BGE-75-I-186 - 1949-01-01 - ATF - Droit administratif et droit international public - Grundbuch. Vormerkung des Gewinnanteilsrechtes der Miterben gemäss Art. 619 ZGB. Wirkungen...

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907

Art. 963

Les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet.

Cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent.

Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux.

S. 186 / Nr. 29 Verwaltungs- und Disziplinarrecht.(d)

BGE 75 I 186

29. Urteil der II. Zivilabteilung vom 19. Mai 1949 i. S. Kaspar gegen Aargau,
Regierungsrat.

Regeste:
Grundbuch. Vormerkung des Gewinnanteilsrechtes der Miterben gemäss Art. 619
ZGB. Wirkungen. Voraussetzungen der Löschung vor Ablauf der im Grundbuch
angegebenen Zeit.
Registre foncier. Annotation du droit des cohéritiers à une quote-part du gain
conformément à l'art. 619 CC. Effets. Conditions requises pour la radiation de
l'annotation avant l'expiration du temps indiqué dans le registre foncier.
Registro fondiario. Annotazione del diritto dei coeredi ad una parte
dell'utile, conformemente all'art. 619 CC. Effetti. Condizioni richieste per
la cancellazione dell'annotazione prima della scadenza indicata nel registro
fondiario.

Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 1. Oktober 1948 verkauften Rudolf und
Marie Kaspar-Bertschi in Oberkulm ihrem Sohne Emil Kaspar-Widmer sieben
landwirtschaftliche Liegenschaften im Schatzungswerte von Fr. 27420. nebst
landwirtschaftlichem Inventar zum Preise von Fr. 25000.. Die besondern
Vertragsbestimmungen sehen u. a. vor, dass der Käufer seinen Eltern ein
Wohnrecht einräumt und sich verpflichtet, für ihren notwendigen
Lebensunterhalt unentgeltlich aufzukommen. Zu den Liegenschaften, die Rudolf
Kaspar verkaufte, gehörte das 9,07 a messende Waldgrundstück Grundbach
Oberkulm Nr. 1512 im Schatzungswerte von Fr. 270.. Rudolf Kaspar hatte dieses
am 23. Februar 1946 aus der Erbschaft seines Vaters zu Fr. 360. erworben.
Dabei war im Grundbuch vorgemerkt worden a Gewinnanteil auf 10 Jahre zu
Gunsten der Miterben des Rudolf Kaspar-Bertschi gemäss 619 ZGB. Verkehrswert
Fr. 414. ». Im Vertrage vom 1. Oktober 1948 wird hiezu bemerkt, ein

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Gewinnanteil zu Gunsten der Miterben bestehe nicht, da Rudolf Kaspar das zu
Fr. 360. erworbene Grundstück unter der Schatzung von Fr. 270. verkaufe; die
Vormerkung werde daher zur Löschung angemeldet.
Am 13. Oktober 1948 eröffnete das Grundbuchamt Kulm dem Urkundsbeamten, der
den Eigentumsübergang, die Löschung des Gewinnanteilsrechts auf Nr. 1512, das
Wohnrecht und die gemäss Vertrag vom 1. Oktober 1948 neu zu errichtenden
Grundpfandrechte auf Grund von Art. 142 EGzZGB und Art. 963 Abs. 3 ZGB zur
Eintragung ins Grundbuch angemeldet hatte, « die Anmeldung ... betreffend die
Eintragung eines Kaufvertrages zwischen Kaspar-Bertschi Rudolf und seinem Sohn
Emil ... auf Grundbuch Nr. 1512 » habe abgewiesen werden müssen. « Grund: Auf
diesem Grundstück ist ein Gewinnanteilsrecht gemäss Art. 619 ZGB vorgemerkt.
Vor der Eintragung des Kaufes haben die Berechtigten schriftlich zur Löschung
der Vormerkung einzuwilligen. Da der Kauf und Pfandvertrag noch andere
Grundstücke umfasst, muss der ganze Vertrag bis zur Erledigung dieser Frage
abgewiesen werden ».
Gegen diese Verfügung führte Rudolf Kaspar Beschwerde und nach deren Abweisung
durch Entscheide der Justizdirektion und des Regierungsrates des Kantons
Aargau Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht mit dem Antrag, das
Grundbuchamt sei anzuweisen, « den verurkundeten Kaufvertrag wie verfasst
einzutragen ».
Der Regierungsrat beantragt Abweisung, das Eidg. Justiz- und
Polizeidepartement Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Hat ein Erbe ein Grundstück unter dem Verkehrswert erhalten, so sind die
Miterben gemäss Art. 619 ZGB berechtigt, beim Verkauf des Grundstücks oder
eines Teils davon binnen der folgenden zehn Jahre einen verhältnismässigen
Anteil am Gewinn zu beanspruchen, sofern dieser Anspruch bei der Teilung im
Grundbuch vorgemerkt

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worden ist. (Bei Teilung nach dem 1. Januar 1947 besteht der Anspruch gemäss
Art. 94 und 108 des auf den eben genannten Zeitpunkt in Kraft getretenen
Bundesgesetzes über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12.
Dezember 1940 für die Dauer von fünfzehn Jahren.) Die Vormerkung dieses
Anspruches ist Vormerkung eines persönlichen Rechts im Sinne von Art. 959 ZGB.
Die vormerkbaren persönlichen Rechte werden durch die Vormerkung nicht zu
dinglichen Rechten, sondern erhalten dadurch lediglich eine verstärkte Wirkung
in dem Sinne, dass sie nicht nur gegenüber dem ursprünglich Verpflichteten,
sondern auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden können, die später am
betreffenden Grundstück Rechte erwerben (Art. 959 Abs. 2; vgl. BGE 44 II 366
betr. Vormerkung eines Vorkaufsrechtes). Beim Gewinnanteilsanspruch nach Art.
619 ZGB äussert sich diese Wirkung gegenüber dem Dritterwerber des
Grundstückes darin, dass er den Miterben des Verkäufers gegebenenfalls für
ihren Gewinnanteil persönlich haftbar wird und daher den Teil des Kaufpreises,
der diesem Gewinnanteil entspricht, an die Miterben bezahlen oder allenfalls
den ganzen Überschuss des Kaufpreises über den bei der Teilung festgesetzten
Übernahmepreis (höchstens aber die Differenz zwischen Verkehrswert zur Zeit
der Teilung und Übernahmepreis, Art. 619 Abs. 2 ZGB) gemäss Art. 96 in
Verbindung mit Art. 92 OR gerichtlich hinterlegen muss, wenn die Miterben sich
nicht damit einverstanden erklären, dass der ganze Kaufpreis an den Verkäufer
bezahlt wird. Dagegen hat die Vormerkung des Gewinnanteilsanspruchs nicht zur
Folge, « dass ohne Zustimmung der berechtigten Miterben keine Veräusserung der
Liegenschaft eingetragen werden darf », wie SCHÖNBERG in der von der
Vorinstanz zitierten Abhandlung (Die Grundbuchpraxis S. 193) annimmt. Eine so
weitgehende Wirkung kommt in der Regel nicht einmal der Vormerkung einer
Verfügungsbeschränkung zu (Art. 960 Abs. 2 ZGB). Der Umstand, dass auf dem
Grundbuchblatt der Liegenschaft Nr. 1512 ein Anspruch

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nach Art. 619 ZGB vorgemerkt ist, steht demnach der Eintragung des
Eigentumsübergangs infolge Verkaufs dieser Liegenschaft nicht entgegen.
2. Der Urkundsbeamte begnügte sich nun freilich nicht damit, den
Eigentumsübergang (sowie die gemäss Vertrag vom 1. Oktober 1948 zu
errichtenden beschränkten dinglichen Rechte) zur Eintragung ins Grundbuch
anzumelden, sondern er beantragte zugleich die Löschung der Vormerkung gemäss
Art. 619 ZGB.
Diesem Gesuch haben die kantonalen Instanzen mit Recht nicht ohne weiteres
entsprochen. Zwar kann entgegen ihrer Auffassung keine Rede davon sein, dass
der Anspruch aus Art. 619 a während der im Grundbuch angegebenen Frist bei
jeder Handänderung geltend gemacht werden kann », sofern er nicht schon « bei
einem frühern Verkaufe « geltend gemacht werden konnte. Unter dem « Verkaufe »
(Einzahl), bei dem nach Art. 619 die « Miterben » einen « verhältnismässigen
Anteil » (d.h. einen den Erbquoten entsprechenden Anteil) am Gewinn
beanspruchen können, kann nur der Verkauf durch den Erben verstanden werden,
der das Grundstück bei der Teilung unter dem Verkehrswert erhalten hat
(Übernehmer). Abgesehen davon, dass diese Auslegung schon aus rein
sprachlichen Gründen am nächsten liegt, spricht dafür der Umstand, dass eine
Teilung des Verkaufsgewinns nach Massgabe der Erbquoten nur im Verhältnis
zwischen den Miterben des Übernehmers und diesem selber, nicht auch im
Verhältnis zwischen den Miterben des Übernehmers und einem spätern Erwerber
des Grundstücks in Frage kommt. Die Besinnung auf den Zweck der Vorschrift
führt zu keinem andern Ergebnis. Art. 619 ist das Gegenstück zu Art. 617 und
620 ff. ZGB und will den Miterben ein Mittel in die Hand geben, um sich
dagegen zu sichern, dass der Übernehmer die Liegenschaften, die ihm unter dem
Verkehrswert überlassen wurden, um ihm deren Bewirtschaftung unter tragbaren
Bedingungen zu ermöglichen, nach verhältnismässig kurzer Zeit zu einem höheren
Preis verkauft und den Gewinn

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für sich allein behält. Gewinne späterer Erwerber haben, wie das Eidg. Justiz-
und Polizeidepartement zutreffend bemerkt, keine Beziehung zur Erbschaft. Die
Gefahr, dass der Anspruch der Miterben durch die Einschaltung von Strohmännern
vereitelt werden könnte, ist im Hinblick auf die neuen Bestimmungen über die
Weiterveräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke (Art. 218 , 218 bis, 218ter
OR) nicht mehr sehr gross (viel eher ist Falschbeurkundung des Kaufpreises zu
befürchten) und bildet auf jeden Fall keinen genügenden Grund dafür, Art. 619
ZGB im Sinne der Vorinstanz auszulegen. Derartigen Machenschaften ist mit
andern Mitteln zu begegnen (z. B. mit der Schadenersatzklage gemäss Art. 41
OR, die unter Umständen nicht bloss gegenüber dem Übernehmer, sondern auch
gegenüber den andern an der Machenschaft Beteiligten Erfolg haben kann). Der
Anspruch aus Art. 619 ZGB verwirklicht sich also entgegen der Annahme der
Vorinstanz nur unter der Voraussetzung, dass der Übernehmer das Grundstück
innert der Frist von 10 bezw. 15 Jahren mit Gewinn weiterverkauft. Verkauft es
der Übernehmer dagegen ohne Gewinn, so fällt der Anspruch dahin, wie wenn bis
zum Fristablauf überhaupt kein Verkauf stattfindet. Anders als beim Ablauf der
in der Vormerkung angegebenen Frist (Art. 72 Abs. 1 GBV) darf jedoch bei
Veräusserung des Grundstücks durch den Übernehmer während dieser Frist die
Vormerkung nicht von Amtes wegen gelöscht werden, wie das Eidg. Justiz- und
Polizeidepartement annehmen möchte, und ebensowenig kommt in diesem Falle eine
« Löschung auf einseitigen Antrag des Dritten im Zusammenhang mit der
Anmeldung zur Handänderung » (Art. 976 Abs. 1 ZGB) in Frage. Die Miterben
müssen sich die Löschung der Vormerkung bei einer solchen Veräusserung erst
gefallen lassen, wenn sie den ihnen zukommenden Gewinnanteil erhalten haben,
oder wenn feststeht, dass sich für den Übernehmer kein Gewinn ergeben hat. Ob
eine dieser Voraussetzungen erfüllt sei, ist nicht so leicht und sicher
feststellbar wie der Ablauf der Vormerkungsfrist

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oder beim vorgemerkten Vorkaufs-, Rückkaufs- oder Kaufsrecht die Tatsache,
dass der Berechtigte Eigentümer des Grundstücks geworden ist (Art. 72 Abs. 2
GBV). (Gerade im vorliegenden Fall steht keineswegs unzweifelhaft fest, dass
der Beschwerdeführer ohne Gewinn verkauft hat, wie er behauptet. Einmal ist
der Kaufpreis für das Grundstück Nr. 1512 aus dem Gesamtpreis nicht
ausgeschieden, und vor allem haben sich die Verkäufer ausser dem als
Gesamtpreis angegebenen Betrage von Fr. 25000.- in Gestalt des Wohnrechts und
des Lebensunterhalts noch erhebliche weitere Leistungen versprechen lassen.)
Den Grundbuchbehörden kommt es daher nicht zu, über das Vorhandensein dieser
Voraussetzungen zu entscheiden. Vielmehr darf das Grundbuchamt die Vormerkung
des Anspruchs nach Art. 619 ZGB vor Ablauf der erwähnten Frist nur mit
schriftlicher Bewilligung der Miterben oder mit Ermächtigung des Richters
löschen (Art. 964 ZGB und Art. 61 Abs. 2 GBV in Verbindung mit Art. 70 GBV).
Dem Grundbuchverwalter ist es unbenommen, durch Anfrage an die Miterben (denen
gemäss Art. 969 Abs. 1 ZGB die Handänderung ohnehin anzuzeigen ist) oder durch
Anrufung des Richters gemäss Art. 976 Abs. 3 ZGB die Initiative zu ergreifen.
Deswegen, weil der Antrag auf Löschung der Vormerkung des
Gewinnanteilsanspruchs nach Art. 619 ZGB abgewiesen werden musste, brauchten
jedoch die übrigen auf Grund des Vertrages vom 1. Oktober 1948 erfolgten
Anmeldungen entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht ebenfalls abgewiesen zu
werden. Bei der Anmeldung wurde nicht bestimmt, dass die Eintragung des
Eigentums, der Pfandrechte und des Wohnrechts nicht ohne die Löschung jener
Vormerkung erfolgen solle (vgl. Art. 12 Abs. 2 GBV). Es lag im Gegenteil auf
der Hand, dass die Vertragsparteien diese Eintragungen unabhängig davon
herbeizuführen wünschten, ob sich zu gleicher Zeit auch die Löschung jener
Vormerkung erreichen lasse oder nicht. Die Löschung der Vormerkung war für sie
im Verhältnis zu den erwähnten

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Eintragungen unzweifelhaft von ganz untergeordneter Bedeutung, zumal da als
Gewinn im Sinne von Art. 619 von vornherein kein höherer Betrag als Fr. 414.-
Fr. 360. = Fr. 54. in Frage kam. Den erwähnten Eintragungen steht daher
nichts im Wege.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und
das Grundbuchamt Kulm angewiesen, den am 13. Oktober 1948 zur Eintragung
angemeldeten Kaufvertrag zwischen dem Beschwerdeführer und Emil Kaspar im
Sinne der Erwägungen in das Grundbuch einzutragen.

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 959
	1.	Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
	2.	Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 960
	1.	Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
		1.	d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
		2. [1]	d'une saisie;
		3. [2]	d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
	2.	Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 4 de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 12271309; FF 1991 III 1). [2] Nouvelle teneur selon le ch. I 4 de la LF du 26 juin 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2000 (RO 1999 1118; FF 1996 I 1).

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 41
	1.	Celui qui cause, d'une manière illicite, un dommage à autrui, soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence, est tenu de le réparer.
	2.	Celui qui cause intentionnellement un dommage à autrui par des faits contraires aux moeurs est également tenu de le réparer.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 96
		Le débiteur est autorisé à consigner ou à se départir du contrat, comme dans le cas de la demeure du créancier, si la prestation due ne peut être offerte ni à ce dernier, ni à son représentant, pour une autre cause personnelle au créancier, ou s'il y a incertitude sur la personne de celui-ci sans la faute du débiteur.

RS 211.432.1 ORF Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) Art. 72 Inscription d'un droit de gage
		Les art. 64 et 65 sont applicables par analogie en ce qui concerne le justificatif relatif au titre à produire pour l'inscription d'un droit de gage.

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 976 [1]
	L'office du registre foncier peut radier une inscription d'office dans les cas suivants:
	1.	elle est limitée dans le temps et a perdu toute valeur juridique par suite de l'écoulement du délai;
	2.	elle concerne un droit qui ne peut ni être cédé, ni passer aux héritiers d'un titulaire décédé;
	3.	elle ne peut pas concerner le fonds en question, compte tenu de sa localisation;
	4.	elle concerne un fonds qui a disparu.

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 964
	1.	Les radiations ou modifications ne peuvent être faites que sur la déclaration écrite de ceux auxquels l'inscription confère des droits.
	2.	Cette déclaration peut être remplacée par la signature des ayants droit, apposée sur le journal.

RS 211.432.1 ORF Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) Art. 61 Droits de passage établis par la loi
		Le droit cantonal peut prévoir que les droits de passage permanents directement établis par la loi (art. 696, al. 2, CC) sont mentionnés d'office; il détermine dans ce cas l'autorité compétente et la procédure.

RS 211.432.1 ORF Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) Art. 12 Registre des créanciers dans le registre foncier tenu sur papier [1]
	1.	Lorsque le registre foncier est tenu sur papier, on indique dans le registre des créanciers, sur demande de l'ayant droit, le nom:
		a.	du créancier gagiste d'une hypothèque ou d'une cédule hypothécaire sur papier;
		b.	du créancier titulaire d'un droit de gage mobilier en cas de mise en gage d'une créance garantie par hypothèque ou d'une cédule hypothécaire sur papier.
	2.	Au lieu d'être inscrits dans le registre des créanciers, ces créanciers peuvent l'être au feuillet du grand livre dans la rubrique «gages immobiliers».

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 10 déc. 2021, en vigueur depuis le 1er janv. 2023 (RO 2021 918).