi inestricabile di argomenti di fatto e di diritto. La ricorrente dà per acquisita una fattispecie che non risulta dalla sentenza d'appello o che è addirittura esplicitamente smentita dagli accertamenti effettuati dalla Corte cantonale, ma non formula una qualsiasi censura che soddisfi le esigenze di motivazione previste dall'art. 106 cpv. 2 LTF per un'ammissibile critica delle constatazioni fattuali. Ciò vale segnatamente per l'affermazione che vi sarebbe una "continuità" fra il contratto concluso il 26 ottobre 1995 e quello del 1° settembre 1999, che la ricorrente ripete più volte senza però confrontarsi con la dettagliata motivazione della sentenza impugnata, in cui viene spiegato che non solo il secondo contratto, sottoscritto da un nuovo conduttore, indicava espressamente di annullare il primo, ma che pure il teste D.________, già amministratore della locatrice, aveva dichiarato che esso era stato voluto da quest'ultima "per definire una volta per tutte la pigione e l'ammontare delle spese accessorie" ed è stato concluso "per partire da zero con una situazione
pulita che fosse chiara per tutti". Inoltre, pur asserendo che la conduttrice avrebbe pagato i conguagli delle spese accessorie per gli anni 1998 - 1999, la ricorrente omette di enunciare una qualsiasi censura sufficientemente motivata contro la constatazione della decisione d'appello secondo cui dall'istruttoria nemmeno risulta che tali conteggi siano effettivamente stati emessi. La ricorrente sembra anche dimenticare che - secondo gli accertamenti dei Giudici cantonali - la teste, su cui essa si era fondata per sostenere che inizialmente la contestazione verteva unicamente sulla ripartizione delle spese, aveva relativizzato tale affermazione con un "se non erro".

Nella presente sentenza il Tribunale federale si fonderà quindi sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità cantonale e si limiterà a trattare le censure che hanno potuto essere individuate in maniera attendibile, le altre argomentazioni ricorsuali rivelandosi di primo acchito inammissibili.

3.
Giusta l'art. 257a cpv. 2 CO le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito. Nel caso di locali di abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO). Se non vi è una pattuizione speciale, le spese accessorie sono incluse nella pigione. La giurisprudenza ha inoltre già avuto modo di precisare che le spese accessorie poste a carico del conduttore devono essere descritte in maniera chiara e precisa nel contratto; se sono ad esempio elencate nelle condizioni generali annesse, possono essere fatturate al conduttore solo nella misura in cui concretizzano spese già poste a carico di quest'ultimo nel contratto (DTF 135 III 591 consid. 4.3.1 pag. 595).

3.1 La Corte cantonale ha rilevato che non risulta alcuna pattuizione speciale - in forma scritta, verbale o per atti concludenti - ai sensi della predetta norma che specifica quali spese accessorie vanno a carico della conduttrice. Ha considerato insufficiente a questo proposito il versamento degli acconti di fr. 5'000.-- mensili previsti dal contratto di locazione.

3.2 La ricorrente invoca una violazione dell'art. 18 CO e afferma, citando segnatamente estratti di testimonianze, che le parti hanno stipulato una locazione in cui le spese accessorie a cui si riferiscono le richieste di pagamento devono essere sopportate dalla conduttrice.

3.3 In concreto - a giusta ragione - nemmeno la ricorrente pretende che dal testo del contratto di locazione del 1° settembre 1999 possa essere dedotta una valida pattuizione che precisa quali spese accessorie vanno assunte dall'opponente. Infatti tale contratto indica l'obbligo di pagare un acconto mensile di fr. 5'000.-- per le spese accessorie e quello di versare il relativo conguaglio entro 30 giorni dalla presentazione del conteggio definitivo, ma non menziona affatto di quali spese accessorie si tratti. La ricorrente esterna invece, inammissibilmente (sopra, consid. 2), una critica puramente appellatoria diretta contro gli accertamenti di fatto della sentenza impugnata e tra l'altro anche fondata sulla pretesa continuità fra l'appena menzionato contratto e quello del 26 ottobre 1995. Per dimostrare l'esistenza di una manifestazione concorde della volontà, che non avrebbe trovato riscontro nel testo del contratto, non basta poi nemmeno - come invece fatto nell'impugnativa - indicare di aver discusso sulle spese accessorie e di averle definite senza che risulti che l'altro contraente le abbia accettate. Giova infine rilevare che, contrariamente a quanto ritiene la ricorrente, la sentenza impugnata va anche condivisa quando
indica che l'art. 257a cpv. 2 CO si applica pure alle locazioni commerciali e che il pagamento di acconti non supplisce alla necessaria pattuizione sulle spese accessorie: infatti da tale pagamento non può essere dedotto quali sarebbero le spese accessorie che le parti avrebbero convenuto di porre a carico della conduttrice. Altrettanto inutile a tal fine è l'argomentazione ricorsuale secondo cui le pigioni si rivelano piuttosto contenute. Così stando le cose, è del tutto superfluo esaminare se, come pare aver ritenuto la Corte cantonale, una pattuizione concernente le spese accessorie avrebbe inoltre dovuto rivestire la forma scritta, perché nel contratto di locazione le parti avevano previsto che questo avrebbe unicamente potuto essere modificato rispettando tale forma.

4.
La Corte cantonale ha pure ritenuto che gli importi oggetto della lite non riguardano spese di consumo, ma spese accessorie. Essa ha indicato che dagli atti risulta infatti che si tratta di costi che rientrano nella definizione dell'art. 257b cpv. 1 CO, concernendo in concreto spese di riscaldamento, costi di elettricità dei vani comuni, pulizia scale e vani comuni, servizio portineria, tassa canalizzazione, manutenzione giardino, sgombero neve e altri costi di esercizio.

La ricorrente afferma invece che nei rapporti locativi commerciali esisterebbe una presunzione secondo cui le spese di consumo, come quelle a cui ritiene si riferiscano le sue richieste di pagamento, sono pacificamente a carico del conduttore. Ora, la censura si rivela inammissibile perché parte apoditticamente dal presupposto che le spese in questione siano spese di consumo senza minimamente confrontarsi con la summenzionata argomentazione della sentenza impugnata.

5.
Infine la ricorrente ritiene che la Corte cantonale abbia protetto un abuso di diritto, perché l'opponente avrebbe inizialmente solo contestato la ripartizione delle spese fra gli inquilini, avrebbe pagato i conguagli per gli anni 1998 e 1999 nonché gli acconti mensili. Ora, i primi due fatti su cui è basata tale censura non risultano dalla sentenza impugnata, rispettivamente sono addirittura in contrasto con gli accertamenti della Corte cantonale (sopra, consid. 2.2), motivo per cui essa si rivela in tale misura inammissibile. Senza pertinenza risulta poi il fatto che la conduttrice abbia pagato gli acconti previsti nel contratto, atteso che con l'azione in rassegna la ricorrente chiede il pagamento di ulteriori montanti.

6.
Da quanto precede discende che il ricorso, nella ridotta misura in cui si rivela ammissibile, si appalesa infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 5'000.-- sono poste a carico della ricorrente, che rifonderà all'opponente fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 2 luglio 2012

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Klett

Il Cancelliere: Piatti

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^a - 1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
¹	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
²	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^b - 1 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
¹	Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
²	Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.