BGE-66-II-132 - 1940-01-01 - ATF - Droit civil - Liegenschaftskauf, Haftung für Mängel.Mangel bestehend im Fehlen einer Entwässerungsanlage und...

S. 132 / Nr. 29 Obligationenrecht (d)

BGE 66 II 132

29. Urteil der I. Zivilabteilung vom 9. Juli 1940 i. S. Perk gegen Höner.

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Regeste:
Liegenschaftskauf, Haftung für Mängel.
Mangel bestehend im Fehlen einer Entwässerungsanlage und darauf
zurückzuführender Feuchtigkeit.
Erkennbarkeit des Mangels, Art. 200 OR, liegt nur vor, wenn sich der Käufer
über die volle Bedeutung des Mangels Rechenschaft geben kann; keine
Prüfungspflicht des Käufersi. S. von Art. 201 OR.
Arglistige Verschweigung liegt in der Nichtbekanntgabe des Umstandes, dass die
Feuchtigkeit des Hauses auf ungenügende Entwässerung zurückzuführen ist.
Berechnung des Minderwertes.
Achat d'un immeuble; responsabilité pour les défauts de la chose. Défaut
consistant dans l'absence d'une installation de drainage et dans l'humidité
qui s'ensuit.
L'acheteur n'a connaissance du défaut (art. 200 CO) qu'au moment où il peut en
saisir toute la portée; l'acheteur n'a pas à vérifier la chose conformément à
l'art. 201 CO.
Dissimulation frauduleuse du défaut admise, parce que le vendeur n'a pas
informé l'acheteur que l'humidité provenait d'un drainage insuffisant.
Calcul de la moins-value.
Compera di un fondo; responsabilità pei difetti.
Difetto consistente nella mancanza di una fognatura e nella conseguente
umidità.
Il difetto è noto al compratore (art. 200 CO) soltanto se egli può
comprenderne tutta la portata. Il compratore non è tenuto ad una verifica
dalla cosa venduta nel senso dell'art. 201 CO.
Dissimulazione dolosa dal difetto ammessa nel caso in cui il venditore non ha
dichiarato al compratore che l'umidità proveniva da una fognatura
insufficiente.
Calcolo dall'indennità per la diminuzione di valore.

A. - Die Beklagte Frau Frieda Höner erwarb im Sommer 1934 von Baumeister Hugo
Müller ein kleines Einfamilienhaus in Bonstetten (Zürich) mit
Flachdachkonstruktion zum Preise von Fr. 36500.-. Bald zeigte sich im Hause
erhebliche Feuchtigkeit. Frau Höner liess Ursache und Umfang des Mangels durch
den Kreisschätzer Brugger feststellen und klagte gegen Baumeister Müller beim
Bezirksgericht Affoltern auf Wandelung des Kaufes, eventuell auf Minderung des
Kaufpreises um Fr. 12000.-. Durch Vergleich vom 7. November 1935 erreichte sie
eine Herabsetzung des Kaufpreises um

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Fr. 5000.-, wogegen sie sich gegenüber dem Ersteller Müller verpflichtete, die
notwendigen Reparaturen unverzüglich vornehmen zu lassen, «um weitere
Schädigungen des Hauses zu verhindern». Die Vornahme dieser Ausbesserungen
unterblieb aber.
Im Juli 1936 trat der Kläger Perk mit der Beklagten Frau Höner und deren Sohn
in Unterhandlungen wegen des Kaufes der Liegenschaft. Er besichtigte zusammen
mit seiner Frau das Haus. Durch Vertrag vom 28. September 1936 erwarb er von
Frau Höner das Anwesen zum Preise von Fr. 35000.-. Gemäss den weiteren
Bestimmungen des Kaufvertrages wurde die Nachwährschaft wegbedungen. Die
Eigentumsübertragung erfolgte am 15. März 1937 und der Antritt der
Liegenschaft durch den Kläger einige Wochen später.
B. - Im Herbst 1937 erhob der Kläger gegen die Beklagte Klage mit dem
Begehren, der Kaufvertrag vom 28. September 1936 sei wegen arglistiger
Verschweigung von Mängeln als anfechtbar zu erklären und die Beklagte habe als
Preisminderung Fr. 9000.- nebst 5% Zins seit 15. März 1937 zu bezahlen.
Zur Begründung seiner Klage machte der Kläger geltend, im Herbst 1937 seien
schwerwiegende Schäden am ganzen Hause augenfällig geworden, insbesondere eine
unerträgliche und gesundheitsschädliche Feuchtigkeit. Diese gehe im
wesentlichen zurück auf eine mangelhafte Entwässerung und Kanalisation des
Grundstückes und auf unfachgemässe Erstellung des Flachdaches. Da ihm diese
Mängel bei den Kaufsunterhandlungen verheimlicht worden seien, sei die
Verspätung der im Herbst 1937 erfolgten Anzeige rechtlich bedeutungslos. Die
Kosten für die Hebung der Fehler und für Umtriebe seien zusammen mit dem
erheblichen Minderwert des Hauses auf mindestens Fr. 9000.- zu veranschlagen.
C. - Die Beklagte beantragt Abweisung der Klage. Sie bestritt das Vorliegen
einer Täuschung. Der Kläger sei über den Prozess mit Baumeister Müller
orientiert

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gewesen. Die von ihm gerügten Mängel habe er vor dem Kauf selbst gesehen oder
er hätte sie ohne weiteres wahrnehmen können. Der Kläger habe notwendige
Reparaturen ausdrücklich auf eigene Rechnung übernommen, und deshalb sei der
ursprünglich auf Fr. 37700.- vorgesehene Kaufpreis auf Fr. 35000.-
herabgesetzt worden.
D. - Das Bezirksgericht Zürich hiess nach einem einlässlichen Beweisverfahren
die Klage im vollen Umfange gut.
E. - Mit Urteil vom 22. Dezember 1939 wies das Obergericht Zürich die Klage im
vollen Umfange ab, weil die gerügten Mängel dem Kläger vor dem Vertragsschluss
bekannt oder doch erkennbar gewesen seien; eine arglistige Verschweigung
derselben sei daher ausgeschlossen.
F. - Mit der vorliegenden Berufung erneuert der Kläger sein Begehren um
Gutheissung der Klage gemäss den vor der I. Instanz gestellten Begehren.
Die Beklagte beantragt Abweisung der Berufung und Bestätigung des
angefochtenen Entscheides.
Das Bundesgericht heisst die Berufung gut.
Aus den Erwägungen:
2.- Für den Tatbestand verweist der angefochtene Entscheid auf das Urteil des
Bezirksgerichts. Dessen tatsächliche Feststellungen sind somit auch dem
bundesgerichtlichen Entscheid zu Grunde zu legen. Das Bezirksgericht ist nun
auf Grund eines einlässlichen Beweisverfahrens, in welchem zahlreiche Zeugen
einvernommen und das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt wurde, zu
folgenden Feststellungen über den baulichen Zustand des Hauses im Zeitpunkt
des Erwerbes durch den Kläger gelangt: Dem Hause fehlte von Anfang an eine
richtige, in einer Drainage und Kanalisation bestehende Entwässerungsanlage,
die nach der Terrainbeschaffenheit unbedingt notwendig gewesen wäre. Überdies
ist der ganze Unterbau des Hauses in überaus primitiver und liederlicher Weise

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ausgeführt. Das gesamte Kellermauerwerk wurde durch das eindringende Wasser
durchnässt; dieses stieg durch die Mauern hinauf und durchfeuchtete auch
grosse Teile des Mauerwerks im Parterre und im Obergeschoss. Der Aufenthalt in
diesem Gebäude wird als für die Bewohner äusserst gefährlich und
gesundheitsschädlich bezeichnet. Die Kosten der Behebung dieser Mängel stellen
sich auf Fr. 6086.-.
Auch die Konstruktion des Flachdachs ist fehlerhaft. Es ist undicht und die
Wärmeisolation ist ungenügend. Angaben über die Kosten der Behebung dieser
Mängel fehlen, weil das Dach schon vor der Besichtigung durch den Experten
repariert worden war. Er konnte nur auf die von der Undichtigkeit des Daches
herrührenden, noch sichtbaren Schäden hinweisen. Es wird indes vom Kläger in
dieser Hinsicht keine Forderung erhoben, so dass dieser Punkt in der
Minderwertsberechnung keine Rolle spielt und daher ausser Acht gelassen werden
kann.
Das Bezirksgericht stellt weiter fest, dass das Haus auch nach Vornahme der
Renovationen und Ausbesserungen, die noch nötig sind, kein vollwertiges Objekt
darstelle. Es weist vielmehr hinsichtlich der Qualität des Betons und des
Turm-Mauerwerks weitere Mängel auf, die sich überhaupt nicht reparieren lassen
und einen bleibenden Minderwert bewirken, der 20% der Bausumme von Fr.
33000.-, also Fr. 6600.- beträgt ...
3.- ...
4.- Der Auffassung der Vorinstanz, als Mangel seien allein die offen zu Tage
liegenden Feuchtigkeitserscheinungen anzusehen, während auf deren tiefere
Ursache nichts ankomme, kann nicht beigepflichtet werden. Die Bedeutung einer
Feuchtigkeitserscheinung kann je nach ihrer Ursache eine ganz verschiedene
sein. Ist die Feuchtigkeit lediglich die Folge unsachgemässer Benutzung, einer
Undichtigkeit des Daches und dergleichen, so kann ihr relativ leicht
abgeholfen werden. Hat sie dagegen ihren Grund in ungenügender oder fehlender
Ableitung des

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Grundwassers, wie es gerade hier zum Teil der Fall ist, so kommt der
Feuchtigkeit eine ungleich schwerwiegendere Bedeutung zu, da sie, wenn
überhaupt, nur mit erheblichen Kosten beseitigt werden kann. Entgegen der
Ansicht der Vorinstanz kann daher aus dem Umstande, dass der Kläger bei der
Besichtigung des Hauses die in allen Stockwerken vorhandenen
Folgeerscheinungen der Feuchtigkeit wahrnahm, nicht ohne weiteres die Existenz
jedes Gewährleistungsanspruches verneint werden. Massgebend ist vielmehr, ob
sich der Kläger auf Grund der zu Tage liegenden Feuchtigkeitserscheinungen ein
zutreffendes Bild über deren volle Bedeutung und Tragweite machte oder machen
konnte. Das setzt aber voraus, dass ihm auch die Ursache der Feuchtigkeit
bekannt oder doch wenigstens erkennbar war.
5.- Hinsichtlich der auf die Undichtigkeit des Daches zurückzuführenden
Feuchtigkeit in den oberen Stockwerken stellt nun die Vorinstanz für das
Bundesgericht verbindlich fest, dass der Kläger deren Ursache kannte.
Was sodann die fehlende Entwässerung und die damit verknüpften Fragen
anbelangt, so ist nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz dem
Kläger durch die Verkäuferin hierüber nichts mitgeteilt worden. Insbesondere
fehlt ein Nachweis für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe durch sie
oder sonstwie von dem früheren Prozess mit dem Ersteller des Hauses Kenntnis
erhalten.
Die Vorinstanz ist jedoch der Auffassung, dem Kläger wäre bei genügender
Aufmerksamkeit die Ursache der Feuchtigkeit im Keller und im Erdgeschoss
erkennbar gewesen. Diese Auffassung ist jedoch unzutreffend. Schon der
Ausgangspunkt, den die Vorinstanz für die Festlegung des Begriffes der
Erkennbarkeit gewählt hat, ist unrichtig. Art. 201 OR, auf den sie abstellt,
handelt nämlich von der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung nach Empfang der
Kaufsache und bestimmt, dass diese als genehmigt gelte auch hinsichtlich
derjenigen Mängel, die bei

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übungsgemässer Untersuchung erkennbar waren. Art. 200 dagegen betrifft den
Zeitraum vor Kaufsabschluss und mutet dem Käufer keine eigentliche Prüfung zu,
sondern nur die Anwendung gewöhnlicher Sorgfalt bei Wahl und Besichtigung des
Kaufobjektes. Dabei ist in erster Linie abzustellen auf die individuellen
Verhältnisse, auf die Kenntnis und Erkenntnismöglichkeiten in der Person des
Käufers. Liegt dem Käufer eine eigentliche Untersuchungspflicht nicht ob, so
besteht auch keine Verpflichtung, die noch nicht empfangene Ware durch
Sachverständige prüfen zu lassen. Inhaltlich muss die Kenntnis oder das
Kennensollen nicht nur die Symptome des Mangels - hier also nicht bloss die
Tatsache der Durchfeuchtung - sondern deren volle Bedeutung als Kennzeichen
eines bestimmten Mangels und dessen Tragweite erfassen, wie bereits angetönt
wurde. Zur Kenntnis oder dem Kennenkönnen der Tragweite eines Mangels in
diesem Sinne gehört aber nicht nur die Möglichkeit einer mehr oder weniger
klaren Vorstellung seines technischen Wesens, sondern die Möglichkeit zu
wissen, wie sich der Mangel auf die Gebrauchsfähigkeit der Sache auswirkt, ob
er heilbar ist, welche Aufwendungen zu seiner Behebung notwendig sind und
insbesondere, was in grossen Umrissen dafür an Arbeit, Zeit und Geld
erforderlich ist. Erst wenn feststeht, dass der Käufer die volle Bedeutung und
Auswirkung des Mangels in sachlicher und wirtschaftlicher Richtung hat
erkennen können, darf man ihn seine Fahrlässigkeit beim blossen Augenschein so
sehr entgelten lassen, dass man annimmt, er habe die Ware unter Verzicht auf
die Mängelrüge erworben. (BGE 11 S. 372; vergl. ferner 46 II 37, 59 II 312, 63
II 408; OSER-SCHÖNENBERGER Nr. 3 zu Art. 200 OR.)
Gemäss den vorstehend entwickelten Grundsätzen traf also den Kläger keine
Pflicht, zur Besichtigung des Hauses Fachleute zuzuziehen. Auch nach der
Ansicht des Obergerichtes blieben aber ohne fachmännische Abklärung Wesen und
Umfang der innern Mängel für den Laien

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nur in vermutungsweisen und unbestimmten Umrissen erkennbar, was zur Anwendung
von Art. 200 keinesfalls genügt. Der Kläger ist Werkzeugmacher und befasst
sich nicht gewerblich mit Hauskäufen. Es handelt sich um den einmaligen Erwerb
eines Häuschens für sich und seine Familie. Bei diesen persönlichen
Voraussetzungen ist es ausgeschlossen, dass der Kläger sich lediglich auf
Grund der Besichtigung habe Rechenschaft geben können über die wahre Bedeutung
und Tragweite der Mängel im beschriebenen Sinn, selbst wenn Fehler in der
Abdichtung der Fundamente und der Ableitung des Grundwassers ihm «irgendwie»
vorschwebten. Zur Erkennbarkeit im Sinne von Art. 200 OR hätte für den Kläger
die Möglichkeit gehört, aus der Feuchtigkeit im Keller und in den oberen
Geschossen auf das vollständige Fehlen einer richtigen Drainage und der
Kanalisation zu schliessen, die primitive und liederliche Ausführung des
gesamten Unterbaues, insbesondere die schlechte Qualität des Betons und des
Turmmauerwerks wahrzunehmen, den stark gesundheitsschädlichen Zustand des
Hauses und damit dessen Unbewohnbarkeit zu erkennen, und endlich sich eine
Vorstellung darüber zu machen, dass die gehörige Trockenlegung und
Instandstellung unaufschiebbar seien, dass sie ca. Fr. 6000., d.h. einen
Sechstel des Kaufpreises kosten und dass einzelne schwere Mängel überhaupt
nicht heilbar seien. Zum mindesten hätte sich der Kläger in grossen Zügen über
diese äusserst weit gehenden Auswirkungen der Feuchtigkeit eine klare
Vorstellung machen können müssen. Dass der Kläger die Möglichkeit zu dieser
Einsicht gehabt habe, nimmt die Vorinstanz selbst nicht an, und nach den
Umständen und seinen persönlichen Verhältnissen ist sie auszuschliessen.
Waren aber die in der fehlenden Entwässerung und der Ausführung des Unterbaues
überhaupt liegenden Mängel dem Kläger nicht erkennbar, so ist der Berufung der
Beklagten auf Art. 200 OR der Boden entzogen.
Selbst wenn die Erkennbarkeit zu bejahen wäre, so

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wäre es übrigens sehr fraglich, ob die Verkäuferin, welche diesen Mangel
arglistig verschwiegen hatte - wie im Folgenden darzulegen sein wird -, dem
Kläger die Einrede aus Art. 200 Abs. 2 OR entgegenhalten könnte. Die erwähnte
Bestimmung beruht auf dem Grundgedanken, der Käufer habe hinsichtlich der
erkennbaren Mängel die Kaufsache genehmigt und auf seine Rechte aus diesen
Mängeln verzichtet. Genehmigung oder Verzicht auch bei nur erkennbaren Mängeln
zu vermuten, steht aber demjenigen Verkäufer, der um die Mängel sicher weiss
und sie verschweigt, nicht an. Der nur fahrlässigen Ausserachtlassung der
Diligenzpflicht des Käufers steht das dolose Verhalten in der Person des
Verkäufers gegenüber, das keinen Schutz verdient, vielmehr die auf die blosse
Fahrlässigkeit der Gegenpartei gegründete Einrede rechtlich ausschliesst.
6.- Da im Kaufvertrag die Nachwährschaft wegbedungen wurde, haftet die
Verkäuferin für die dem Kläger nicht bekannten und auch nicht erkennbaren
Mängel nur, wenn sie ihm diese arglistig verschwiegen hat, ihn mit andern
Worten getäuscht hat.
Erste Voraussetzung für das Vorliegen einer Täuschung ist, dass die
Verkäuferin die Mangelhaftigkeit des Hauses in ihrer Bedeutung und Auswirkung
gekannt hat. Dabei ist auch hier nicht eine vollständige, in alle Einzelheiten
gehende Kenntnis der Fehler erforderlich, sondern es genügt wenn die
Verkäuferin über die für die Feuchtigkeit ursächliche allgemein fehlerhafte
Anlage des Unterbaues soweit orientiert war, dass sie nach den Grundsätzen von
Treu und Glauben die Pflicht hatte, dem Kläger davon Mitteilung zu machen,
bezw. durch ihren Sohn Felix, der zur Hauptsache für sie die Unterhandlungen
führte und für dessen Verhalten sie daher einzustehen hat (vgl. BGE 40 II
541), Mitteilung machen zu lassen.
Dass eine Drainage und Wasserableitung überhaupt nicht vorhanden sei, war der
Beklagten nun allerdings

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im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen mit dem Kläger offenbar nicht bekannt.
Dagegen war sie durch das Gutachten Brugger, das sie sich im Februar 1935
hatte erstatten lassen, darüber aufgeklärt, dass die Feuchtigkeit im Haus zum
Teil auf das Eindringen von Grundwasser zurückzuführen war und dass die
Feuchtigkeit ein Ausmass erreiche, welches das im Kellergeschoss befindliche
Zimmer zum Aufenthalt für Menschen ungeeignet mache. Ferner war ihr bekannt,
dass das Umfassungsmauerwerk der Turmrundung zu dünn sei und infolgedessen die
Mauern schwitzten. Auf Grund dieser Feststellungen sah sich die Beklagte denn
auch veranlasst, gegen ihren Verkäufer vorzugehen. Sie nahm dabei den
Standpunkt ein, die Mängel seien wegen ihrer Gesundbeitsschädlichkeit derart
bedeutend, dass sich die Wandelung des Kaufes oder doch wenigstens eine
Minderung des Kaufpreises um Fr. 12000.- rechtfertige. Wenn sich die Beklagte
schliesslich vergleichsweise mit einer Preisminderung von Fr. 5000.- zufrieden
gab, so hatte das nach den Feststellungen des Bezirksgerichts seinen Grund in
der schlechten finanziellen Lage des Gegners. Danach steht ausser Zweifel,
dass die Beklagte über den Umfang, die Auswirkungen und die wirtschaftliche
Bedeutung der Mängel im Klaren war.
Bei Beobachtung von Treu und Glauben durfte die Beklagte die ihr bekannte
Mangelhaftigkeit des Hauses in verschiedener Hinsicht nicht verschweigen; denn
es war für sie ohne weiteres erkennbar, dass die Kenntnis über den Zustand des
Hauses für den Ausgang der Unterhandlungen sowohl grundsätzlich wie bezüglich
des Preises für den Kläger von ausschlaggebender Bedeutung sein musste.
Machte sich somit die Beklagte der arglistigen Täuschung des Klägers schuldig,
so kann sie sich weder auf die Wegbedingung der Gewährleistungspflicht (Art.
199 ), noch auf Nichtrechtzeitigkeit der Mängelrüge durch den Kläger (Art. 203
OR) berufen.

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7.- Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass der Anspruch des
Klägers auf Minderung des Kaufpreises grundsätzlich zu schützen ist. Was die
Höhe des Minderwertes anbelangt, so bietet die Berechnung der I. Instanz in
rechtlicher Hinsicht zu keinen Beanstandungen Anlass. Nach den Feststellungen
des gerichtlichen Experten entspricht der Bauwert des Hauses, richtige
Ausführung vorausgesetzt, dem Assekuranzwert von Fr. 33000.-. Wird dazu der
Landwert gerechnet, so erwiese sich die Kaufsumme von Fr. 35000.- nicht als
übersetzt, wenn die Mängel nicht vorhanden wären. Die Beseitigung der Mängel
wird auf rund Fr. 6000.- zu stehen kommen, und der verbleibende, nicht zu
behebende Minderwert gegenüber dem Bau- und Kaufswert macht noch einmal so
viel aus. Die Behebung der durch die Feuchtigkeit verursachten Verunstaltung
des Hauses, welche schon bei der Besichtigung vorhanden war, sowie die dadurch
bedingten Ausbesserungen müssen nun allerdings ohne Rücksicht auf ihre Ursache
in einem gewissen Umfange zu Lasten des Klägers fallen, da er bei der
Besichtigung diese Schäden in Kauf nahm und damit rechnen musste, dass er sie
in absehbarer Zeit auf seine Kosten werde ausbessern müssen. Diese
Ausbesserungsarbeiten an der Fassade und im Innern machen aber zusammen nur
etwas mehr als Fr. 2100.- aus. Die verlangte Summe von Fr. 9000.- ist also auf
alle Fälle gerechtfertigt. Dies um so mehr, als neben den erwähnten Positionen
eine weitere Summe von etwa Fr. 1000.- in Anschlag gebracht werden kann für
die mit der Renovation verbundenen Umtriebe: Räumung des Hauses und
anderweitige Unterkunft während 2-3 Monaten. Die Zusprechung des geforderten
Betrages von Fr. 9000.- ist daher gerechtfertigt.