Urteilskopf

137 III 389

58. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. (recours en matière civile) 4A_189/2011 du 4 juillet 2011

Regeste (de):

• Miete; Berechnung des Streitwerts bei Anfechtung einer Kündigung (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR).


• Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf; den Beginn der Frist ( dies a quo ) bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheides. Sodann ist zu prüfen, auf welchen Zeitpunkt nach Ablauf der Schutzfrist eine Kündigung frühestens ausgesprochen werden kann (E. 1.1).
• Subsidiäre ordentliche Kündigung für den Fall der Unzulässigkeit der ausserordentlichen.


• Es ist zulässig, dem Mieter subsidiär eine ordentliche Kündigung zukommen zu lassen, die Wirkung entfalten soll, falls sich die auf einen ausserordentlichen Kündigungsgrund gestützte Kündigung als unzulässig erweisen sollte. Der Wille, subsidiär ein derartiges Gestaltungsrecht auszuüben, muss allerdings deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Voraussetzung in casu nicht erfüllt (E. 8.4).

Regeste (fr):

• Bail à loyer; calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation d'une résiliation (art. 74 al. 1 let. a

  SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
  1	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
  a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
  b	30 000 francs dans les autres cas.
  2	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
  a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
  b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
  c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
  d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
  e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

  LTF; art. 271a al. 1 let. e

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
  b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
  c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
  d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
  e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
  e1	a succombé dans une large mesure;
  e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
  e3	a renoncé à saisir le juge;
  e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
  f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
  2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
  3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
  a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
  b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
  c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
  d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
  e	pour de justes motifs (art. 266g);
  f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  CO).


• Lorsqu'un locataire conteste la résiliation d'un bail de durée indéterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer dû jusqu'à la première date pour laquelle un nouveau congé pourra être donné dans l'hypothèse où la résiliation litigieuse serait annulée. Selon la jurisprudence, il faut tenir compte du délai triennal de l'art. 271a al. 1 let. e

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
  b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
  c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
  d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
  e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
  e1	a succombé dans une large mesure;
  e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
  e3	a renoncé à saisir le juge;
  e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
  f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
  2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
  3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
  a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
  b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
  c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
  d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
  e	pour de justes motifs (art. 266g);
  f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  CO pendant lequel le bailleur ne peut pas valablement donner un congé; le dies a quo de ce délai - dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse - est la date de la décision cantonale attaquée. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (consid. 1.1).
• Résiliation à titre subsidiaire.


• Il est admissible de notifier au locataire une résiliation subsidiaire pour le prochain terme ordinaire, appelée à déployer ses effets pour le cas où le premier congé fondé sur un motif extraordinaire ne serait pas valable. Il faut toutefois manifester clairement la volonté d'exercer un tel droit formateur à titre subsidiaire. Exigence non réalisée en l'espèce (consid. 8.4).

Regesto (it):

• Locazione; calcolo del valore litigioso in caso di contestazione di una disdetta (art. 74 cpv. 1 lett. a

  SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
  1	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
  a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
  b	30 000 francs dans les autres cas.
  2	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
  a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
  b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
  c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
  d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
  e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

  LTF; art. 271a cpv. 1 lett. e

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
  b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
  c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
  d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
  e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
  e1	a succombé dans une large mesure;
  e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
  e3	a renoncé à saisir le juge;
  e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
  f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
  2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
  3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
  a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
  b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
  c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
  d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
  e	pour de justes motifs (art. 266g);
  f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  CO).


• Quando un conduttore contesta la disdetta di una locazione di durata indeterminata, il valore litigioso equivale alla pigione dovuta fino alla prima data per la quale potrà essere data una nuova disdetta nell'eventualità che quella litigiosa venga annullata. Secondo la giurisprudenza occorre tenere conto del termine di tre anni dell'art. 271a cpv. 1 lett. e

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
  b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
  c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
  d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
  e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
  e1	a succombé dans une large mesure;
  e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
  e3	a renoncé à saisir le juge;
  e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
  f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
  2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
  3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
  a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
  b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
  c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
  d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
  e	pour de justes motifs (art. 266g);
  f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  CO durante il quale il locatore non può validamente dare la disdetta; il dies a quo di questo termine - nell'ottica del calcolo del valore litigioso - è la data della decisione cantonale impugnata. Occorre poi piazzarsi alla scadenza di questo periodo di protezione per determinare il termine di disdetta più vicino (consid. 1.1).
• Disdetta a titolo sussidiario.


• È ammissibile notificare al conduttore una disdetta sussidiaria per il prossimo termine ordinario, chiamata ad esplicare i suoi effetti nel caso in cui la prima disdetta fondata su un motivo straordinario non dovesse essere valida. Occorre tuttavia manifestare chiaramente la volontà di esercitare un tale diritto formatore a titolo sussidiario. Esigenza non adempiuta nella fattispecie (consid. 8.4).

Erwägungen ab Seite 390

BGE 137 III 389 S. 390

Extrait des considérants:

1.

1.1 Dans les causes de droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b	30 000 francs dans les autres cas.
2	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

LTF). Lorsque le recours est dirigé comme en l'espèce contre une décision finale, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité cantonale de dernière instance (cf. art. 51 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
1	La valeur litigieuse est déterminée:
a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
2	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
3	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
4	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

LTF). In casu, la Chambre d'appel était saisie d'une conclusion principale tendant à faire annuler la résiliation d'un bail de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
1	Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
2	Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue.
3	Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.

CO et ATF 114 II 165 consid. 2b). En pareil cas, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1; ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; cf. aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

CO consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire (ATF 136 III 196
BGE 137 III 389 S. 391

consid. 1.1 p. 197 et les arrêts cités; cf., sous l'AMSL, ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386). Dans le cas présent, le loyer mensuel est de 400 fr., soit 4'800 fr. par année. Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que des charges soient dues en sus de ce montant (à ce sujet, cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 27 ad art. 273

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
1	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
2	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
3	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
4	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
5	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

CO). Si l'on se réfère au seul délai de protection de trois ans, la valeur litigieuse de 15'000 fr. n'est pas atteinte (3 x 4'800 fr. = 14'400 fr.). Il faut toutefois avoir égard au fait que le délai triennal est une durée minimale et que la période déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse s'étend jusqu'à la prochaine échéance pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Quant au dies a quo, qui court en principe dès la fin de la procédure judiciaire (cf. art. 271a al. 1 let. e

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

CO), il ne saurait être fixé en supputant la date du futur arrêt fédéral. En effet, la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours et la recevabilité de celui-ci ne peut logiquement dépendre d'un élément postérieur à ce moment. Il convient donc de se référer à la date de la décision cantonale, dès lors que la situation existant devant l'autorité précédente est celle qui prévaut en général pour la détermination de la valeur litigieuse (cf. art. 51 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
1	La valeur litigieuse est déterminée:
a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
2	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
3	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
4	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

LTF; arrêt 4A_187/2011 du 9 juin 2011 consid. 1.1). En l'espèce, la période de trois ans serait échue le 14 février 2014; à ce moment-là, le terme de résiliation contractuel le plus proche serait le 14 juillet 2014 (cf. HIGI, op. cit., n° 30 ad art. 273

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
1	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
2	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
3	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
4	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
5	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

CO). La valeur litigieuse porte ainsi sur trois ans et cinq mois de loyer, soit 16'400 fr. (3 x 4'800 fr. + 5 x 400 fr.); ce montant excède le seuil fixé par l'art. 74 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b	30 000 francs dans les autres cas.
2	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

LTF. (...)

8.

8.4

8.4.1 Selon les constatations de la cour cantonale, les recourants ont résilié le bail de l'intimée par avis officiel du 20 juin 2008 pour le 31 octobre 2008. Interrogés sur les motifs du congé, ils ont indiqué qu'ils souhaitaient installer dans l'appartement la soeur du recourant qui désirait s'établir à Genève. Ils ont également invoqué l'insuffisance de rendement de l'immeuble. Dans leur demande déposée devant le Tribunal des baux et loyers, ils ont expliqué qu'il n'était pas contradictoire de souhaiter installer un proche dans la chose louée tout en exigeant de ce proche qu'il paie un loyer supérieur à celui payé par la locataire en place.
BGE 137 III 389 S. 392

8.4.2 Les recourants ont déclaré résilier le contrat pour le prochain terme légal, à savoir la fin du prochain trimestre de bail (art. 266c

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266c - Une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.

CO; cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 650), soit à une date antérieure au terme contractuel échéant le 14 juillet 2009. A l'appui du congé, ils ont invoqué deux motifs de résiliation, l'un extraordinaire, imposant précisément le respect du terme légal (art. 261 al. 2 let. a

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
1	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
2	Le nouveau propriétaire peut cependant:
a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
3	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
4	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

CO), l'autre ordinaire, soumis au terme contractuel plus éloigné (art. 266a al. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
1	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

in fine CO). La cour cantonale a considéré que le congé signifié était un congé extraordinaire fondé sur l'art. 261 al. 2 let. a

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
1	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
2	Le nouveau propriétaire peut cependant:
a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
3	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
4	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

CO. Les parties ne contestent pas ce point. Elles divergent sur la question de savoir si les recourants ont de surcroît signifié un congé ordinaire en raison du rendement insuffisant. Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des recourants en ce sens fait défaut. Il ne ressort pas du jugement que l'intimée ait compris que les recourants lui signifiaient subsidiairement un congé ordinaire, et le principe de la confiance n'imposait pas non plus une telle interprétation. Les recourants n'ont pas notifié un deuxième avis de congé - cas envisagé par la doctrine - dénonçant le bail pour le 14 juillet 2009. Il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant si la résiliation subsidiaire peut être signifiée dans le même avis que la résiliation principale, puisque de toute façon les recourants n'ont pas manifesté une telle volonté dans l'unique avis de congé qu'ils ont adressé à l'intimée. En effet, ils n'y ont indiqué qu'une date d'échéance anticipée, à l'appui de laquelle ils ont invoqué deux motifs dont un seul justifiait la résiliation anticipée. Les parties s'accordent sur le fait que les recourants ont voulu opérer une résiliation anticipée fondée sur un besoin urgent des locaux. Dans un tel contexte, l'intimée pouvait de bonne foi partir du principe que le rendement insuffisant était un motif accessoire et superfétatoire, dès lors qu'il ne pouvait être invoqué indépendamment du motif principal fondé sur le besoin propre, qui seul justifiait le congé anticipé; les recourants n'ont du reste rien dit d'autre lorsqu'ils se sont justifiés sur la compatibilité des deux motifs invoqués. On ne saurait adopter une autre interprétation qui se fonderait sur la prémisse que la date d'échéance serait à la fois correcte pour l'un des motifs invoqués et erronée pour l'autre motif; l'art. 266a al. 2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
1	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

CO ne saurait trouver application dans un tel cas de figure.
BGE 137 III 389 S. 393

Les recourants objectent qu'ils ont de bonne foi invoqué tous les motifs les ayant conduits à résilier le bail et qu'ils se trouvent discriminés par rapport à un hypothétique bailleur qui se serait limité à faire valoir le motif du rendement insuffisant, car dans ce dernier cas, le correctif de l'art. 266a al. 2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
1	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

CO aurait sans nul doute été appliqué; la Chambre d'appel aurait "remis en cause" leur réelle intention. Le grief n'est pas fondé; les recourants méconnaissent tout simplement le fait que l'auteur d'une manifestation de volonté équivoque doit, sans égard à sa volonté réelle, se laisser imputer le sens que le destinataire pouvait de bonne foi lui donner. Ainsi, faute pour les recourants d'avoir manifesté la volonté d'exercer un droit formateur "subsidiaire" tendant à la résiliation ordinaire du contrat pour le prochain terme contractuel, l'autorité précédente n'avait pas à entrer en matière sur le motif du rendement insuffisant. Le grief doit ainsi être rejeté.