Tribunal federal
{T 0/2}
4C.88/2003 /ech
Arrêt du 1er juillet 2003
Ire Cour civile
Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Walter et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.
Parties
A.________,
défenderesse et recourante, représentée par
Me Florence Prini, avocate, ch. des Rambossons 14, 1212 Grand-Lancy,
contre
la Coopérative X.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Arun Chandrasekharan, avocat, avenue de Champel 4, 1206 Genève,
B.________, défendeur et intimé, représenté par Me Yves Bonard, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Genève 12.
Objet
contrat de bail à loyer; demeure du locataire,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 10 février 2003.
Faits:
A.
A une date indéterminée, la Coopérative X.________ (ci-après: la Coopérative), en tant que bailleresse, et B.________, comme locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 5 pièces dans un immeuble sis à Genève. En sa qualité de fonctionnaire postal, le locataire était membre de la Coopérative. Le bail est entré en vigueur le 1er juillet 1989.
B.________ a quitté le domicile familial en 1992. En vertu d'un accord homologué par le juge des mesures protectrices de l'union conjugale, la jouissance de l'appartement a été laissée à l'épouse, A.________. La Coopérative a été informée de ce que le locataire se constituait un domicile séparé.
Jusqu'au 31 janvier 2001, le loyer a été payé au moyen d'une retenue opérée sur le salaire du locataire. Pour la période subséquente, la bailleresse a accepté qu'il soit acquitté par bulletins de versement. Toutefois, aucun loyer n'a été payé depuis le 1er février 2001.
Par avis comminatoires du 10 mai 2001, adressés tant à B.________ qu'à A.________, la Coopérative a mis ceux-ci en demeure de verser jusqu'au 20 du même mois la somme de 4'386 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges, faute de quoi elle résilierait le bail.
La somme réclamée n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la Coopérative a résilié le bail pour le 31 juillet 2001 par avis officiels adressés séparément à chacun des époux le 22 juin 2001.
B.
Par requête du 19 juillet 2001, dirigée contre la Coopérative, A.________ a contesté la validité du congé et requis, à titre subsidiaire, une prolongation de bail d'une durée de 4 ans.
De son côté, la bailleresse (ci-après: la demanderesse) a introduit, le 14 septembre 2001, une requête en évacuation à l'encontre de B.________ et de A.________ (ci-après: le défendeur, resp. la défenderesse). Non conciliées, les deux causes ont été jointes.
Statuant le 19 avril 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré nul l'avis de résiliation signifié le 22 juin 2001 aux défendeurs; en conséquence, il a rejeté la requête en évacuation.
La demanderesse a notifié à chaque époux deux nouveaux avis comminatoires, suivis, le 21 juin 2002, de deux nouvelles résiliations du bail, pour le cas où celles du 22 juin 2001 seraient entachées de nullité.
Saisie par la demanderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, statuant par arrêt du 10 février 2003, a annulé le jugement de première instance, condamné les défendeurs à évacuer immédiatement l'appartement précité et rejeté toutes autres ou contraires conclusions. Les juges d'appel ont admis que l'appartement loué avait conservé son caractère de logement familial, de sorte que la défenderesse avait qualité pour contester le congé litigieux. Contrairement au Tribunal des baux, ils ont considéré que la fixation, par la bailleresse, d'un délai de paiement inférieur au délai de 30 jours prévu à l'art. 257d al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
|
1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
C.
La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut principalement à ce que le congé litigieux soit déclaré nul, voire annulé, et sollicite, à titre subsidiaire, l'octroi d'une prolongation de bail d'une durée de 4 ans. A l'appui de son recours, la défenderesse soutient, en substance, que la bailleresse ne pouvait pas valablement résilier le bail sans avoir fixé au locataire et à son conjoint un nouveau délai de paiement de 30 jours, assorti d'une menace de résiliation. Elle maintient, de surcroît, que le congé litigieux serait contraire aux règles de la bonne foi.
La demanderesse invite le Tribunal fédéral à rejeter le recours dans la mesure où il est recevable. Selon elle, il conviendrait, en accord avec la doctrine majoritaire et la jurisprudence, d'appliquer par analogie l'art. 266a al. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta. |
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1 | Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta. |
2 | Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta. |
Le défendeur conclut principalement à l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, au rejet de celui-ci. En plus des arguments développés par la demanderesse, il fait valoir, de son côté, que, les époux vivant séparés depuis 1992 déjà, l'appartement donné à bail avait perdu de longue date son caractère de logement familial au moment de la résiliation du bail, laquelle était donc valablement intervenue puisqu'il ne l'avait pas contestée.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 L'arrêt attaqué, prononcé sur recours par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève contre un jugement d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, est une décision finale rendue en dernière instance par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta. |
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1 | Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta. |
2 | Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta. |
1.2 Le litige est de nature pécuniaire. L'expulsion étant liée à une ré- siliation immédiate, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 28 ad note 226). En pratique, il faut prendre en considération la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
le premier (31 juillet 2001) et le second (31 juillet 2002) termes des deux résiliations notifiées aux défendeurs. Elle dépasserait le seuil de 8'000 fr. fixé à l'art. 46
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
1.3 Interjeté par l'épouse du locataire, qui a succombé dans ses conclusions visant à faire constater la nullité du congé incriminé, le présent recours, qui a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
1.4 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
Dans la mesure où la défenderesse présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
2.
2.1 L'art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266n - La disdetta data dal locatore e l'imposizione di un termine di pagamento con comminatoria di disdetta (art. 257d) devono essere notificate separatamente al conduttore ed al suo coniuge o al suo partner registrato. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273a - 1 Se la cosa locata funge da abitazione familiare, anche il coniuge del conduttore può contestare la disdetta, chiedere la protrazione della locazione ed esercitare tutti gli altri diritti che competono al conduttore in caso di disdetta. |
|
1 | Se la cosa locata funge da abitazione familiare, anche il coniuge del conduttore può contestare la disdetta, chiedere la protrazione della locazione ed esercitare tutti gli altri diritti che competono al conduttore in caso di disdetta. |
2 | Le convenzioni concernenti la protrazione della locazione sono valide soltanto se concluse con ambedue i coniugi. |
3 | Il presente articolo si applica per analogia ai partner registrati.107 |
2.2 En l'espèce, il est constant que la bailleresse a fixé séparément au locataire et à son conjoint, par avis comminatoires du 10 mai 2001, un délai de paiement inférieur au délai minimum de 30 jours prévu par la loi. Il est également établi que la demanderesse a néanmoins attendu l'expiration du délai légal avant de résilier le bail en respectant le délai de préavis et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Dans le cas particulier, ces deux questions - délicates et controversées - peuvent toutefois demeurer indécises pour les motifs indiqués ci-après (cf. consid. 3 et 4).
3.
3.1 Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
|
1 | Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
2 | Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
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1 | Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
2 | Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge. |
Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est détournée de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b, 289 consid. 2a; 122 III 321 consid. 4a), lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203) ou encore, à certaines conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228).
3.2 La fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, telle qu'est prévue à l'art. 257d al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Tel est le cas en l'espèce. En effet, la Chambre d'appel constate, d'une manière qui lie la juridiction fédérale de réforme, que ni le défendeur ni la défenderesse "n'auraient payé les loyers dus dans un délai de trente jours si ce délai leur avait été imparti". Il est d'ailleurs établi qu'aucun loyer n'a été payé depuis le 1er février 2001 jusqu'au prononcé de l'arrêt attaqué, soit pendant deux ans.
La défenderesse commet donc un abus de droit lorsqu'elle se plaint de n'avoir pas bénéficié de la totalité du délai de grâce de l'art. 257d al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4.
4.1 L'art. 271 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
|
1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4.2 Il s'agit d'examiner si les circonstances alléguées par la défenderesse sont de cette nature, pour autant qu'elles soient avérées.
En premier lieu, la défenderesse reproche à la bailleresse de ne pas l'avoir informée de la demande du locataire visant à changer le système de facturation. On ne voit pas en quoi ce défaut d'information rendrait le congé litigieux incompatible avec les règles de la bonne foi. La personne qui le déplore n'était pas partie au contrat de bail et elle n'indique pas sur quelle base légale elle fonde ce prétendu devoir d'information.
La défenderesse prétend ensuite que la bailleresse était au courant de l'intention du locataire de cesser de payer les loyers. Cette affirmation ne correspond toutefois à aucune constatation de la cour cantonale; elle est donc nouvelle et, comme telle, irrecevable (art. 55 al. 1 let. c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
La demanderesse se voit encore reprocher de ne pas avoir notifié un nouvel avis comminatoire, bien qu'elle sût que celui du 10 mai 2001 violait la loi. On ne perçoit pas en quoi une telle abstention démontrerait le caractère abusif du congé subséquent. La défenderesse est d'autant plus malvenue à formuler pareil reproche à l'adresse de la bailleresse qu'elle n'entendait de toute manière pas payer le loyer en lieu et place du locataire défaillant.
Par ailleurs, la défenderesse se plaint d'avoir reçu un commandement de payer pour occupation illicite de l'appartement litigieux. L'existence de cette poursuite ne ressort pas de l'arrêt attaqué. Il s'agit donc une fois de plus d'une allégation nouvelle et, partant, inadmissible. En tout état de cause, si le congé a été valablement donné au locataire avec effet au 31 juillet 2001, ce qui est le cas, l'épouse de ce dernier ne peut plus faire valoir de titre juridique susceptible de justifier son refus de quitter l'appartement dont le bail a expiré.
C'est à tort, enfin, que la défenderesse critique la demanderesse pour avoir résilié une seconde fois le bail, le 21 juin 2002. Semblable démarche n'avait rien d'illégal (ATF 119 II 147 consid. 4b). Elle l'était d'autant moins que la bailleresse n'avait pas perçu le moindre loyer depuis la date à laquelle la première résiliation - présentement contestée - devait prendre effet.
Cela étant, le moyen fondé sur l'art. 271 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
|
1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
5.
La défenderesse ne motive en rien sa conclusion visant à la prolongation du bail. Sur ce point, son recours est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
|
1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
6.
Vu les art. 156 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
|
1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
|
1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.
3.
La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens et au défendeur une indemnité de 2'500 fr. également au même titre.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 1er juillet 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: