4A_218/2021 - 2022-09-01 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 218/2021

Urteil vom 1. September 2022

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Matt.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Nicolà Barandun und Rechtsanwältin Eliane Rossire,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Anton Arnold, Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
des Kantons Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung,
vom 26. Februar 2021 (C1 20 179).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ GmbH (Beschwerdeführerin) ist Betreiberin des Apparthotels C.________. Der Hotelkomplex bestehend aus vier Gebäuden ist in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Beschwerdeführerin ist daran mit 451/1000 beteiligt, die übrigen Einheiten verteilen sich auf 55 weitere Eigentümer, darunter B.________ (Beschwerdegegner), welcher am 28. Juni 1978 den Stockwerkeigentumsanteil 86/C-18, ein Studio mit der Hotelzimmernummer 321 und einer Wertquote von 6/1000, erwarb.
Aufgrund eines Beschlusses des Walliser Staatsrats vom 4. Juli 1979 ist der Erwerb von Stockwerkeinheiten des Apparthotels C.________ durch Personen im Ausland an die öffentlich-rechtliche Auflage geknüpft, dass die Zweitwohnung während mindestens 150 und höchstens 250 Tagen im Jahr der hotelmässigen Bewirtschaftung zugeführt wird. Diese Verpflichtung jedes Erwerbers wurde auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft statuiert. Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung der Stockwerkeinheiten bildet ein privatrechtlicher Mietvertrag zwischen dem jeweiligen Stockwerkeigentümer und der Beschwerdeführerin.

B.
Am 17. August 2016 erhob die Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht Visp Klage gegen den Beschwerdegegner (sowie gegen weitere Personen).
Das Bezirksgericht hiess die Klage am 9. Juni 2020 gut (Dispositiv-Ziffer 1) und verpflichtete den Beschwerdegegner, seinen Stockwerkeigentumsanteil 86/C-18 innert neun Monaten seit Rechtskraft des Urteils so zu renovieren, dass dieser in einen zum vorausgesetzten Gebrauch der hotelmässigen Bewirtschaftung in der 4 Sterne-Kategorie tauglichen und mit den 2014 renovierten Stockwerkeigentumsanteilen einheitlichen Zustand gebracht wird (Dispositiv-Ziffer 2). Bei Nichteinhaltung der Frist wurde die Beschwerdeführerin berechtigt, die Renovation des Stockwerkeigentumsanteils des Beschwerdegegners innert neun Monaten auf dessen Kosten ersatzvornahmeweise durch einen Dritten ihrer Wahl ausführen zu lassen (Dispositiv-Ziffer 3), wobei der Beschwerdegegner verpflichtet wäre, die Kosten der Ersatzvornahme im Umfang von Fr. 50'000.-- vorzuschiessen (Dispositiv-Ziffer 4).
Die Beschwerdeführerin wurde verpflichtet, nach ersatzvornahmeweiser Renovation des Stockwerkeigentumsanteils innert sechs Monaten über die Kosten der Renovation abzurechnen und dem Beschwerdegegner einen allfälligen Überschussbetrag zurückzuerstatten bzw. der Beschwerdegegner wurde verpflichtet, einen allfälligen Fehlbetrag nachzuzahlen (Dispositiv-Ziffer 5). Überdies wurde der Beschwerdegegner verpflichtet, seinen Stockwerkeigentumsanteil der Beschwerdeführerin nach Massgabe der auf diesem lastenden öffentlich-rechtlichen Auflage zur hotelmässigen Bewirtschaftung in der 4 Sterne-Kategorie in einem hierfür tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen (Dispositiv-Ziffer 6). Schliesslich hatte der Beschwerdegegner Schadenersatz in Höhe von Fr. 65'069.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2018 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 7). Die Kosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens wurden dem Beschwerdegegner im Umfang von Fr. 7'268.-- und im Übrigen weiteren Beklagten auferlegt. Ebenso wurde er verpflichtet, der Beschwerdeführerin Fr. 6'440.-- Parteientschädigung zu bezahlen (Dispositiv-Ziffern 21 und 22).

C.
Das Kantonsgericht Wallis hiess die Berufung des Beschwerdegegners am 26. Februar 2021 teilweise gut (Dispositiv-Ziffer 1) und reduzierte den von diesem zu leistenden Schadenersatz gemäss Ziffer 7 des erstinstanzlichen Urteilsdispositivs auf Fr. 12'305.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2018. Es auferlegte dem Beschwerdegegner die ihn betreffenden erstinstanzlichen Verfahrenskosten zu ¾, d.h. in Höhe von Fr. 5'451.--. Ferner sprach es der Beschwerdeführerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'830.-- und dem Beschwerdegegner eine solche von Fr. 1'610.-- zu (Dispositiv-Ziffern 7-9). Im Übrigen (Dispositiv-Ziffern 2-6) blieb das bezirksgerichtliche Urteil unverändert. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8'000.-- wurden zu ¾ dem Beschwerdegegner und zu ¼ der Beschwerdeführerin auferlegt (Dispositiv-Ziffer 10). Für das Berufungsverfahren musste der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'975.-- und sie ihm eine solche von Fr. 1'325.-- bezahlen (Dispositiv-Ziffer 11).

D.
Die Beschwerdeführerin führt Beschwerde in Zivilsachen und beantragt, Dispositiv-Ziffern 7-11 des angefochtenen Urteils seien aufzuheben und der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, ihr Fr. 65'069.25 Schadenersatz zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2018 zu bezahlen (Rechtsbegehren-Ziffern 1 und 2). Eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Rechtsbegehren-Ziffer 3).
Das Kantonsgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung. Der Beschwerdegegner beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin verzichtete auf eine Replik.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdefrist ist gewahrt (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (vgl. E. 2 hiernach) - einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1; zum Ganzen: Urteil 4A 376/2020 vom 28. Dezember 2020 E. 2.1 f.).

3.
Streitig ist einzig die Höhe des Schadenersatzes aus entgangenen Mieteinnahmen. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz gehe zu Unrecht von einem bestrittenen Sachverhalt aus, zumal sie annehme, dass der Beschwerdegegner mit seinen pauschalen Bestreitungen zum Schaden seiner Bestreitungslast nicht genügt habe. Indem sie mehrere in Fussnoten der Rechtsschriften der Beschwerdeführerin enthaltene Tatsachenbehauptungen ausser Acht lasse, überspanne die Vorinstanz die gesetzlichen Anforderungen an Rechtsschriften und verhalte sich überspitzt formalistisch. Ausserdem verfalle sie damit in Willkür und verletze das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin.

3.1.

3.1.1. Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Das Recht auf Schadenersatz steht dem Mieter zusätzlich zum Recht auf Mängelbeseitigung zu. Es soll die Schäden beseitigen, die dem Mieter als Folge des Mangels am Mietobjekt entstanden sind. Der Schadenersatzanspruch setzt kumulativ einen Mangel am Mietobjekt, einen Schaden, Kausalität sowie Verschulden bzw. fehlende Exkulpation voraus. Der Schadensbegriff entspricht demjenigen von Art. 97 OR (HANS GIGER, Berner Kommentar, Das Obligationenrecht, Die Miete, N. 6 ff. zu Art. 259e OR; ROGER WEBER, Basler Kommentar, OR I., 7. Aufl. 2020, N. 1 ff. zu Art. 259e OR).
Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen. Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Gerichts mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen (Art. 42 Abs. 1 und 2 OR). Die Bestimmung bezieht sich sowohl auf das Vorhandensein wie auf die Höhe des Schadens. Der Schaden gilt als erwiesen, wenn sich genügend Anhaltspunkte ergeben, die geeignet sind, auf seinen Eintritt zu schliessen. Der Schluss muss sich mit einer gewissen Überzeugungskraft aufdrängen (BGE 132 III 379 E. 3.1; 122 III 219 E. 3a). Der Geschädigte hat alle Umstände, die für den Eintritt eines Schadens sprechen und dessen Abschätzung erlauben oder erleichtern, soweit möglich und zumutbar zu behaupten und zu beweisen (BGE 128 III 271 E. 2b/aa; 122 III 219 E. 3a). Die ermessensweise Schätzung des Schadens beruht auf Tatbestandsermessen, gehört mithin zur Feststellung des Sachverhalts und ist daher vom Bundesgericht nur auf Willkür überprüfbar (vgl. BGE 131 III 360 E. 5.1; 122 III 61 E. 2c/bb). Sobald das kantonale Sachgericht, gestützt auf eine Würdigung von Beweisen und konkreten Umständen, eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts
bejaht oder verneint hat, liegt eine tatsächliche Feststellung vor, an die das Bundesgericht gebunden ist (BGE 126 III 388 E. 8a; 122 III 219 E. 3b; zum Ganzen: Urteil 4A 91/2014 vom 11. Juli 2014 E. 6.3.2).

3.1.2. Gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO muss die Klage die Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen enthalten. Zweck dieses Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenforderung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich verteidigen muss (Art. 222 ZPO; BGE 144 III 54 E. 4.1.3.3; Urteile 4A 19/2021 vom 6. April 2021 E. 5.1; 4A 443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2; 4A 281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt, dass der Behauptungs- und Substanziierungslast grundsätzlich in den Rechtsschriften nachzukommen ist. Der bloss pauschale Verweis auf Beilagen genügt in der Regel nicht (BGE 147 III 440 E. 5.3). Es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus den Beilagen zusammenzusuchen und danach zu forschen, ob sich aus den Beilagen etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt (Urteil 4A 415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1).

3.1.3. Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 142 IV 152 E. 4.2; 135 I 6 E. 2.1 mit Hinweisen). Prozessuale Formen sind unerlässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens und die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten. Nicht jede prozessuale Formstrenge stellt daher überspitzten Formalismus dar, sondern nur jene, die durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (BGE 134 II 244 E. 2.4.2; 125 I 166 E. 3a; Urteil 4A 204/2021 vom 7. Juni 2021 E. 2.1.2).

3.2.

3.2.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin habe für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 30. Juni 2016 einen Schaden aufgrund entgangener Nettomieteinnahmen aus dem Studio des Beschwerdegegners von Fr. 18'594.50 geltend gemacht. Diesen Betrag habe sie replicando aufgrund eines Nachklagevorbehalts um die Einnahmen von Juli bis November 2016, am 7. Februar 2018 um diejenigen bis 31. Dezember 2017 und am 10. Januar 2019 um die Nettoeinnahmen bis 31. Dezember 2018 auf insgesamt Fr. 65'069.25 erhöht. Zum Beweis habe die Beschwerdeführerin jeweils Excel-Tabellen ins Recht gelegt, welche die Belegungszahlen ausgewiesen und den durchschnittlichen täglichen Umsatz pro Zimmer genannt hätten. Diesen Umsatz habe sie mit der Anzahl Tage multipliziert, an denen die Zimmer bzw. das Hotel zu über 80% belegt gewesen sei. Grundlage für die Berechnung sei mithin die Annahme, dass die Beschwerdeführerin das Zimmer des Beschwerdegegners an Tagen mit hoher Auslastung ebenfalls hätte vermieten können, wenn dieses in mängelfreiem Zustand gewesen wäre.

3.2.2. Die Eingaben der Beschwerdeführerin vom 7. Februar 2018 und vom 10. Januar 2019, womit sie ihre Schadenersatzforderungen ausgeweitet habe, seien zulässig, soweit es sich um echte Noven handle, so die Vorinstanz weiter. Hingegen würden diese Nachklagen nicht die Möglichkeit eröffnen, bis dahin versäumte Tatsachenbehauptungen nachzuschieben. Daher seien die tatsächlichen Vorbringen in Ziffer 14 der Nachklage vom 10. Januar 2019 grundsätzlich unbeachtlich. Darin hatte die Beschwerdeführerin erklärt, dass sie entgangene Einnahmen nur dann geltend mache, wenn die Auslastung des Hotels die kritische Grenze von 80% erreicht habe. Sie habe dann keine Gruppenanfragen mehr entgegennehmen können und die unrenovierten Zimmer hätten während der Hochsaison nicht zur Verfügung gestanden. Gleichfalls als unbeachtlich, weil nicht im Fliesstext der Rechtsschriften und damit nicht gehörig vorgebracht, beurteilte die Vorinstanz die Tatsachenbehauptungen in den Fussnoten Nr. 4 der Klage und der Replik. Diese enthielten ebenfalls die Erklärung der Beschwerdeführerin, wonach aufgrund der mangelhaften Zimmer unter anderem des Beschwerdegegners Gruppenbuchungen und das Erzielen einer vollen Auslastung mit entsprechendem Gewinn bei einer Belegung
des Hotels von über 80% nicht möglich gewesen sei. Da die vorgenannten Tatsachenvorbringen der Beschwerdeführerin nicht gehörig behauptet worden seien, könnten sie schon deshalb nicht als bewiesen gelten. Die Schadensberechnung beruhe nun aber darauf, dass die Beschwerdeführerin ab einer 80%-igen Belegung des Hotels auch das Zimmer des Beschwerdegegners hätte vermieten und einen entsprechenden Tagesdurchschnittspreis hätte erzielen können.

3.2.3. Als Beweismittel liege mithin ein Belegungsplan mit Angabe der durchschnittlichen Tagespreise pro Zimmer im Recht, wovon die Beschwerdeführerin den dem Stockwerkeigentümer zustehenden Mietanteil abgezogen und den Rest als Schadenersatz verlangt habe, so die Vorinstanz.
Zwar habe sich der Beschwerdegegner mit dem Belegungsplan und den darin enthaltenen Angaben nicht auseinandergesetzt. Daraus könne jedoch nicht auf eine ungenügende Bestreitung geschlossen werden, zumal die in diesem Zusammenhang wesentliche Tatsachenbehauptung der Beschwerdeführerin lediglich in einer Fussnote enthalten gewesen sei. Seitens des Beschwerdegegners nicht gehörig bestritten seien somit einzig die im Belegungsplan enthaltenen Angaben zur Auslastung des Hotels und zu den jeweils durchschnittlichen Tagespreisen. Jedoch ergebe sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht, weshalb bereits ab einer Belegung von 80% die Vermietung weiterer Zimmer nicht mehr möglich gewesen sein soll. Im Übrigen seien keine Anfragen oder Absagen für Gruppenbuchungen oder Individualanfragen während der Hauptsaison belegt. Mit Bezug auf letztere wäre ein Schaden ohnehin nur bei Vollbelegung entstanden. Zudem lägen die Zimmerpreise bei Gruppenreisenden bedeutend tiefer. Bei der Schadensberechnung sei ferner zu beachten, dass mangels Vermietung des Zimmers des Beschwerdegegners auch keine, jedenfalls aber nicht die vollen Nebenkosten für Unterhalt, Reinigung, Wäsche und Hygiene sowie für das vom Zimmerpreis abzuziehende Frühstück
angefallen seien. Die Berechnung des Schadens aus Zimmerpreis abzüglich Mietanteilsanspruch greife daher zu kurz. Der Beschwerdegegner habe die Schadensberechnung der Beschwerdeführerin denn auch bestritten und die Erstinstanz habe ihr den Hauptbeweis hierfür auferlegt.

3.2.4. Nach dem Gesagten sei der Beschwerdeführerin zwar zweifellos ein Schaden entstanden, so die Vorinstanz. Dieser sei aber weder anerkannt noch zahlenmässig bewiesen oder nachweisbar. Da eine exakte Bezifferung des Schadens ausgeschlossen erscheine, sei dieser in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR zu schätzen.
Ein strikter Schadensbeweis über mehrere Jahre durch lückenlose Dokumentierung sei nicht praktikabel. Ferner sei die Kundenstruktur des Hotels der Beschwerdeführerin nicht aktenkundig. Sie äussere sich auch nicht zu Häufigkeit, Grösse oder Herkunft der behaupteten Gästegruppen. Asiatische Gruppen habe sie erst nach Aktenschluss erwähnt, wobei nicht notorisch sei, dass das Hotel der Beschwerdeführerin regelmässig Reisende aus Asien in einer bestimmten Gruppengrösse beherbergt habe. Zudem begründe sie die Grenzbelegung von 80%, ab welcher Gruppenbuchungen nicht mehr möglich gewesen sein sollen, nicht näher und insbesondere nicht schlüssig. Die geltend gemachte und vom Bezirksgericht ungeprüft übernommene Buchungsgrenze sei keineswegs zwingend, zumal Buchungen je nach Gruppengrösse auch an der Gesamtkapazität des Hotels scheitern könnten. Auch sei nicht schlüssig, weshalb bei einer Auslastung von 80% ausschliesslich grössere Gruppen nachfragen und der Beschwerdegegner entsprechend haften sollte. Immerhin dürfe aber davon ausgegangen werden, dass das Hotel namentlich im Sommer regelmässig Gruppen beherbergt habe. Mit Blick auf die von der Beschwerdeführerin zur Schadensermittlung herangezogenen Durchschnittspreise pro Zimmer fehle
schliesslich die nötige Differenzierung zwischen Gruppen- und Individualtarifen sowie zwischen Studio- und Appartementpreisen, dies zumindest bei Individualreisenden zur Hochsaison.
Da sich die Differenzierung über das Jahr hinweg kaum sinnvoll bewerkstelligen lasse, sei für die Ermittlung des Schadens eine Belegung von mindestens 88%, entsprechend zehn leeren Zimmern, als massgebend anzusehen, so die Vorinstanz zusammenfassend. Für Frühstück und weitere allgemeine Kosten habe ein Abschlag von 20% auf den durchschnittlichen Zimmerpreisen zu erfolgen. Vom so errechneten Betrag seien2 /3, entsprechend der zeitlichen Verpflichtung des Beschwerdegegners zur hotelmässigen Bewirtschaftung, zu übernehmen. Nach Abzug von dessen Anspruch auf Mietbeteiligung - auszugehen sei hier von Fr. 6'230.-- gemäss dem angerufenen Vertrag - resultiere der Schadensbetrag. Dieser belaufe sich somit für die Jahre 2015 bis 2018 auf Fr. 12'305.90 zuzüglich Zins zu 5% ab dem Datum der Klageeinleitung am 23. August 2016.

3.3.

3.3.1. Der angefochtene Entscheid hält vor Bundesrecht stand. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin gehen weitestgehend an der Sache vorbei. Sie scheint zu verkennen, dass es sich bei den strittigen Fragen, ob infolge der Unterlassungen des Beschwerdegegners ein Schaden entstanden ist und wie sich dieser berechnet, um Rechtsfragen handelt. Diese zu beurteilen, war die Vorinstanz frei. Selbst wenn der von der Beschwerdeführerin behauptete Sachverhalt als unbestritten oder hinreichend substanziiert betrachtet und angenommen würde, dass die Auslastung des Hotels an den von ihr behaupteten Tagen 80% betragen hätte, wäre damit der Nachweis eines Schadens im geltend gemachten Umfang nicht erbracht. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ergibt sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht und erscheint nicht schlüssig, weshalb bereits ab einer Belegung von 80% die Vermietung weiterer Zimmer nicht mehr möglich gewesen sein soll. Dies insbesondere an Individualtouristen. Auch belegte die Beschwerdeführerin nicht, dass einzelne oder mehrere Gruppenanfragen, welche die verbleibenden Zimmerkapazitäten - ohne das Zimmer des Beschwerdegegners - gesprengt hätten, eingegangen wären oder dass sie solche hätte ablehnen müssen. Unter diesen
Umständen kann offen bleiben, ob die Vorinstanz die entsprechenden Tatsachenvorbringen der Beschwerdeführerin zu Recht als verspätet oder als ungenügend vorgebracht beurteilte und ob insoweit der Vorwurf des überspitzten Formalismus und der Verletzung des rechtlichen Gehörs zutrifft. So oder anders wäre ein Schaden im geltend gemachten Ausmass nicht erwiesen und verneinte die Vorinstanz einen solchen ohne Verletzung von Bundesrecht. Mit Bezug auf die Individualtouristen wäre ein Schaden, wie die Vorinstanz ebenfalls zutreffend erwog, ohnehin nur bei Vollbelegung entstanden, was die Beschwerdeführerin weder behauptete noch bewies. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Schaden nach Art. 42 Abs. 2 OR schätzte.

3.3.2. Die vorinstanzlichen Erwägungen zur Schadensberechnung und -schätzung (vgl. oben E. 3.2.4) sind ebenfalls schlüssig. Dies gilt insbesondere für die vorausgesetzte Belegung von mindestens 88%, entsprechend zehn leeren Zimmern, als Massgabe für die Annahme eines Schadens. Ebenso nahm die Vorinstanz nachvollziehbar einen Abschlag von 20% auf den durchschnittlichen Zimmerpreisen zur Berücksichtigung der nicht angefallenen allgemeinen Kosten vor. Zu Recht beachtete sie ferner den Umfang der zeitlichen Verpflichtung des Beschwerdegegners zur hotelmässigen Bewirtschaftung seiner Stockwerkeigentumseinheit sowie seinen Anspruch auf Mietbeteiligung. Es ist nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz dabei in Willkür verfallen wäre. Dies behauptet die Beschwerdeführerin denn auch nicht. Unter diesen Umständen ist das Bundesgericht an die vorinstanzliche Schadensschätzung gebunden (vgl. oben E. 3.1.1).

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten zu tragen und den Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. September 2022

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Matt

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 97 - 1 Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile.
¹	Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile.
²	L'esecuzione è regolata dalle disposizioni della legge federale dell'11 aprile 188944 sull'esecuzione e sul fallimento e dal Codice di procedura civile del 19 dicembre 200845 (CPC).46

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 42 - 1 Chi pretende il risarcimento del danno ne deve fornire la prova.
¹	Chi pretende il risarcimento del danno ne deve fornire la prova.
²	Il danno di cui non può essere provato il preciso importo, è stabilito dal prudente criterio del giudice avuto riguardo all'ordinario andamento delle cose ed alle misure prese dal danneggiato.
³	Per gli animali domestici non tenuti a scopo patrimoniale o lucrativo, le spese di cura possono essere fatte valere adeguatamente come danno anche quando eccedono il valore dell'animale.26

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 221 Petizione - 1 La petizione contiene:
¹	La petizione contiene:
^a	la designazione delle parti e dei loro eventuali rappresentanti;
^b	la domanda;
^c	l'indicazione del valore litigioso;
^d	l'esposizione dei fatti;
^e	l'indicazione dei singoli mezzi di prova con riferimento ai fatti esposti;
^f	la data e la firma.
²	Alla petizione devono essere allegati:
^a	la procura, se vi è un rappresentante;
^b	se del caso l'autorizzazione ad agire o la dichiarazione di rinuncia alla procedura di conciliazione;
^c	i documenti a disposizione, invocati come mezzi di prova;
^d	l'elenco dei mezzi di prova.
³	La petizione può contenere una motivazione giuridica.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 222 Risposta - 1 Il giudice notifica la petizione al convenuto e gli assegna nel contempo un termine per presentare la risposta scritta.
¹	Il giudice notifica la petizione al convenuto e gli assegna nel contempo un termine per presentare la risposta scritta.
²	Alla risposta si applica per analogia l'articolo 221. Il convenuto deve specificare quali fatti, così come esposti dall'attore, riconosce o contesta.
³	Il giudice può ingiungere al convenuto di limitare la risposta a singole questioni o a singole conclusioni (art. 125).
⁴	Il giudice notifica la risposta all'attore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.