4A_218/2021 - 2022-09-01 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 218/2021

Urteil vom 1. September 2022

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Matt.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Nicolà Barandun und Rechtsanwältin Eliane Rossire,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Anton Arnold, Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
des Kantons Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung,
vom 26. Februar 2021 (C1 20 179).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ GmbH (Beschwerdeführerin) ist Betreiberin des Apparthotels C.________. Der Hotelkomplex bestehend aus vier Gebäuden ist in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Beschwerdeführerin ist daran mit 451/1000 beteiligt, die übrigen Einheiten verteilen sich auf 55 weitere Eigentümer, darunter B.________ (Beschwerdegegner), welcher am 28. Juni 1978 den Stockwerkeigentumsanteil 86/C-18, ein Studio mit der Hotelzimmernummer 321 und einer Wertquote von 6/1000, erwarb.
Aufgrund eines Beschlusses des Walliser Staatsrats vom 4. Juli 1979 ist der Erwerb von Stockwerkeinheiten des Apparthotels C.________ durch Personen im Ausland an die öffentlich-rechtliche Auflage geknüpft, dass die Zweitwohnung während mindestens 150 und höchstens 250 Tagen im Jahr der hotelmässigen Bewirtschaftung zugeführt wird. Diese Verpflichtung jedes Erwerbers wurde auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft statuiert. Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung der Stockwerkeinheiten bildet ein privatrechtlicher Mietvertrag zwischen dem jeweiligen Stockwerkeigentümer und der Beschwerdeführerin.

B.
Am 17. August 2016 erhob die Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht Visp Klage gegen den Beschwerdegegner (sowie gegen weitere Personen).
Das Bezirksgericht hiess die Klage am 9. Juni 2020 gut (Dispositiv-Ziffer 1) und verpflichtete den Beschwerdegegner, seinen Stockwerkeigentumsanteil 86/C-18 innert neun Monaten seit Rechtskraft des Urteils so zu renovieren, dass dieser in einen zum vorausgesetzten Gebrauch der hotelmässigen Bewirtschaftung in der 4 Sterne-Kategorie tauglichen und mit den 2014 renovierten Stockwerkeigentumsanteilen einheitlichen Zustand gebracht wird (Dispositiv-Ziffer 2). Bei Nichteinhaltung der Frist wurde die Beschwerdeführerin berechtigt, die Renovation des Stockwerkeigentumsanteils des Beschwerdegegners innert neun Monaten auf dessen Kosten ersatzvornahmeweise durch einen Dritten ihrer Wahl ausführen zu lassen (Dispositiv-Ziffer 3), wobei der Beschwerdegegner verpflichtet wäre, die Kosten der Ersatzvornahme im Umfang von Fr. 50'000.-- vorzuschiessen (Dispositiv-Ziffer 4).
Die Beschwerdeführerin wurde verpflichtet, nach ersatzvornahmeweiser Renovation des Stockwerkeigentumsanteils innert sechs Monaten über die Kosten der Renovation abzurechnen und dem Beschwerdegegner einen allfälligen Überschussbetrag zurückzuerstatten bzw. der Beschwerdegegner wurde verpflichtet, einen allfälligen Fehlbetrag nachzuzahlen (Dispositiv-Ziffer 5). Überdies wurde der Beschwerdegegner verpflichtet, seinen Stockwerkeigentumsanteil der Beschwerdeführerin nach Massgabe der auf diesem lastenden öffentlich-rechtlichen Auflage zur hotelmässigen Bewirtschaftung in der 4 Sterne-Kategorie in einem hierfür tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen (Dispositiv-Ziffer 6). Schliesslich hatte der Beschwerdegegner Schadenersatz in Höhe von Fr. 65'069.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2018 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 7). Die Kosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens wurden dem Beschwerdegegner im Umfang von Fr. 7'268.-- und im Übrigen weiteren Beklagten auferlegt. Ebenso wurde er verpflichtet, der Beschwerdeführerin Fr. 6'440.-- Parteientschädigung zu bezahlen (Dispositiv-Ziffern 21 und 22).

C.
Das Kantonsgericht Wallis hiess die Berufung des Beschwerdegegners am 26. Februar 2021 teilweise gut (Dispositiv-Ziffer 1) und reduzierte den von diesem zu leistenden Schadenersatz gemäss Ziffer 7 des erstinstanzlichen Urteilsdispositivs auf Fr. 12'305.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2018. Es auferlegte dem Beschwerdegegner die ihn betreffenden erstinstanzlichen Verfahrenskosten zu ¾, d.h. in Höhe von Fr. 5'451.--. Ferner sprach es der Beschwerdeführerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'830.-- und dem Beschwerdegegner eine solche von Fr. 1'610.-- zu (Dispositiv-Ziffern 7-9). Im Übrigen (Dispositiv-Ziffern 2-6) blieb das bezirksgerichtliche Urteil unverändert. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8'000.-- wurden zu ¾ dem Beschwerdegegner und zu ¼ der Beschwerdeführerin auferlegt (Dispositiv-Ziffer 10). Für das Berufungsverfahren musste der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'975.-- und sie ihm eine solche von Fr. 1'325.-- bezahlen (Dispositiv-Ziffer 11).

D.
Die Beschwerdeführerin führt Beschwerde in Zivilsachen und beantragt, Dispositiv-Ziffern 7-11 des angefochtenen Urteils seien aufzuheben und der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, ihr Fr. 65'069.25 Schadenersatz zzgl. Zins zu 5% seit dem 23. August 2016 für die Periode vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2018 zu bezahlen (Rechtsbegehren-Ziffern 1 und 2). Eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Rechtsbegehren-Ziffer 3).
Das Kantonsgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung. Der Beschwerdegegner beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin verzichtete auf eine Replik.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdefrist ist gewahrt (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (vgl. E. 2 hiernach) - einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1; zum Ganzen: Urteil 4A 376/2020 vom 28. Dezember 2020 E. 2.1 f.).

3.
Streitig ist einzig die Höhe des Schadenersatzes aus entgangenen Mieteinnahmen. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz gehe zu Unrecht von einem bestrittenen Sachverhalt aus, zumal sie annehme, dass der Beschwerdegegner mit seinen pauschalen Bestreitungen zum Schaden seiner Bestreitungslast nicht genügt habe. Indem sie mehrere in Fussnoten der Rechtsschriften der Beschwerdeführerin enthaltene Tatsachenbehauptungen ausser Acht lasse, überspanne die Vorinstanz die gesetzlichen Anforderungen an Rechtsschriften und verhalte sich überspitzt formalistisch. Ausserdem verfalle sie damit in Willkür und verletze das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin.

3.1.

3.1.1. Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Das Recht auf Schadenersatz steht dem Mieter zusätzlich zum Recht auf Mängelbeseitigung zu. Es soll die Schäden beseitigen, die dem Mieter als Folge des Mangels am Mietobjekt entstanden sind. Der Schadenersatzanspruch setzt kumulativ einen Mangel am Mietobjekt, einen Schaden, Kausalität sowie Verschulden bzw. fehlende Exkulpation voraus. Der Schadensbegriff entspricht demjenigen von Art. 97 OR (HANS GIGER, Berner Kommentar, Das Obligationenrecht, Die Miete, N. 6 ff. zu Art. 259e OR; ROGER WEBER, Basler Kommentar, OR I., 7. Aufl. 2020, N. 1 ff. zu Art. 259e OR).
Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen. Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Gerichts mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen (Art. 42 Abs. 1 und 2 OR). Die Bestimmung bezieht sich sowohl auf das Vorhandensein wie auf die Höhe des Schadens. Der Schaden gilt als erwiesen, wenn sich genügend Anhaltspunkte ergeben, die geeignet sind, auf seinen Eintritt zu schliessen. Der Schluss muss sich mit einer gewissen Überzeugungskraft aufdrängen (BGE 132 III 379 E. 3.1; 122 III 219 E. 3a). Der Geschädigte hat alle Umstände, die für den Eintritt eines Schadens sprechen und dessen Abschätzung erlauben oder erleichtern, soweit möglich und zumutbar zu behaupten und zu beweisen (BGE 128 III 271 E. 2b/aa; 122 III 219 E. 3a). Die ermessensweise Schätzung des Schadens beruht auf Tatbestandsermessen, gehört mithin zur Feststellung des Sachverhalts und ist daher vom Bundesgericht nur auf Willkür überprüfbar (vgl. BGE 131 III 360 E. 5.1; 122 III 61 E. 2c/bb). Sobald das kantonale Sachgericht, gestützt auf eine Würdigung von Beweisen und konkreten Umständen, eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts
bejaht oder verneint hat, liegt eine tatsächliche Feststellung vor, an die das Bundesgericht gebunden ist (BGE 126 III 388 E. 8a; 122 III 219 E. 3b; zum Ganzen: Urteil 4A 91/2014 vom 11. Juli 2014 E. 6.3.2).

3.1.2. Gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO muss die Klage die Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen enthalten. Zweck dieses Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenforderung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich verteidigen muss (Art. 222 ZPO; BGE 144 III 54 E. 4.1.3.3; Urteile 4A 19/2021 vom 6. April 2021 E. 5.1; 4A 443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2; 4A 281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt, dass der Behauptungs- und Substanziierungslast grundsätzlich in den Rechtsschriften nachzukommen ist. Der bloss pauschale Verweis auf Beilagen genügt in der Regel nicht (BGE 147 III 440 E. 5.3). Es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus den Beilagen zusammenzusuchen und danach zu forschen, ob sich aus den Beilagen etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt (Urteil 4A 415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1).

3.1.3. Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 142 IV 152 E. 4.2; 135 I 6 E. 2.1 mit Hinweisen). Prozessuale Formen sind unerlässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens und die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten. Nicht jede prozessuale Formstrenge stellt daher überspitzten Formalismus dar, sondern nur jene, die durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (BGE 134 II 244 E. 2.4.2; 125 I 166 E. 3a; Urteil 4A 204/2021 vom 7. Juni 2021 E. 2.1.2).

3.2.

3.2.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin habe für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 30. Juni 2016 einen Schaden aufgrund entgangener Nettomieteinnahmen aus dem Studio des Beschwerdegegners von Fr. 18'594.50 geltend gemacht. Diesen Betrag habe sie replicando aufgrund eines Nachklagevorbehalts um die Einnahmen von Juli bis November 2016, am 7. Februar 2018 um diejenigen bis 31. Dezember 2017 und am 10. Januar 2019 um die Nettoeinnahmen bis 31. Dezember 2018 auf insgesamt Fr. 65'069.25 erhöht. Zum Beweis habe die Beschwerdeführerin jeweils Excel-Tabellen ins Recht gelegt, welche die Belegungszahlen ausgewiesen und den durchschnittlichen täglichen Umsatz pro Zimmer genannt hätten. Diesen Umsatz habe sie mit der Anzahl Tage multipliziert, an denen die Zimmer bzw. das Hotel zu über 80% belegt gewesen sei. Grundlage für die Berechnung sei mithin die Annahme, dass die Beschwerdeführerin das Zimmer des Beschwerdegegners an Tagen mit hoher Auslastung ebenfalls hätte vermieten können, wenn dieses in mängelfreiem Zustand gewesen wäre.

3.2.2. Die Eingaben der Beschwerdeführerin vom 7. Februar 2018 und vom 10. Januar 2019, womit sie ihre Schadenersatzforderungen ausgeweitet habe, seien zulässig, soweit es sich um echte Noven handle, so die Vorinstanz weiter. Hingegen würden diese Nachklagen nicht die Möglichkeit eröffnen, bis dahin versäumte Tatsachenbehauptungen nachzuschieben. Daher seien die tatsächlichen Vorbringen in Ziffer 14 der Nachklage vom 10. Januar 2019 grundsätzlich unbeachtlich. Darin hatte die Beschwerdeführerin erklärt, dass sie entgangene Einnahmen nur dann geltend mache, wenn die Auslastung des Hotels die kritische Grenze von 80% erreicht habe. Sie habe dann keine Gruppenanfragen mehr entgegennehmen können und die unrenovierten Zimmer hätten während der Hochsaison nicht zur Verfügung gestanden. Gleichfalls als unbeachtlich, weil nicht im Fliesstext der Rechtsschriften und damit nicht gehörig vorgebracht, beurteilte die Vorinstanz die Tatsachenbehauptungen in den Fussnoten Nr. 4 der Klage und der Replik. Diese enthielten ebenfalls die Erklärung der Beschwerdeführerin, wonach aufgrund der mangelhaften Zimmer unter anderem des Beschwerdegegners Gruppenbuchungen und das Erzielen einer vollen Auslastung mit entsprechendem Gewinn bei einer Belegung
des Hotels von über 80% nicht möglich gewesen sei. Da die vorgenannten Tatsachenvorbringen der Beschwerdeführerin nicht gehörig behauptet worden seien, könnten sie schon deshalb nicht als bewiesen gelten. Die Schadensberechnung beruhe nun aber darauf, dass die Beschwerdeführerin ab einer 80%-igen Belegung des Hotels auch das Zimmer des Beschwerdegegners hätte vermieten und einen entsprechenden Tagesdurchschnittspreis hätte erzielen können.

3.2.3. Als Beweismittel liege mithin ein Belegungsplan mit Angabe der durchschnittlichen Tagespreise pro Zimmer im Recht, wovon die Beschwerdeführerin den dem Stockwerkeigentümer zustehenden Mietanteil abgezogen und den Rest als Schadenersatz verlangt habe, so die Vorinstanz.
Zwar habe sich der Beschwerdegegner mit dem Belegungsplan und den darin enthaltenen Angaben nicht auseinandergesetzt. Daraus könne jedoch nicht auf eine ungenügende Bestreitung geschlossen werden, zumal die in diesem Zusammenhang wesentliche Tatsachenbehauptung der Beschwerdeführerin lediglich in einer Fussnote enthalten gewesen sei. Seitens des Beschwerdegegners nicht gehörig bestritten seien somit einzig die im Belegungsplan enthaltenen Angaben zur Auslastung des Hotels und zu den jeweils durchschnittlichen Tagespreisen. Jedoch ergebe sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht, weshalb bereits ab einer Belegung von 80% die Vermietung weiterer Zimmer nicht mehr möglich gewesen sein soll. Im Übrigen seien keine Anfragen oder Absagen für Gruppenbuchungen oder Individualanfragen während der Hauptsaison belegt. Mit Bezug auf letztere wäre ein Schaden ohnehin nur bei Vollbelegung entstanden. Zudem lägen die Zimmerpreise bei Gruppenreisenden bedeutend tiefer. Bei der Schadensberechnung sei ferner zu beachten, dass mangels Vermietung des Zimmers des Beschwerdegegners auch keine, jedenfalls aber nicht die vollen Nebenkosten für Unterhalt, Reinigung, Wäsche und Hygiene sowie für das vom Zimmerpreis abzuziehende Frühstück
angefallen seien. Die Berechnung des Schadens aus Zimmerpreis abzüglich Mietanteilsanspruch greife daher zu kurz. Der Beschwerdegegner habe die Schadensberechnung der Beschwerdeführerin denn auch bestritten und die Erstinstanz habe ihr den Hauptbeweis hierfür auferlegt.

3.2.4. Nach dem Gesagten sei der Beschwerdeführerin zwar zweifellos ein Schaden entstanden, so die Vorinstanz. Dieser sei aber weder anerkannt noch zahlenmässig bewiesen oder nachweisbar. Da eine exakte Bezifferung des Schadens ausgeschlossen erscheine, sei dieser in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR zu schätzen.
Ein strikter Schadensbeweis über mehrere Jahre durch lückenlose Dokumentierung sei nicht praktikabel. Ferner sei die Kundenstruktur des Hotels der Beschwerdeführerin nicht aktenkundig. Sie äussere sich auch nicht zu Häufigkeit, Grösse oder Herkunft der behaupteten Gästegruppen. Asiatische Gruppen habe sie erst nach Aktenschluss erwähnt, wobei nicht notorisch sei, dass das Hotel der Beschwerdeführerin regelmässig Reisende aus Asien in einer bestimmten Gruppengrösse beherbergt habe. Zudem begründe sie die Grenzbelegung von 80%, ab welcher Gruppenbuchungen nicht mehr möglich gewesen sein sollen, nicht näher und insbesondere nicht schlüssig. Die geltend gemachte und vom Bezirksgericht ungeprüft übernommene Buchungsgrenze sei keineswegs zwingend, zumal Buchungen je nach Gruppengrösse auch an der Gesamtkapazität des Hotels scheitern könnten. Auch sei nicht schlüssig, weshalb bei einer Auslastung von 80% ausschliesslich grössere Gruppen nachfragen und der Beschwerdegegner entsprechend haften sollte. Immerhin dürfe aber davon ausgegangen werden, dass das Hotel namentlich im Sommer regelmässig Gruppen beherbergt habe. Mit Blick auf die von der Beschwerdeführerin zur Schadensermittlung herangezogenen Durchschnittspreise pro Zimmer fehle
schliesslich die nötige Differenzierung zwischen Gruppen- und Individualtarifen sowie zwischen Studio- und Appartementpreisen, dies zumindest bei Individualreisenden zur Hochsaison.
Da sich die Differenzierung über das Jahr hinweg kaum sinnvoll bewerkstelligen lasse, sei für die Ermittlung des Schadens eine Belegung von mindestens 88%, entsprechend zehn leeren Zimmern, als massgebend anzusehen, so die Vorinstanz zusammenfassend. Für Frühstück und weitere allgemeine Kosten habe ein Abschlag von 20% auf den durchschnittlichen Zimmerpreisen zu erfolgen. Vom so errechneten Betrag seien2 /3, entsprechend der zeitlichen Verpflichtung des Beschwerdegegners zur hotelmässigen Bewirtschaftung, zu übernehmen. Nach Abzug von dessen Anspruch auf Mietbeteiligung - auszugehen sei hier von Fr. 6'230.-- gemäss dem angerufenen Vertrag - resultiere der Schadensbetrag. Dieser belaufe sich somit für die Jahre 2015 bis 2018 auf Fr. 12'305.90 zuzüglich Zins zu 5% ab dem Datum der Klageeinleitung am 23. August 2016.

3.3.

3.3.1. Der angefochtene Entscheid hält vor Bundesrecht stand. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin gehen weitestgehend an der Sache vorbei. Sie scheint zu verkennen, dass es sich bei den strittigen Fragen, ob infolge der Unterlassungen des Beschwerdegegners ein Schaden entstanden ist und wie sich dieser berechnet, um Rechtsfragen handelt. Diese zu beurteilen, war die Vorinstanz frei. Selbst wenn der von der Beschwerdeführerin behauptete Sachverhalt als unbestritten oder hinreichend substanziiert betrachtet und angenommen würde, dass die Auslastung des Hotels an den von ihr behaupteten Tagen 80% betragen hätte, wäre damit der Nachweis eines Schadens im geltend gemachten Umfang nicht erbracht. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ergibt sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht und erscheint nicht schlüssig, weshalb bereits ab einer Belegung von 80% die Vermietung weiterer Zimmer nicht mehr möglich gewesen sein soll. Dies insbesondere an Individualtouristen. Auch belegte die Beschwerdeführerin nicht, dass einzelne oder mehrere Gruppenanfragen, welche die verbleibenden Zimmerkapazitäten - ohne das Zimmer des Beschwerdegegners - gesprengt hätten, eingegangen wären oder dass sie solche hätte ablehnen müssen. Unter diesen
Umständen kann offen bleiben, ob die Vorinstanz die entsprechenden Tatsachenvorbringen der Beschwerdeführerin zu Recht als verspätet oder als ungenügend vorgebracht beurteilte und ob insoweit der Vorwurf des überspitzten Formalismus und der Verletzung des rechtlichen Gehörs zutrifft. So oder anders wäre ein Schaden im geltend gemachten Ausmass nicht erwiesen und verneinte die Vorinstanz einen solchen ohne Verletzung von Bundesrecht. Mit Bezug auf die Individualtouristen wäre ein Schaden, wie die Vorinstanz ebenfalls zutreffend erwog, ohnehin nur bei Vollbelegung entstanden, was die Beschwerdeführerin weder behauptete noch bewies. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Schaden nach Art. 42 Abs. 2 OR schätzte.

3.3.2. Die vorinstanzlichen Erwägungen zur Schadensberechnung und -schätzung (vgl. oben E. 3.2.4) sind ebenfalls schlüssig. Dies gilt insbesondere für die vorausgesetzte Belegung von mindestens 88%, entsprechend zehn leeren Zimmern, als Massgabe für die Annahme eines Schadens. Ebenso nahm die Vorinstanz nachvollziehbar einen Abschlag von 20% auf den durchschnittlichen Zimmerpreisen zur Berücksichtigung der nicht angefallenen allgemeinen Kosten vor. Zu Recht beachtete sie ferner den Umfang der zeitlichen Verpflichtung des Beschwerdegegners zur hotelmässigen Bewirtschaftung seiner Stockwerkeigentumseinheit sowie seinen Anspruch auf Mietbeteiligung. Es ist nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz dabei in Willkür verfallen wäre. Dies behauptet die Beschwerdeführerin denn auch nicht. Unter diesen Umständen ist das Bundesgericht an die vorinstanzliche Schadensschätzung gebunden (vgl. oben E. 3.1.1).

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten zu tragen und den Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. September 2022

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Matt

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 97 - 1 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
¹	Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
²	Les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite44 et du code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC)45 s'appliquent à l'exécution.46

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 42 - 1 La preuve du dommage incombe au demandeur.
¹	La preuve du dommage incombe au demandeur.
²	Lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée.
³	Les frais de traitement pour les animaux qui vivent en milieu domestique et ne sont pas gardés dans un but patrimonial ou de gain font l'objet d'un remboursement approprié, même s'ils sont supérieurs à la valeur de l'animal.25

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 221 Demande - 1 La demande contient:
¹	La demande contient:
^a	la désignation des parties et, le cas échéant, celle de leur représentant;
^b	les conclusions;
^c	l'indication de la valeur litigieuse;
^d	les allégations de fait;
^e	l'indication, pour chaque allégation, des moyens de preuves proposés;
^f	la date et la signature.
²	Sont joints à la demande:
^a	le cas échéant, la procuration du représentant;
^b	le cas échéant, l'autorisation de procéder ou la déclaration de renonciation à la procédure de conciliation;
^c	les titres disponibles invoqués comme moyen de preuve;
^d	un bordereau des preuves invoquées.
³	La demande peut contenir une motivation juridique.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 222 Réponse - 1 Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai pour déposer une réponse écrite.
¹	Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai pour déposer une réponse écrite.
²	L'art. 221 s'applique par analogie à la réponse. Le défendeur y expose quels faits allégués dans la demande sont reconnus ou contestés.
³	Le tribunal peut décider de limiter la réponse à des questions ou à des conclusions déterminées (art. 125).
⁴	Il notifie la réponse au demandeur.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.