1C_415/2014 - 2015-10-01 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - Bauvorhaben im Waldabstand (Wiederaufbau/Rückbau)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 415/2014

Urteil vom 1. Oktober 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christoph Schaub,

gegen

Gemeinderat Walchwil,
Dorfstrasse 4, Postfach 93, 6318 Walchwil,
Amt für Raumplanung des Kantons Zug,
Aabachstrasse 5, 6300 Zug.

Gegenstand
Bauvorhaben im Waldabstand (Wiederaufbau/Rückbau),

Beschwerde gegen das Urteil vom 26. Juni 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.

Sachverhalt:

A.

Am 15. Juni 2011 reichte die A.________ AG beim Gemeinderat Walchwil ein Gesuch für den Umbau eines am Waldrand ausserhalb der Bauzone gelegenen Einfamilienhauses auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 799, Obersellen, ein. Das Wohnhaus stammt aus dem Jahr 1904 und wies ursprünglich eine Fläche von 150 m² auf. 1988 wurde ein Ausbau auf eine Fläche von 231 m² bewilligt. Mit dem Baugesuch vom 15. Juni 2011 sollten die Wohnnutzung und die Fläche von 231 m2 beibehalten werden. Am 11. Juli 2011 stellte die Bauabteilung der Gemeinde Walchwil die Akten dem Amt für Raumplanung des Kantons Zug zu, denn gemäss § 6 Abs. 2 lit. a und § 10 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zug vom 26. November 1998 (PBG/ZG; BGS 721.11) bedürfen Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Waldabstands und Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen der Zustimmung des Amts für Raumplanung. Dieses stimmte am 7. September 2011 einer Instandsetzung des Wohnhauses unter Auflagen und Bedingungen zu. Der Gemeinderat Walchwil erteilte am 26. September 2011 die Baubewilligung. Am 20. August 2012 fand die sog. Schnurgerüstkontrolle statt. An der Rohbaukontrolle vom 13. Dezember 2012 wurde alsdann festgestellt, dass das bestehende Wohnhaus vollumfänglich abgebrochen und
ein Neubau erstellt worden war. Die Gemeinde Walchwil verfügte am 18. Dezember 2012 einen Baustopp und verlangte von der A.________ AG die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs.

Die Bauherrschaft reichte am 17. Januar 2013 ein abgeändertes Baugesuch ein, welches die Gemeinde Walchwil am 24. Januar 2013 dem Amt für Raumplanung zur Prüfung übermittelte. Dieses führte am 16. April 2013 einen Augenschein durch. Am 25. Juli 2013 fällte es den folgenden kantonalen Gesamtentscheid:

1. Dem Baugesuch vom 17. Januar 2013 für den Neubau eines zonenfremden Wohnhauses mit einer Grösse von 231 m2 und der ausgeführten Umgebungsgestaltung kann nicht zugestimmt werden.

2. Die Gemeinde Walchwil kann keine Baubewilligung für die Projektänderung (Wiederaufbau Wohnhaus) und die Umgebungsgestaltung erteilen.

3. Das im Rohbau fertiggestellte Wohnhaus ist aus dem Waldabstand zu verschieben und auf die Grösse von 150 m2 zu verkleinern.

4. Die talseitige Stützmauer muss auf die ursprüngliche Höhe zurückgebaut werden und das Terrain ist - in Absprache mit dem Amt für Wald und Wild - auf der Tal- und Bergseite abzuflachen, so dass wieder der ursprüngliche, natürliche Terrainverlauf vorliegt.

5. Die Verfahrenskosten inkl. Spruchgebühr betragen insgesamt Fr. 600.--.

6. [Rechtsmittelbelehrung]

7. [Mitteilung]

B.

Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ AG am 25. August 2013 Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Am 17. April 2014 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein durch. Mit Urteil vom 26. Juni 2014 erkannte das Verwaltungsgericht, was folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Beschwerdesache wird an den Gemeinderat Walchwil überwiesen, damit er über den Zeitpunkt und die Umstände des Rückbaus oder über eine allfällige Verschiebung als Baupolizeibehörde befinden kann.

2. Der Beschwerdeführerin wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.-- auferlegt.

3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung].

5. [Mitteilung].

C.

Gegen dieses Urteil führt die A.________ AG mit Eingabe vom 10. September 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit den Hauptanträgen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 2014 sowie den Entscheid des Amts für Raumplanung vom 25. Juli 2013 aufzuheben und die Bewilligung für den bereits erfolgten Wiederaufbau des Wohnhauses gemäss (nachträglichem) Baugesuch vom 17. Januar 2013 zu erteilen.

Der Gemeinderat Walchwil hat eine Stellungnahme eingereicht und verweist dabei auf seine Eingabe vor Verwaltungsgericht vom 23. September 2013, mit welcher er die Beschwerdeabweisung beantragt hat. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Das kantonale Amt für Raumplanung und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE stellen in ihren Vernehmlassungen Antrag auf Beschwerdeabweisung. Die Beschwerdeführerin hält an ihrem Standpunkt und an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über eine baurechtliche Bewilligung und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde. Das Bundesgerichtsgesetz enthält auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 409 E. 1.1 S. 411). Die Beschwerdeführerin hatte im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Als Baugesuchstellerin, deren nachträglichem Baugesuch nicht zugestimmt worden ist, ist sie durch das angefochtene Urteil besonders berührt (lit. b) und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung (lit. c). Sie ist zur Beschwerdeführung legitimiert.

Mit dem angefochtenen Urteil hat die Vorinstanz in Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids die nachträgliche Baubewilligung verweigert und die Wiederherstellung angeordnet. Damit ist das nachträgliche Baubewilligungsverfahren abgeschlossen. Es liegt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht ein Zwischenentscheid in Form eines Rückweisungsentscheids, sondern ein Endentscheid vor (Art. 90 BGG). Mit der Überweisung an den Gemeinderat Walchwil hat dieser ein selbständiges Wiederherstellungsverfahren durchzuführen und über den Zeitpunkt und die konkreten Umstände des Rückbaus oder eine allfällige Verschiebung des Gebäudes zu befinden. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

Soweit die Beschwerdeführerin indes die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids beantragt, kann darauf nicht eingetreten werden. Aufgrund des Devolutiveffekts ist der vorinstanzliche Entscheid an die Stelle des Gesamtentscheids des Amts für Raumplanung getreten. Anfechtungsobjekt ist allein der vorinstanzliche Entscheid (vgl. BGE 139 II 404 E. 2.5 S. 415).

1.2.

1.2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen im Sinne von Art. 95 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), nur die geltend gemachten Vorbringen, falls allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten - einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht und Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung - gilt eine qualifizierte Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 281 f.; 136 I 229 E. 4.1 S. 235). Diese gilt auch in Bezug auf die Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie nach Art. 50 Abs. 1 BV (vgl. Urteil 1C 293/2014 vom 20. Januar 2015 E. 1.2 mit Hinweisen).

1.2.2. Die Beschwerdeführerin erhebt verschiedene Verfassungsrügen. Soweit sie eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und damit einen Verstoss gegen Art. 9 BV sowie eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV wegen Nichtberücksichtigung wesentlicher Vorbringen rügt, ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie überhaupt hinreichend substanziiert begründet ist. Die Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig festgestellt; insbesondere hat sie entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin die mutmasslichen Kosten einer Verschiebung des Gebäudes in ihre Entscheidbegründung einbezogen (vgl. angefochtenes Urteil S. 23). Die Vorinstanz hat ihren Entscheid sehr ausführlich begründet und dabei die entscheiderheblichen Aspekte berücksichtigt.

Auch soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Gemeindeautonomie (Art. 50 BV) geltend macht, erweist sich das Vorbringen als unbegründet. Wie dargelegt, bedürfen Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Waldabstands und Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen der Zustimmung des Kantons (§ 6 Abs. 2 lit. a und § 10 Abs. 1 PBG/ZG). Dieser, d.h. das kantonale Amt für Raumplanung, hat seine Zustimmung verweigert und insoweit nicht in die Zuständigkeit bzw. den Autonomiebereich der Gemeinde eingegriffen. Im Übrigen hat die Gemeinde Walchwil in ihrer Vernehmlassung im vorinstanzlichen Verfahren ausdrücklich die Beschwerdeabweisung beantragt und in ihrer Stellungnahme ans Bundesgericht auf diese Vernehmlassung verwiesen.

1.3. Strittig ist im zu beurteilenden Fall die Anwendung der Vorschriften zum Waldrecht (Art. 17 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald [Waldgesetz, WaG; SR 921.0] sowie § 12 Abs. 1 und § 14 PBG/ZG) und der raumplanungsrechtlichen Bestimmungen (Art. 24c RPG [SR 700] und Art. 42 RPV [SR 700.1]; nachfolgend E. 2 und 3). Schliesslich erachtet die Beschwerdeführerin die angeordnete Wiederherstellung als unverhältnismässig (nachfolgend E. 4).

2.

2.1. Gemäss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Gemäss Art. 52 WaG bedürfen die kantonalen Ausführungsbestimmungen zu Art. 17 Abs. 2 zu ihrer Gültigkeit der konstitutiven Genehmigung des Bundes. Da die kantonalen Bestimmungen über einen minimalen Waldabstand von Bauten und Anlagen variieren, ist auf eine verbindliche Regelung eines Mindestabstands im Bundesgesetz verzichtet worden, doch sollte dieser Abstand in der Regel 15 m nicht unterschreiten (Botschaft vom 29. Juni 1998 zum Waldgesetz, BBl 1998 III 173 ff., 198; vgl. auch Urteil 1C 288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 6.2).

In Umsetzung von Art. 17 Abs. 2 WaG bestimmt § 12 Abs. 1 PBG/ZG, dass einzelne Bauten und Anlagen sowie Baulinien einen Waldabstand von mindestens 12 m einhalten müssen. Die Bestimmung wurde vom UVEK am 8. März 1999 genehmigt. Damit ist der Kanton Zug unter der Empfehlung des Bundes geblieben; in den meisten anderen Kantonen gelten deutlich höhere Waldabstände. Nach § 14 PBG/ZG gewährt die zuständige Behörde Ausnahmen von den kantonalen Plänen und Bauvorschriften, falls sich sonst im Einzelfall eine offensichtlich unzweckmässige Lösung oder eine unbillige Härte ergäbe und wo das übergeordnete Recht es zulässt.

2.2. Die Vorinstanz hat erwogen, 92 % der Grundfläche des Neubaus (90 von 98 m2 ) befänden sich innerhalb des gesetzlichen Waldabstands von 12 m. Das Haus weise einen minimalen Waldabstand von nur 2,5 m auf. Eine nachträgliche Bewilligung des bereits erstellten Rohbaus bedürfe deshalb einer Ausnahmebewilligung, welche sich nicht nach Art. 24c RPG, sondern nach § 14 PBG/ZG beurteile, weil es in diesem Fall nicht um die Frage der Zonenkonformität gehe, sondern um die Unterschreitung der Waldabstandsvorschriften.

Ein ausserhalb des Waldabstands gelegener Standort sei aus geologischer Sicht vielleicht etwas weniger günstig, aber selbst nach Auffassung des von der Beschwerdeführerin beigezogenen Geologen keineswegs ungeeignet, auch wenn am neuen Standort ein grösserer Aushub und eine massivere Hangsicherung erforderlich wären. Das Gebäude würde an seinem neuen Standort deutlicher in Erscheinung treten, jedoch nicht negativ auffallen. Für das Fuss-, Fahrweg- und Holzabfuhrrecht des Kantons müssten wohl neue Zufahrten erstellt werden; der benötigte Raum hierfür sei indes vorhanden. Eine Verschiebung falle aus landschaftlicher Sicht kaum ins Gewicht, zumal die Parzelle keine markanten Geländekanten aufweise, sondern gleichmässig abfallend sei. Zusammenfassend sei eine Verschiebung aus dem Waldabstand nicht offensichtlich unzweckmässig. Eine unbilllige oder unverhältnismässige Härte ergebe sich für die Beschwerdeführerin trotz des ihr erwachsenden finanziellen Schadens nicht.

2.3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht § 14 PBG/ZG angewendet, statt die waldrechtlichen Aspekte im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung nach Art. 24c Abs. 5 RPG zu prüfen. Wenn aber § 14 PBG/ZG als einschlägig erachtet werde, so habe die Vorinstanz diese Bestimmung jedenfalls willkürlich angewendet.

Eine Verschiebung des Gebäudes aus dem gesetzlichen Waldabstand wäre unter dem Aspekt der landschaftlichen Einordnung nachteilig. Es wäre landschaftlich stärker exponiert und besser sichtbar. Am neuen Standort wären zudem bergseitige Abgrabungen und talseitige Aufschüttungen sowie zugehörige Stützmauern unabdingbar. Erforderlich wären ferner aufwändige und kostspielige Massnahmen zur Hangsicherung und zum Schutz vor Hochwasser. Die Einhaltung des gesetzlichen Abstands von 12 m sei weder zum Schutz des Waldes noch zum Schutz der Bewohner erforderlich.

2.4. Gemäss Art. 24c Abs. 5 RPG, auf den sich die Beschwerdeführerin beruft, bleibt in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. Diese Bestimmung verweist auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), mit denen das Bauvorhaben in Einklang stehen muss. Soweit das positive Verfassungs- und Gesetzesrecht allerdings einzelne Aspekte dieser allgemeinen Interessenabwägung konkreter regelt, ist das Bauvorhaben im Baubewilligungsverfahren vorweg nach diesen Sondernormen zu prüfen (BGE 115 Ib 472 E. 2e S. 486; 114 Ib 268 E. 3 S. 272; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24c N. 22). Dazu zählt auch die Waldgesetzgebung. Dementsprechend sind hier, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, die Vorschriften des Waldrechts (Art. 17 WaG sowie § 12 Abs. 1 und § 14 PBG/ZG) anzuwenden.

2.5. Der Regelung des Waldabstands in Art. 17 WaG liegen sowohl baupolizeiliche als auch forstrechtliche Überlegungen zugrunde. Der Waldabstand dient einerseits der Abwehr polizeilicher Gefahren, die vom Wald ausgehen können (umstürzende Bäume, Schatten, Feuchtigkeit). Andererseits dient der Waldabstand aber auch der Walderhaltung. Durch einen genügenden Abstand kann der Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung bewahrt werden; des Weiteren ermöglicht der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes und trägt dem ökologischen Wert des Waldrands Rechnung (Urteil 1C 119/2008 vom 21. November 2008 E. 2.4, nicht publ. in: BGE 135 II 30, aber in: URP 2009 S. 138).

An der Beachtung des gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstands besteht deshalb ein gewichtiges öffentliches Interesse. Der Waldabstand ist stets einzuhalten, es sei denn, es liege eine Ausnahmesituation im Sinne von § 14 PBG/ZG vor. Dies gilt auch bei einem Wiederaufbau, wenn eine Verschiebung des Gebäudes aus dem Waldabstand möglich ist. Dies ist im zu beurteilenden Fall unbestrittenermassen der Fall, da es technisch ohne Weiteres möglich ist, einen Neubau mittels einer Verschiebung um 9,5 m nach Süden ausserhalb des Waldabstands zu erstellen. Hierdurch entstünde keine offensichtlich unzweckmässige Lösung, zumal nicht erstellt ist, dass am neuen Standort kostspielige Massnahmen zum Schutz vor Hochwasser erforderlich wären. Auch soweit die Vorinstanz eine unbillige Härte verneint hat, ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Beschwerdeführerin ihre Situation selbst verschuldet hat, indem sie entgegen der erteilten Bewilligung einen Neubau innerhalb des Waldabstands erstellt hat (vgl. zum Ganzen auch nachfolgend E. 4).

2.6. Eine umfassende Interessenabwägung nach Art. 24c Abs. 5 RPG, wie sie die Beschwerdeführerin verlangt, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Vorinstanz hat die massgeblichen wald- und raumplanungsrechtlichen Aspekte berücksichtigt und gewichtet (E. 2.2). Das gewichtige öffentliche Interesse an der Einhaltung des Waldabstands überwiegt die entgegenstehenden Interessen räumlicher Natur, zumal eine Verschiebung aus landwirtschaftlicher Sicht kaum ins Gewicht fällt. Es ist mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne von Art. 1 und 3 RPG vereinbar, die Bewilligung eines Wiederaufbaus von der Einhaltung des gesetzlichen Waldabstands abhängig zu machen.

2.7. Die nachträgliche Baubewilligung ist nach dem Gesagten zu Recht verweigert worden.

3.

3.1. Umstritten und für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung (nachfolgend E. 4) relevant sind die Anwendung und Auslegung von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV. Strittig ist konkret, welche Fläche ein Neubau maximal umfassen darf.

Das Projektänderungsgesuch, dessen Rechtmässigkeit zu beurteilen ist, datiert vom 17. Januar 2013. Anwendung finden deshalb Art. 24c und Art. 42 RPV in der seit dem 1. November 2012 in Kraft stehenden Fassung.

3.2. Das kantonale Amt für Raumplanung führte im Gesamtentscheid vom 25. Juli 2013 aus, bei einem Wiederaufbau sei für die Bestimmung der zulässigen Gebäudegrösse auf den Zeitpunkt der Zuweisung der Liegenschaft in eine Nichtbauzone und damit auf das Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes (aGschG) am 1. Juli 1972 abzustellen. 1972 habe das Wohnhaus eine zonenwidrig genutzte Fläche von 150 m2 aufgewiesen. Ein Ersatzbau sei auf diese Grösse beschränkt.

3.3. Die Vorinstanz hat erwogen, das Wohnhaus sei 1988 rechtmässig auf eine Grösse von 231 m2 ausgebaut worden. Mit dem (nachträglichen) Bauprojekt von 2013 werde die Wesensgleichheit der Baute hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung in grossen Teilen gewahrt, und es seien auch keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Erschliessung zu erwarten. Ein Wiederaufbau mit einer Fläche von 231 m2 sei deshalb gestützt auf Art. 24c RPG zulässig.

3.4. Die Beschwerdeführerin bringt vor, aus der erweiterten Besitzstandsgarantie ergebe sich ein Anspruch, das bestehende Gebäude abzubrechen und mit der vorbestandenen und 1988 bewilligten Nutzfläche von 231 m2 wieder aufzubauen. Davon gehe ausdrücklich auch die Vorinstanz aus. Gestützt auf ihre Entscheiderwägungen hätte die Vorinstanz jedoch Dispositiv-Ziffer 3 des Gesamtentscheids des Amts für Raumplanung vom 25. Juli 2013 insoweit aufheben müssen, als darin eine Verkleinerung der Nutzfläche auf 150 m2 verlangt worden sei.

In ihrer Vernehmlassung vom 14. Januar 2015 hält die Beschwerdeführerin ergänzend fest, im eventuellen Fall, dass der Wiederaufbau nicht mit einer Fläche von 231 m2 bewilligt werden könnte, sei jedenfalls eine Fläche von 195 m2 (150 m2 zuzüglich 30 %) zulässig.

3.5. Das ARE vertritt in seiner Stellungnahme vom 15. Dezember 2014 die Auffassung, bei einem Abbruch und Wiederaufbau erscheine die Praxis der kantonalen Verwaltung, keine grössere Fläche zuzugestehen als jene, die 1972 rechtmässig bestanden habe, sachgerecht. Der von der Beschwerdeführerin verlangte Wiederaufbau verstosse gegen Art. 42 RPV und könne aus raumplanungsrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden. Ein allfällig flächenmässig reduziertes Projekt für den Wiederaufbau bedürfe einer ordentlichen Baubewilligung mit Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde.

3.6. Gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist gemäss Art. 42 Abs. 2 RPV der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (sog. altrechtliche Bauten). Altrechtliche Bauten sind in erster Linie solche, die vor dem Inkrafttreten des früheren Gewässerschutzgesetzes (aGSchG), d.h. vor dem 1. Juli 1972, erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). 1972 wies das fragliche Wohnhaus eine "Nutzfläche" von 150 m2 auf, wobei nicht klar ist, ob sich die 150 m2 auf die anrechenbare Bruttogeschossfläche oder auf die Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) beziehen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV).

In Art. 42 Abs. 3 RPV sind feste quantitative Obergrenzen verankert, bei deren Überschreitung die Identität in jedem Fall bzw. ohne Weiteres als nicht mehr gewahrt gilt. So darf die gesamte Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche maximal 30 % betragen. Diese festen Obergrenzen wurden erst mit der am 1. September 2000 in Kraft getretenen RPG-Revision eingeführt; zuvor gab es nur grobe Richtwerte und unterschiedliche kantonale Praxen. Entsprechend konnten vor dem 1. September 2000 Bauvorhaben als teilweise Erweiterungen rechtmässig bewilligt werden, die nach diesem Stichtag nicht mehr möglich gewesen wären (vgl. Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2009, Art. 24c N. 25). Dies ist im zu beurteilenden Fall mit der Bewilligung der Flächenerweiterung auf 231 m2 im Jahr 1988 geschehen.

Gemäss Art. 42 Abs. 4 RPV darf eine Baute nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Diese Voraussetzungen sind vorliegend unbestrittenermassen erfüllt. Art. 42 Abs. 4 RPV bestimmt weiter, dass das Gebäudevolumen so weit wieder aufgebaut werden darf, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche umfassen kann. Damit ist eine Erweiterung der Fläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um 30 % verglichen mit dem Stichtag vom 1. Juli 1972 grundsätzlich zulässig (150 m2 zuzüglich 30 %). Art. 42 Abs. 3 RPV knüpft die Zulässigkeit der Erweiterung jedoch zusätzlich an die Einhaltung der Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG. Nach dieser Bestimmung müssen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. In jedem Fall behält Art. 24c Abs. 5 RPG die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vor.

Aus den Materialien zur Revision von Art. 24c RPG (Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats vom 22. August 2011 zur Standesinitiative des Kantons St. Gallen "Bauen ausserhalb der Bauzone", BBI 2011 7083 ff.) ergibt sich, dass mit Art. 24c Abs. 4 RPG die Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens erhöht werden sollten (BBl 2011 7090). Art. 24c Abs. 4 RPG stellt, wie das ARE in seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht vom 15. Dezember 2014 festgehalten hat, regelmässig das strengere Kriterium als das Identitätserfordernis dar. In Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV, welcher das Identitätserfordernis konkretisiert, werden entsprechende Erweiterungen denn auch ausdrücklich unter den Vorbehalt von Art. 24c Abs. 4 RPG gestellt.

3.7. Für die zu entscheidende Rechtsfrage der zulässigen Flächenerweiterung ergibt sich Folgendes: Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Erweiterungsmöglichkeiten bei einem Wiederaufbau bildet gemäss Art. 42 Abs. 2 RPV der Zustand, in dem sich die Baute am 1. Juli 1972 befand. Abzustellen ist damit auf eine "Nutzfläche" von 150 m2. In der Zwischenzeit, d.h. 1988, wurde die Baute zwar auf eine Fläche von 231 m2erweitert. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 42 Abs. 4 RPV darf das abgebrochene Gebäudevolumen jedoch nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche umfassen kann. In den Materialien finden sich keine Hinweise, dass der Verordnungswortlaut nicht vom gesetzgeberischen Willen gedeckt wäre. Zulässig ist damit eine Erweiterung der am 1. Juli 1972 bestehenden Fläche von 150 m2 um maximal 30 % auf rund 195 m2. Diese in Art. 42 Abs. 4 RPV statuierte Lösung ist durchaus sachgerecht. Sowohl Erweiterungen als auch ein Abbruch und Wiederaufbau sind von der verfassungsmässigen Besitzstandsgarantie nicht geschützt. Wenn der Gesetzgeber eine solche erweiterte Besitzstandsgarantie zulässt, kann er diese auch entsprechend beschränken. Die 1988 bewilligte Erweiterung auf 231 m2
wäre nach dem 1. September 2000 nicht mehr zulässig gewesen. Würde beim Wiederaufbau gemäss Baugesuch vom 17. Januar 2013 eine Erweiterung auf 231 m2 zugelassen, würde dieser seitens des Gesetzgebers unerwünschte Zustand langfristig zementiert.

Das kantonale Amt für Raumordnung hat deshalb die Zustimmung zum nachträglichen Baugesuch, welches einen Wiederaufbau mit einer Fläche von 231 m2 vorsieht, zu Recht verweigert.

3.8. Aus Art. 42 Abs. 4 RPV folgt auf der anderen Seite aber auch, dass bei einem Abbruch und Wiederaufbau Erweiterungen nicht von vorneherein ausgeschlossen sind. Wie dargelegt, kann bei einem Wiederaufbau unter Umständen die am 1. Juli 1972 bestehende Fläche von 150 m2 in Anwendung von Art. 42 Abs. 3 RPV um maximal 30 % auf rund 195 m2erweitert werden. Voraussetzungen für eine solche Erweiterung sind, dass die Identität insgesamt gewahrt bleibt, die Veränderungen am Erscheinungsbild den Anforderungen von Art. 24c Abs. 4 RPG genügen und die Interessenabwägung nach Art. 24c Abs. 5 RPG positiv ausfällt. Dies ist anhand des konkreten Bauprojekts zu entscheiden. Ein solches liegt noch nicht vor, da das zu beurteilende Projekt eine Fläche von 231 m2 umfasst und nach dem Gesagten in jedem Fall verkleinert werden muss.

Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass es bundesrechtswidrig ist, die Nutzfläche unabhängig von der konkreten Ausgestaltung eines neuen Projekts von vorneherein auf das am 1. Juli 1972 bestehende Mass von 150 m2 zu beschränken.

4.

4.1. Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich als verhältnismässig. Eine Abweichung vom zulässigen Waldabstand von 12 m um 9,5 m sei nicht mehr geringfügig. Ein Vertrauensschutztatbestand liege nicht vor. Bei der Schnurgerüstkontrolle vom 20. August 2012 habe der Geometer im Auftrag der Gemeinde einzig bestätigt, dass die geometrischen Grundrisse und die Aussenkanten des Bauvorhabens den Bauplänen entsprechend korrekt abgesteckt gewesen seien. Andere Aufgaben habe der Geometer nicht gehabt. Wenn er im Protokoll nicht vermerkt habe, dass das Mauerwerk zum grössten Teil bereits entfernt gewesen sei, verschaffe dies der Bauherrschaft in keiner Weise eine Vertrauensbasis für einen widerrechtlichen Abbruch und Neuaufbau des Gebäudes.

Die Beschwerdeführerin habe sich in grober Weise treuwidrig verhalten. Sie könne nicht mit Erfolg geltend machen, das Verhältnismässigkeitsprinzip sei wegen der hohen Kosten der bereits ausgeführten Arbeiten verletzt. Von einer Wiederherstellung könne nicht abgesehen werden. Als zuständige Baubewilligungs- und Baupolizeibehörde habe der Gemeinderat Walchwil darüber zu befinden, bis wann und in welcher Form das Gebäude abzubrechen bzw. zu verschieben sei. Insoweit seien in Zusammenarbeit mit dem Amt für Wald und Wild auch die offenen Fragen bezüglich Umgebungsgestaltung zu klären, da bei einer Verschiebung auch die "Umgebung" neu geplant werden müsste.

4.2. Die Beschwerdeführerin rügt die Wiederherstellung als unverhältnismässig. Mit der Schnurgerüstkontrolle vom 20. August 2012 sei eine Vertrauensgrundlage geschaffen worden, denn anlässlich dieser Kontrolle seien behördlicherseits keinerlei Beanstandungen erfolgt. Selbst wenn ihr aber Bösgläubigkeit unterstellt würde, erwiese sich die Verschiebung angesichts der immensen Kosten von rund Fr. 1 Mio. als unverhältnismässig.

4.3. Die Wiederherstellung bedeutet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Die gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellung findet sich in § 69 PBG/ZG. An der Einhaltung eines angemessenen Mindestabstands der Bauten vom Waldrand und der nach Art. 24c i.V.m. Art. 42 RPV zulässigen Gebäudegrösse besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse. Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, welcher der Eigentümerin durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Eine Berufung auf den guten Glauben kommt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Grundsätzlich kann sich auch die Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 40; vgl. auch Urteil 1C 179/2013 vom 15. August 2013 E. 5.3).

4.4. Im zu beurteilenden Fall haben der Gemeinderat Walchwil und das kantonale Amt für Raumplanung keine Vertrauensgrundlage geschaffen, gestützt auf die sich die Beschwerdeführerin als berechtigt ansehen konnte, das Wohnhaus gänzlich abzubrechen und neu aufzubauen.

Die Beschwerdeführerin fragte bereits mit Schreiben vom 18. Mai 2010 beim kantonalen Amt für Raumplanung nach, ob sie das Wohnhaus bis auf die Grundmauern abbrechen und mit dem gleichen Grundriss wieder aufbauen dürfe. Mit Stellungnahme vom 31. Mai 2010 teilte ihr das Amt für Raumplanung mit, bei einem neu wieder aufgebauten Gebäude würde es sich um einen Ersatzbau handeln, der die zonenwidrig genutzte Fläche des Altbaus von 150 m2 nicht überschreiten dürfe und den gesetzlichen Waldabstand von 12 m einzuhalten habe. Mit Schreiben vom 24. Juni 2010 bekräftigte das kantonale Amt für Raumplanung diese Position nochmals. Die Beschwerdeführerin handelte mithin nicht gutgläubig.

Die Schnurgerüstkontrolle vom 20. August 2012 ändert nichts an dieser Einschätzung und vermag, wie die Vorinstanz überzeugend dargelegt hat, keinen Vertrauensschutztatbestand zu begründen. Massgebend sind die Baupläne gemäss erteilter Baubewilligung. Die Schnurgerüstabnahme konnte die erteilte Baubewilligung vom 26. September 2011 nicht (stillschweigend) abändern.

Es handelt sich vorliegend nicht um eine unbedeutende Änderung. Die Beschwerdeführerin hat entgegen der erteilten Umbaubewilligung einen mit einer Fläche von 231 m2 deutlich zu grossen Neubau erstellt, dessen Grundfläche sich zudem zu über 90 % innerhalb des gesetzlichen Waldabstands befindet. Angesichts der gewichtigen öffentlichen Interessen erweist sich ein Rückbau trotz der damit verbundenen hohen Kosten für die Beschwerdeführerin als verhältnismässig.

Hat die Vorinstanz mit ihrer Ablehnung des nachträglichen Baugesuchs und der angeordneten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kein Bundesrecht verletzt, so liegt darin entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch kein unzulässiger Eingriff in ihre Eigentumsgarantie begründet.

4.5. Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist der Gemeinderat als Baubewilligungs- und Baupolizeibehörde gemäss § 69 PBG/ZG zur Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens zuständig. Das Amt für Raumordnung hat sich zwar in seinem Gesamtentscheid vom 25. Juli 2013 bereits detailliert zur Wiederherstellung geäussert (vgl. Dispositiv-Ziffern 3 und 4). Daran ist der Gemeinderat indes nicht gebunden, da es in seine Zuständigkeit und nicht in jene des Amts für Raumordnung fällt, über die Umstände des Rückbaus oder eine allfällige Verschiebung des Gebäudes zu befinden.

5.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die nachträgliche Baubewilligung zu Recht verweigert worden ist und sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als verhältnismässig erweist. Welche Fläche ein Neubau ausserhalb des gesetzlichen Waldabstands umfassen dürfte, ist anhand eines neuen Bauvorhabens zu beurteilen; ebenso ist über das Schicksal der im Entscheid des kantonalen Amts für Raumplanung vom 25. Juli 2013 erwähnten Stützmauer zu entscheiden. Ziff. 3 und 4 dieses Entscheids sind aufzuheben.

Die Beschwerde erweist sich damit in dem Umfang, in dem ihm bindende Wirkung zukommt (vgl. Ziff. 4.5), als unbegründet. Sie ist deshalb im Sinne der Erwägungen abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Entschädigungen sind keine zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 - 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Die Ziff. 3 und 4 des Entscheids des Amts für Raumplanung vom 25. Juli 2013 werden aufgehoben.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Gemeinderat Walchwil, dem Amt für Raumplanung des Kantons Zug, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. Oktober 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 50 - 1 Die Gemeindeautonomie ist nach Massgabe des kantonalen Rechts gewährleistet.
¹	Die Gemeindeautonomie ist nach Massgabe des kantonalen Rechts gewährleistet.
²	Der Bund beachtet bei seinem Handeln die möglichen Auswirkungen auf die Gemeinden.
³	Er nimmt dabei Rücksicht auf die besondere Situation der Städte und der Agglomerationen sowie der Berggebiete.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 921.0 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG) - Waldgesetz WaG Art. 17 Waldabstand - 1 Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen.
¹	Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen.
²	Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes.
³	Aus wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen.19

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c - 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42 - 1 Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
¹	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
²	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand.50
³	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
^a	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
^b	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
^c	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.51
⁴	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.52
⁵	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c Absatz 4 RPG unbeachtlich.53

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 1 Ziele - 1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
¹	Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
²	Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:
^a	die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;
^abis	die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;
^b	kompakte Siedlungen zu schaffen;
^bbis	die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;
^c	das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;
^d	die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;
^e	die Gesamtverteidigung zu gewährleisten;
^f	die Integration von Ausländerinnen und Ausländern sowie den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 3 Planungsgrundsätze - 1 Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
¹	Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
²	Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen:
^a	der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben;
^b	Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen;
^c	See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden;
^d	naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben;
^e	die Wälder ihre Funktionen erfüllen können.
³	Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen:
^a	Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind;
^abis	Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche;
^b	Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden;
^c	Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden;
^d	günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein;
^e	Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
⁴	Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen:
^a	regionale Bedürfnisse berücksichtigt und störende Ungleichheiten abgebaut werden;
^b	Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste für die Bevölkerung gut erreichbar sein;
^c	nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 36 Einschränkungen von Grundrechten - 1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
¹	Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
²	Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein.
³	Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein.
⁴	Der Kerngehalt der Grundrechte ist unantastbar.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.