4A_296/2007 - 2007-10-31 - Droit des contrats - contrat de bail; résiliation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 296/2007 /ech

Arrêt du 31 octobre 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président,
Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________ Sàrl,
recourante, représenté par Me Jean-Marie Faivre,

contre

Y.________,
intimée, représentée par Me Lucien Lazzarotto.

Objet
contrat de bail; résiliation,

recours en matière civile et recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt rendu le 11 juin 2007 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits :
A.
Par contrat du 8 avril 1997, la SNC A.________ a pris à bail la totalité du premier étage d'un immeuble appartenant à Y.________, pour y exploiter un hôtel. Conclu pour une durée initiale de quinze ans dès le 1er juillet 1997, le contrat devait ensuite se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans. Initialement de 27'600 fr., le loyer annuel, charges non comprises, a été porté à 27'912 fr. à compter du 1er juillet 2002.

Le 19 octobre 1998, la SNC A.________ a été dissoute et radiée du registre du commerce sans liquidation, ses actifs et passifs ayant été apportés à X.________ Sàrl, dont les associés sont V.________ et W.________. La bailleresse n'en a pas été spécifiquement informée. Le 15 octobre 1999, la régie gérant l'immeuble litigieux a adressé une lettre à X.________ (sic) Sàrl. Elle s'est ensuite adressée à A.________ SNC. Les courriers adressés à la régie l'ont été par X.________ Sàrl. Toutefois, le conseil de X.________ Sàrl a indiqué le 12 septembre 2002 intervenir pour la SNC A.________.

Dès 1999 au moins, des occupants de l'hôtel se sont régulièrement signalés par un comportement nocturne bruyant et agité, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situés au deuxième étage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes régulières consistaient en des éclats de voix, des disputes, des vociférations, le volume sonore trop élevé de la télévision et des portes claquées. Des occupants de l'hôtel ont en outre provoqué des dégâts aussi bien aux locaux loués qu'au restaurant sis au rez-de chaussée, notamment par des inondations dont une a occasionné des dégâts pour plusieurs dizaines de milliers de francs et entraîné la fermeture du restaurant pendant un mois et demi. Des écoulements ont été bouchés. Des objets ont été jetés par les fenêtres de l'hôtel et de nombreux déchets et salissures laissés dans l'ascenseur. Des seringues ont été trouvées.

Depuis 1999, la bailleresse est intervenue à plusieurs reprises auprès de sa locataire pour lui demander de mettre un terme aux agissements de ses occupants et rétablir une situation conforme au bail. Le 24 janvier 2001, elle a prié sa locataire de mettre bon ordre à la situation, faute de quoi le bail serait résilié pour justes motifs, mise en garde qu'elle a confirmée le 28 février 2001. Le 24 juin 2002, la locataire a été invitée à obtenir de ses clients qu'ils respectent les règles et usages locatifs en vigueur. Le 11 juillet 2002, elle a de nouveau été mise en demeure de respecter et faire respecter les règles et usages locatifs et en outre sommée de faire nettoyer une chambre en prenant les précautions nécessaires pour l'hygiène des lieux et la protection de celle des voisins, à défaut de quoi le bail serait résilié. Le 30 août 2002, suite à de nouvelles plaintes et à une visite effectuée sur place, qui avait permis de constater des manquements à l'hygiène élémentaire (lavabo rempli de restes de nourriture, chasse d'eau pas tirée, pain et détritus répandus sur le sol), la bailleresse a informé sa locataire qu'elle ne tolérerait plus cette situation et qu'elle se verrait contrainte d'appliquer les termes de son courrier du 11
juillet 2002, si aucune suite n'était donnée.

Le 12 novembre 2002, une cliente de l'hôtel, prise de boisson, a arrosé sans discontinuer le couloir contigu à la salle de bain, provoquant des dégâts dans le restaurant sis au rez-de-chaussée. Le 13 novembre 2002, une locataire du deuxième étage s'est adressée à la bailleresse pour se plaindre du comportement d'un client de l'hôtel faisant régulièrement du bruit jusqu'à 2h00 du matin et a menacé de solliciter une réduction de loyer si rien n'était entrepris pour corriger la situation.

Par avis du 21 novembre 2002 adressés à la SNC A.________ ainsi qu'à son conseil, le bail de l'hôtel a été résilié avec effet au 31 décembre 2002 pour violations graves du devoir de diligence et d'égards envers les voisins, subsidiairement pour justes motifs. Le 23 décembre 2002, la SNC A.________ a saisi la juridiction des baux et loyers d'une demande en constatation de la nullité, subsidiairement en annulation du congé. Le 3 juin 2003, la bailleresse a déposé une requête en évacuation dirigée contre la SNC A.________. Le 16 mars 2004, le Tribunal des baux et loyers a déclaré les requêtes irrecevables, dans la mesure où elles étaient déposées par, respectivement contre une personne n'ayant plus aucune existence juridique.

Nonobstant le congé donné le 21 novembre 2002, les occupants de l'hôtel sis dans les locaux loués ont continué à se signaler par un comportement nocturne bruyant et agité, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situés au deuxième étage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes régulières consistaient en des éclats de voix, des disputes, des vociférations, le volume sonore trop élevé de la télévision et des portes claquées.

Le 8 mars 2004, la bailleresse a adressé à X.________ Sàrl une résiliation de bail pour le 30 avril 2004 ou toute prochaine échéance extraordinaire utile. Le congé était donné en application de l'art. 257f al. 3 CO, subsidiairement de l'art. 266g CO.

En 2004, à une date non connue, X.________ Sàrl a engagé un ancien brigadier de gendarmerie pour assurer en particulier la surveillance de l'intérieur de l'hôtel.
B.
Le 8 avril 2004, X.________ Sàrl a déposé une requête en nullité et annulation de congé à l'encontre de Y.________. Le 3 mai 2004, celle-ci a déposé une requête en évacuation.

Par jugement du 9 novembre 2006, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré le congé valable et condamné la locataire à évacuer immédiatement les locaux loués.

Saisie par X.________ Sàrl et statuant par arrêt du 11 juin 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a rejeté le recours et confirmé le jugement du 9 novembre 2006. Elle a considéré que le comportement de la locataire contrevenait clairement aux devoirs que l'art. 257f CO lui imposait; en particulier au cours des années qui avaient précédé la notification du congé litigieux, elle avait hébergé contre rémunération des personnes qui manquaient totalement d'égards à l'endroit de leurs voisins, qui avaient provoqué des dégâts d'eau importants, qui avaient endommagé et dégradé l'immeuble et avaient provoqué le départ ou des demandes de réduction de loyer de la part d'autres locataires; depuis 1999, la locataire n'ignorait rien des nuisances provoquées par ses clients; dès 2001, elle avait été mise en demeure de respecter et faire respecter les règles et usages locatifs, à défaut de quoi le bail serait résilié; les nuisances susmentionnées s'étaient néanmoins poursuivies pendant plusieurs années et persistaient encore au printemps 2004, ce qui avait amené la locataire à engager un gendarme retraité pour assurer la surveillance de l'intérieur de l'hôtel; deux autres locataires avaient par ailleurs résilié
leur bail au printemps 2004 en raison des nuisances dues aux clients de l'hôtel. La locataire invoquait le fait que la bailleresse n'aurait jamais pris la moindre mesure utile pour faciliter l'exploitation de l'hôtel; pour autant, elle ne prétendait pas que l'objet présentait des défauts qui restreignaient l'usage pour lequel il avait été loué ou qui l'entravaient considérablement ou l'excluaient; elle avait accepté les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, en contrepartie d'un bail de longue durée. C'était ainsi à bon droit que la bailleresse avait mis un terme au bail avec effet au 31 avril 2004; la locataire ne justifiant d'aucun titre l'autorisant à continuer à occuper les locaux, son évacuation devait être prononcée.
C.
X.________ Sàrl (la recourante) interjette un « recours de droit civil, subsidiairement constitutionnel » au Tribunal fédéral. Elle conclut principalement, sur recours de droit civil, à l'annulation et/ou la constatation de la nullité du congé, subsidiairement, sur recours constitutionnel, à l'annulation de l'arrêt entrepris, si mieux n'aime la Cour de céans au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants, le tout avec suite de frais et dépens. Elle sollicite également l'effet suspensif, qui a été accordé par ordonnance présidentielle du 10 septembre 2007.

Y.________ (l'intimée) propose le déboutement de son adverse partie, sous suite de dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, reproduit in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable.

En l'occurrence, le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale de quinze ans dès le 1er juillet 1997 et le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 27'912 fr., de sorte que la valeur litigieuse requise est atteinte.
1.2 Par ailleurs exercé par la recourante qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le présent recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai, compte tenu des féries (art. 45 al. 1 , 46 al. 1 let. b et 100 al. 1 LTF), et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
2.
La recourante interjette un recours en matière civile. Elle reproche à la cour cantonale d'avoir « ignoré les conditions d'application de l'article 257f CO au même titre qu'elle s'est fourvoyée dans l'adéquation des faits et du droit ».
2.1 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4000 ss [ci-après: Message], p. 4132).

Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

La notion de « manifestement inexacte » correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message, p. 4135). D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 133 I 149 consid, 3.1; 132 III 209 consid. 2.1). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables, ou encore s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4).
2.2 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier les baux d'habitations, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins.

La résiliation prévue à l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi cumulativement une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt 4C.306/2003 du 20 février 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 2.1).

En vertu de son devoir de diligence, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO) et doit avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). La violation de ce devoir peut notamment consister dans le non-respect du repos nocturne (arrêt 4C.79/1998 du 4 juin 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 25, consid. 2b p. 25). La violation du devoir de diligence n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec lesquelles il vit, visites, employés ou sous-locataires (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 3 ad art. 257f et n. 6 ad art. 267 CO).

Pour justifier une résiliation anticipée, la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence doit rendre le maintien du contrat insupportable, ce qui suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire. La question de savoir si le maintien du bail est devenue insupportable ne se détermine pas selon des critères abstraits, mais en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas d'espèce. Cet examen relève ainsi du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; arrêt 4C.306/2003 du 20 février 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.5). Conformément à sa pratique, le Tribunal fédéral ne substitue alors sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).
2.3 Il s'agit d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO sont remplies en l'espèce.
2.3.1 Il ressort de l'état de fait retenu par la cour cantonale que la locataire a violé son devoir de diligence, compte tenu de différentes nuisances engendrées par ses clients, entre 1999 et 2004. Ces constatations lient le Tribunal fédéral, sauf à démontrer, de manière adéquate, que les faits ont été établis de façon manifestement inexacte (cf. consid. 2.1). A cet égard, la recourante ne pouvait se limiter à affirmer que la cour cantonale s'est « généralement contentée d'appréciation toutes générales et abstraites » ou « essentiellement basée sur des faits remontant à 2001, voire 2002 ».
2.3.2 A plusieurs reprises, notamment les 24 janvier, 28 février et 11 juillet 2002, la bailleresse a averti la locataire qu'à défaut de rétablissement d'une situation conforme aux règles et usages locatifs, elle résilierait le bail.

Sur ce point, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir pris en compte les avertissements donnés à la SNC A.________, lesquels seraient inefficaces puisque cette société avait cessé d'exister en 1998; ainsi, X.________ Sàrl n'aurait jamais reçu le moindre avertissement en raison de l'exploitation par elle de l'hôtel.

La cour cantonale a constaté que les actifs et passifs de la SNC A.________ avaient été apportés à X.________ Sàrl, dont les associés sont V.________ et W.________, que les courriers adressés à la régie l'avaient été par X.________ Sàrl et qu'à une occasion, le conseil de X.________ Sàrl avait indiqué intervenir pour la SNC A.________.

Il s'ensuit que même s'il a effectivement régné une certaine confusion - d'ailleurs entretenue par le propre conseil de la recourante - dans la manière de désigner formellement la bailleresse, dont les animateurs étaient les mêmes que ceux de la société dont elle a repris les actifs et passifs, la recourante ne peut de bonne foi prétendre ne pas avoir été atteinte par les avertissements. Preuve en est notamment qu'elle a réagi au moment où une procédure a été indûment diligentée contre la SNC. Si la désignation incorrecte de la bailleresse a certes aboutit à l'irrecevabilité des requêtes déposées par ou contre une personne n'ayant plus d'existence juridique, elle ne saurait influer sur la validité d'avertissements qui, dans les faits, ont été portés à la connaissance de la recourante.
2.3.3 Les juges cantonaux ont retenu qu'en dépit du congé donné le 21 novembre 2001, les clients de la recourante avaient continué à se signaler par un comportement nocturne inadéquat, ce jusqu'au printemps 2004. La Cour de céans est liée par cette constatation, dont la recourante ne parvient pas à démontrer qu'elle serait manifestement inexacte. Celle-ci se contente en effet d'affirmer que les juges cantonaux n'auraient ni dit « en quoi la situation existant au 8 mars 2004 était encore de nature à rendre la poursuite du bail durablement intolérable », ni pris en compte « la réalité de la situation existant au jour de la notification du congé litigieux »; de la sorte, elle ne satisfait pas aux exigences de motivation requises.

En particulier, la recourante reproche à la cour cantonale de s'être fondée sur les déclarations des témoins de l'intimée plutôt que des siens, qui auraient unanimement affirmé que « les modalités d'exploitation de l'hôtel étaient acceptables dès 2004 au plus tard ». Elle n'établit toutefois pas en quoi les précédents juges auraient abusé du large pouvoir dont ils disposent lorsqu'il s'agit d'apprécier les preuves, se contentant de se référer, sans même en citer les extraits prétendument pertinents, à des témoignages dont elle souhaiterait qu'ils aient une portée différente de celle que les juges cantonaux leur ont conféré.
2.3.4 La cour cantonale a considéré que le maintien du bail était insupportable pour l'intimée. Sur la base de l'état de fait déterminant, l'on ne voit pas qu'elle ait ainsi abusé du pouvoir d'appréciation dont elle dispose en la matière. En particulier, l'on ne peut nier que les nuisances susdécrites aient revêtu un certain degré de gravité.

Cela étant, c'est en vain que la recourante reproche à la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte d'éléments qui auraient dû être pris en considération. En effet, lorsqu'elle plaide que la bailleresse porterait une importante part de responsabilité dans les difficultés d'exploitation de l'hôtel pour avoir négligé son obligation d'entretien, elle s'écarte des faits constatés souverainement; à cet égard, la cour cantonale a au demeurant retenu que la locataire avait accepté les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, en contrepartie d'un bail de longue durée.

Enfin, que la recourante prétende avoir déployé des efforts pour gérer la situation ne change rien au fait qu'il a été établi que les nuisances, causées par des personnes dont elle répondait, avaient perduré jusqu'au printemps 2004; il n'a pas échappé aux juges cantonaux que durant cette année-là, la locataire avait recouru aux services d'un ancien gendarme pour surveiller l'hôtel, mais la date de l'engagement n'a pas pu être établie avec précision; que cette mesure ait, le cas échéant, été de nature à améliorer la situation postérieurement à la résiliation du bail n'est pas déterminant.
2.3.5 En dernier lieu, le respect du préavis de trente jours pour la fin d'un mois est incontestable et incontesté.
2.3.6 En définitive, les conditions d'application de l'art. 257f CO sont donc remplies. Quoi qu'en dise la recourante, les juges cantonaux n'ont ainsi pas violé le droit fédéral en considérant que la bailleresse était fondée à mettre un terme au bail pour le 30 avril 2004. En conséquence, le recours en matière civile doit être rejeté.
3.
Dans la même écriture, la recourante interjette également un recours constitutionnel subsidiaire. Invoquant les art. 9 , 29 et 30 Cst., elle reproche à la cour cantonale d'avoir « arbitrairement abusé de son pouvoir d'appréciation, respectivement commis un déni de justice formel ». Or, il y a lieu de rappeler qu'il est désormais possible, même en matière civile, d'invoquer les griefs d'ordre constitutionnel dans le recours ordinaire, de sorte qu'il n'est plus question de former un recours spécial pour ce type de griefs, lorsque le recours ordinaire est ouvert (Corboz, Introduction à la nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, SJ 2006 II p. 319 ss, p. 353). Dès lors que la voie du recours en matière civile était en l'occurrence ouverte, c'est dans ce recours que la recourante aurait dû faire valoir les griefs tirés de la violation des dispositions susmentionnées et le recours constitutionnel, qui est subsidiaire (art. 113 LTF), est donc irrecevable.
4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours en matière civile est rejeté.
2.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
3.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
4.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des par-ties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 31 octobre 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 267 - 1 À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
¹	À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
²	Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.