Urteilskopf

143 III 537

68. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour de droit civil dans la cause A. SA et consorts contre H. et consorts (recours en matière civile) 5A_79/2017 du 17 novembre 2017

Regeste (de):

• Art. 712m ZGB; Art. 69 GBV; Stockwerkeigentum, das vor Erstellung des Gebäudes begründet wurde; Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer in Verletzung einer zwingenden Quorumsbestimmung.


• Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer in Verletzung einer zwingenden Quorumsbestimmung: Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit? (E. 4.2).


• Stellung der noch nicht gebauten Stockwerkeigentumseinheit; Recht ihres Eigentümers, an der Versammlung der Stockwerkeigentümer teilzunehmen (E. 4.3).

Regeste (fr):

• Art. 712m

  SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
  1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
  1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
  2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
  3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
  4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
  5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
  6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
  2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

  CC; art. 69

  SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 69 Inscription de la propriété par étages avant la construction du bâtiment - 1 L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
  1	L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
  2	L'office du registre foncier inscrit au feuillet du grand livre de l'immeuble de base et aux feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE avant la construction du bâtiment».
  3	Le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois après l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci. À la demande de l'office du registre foncier, le plan doit être complété par l'attestation officielle prévue à l'art. 68, al. 2.
  4	Lorsque cette attestation n'est pas produite ou s'il est d'une manière ou d'une autre constaté que les locaux objet d'un droit exclusif ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d'un accès propre, l'office du registre foncier fixe un délai à l'expiration duquel, en l'absence d'une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC.

  ORF; propriété par étages constituée avant l'achèvement du bâtiment; décision de l'assemblée prise en violation d'une règle impérative en matière de quorum.


• Décision de l'assemblée des propriétaires d'étages prise en violation d'une règle impérative en matière de quorum: nullité ou annulabilité? (consid. 4.2).


• Statut de la part de propriété par étages non construite; droit de participation de son propriétaire à l'assemblée des propriétaires d'étages (consid. 4.3).

Regesto (it):

• Art. 712m

  SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
  1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
  1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
  2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
  3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
  4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
  5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
  6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
  2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

  CC; art. 69

  SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 69 Inscription de la propriété par étages avant la construction du bâtiment - 1 L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
  1	L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
  2	L'office du registre foncier inscrit au feuillet du grand livre de l'immeuble de base et aux feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE avant la construction du bâtiment».
  3	Le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois après l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci. À la demande de l'office du registre foncier, le plan doit être complété par l'attestation officielle prévue à l'art. 68, al. 2.
  4	Lorsque cette attestation n'est pas produite ou s'il est d'une manière ou d'une autre constaté que les locaux objet d'un droit exclusif ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d'un accès propre, l'office du registre foncier fixe un délai à l'expiration duquel, en l'absence d'une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC.

  ORF; proprietà per piani costituita prima del completamento dell'edificio; decisione dell'assemblea presa in violazione di una regola imperativa in materia di quorum.


• Decisione dell'assemblea dei comproprietari per piani presa in violazione di una regola imperativa in materia di quorum: nullità o annullabilità? (consid. 4.2).


• Statuto della quota di proprietà per piani non costruita; diritto del suo proprietario di partecipare all'assemblea dei comproprietari per piani (consid. 4.3).

Sachverhalt ab Seite 538

BGE 143 III 537 S. 538

A.

A.a Par acte signé le 5 novembre 1993, la PPE "Résidence T." (ci-après: la PPE) a été constituée sur la parcelle de base n o 8273 de l'actuelle commune de U. et inscrite au registre foncier le 12 novembre 1993. Un règlement d'administration et d'utilisation régissant la PPE a été adopté le même jour et mentionné au registre foncier sous le n o 71638. Il en ressort notamment qu'à l'origine, la PPE était constituée de quarante-cinq parts de copropriété dénommées lots, détenues en propriété individuelle ou en copropriété simple par vingt-quatre personnes différentes, dont A. SA. B. est le directeur avec signature individuelle de cette dernière société. Le 21 octobre 2005, les lots n os 39, 40 et 41 ont été réunis, formant le lot n o 39; les lots n os 42 et 43 ont été réunis sous le n o 42. La PPE comporte ainsi actuellement 42 lots. Les deux corps de bâtiments A et B, à savoir les lots n os 1 à 16 et le lot n o 45, n'ont pas été construits. Le 25 mars 1994, le règlement de propriété par étages a été abrogé et remplacé par un document intitulé "modification de règlement de propriété par étages", mentionné au registre foncier le 7 avril 1994 sous le n o 72020. Ce règlement prévoyait notamment que, pour délibérer valablement, l'assemblée des propriétaires devait réunir la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux d'entre eux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts. L'assemblée générale prenait toutes ses décisions en conformité des règles légales. Le vote se comptait par tête (art. 16).
Par acte authentique du 30 janvier 2003, la société A. SA a acquis 36 lots, à savoir tous ceux qui étaient alors disponibles auprès de la société S.I. V. SA. Certains lots, notamment non construits, ont ensuite été vendus par actes authentiques des 11 et 26 mars 2004 par A. SA à certains copropriétaires qui ont finalement renoncé à se maintenir dans la PPE. Ces lots ont alors été repris par A. SA.
A.b Une assemblée extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 23 octobre 2004. L'administrateur de la PPE, W., a constaté que toutes les parts de copropriété étaient représentées, soit par leur titulaire, soit par un mandataire dûment autorisé. L'assemblée extraordinaire avait notamment pour objet de modifier le règlement de copropriété: le point 2 de l'ordre du jour portait ainsi
BGE 143 III 537 S. 539

sur la modification de l'art. 16 du règlement, avec pour but de passer d'un droit de vote par tête à un droit de vote par lot. Selon le procès-verbal de l'assemblée, J.I. a demandé de retirer ce point, considérant la modification envisagée comme illégale. La modification a néanmoins été acceptée par 11 oui, représentant 832/1'000 des parts, contre 7 non, représentant 150/1'000 des parts, et 1 abstention, représentant 18/1'000 des parts. La modification a été mentionnée au registre foncier le 24 janvier 2005.
A.c X., nommé en qualité d'administrateur par jugement du 13 novembre 2012, a fixé une assemblée générale extraordinaire pour le 1 er mars 2013. L'ordre du jour était accompagné d'une liste de projets de décisions à adopter ou à rejeter, et prévoyait notamment une présentation par B. des plans de transformation du lot n o 44 dont il était propriétaire, avec une votation devant se prendre à la majorité simple. Il ressort du procès-verbal que l'ensemble des copropriétaires était présent ou représenté. Les copropriétaires ont été informés que le droit de vote s'effectuerait par lot, ce à quoi certains propriétaires, désignés comme "Monsieur R. et consorts" se sont opposés en vain, se voyant répliquer le fait que ce droit de vote était mentionné au registre foncier. Les différents points figurant à l'ordre du jour ont été traités. La transformation du lot n o 44 a été adoptée par 30 voix contre 12.
B. Le 24 juillet 2013, après avoir obtenu une autorisation de procéder, les propriétaires d'étages H., I.I. et J.I., K., L.L. et M.L., N., O., P.P. et Q.P., R. et S. ont saisi le Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois (ci-après: le Tribunal d'arrondissement) d'une demande dirigée contre la PPE tendant notamment à la constatation de la nullité absolue de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du droit de vote par tête.
Le Tribunal d'arrondissement a rejeté la demande par jugement du 14 décembre 2015. Statuant le 14 novembre 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel formé par H., I.I. et J.I. ainsi que L.L. et M.L. contre ce jugement et déclaré absolument nulle la décision contestée.
BGE 143 III 537 S. 540

L'arrêt a été notifié aux parties le 14 décembre 2016.

C. Agissant le 30 janvier 2017 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, les propriétaires d'étages A. SA, B., C., D., E. et G. (ci-après: les recourants) concluent principalement à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que l'appel est rejeté, les frais judiciaires et les dépens devant être imputés à leurs parties adverses; subsidiairement, les recourants réclament l'annulation de l'arrêt cantonal. Invités à se déterminer, les intimés concluent au rejet du recours tandis que la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué.
D. L'effet suspensif a été attribué au recours par ordonnance présidentielle du 17 février 2017. Le Tribunal fédéral a admis le recours dans la mesure où il est recevable, annulé et réformé l'arrêt cantonal en ce sens que la demande tendant à la constatation de la nullité absolue de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du vote par tête est rejetée. (résumé)

Erwägungen

Extrait des considérants:

4. (...)

4.2 Il convient avant tout d'examiner si la décision de passer du vote par tête au vote par lot est nulle du fait de la violation d'une règle impérative en matière de quorum.
4.2.1 Selon l'art. 712m al. 2

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC, la contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 75 - Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être analysé individuellement (WERMELINGER, La propriété par étages [ci-après: Propriété], 3 e éd. 2015, n° 211 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; RIEMER, Die Anwendung des Vereinsrechtes auf die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, RNRF 56/1975 p. 257 ss, 267), même si certains cas types de nullité ont néanmoins été dégagés,
BGE 143 III 537 S. 541

telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (cf. arrêt 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1; parmi d'autres: WERMELINGER, Propriété, op. cit., n os 210 ss ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, n o 146 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; STEINAUER, Les droits réels, tome 1, 5 e éd. 2012, n. 1319 s.; HANDSCHIN/WYTTENBACH, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 45 ss, 78). Concernant plus particulièrement la violation des règles légales impératives en matière de quorum, le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise valablement parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du fait qu'elle n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans son arrêt publié aux ATF 86 II 78 s'agissant d'une augmentation de capital (consid. 6b) pour finalement laisser la question indécise (arrêt 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6). La doctrine est partagée sur ce point. Certains auteurs s'expriment ainsi en faveur de la nullité (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n° 147 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; RIEMER, Berner Kommentar, 1990, n os 107 ss ad art. 75

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 75 - Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

CC); d'autres, plus nuancés, ne l'excluent pas mais, dans le doute, privilégient l'annulabilité (WERMELINGER, Propriété, op. cit., n os 31 ss ad art. 712p

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712p - 1 L'assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.
1	L'assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.
2	Si l'assemblée n'atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première.
3	La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés.

CC et WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, p. 404; cf. également les décisions du Kantonsgericht des Grisons du 15 mars 1991 et du 3 novembre 1993, in PKG 1991 p. 191 ss, 193, rés. in DC 1993 n. 51 avec une note de J. Schmid, respectivement in RNRF 77/1996 p. 374 ss, 377); d'autres s'expriment enfin en faveur de l'annulabilité (HEINI/PORTMANN, Grundriss des Vereinsrechts, 2009, n. 231 p. 74; NIGGLI, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Personen- und Familienrecht inkl. Kindes- und Erwachsenenschutzrecht, in Breitschmid et al. [éd.], 3 e éd. 2016, n° 12 ad art. 75

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 75 - Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

CC) ou ne se prononcent pas formellement (STEINAUER, op. cit., n. 1320).

4.2.2 L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire (ATF 85 II 525 consid. 3; ATF 132 III 503 consid. 3.2; arrêt 5A_537/2011 du 23 janvier 2012 consid. 5.3.1) d'un mois à compter du jour où le
BGE 143 III 537 S. 542

demandeur a eu connaissance de la décision (art. 75

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 75 - Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC). La nullité d'une décision doit en revanche être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (arrêts 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2; 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.2; cf. également: ATF 137 III 460 consid. 3.3.2 [SA]; 71 I 383 consid. 2 [association]; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n° 146 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; STEINAUER, op. cit., n. 1319).

4.2.3 Les art. 646 ss

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires.
1	Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires.
2	Leurs quotes-parts sont présumées égales.
3	Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir.

CC, respectivement 712a ss CC, prévoient trois types de majorité auxquelles les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages peuvent être soumises: la majorité des propriétaires d'étages - applicable pour toutes les décisions pour lesquelles ni la loi, ni le règlement d'administration et d'utilisation ne prévoient une majorité qualifiée déterminée (ATF 131 III 459 consid. 5.2; WERMELINGER, Propriété, op. cit., n o 165 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC) -, la double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts et l'unanimité des propriétaires d'étages (ATF 131 III 459 consid. 5.2; cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n os 92 ss ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; WERMELINGER, Propriété, op. cit., n os 163 ss ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC). Les propriétaires d'étages peuvent néanmoins, dans le cadre des normes dispositives et en respectant les principes généraux de l'ordre juridique (art. 2

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
1	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

et 27

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils.
1	Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils.
2	Nul ne peut aliéner sa liberté, ni s'en interdire l'usage dans une mesure contraire aux lois ou aux moeurs.

CC, 19 et 20 CO), modifier les exigences légales de majorité (WERMELINGER, Propriété, op. cit., n os 173 et 185 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., p. 74 i.f.; cf. également MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n os 67 et 90 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC). Ils peuvent en outre modifier le mode de calcul de la majorité simple (art. 67 al. 2

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tous les sociétaires ont un droit de vote égal dans l'assemblée générale.
1	Tous les sociétaires ont un droit de vote égal dans l'assemblée générale.
2	Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents.
3	Elles ne peuvent être prises en dehors de l'ordre du jour que si les statuts le permettent expressément.

CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC) et prévoir ainsi un décompte des voix par part d'étages en lieu et place du vote par tête, celui-ci étant généralement prévu en vue de garantir l'égalité entre les propriétaires d'étages et d'éviter qu'un propriétaire d'étages disposant de plusieurs parts d'étages puisse se voir attribuer une force de vote supérieure (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n° 63 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; WEBER, op. cit., p. 321). Cette modification ne peut s'opérer que par décision unanime (WEBER, op. cit., p. 391; WERMELINGER, Propriété, op. cit., n° 186 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n° 64 ad art. 712m

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

CC; HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., p. 74 s.; FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, 2 e éd. 1972, § 34 n. 13).
4.2.4 Le passage du vote par tête au vote par lot le 23 octobre 2004 n'a en l'espèce pas été entériné à l'unanimité mais à la majorité
BGE 143 III 537 S. 543

qualifiée. Contrairement toutefois à ce qu'a estimé la cour cantonale, la violation du quorum impérativement requis pour valider la modification envisagée ne saurait conduire à la nullité de la décision contestée. La possibilité de voter par lot est en effet parfaitement légale (consid. 4.2.3 supra), avec la conséquence parfois inévitable, mais malgré tout licite, qu'un propriétaire puisse se voir ainsi attribuer une force de vote prépondérante. Le résultat auquel conduit la décision contestée est donc admissible, quoi qu'en pensent les intimés. La sécurité du droit recommande en outre, dans le doute, de préférer l'annulabilité de la décision ici contestée à sa nullité, étant en effet précisé que celle-ci conduirait cas échéant à la remise en cause de toutes les décisions que la communauté aurait prises pendant plus de huit ans à la majorité simple et que la modification contestée, dès lors qu'elle figure dans le règlement de la PPE, est mentionnée au registre foncier et opposable en conséquence aux tiers de bonne foi (art. 973 al. 1

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition.
1	Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition.
2	Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.691

CC). A cela s'ajoute que, lors de l'assemblée du 23 octobre 2004, toutes les parts de copropriété étaient représentées, soit par leur titulaire, soit par un mandataire dûment autorisé, et que l'un des intimés s'est expressément opposé au changement de modalité de vote envisagé en arguant sa prétendue illégalité, sans toutefois susciter aucune réaction judiciaire à l'issue du vote. Le comportement prétendument abusif de B., consistant à vendre des parts d'étages pour s'assurer l'obtention de la majorité requise lors de la votation et à les racheter ensuite, ne peut enfin être retenu au regard des faits établis par la cour cantonale, étant au demeurant souligné qu'aux dires mêmes des intimés, le rachat desdites parts est intervenu plusieurs années après la votation, à savoir en 2009 et 2012.
4.3 Reste à examiner le second motif de nullité invoqué par les intimés dans leurs déterminations, à savoir la participation prétendument sans droit des acquéreurs des lots non construits à l'assemblée générale du 23 octobre 2004.
4.3.1 Une propriété par étages peut parfaitement être constituée avant la construction du bâtiment (ATF 134 III 597 consid. 3.3.1 et la référence; parmi plusieurs: WERMELINGER, Propriété, op. cit., n o 124 ad art. 712d

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
1	La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
2	L'inscription peut être requise:
1	en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages;
2	en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.
3	L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.

CC; KRAUSKOPF, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes - Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 115 ss; STEINAUER, op. cit., n. 1155 ss; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n o 58 ad art. 712d

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
1	La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
2	L'inscription peut être requise:
1	en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages;
2	en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.
3	L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.

CC; DUBOIS/MARTIN, Le sort de la mention "constitution de PPE avant la construction du bâtiment", Not@lex 2017 p. 83 ss), cette question
BGE 143 III 537 S. 544

n'étant toutefois pas réglée dans le code civil, mais dans l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ci-après: ORF; RS 211.432.1). L'inscription de la PPE au registre foncier ne sera alors admise que si un plan de répartition accompagne la réquisition; les feuillets du bien-fonds et des étages porteront en outre la mention "constitution de PPE avant la construction du bâtiment" (cf. art. 69

SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 69 Inscription de la propriété par étages avant la construction du bâtiment - 1 L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
1	L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
2	L'office du registre foncier inscrit au feuillet du grand livre de l'immeuble de base et aux feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE avant la construction du bâtiment».
3	Le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois après l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci. À la demande de l'office du registre foncier, le plan doit être complété par l'attestation officielle prévue à l'art. 68, al. 2.
4	Lorsque cette attestation n'est pas produite ou s'il est d'une manière ou d'une autre constaté que les locaux objet d'un droit exclusif ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d'un accès propre, l'office du registre foncier fixe un délai à l'expiration duquel, en l'absence d'une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC.

ORF, disposition remplaçant l'art. 33c aORF en vigueur lors de la construction de la PPE "Résidence T."). Dès l'inscription de la propriété par étages au registre foncier, les parts dont elle se compose existent juridiquement et doivent être immatriculées. Les parts d'étages constituent elles-mêmes des immeubles, encore que le droit d'usage privatif qui leur est attaché ne puisse être exercé tant que les travaux ne sont pas terminés. Elles peuvent faire l'objet de transactions avant l'achèvement du bâtiment, être notamment vendues ou grevées de gages immobiliers. Une propriété par étages constituée avant l'achèvement des travaux est en conséquence une propriété par étages à part entière (ATF 107 II 211 consid. 3): elle n'est ni provisoire, ni en suspens sur le plan juridique (WERMELINGER, Les écueils d'une propriété par étages à construire en plusieurs étapes [ci-après: Les écueils], in Cahiers des droits réels et de la propriété [CdDr] 2011 p. 1 ss, 4). Lors de l'acquisition de sa part, le nouvel acquéreur devient automatiquement membre de la communauté des propriétaires (WERRO/HURNI, La PPE sur plan, in Journées suisses du droit de la construction 2011, p. 63 ss, 76; cf. également WERMELINGER, Propriété, op. cit., n° 124c ad art. 712d

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
1	La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
2	L'inscription peut être requise:
1	en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages;
2	en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.
3	L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.

CC; SCHMID MEYER, Erwerb von Stockwerkeigentum ab plan, 2015, n. 27). Il dispose du droit intangible et inaliénable de participation à l'assemblée des copropriétaires avec pouvoir de décision (WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 5 et la référence). Tout propriétaire d'étages peut donc faire valoir ses droits de participation à la gestion d'une propriété par étages, peu importe sa situation dans la construction du bâtiment (WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 5). Si le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois qui suivent l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci (art. 69 al. 3

SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 69 Inscription de la propriété par étages avant la construction du bâtiment - 1 L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
1	L'inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
2	L'office du registre foncier inscrit au feuillet du grand livre de l'immeuble de base et aux feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE avant la construction du bâtiment».
3	Le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois après l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci. À la demande de l'office du registre foncier, le plan doit être complété par l'attestation officielle prévue à l'art. 68, al. 2.
4	Lorsque cette attestation n'est pas produite ou s'il est d'une manière ou d'une autre constaté que les locaux objet d'un droit exclusif ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d'un accès propre, l'office du registre foncier fixe un délai à l'expiration duquel, en l'absence d'une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC.

ORF), aucune durée limite n'est prévue pour cette "phase transitoire" de PPE en construction, ni sous l'empire de l'ancienne ORF
BGE 143 III 537 S. 545

(WERMELINGER, La vente d'une part-terrain - état des lieux, Not@lex 2010 p. 39 ss, 43; KRAUSKOPF, op. cit., p. 118), ni sous celui de l'actuelle. Il est donc envisageable, comme en l'espèce, que la construction de la propriété par étages ne soit pas encore terminée plusieurs années après sa constitution (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, n o 148 ad Vorbemerkungen zu Art. 712a

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
1	Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
2	Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur.
3	Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment.

-712t

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712t - 1 L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales.
1	L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales.
2	Sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement.
3	Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l'ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l'administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose.

CC; cf. également pour un cas concret détaillé: WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 1 ss).
4.3.2 En l'espèce, la PPE a été constituée avant sa construction et est inscrite comme telle au registre foncier. A. SA pouvait ainsi vendre les lots dont elle était propriétaire, même si ceux-ci n'étaient pas encore construits; leurs acquéreurs pouvaient participer à l'assemblée générale du 23 octobre 2004 et y voter. La décision contestée n'est donc pas nulle de ce chef. Il n'y a pas lieu d'examiner les conséquences du non-achèvement des travaux sur la PPE, cette question étant exorbitante du présent litige.