Tribunal federal
{T 0/2}
4C.306/2003 /ech
Arrêt du 20 février 2004
Ire Cour civile
Composition
Mme et MM. les Juges Corboz, président, Walter, Klett, Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Aubry Girardin.
Parties
X.________ S.A.,
demanderesse et recourante, représentée par
Me Antoine Kohler,
contre
A.________,
défenderesse et intimée, représentée par Me Christian Buonomo.
Objet
bail à loyer; résiliation
(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de Baux et Loyers du canton de Genève du 8 septembre 2003).
Faits:
A.
Le 13 octobre 1983, l'hoirie de Z.________ dont le successeur est A.________, propriétaire d'un immeuble situé à Genève, a loué à X.________ S.A. deux arcades et deux arrières, destinés à l'exploitation d'un commerce de vêtements. Arrivant à échéance le 30 septembre 1993, le bail a été renouvelé pour une durée de dix ans jusqu'au 30 septembre 2003. La fixation du loyer a donné lieu à plusieurs procédures, la dernière terminée par un jugement du Tribunal des baux et loyers du 18 avril 1996.
Le 27 janvier 1987, les mêmes parties, dans les mêmes qualités, ont passé un second contrat de bail portant sur un appartement de 4 1/2 pièces sis au 1er étage du même immeuble. Arrivant à échéance le 31 décembre 1988, le contrat était renouvelable tacitement d'année en année. Par jugement du 29 septembre 1999, le loyer a été fixé à 12'264 fr. par an dès le 1er juillet 1999, charges non comprises, soit à 1'022 fr. par mois.
B.
Dès 1992, les parties sont entrées en conflit quant à une construction sur cour utilisée par la locataire et dont la bailleresse souhaitait la démolition, au motif qu'elle n'était pas cadastrée et n'était pas incluse dans le contrat de bail. Finalement, le maintien à titre précaire de cette construction a été autorisé jusqu'au 31 décembre 2007, moyennant le respect de conditions faisant actuellement l'objet d'un litige entre les parties.
C.
Au début 2001, la bailleresse a informé la locataire que des travaux de réfection des façades et de la toiture seraient entrepris dans l'immeuble dès avril 2001.
En précisant que ces travaux n'auraient aucune incidence sur le montant des loyers, elle a invité la locataire, le 16 mars 2001, à déposer le store de toile fixé au-dessus de son arcade.
Le 29 mars 2001, la locataire a fait opposition à l'exécution des travaux projetés auprès du Département cantonal de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL), qui a écarté celle-ci parce que les interventions envisagées pouvaient être qualifiées de travaux d'entretien qui ne nécessitaient pas le dépôt d'une requête en autorisation de construire. Sur recours de la locataire, la Commission de recours en matière de construction a annulé cette décision le 5 novembre 2001 et invité le DAEL à accorder l'autorisation de construire, en fixant comme condition l'absence d'incidence sur les loyers des appartements de l'immeuble. Saisi par la bailleresse, le Tribunal administratif a, par jugement du 17 décembre 2002, annulé ce prononcé, en retenant que les travaux en cause devaient être considérés comme de simples travaux d'entretien, assujettis ni à la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI), ni à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR). Il a en outre été retenu que ces travaux n'avaient aucune incidence sur les loyers.
D.
Le 14 mai 2001, la bailleresse, invoquant expressément l'art. 257f al. 3

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
Comme cette mise en demeure était restée sans suite, la bailleresse a résilié les baux la liant à X.________ S.A. à l'échéance du 31 juillet 2001 par deux avis du 30 mai 2001, en faisant valoir de justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3

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E.
Le 2 juillet 2001, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève de deux requêtes en annulation de congé, non conciliées et transmises au Tribunal des baux et loyers le 19 octobre 2001.
Le 31 octobre 2002, le Tribunal a déclaré valables les deux congés pour le 31 juillet 2001. Sur appel de la locataire, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a, par arrêt du 8 septembre 2003, confirmé ce jugement, en estimant que les conditions d'une résiliation au sens de l'art. 257f al. 3

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F.
Agissant le 16 octobre 2003 par la voie du recours en réforme, X.________ S.A. (la demanderesse) conclut à l'annulation de l'arrêt susmentionné et à celle des deux résiliations de bail notifiées par avis du 30 mai 2001, avec suite de dépens. Elle requiert à titre préalable l'octroi de l'effet suspensif.
A.________ (la défenderesse) propose le rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
A titre préliminaire, il convient de souligner que la requête d'effet suspensif formée par la demanderesse dans sa conclusion préalable est sans objet, en application de l'art. 54 al. 2

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2.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 III 750 consid. 2).
2.1 Le litige porte sur la validité des deux congés signifiés le 30 mai 2001 pour le 31 juillet 2001. En pareil cas, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p 386). En l'espèce, le bail concernant les deux arcades et leurs dépendances venait à échéance le 30 septembre 2003, soit 26 mois après le 31 juillet 2001. Quant au bail relatif à l'appartement du 1er étage, il pouvait être résilié au plus tôt pour le 31 décembre 2001, soit cinq mois après le congé donné. Dès lors que le loyer mensuel s'élevait à 2'635 fr. charges comprises pour le premier bail et à 1'022 fr. sans les charges pour le second, le seuil de 8'000 fr. fixé à l'art. 46

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En outre, interjeté par la locataire qui a succombé dans ses conclusions tendant à l'annulation des congés signifiés, le recours porte sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1) et est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1

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En revanche, il ne sera pas tenu compte des précisions apportées par la demanderesse à son recours, car celles-ci ont été présentées tardivement (art. 54 al. 1

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2.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2

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Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés par celles-ci (cf. art. 63 al. 1

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3.
La locataire invoque une violation de l'art. 257f al. 3

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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. |
3.1 L'art. 257f al. 3

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3.2 En l'occurrence, par l'envoi de la mise en demeure du 14 mai 2001, la bailleresse a respecté la condition formelle à l'application de l'art. 257f al. 3

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Lors de cet examen, il n'y a pas lieu de dissocier le bail portant sur les arcades et les arrières de celui relatif à l'appartement situé au premier étage du même immeuble, car les manquements reprochés à la locataire ont empêché la bailleresse d'entreprendre la réfection des façades et du toit, soit de travaux qui se rapportent au bâtiment dans son ensemble. Par conséquent, ils concernent les deux objets remis à bail.
3.3 En vertu de l'art. 257h al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257h - 1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. |

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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260 - 1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257h - 1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. |
à certaines exigences découlant au droit cantonal de la construction, en particulier de la LDTR (cf. Favre, Droit de la rénovation et force dérogatoire du droit fédéral, RDAF 2002, p. 1 ss, 11 s.).
En l'espèce, il ressort des faits constatés par la cour cantonale, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2

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Lorsque la locataire soutient qu'aucun manquement ne peut lui être reproché, car le maintien du store n'empêchait pas la bailleresse d'effectuer les travaux de réfection prévus, elle s'écarte des faits constatés, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer en matière (cf. supra consid. 2.2).
3.4 La violation du devoir de diligence de la locataire peut en outre être qualifiée de persistante, dès lors que, malgré deux injonctions de la bailleresse, les 16 mars et 14 mai 2001, elle n'a pas déposé le store en toile situé au-dessus de son arcade, empêchant ainsi la bailleresse de procéder aux travaux de réfection de l'immeuble.
3.5 Pour justifier une résiliation anticipée, encore faut-il que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat pour le bailleur, ce qui suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire (Lachat, Commentaire romand, art. 257f

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SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 4 - Wo das Gesetz das Gericht auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat es seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen. |
consid. 2, 664 consid. 6.1, 715 consid. 4.4; 128 III 428 consid. 4).
Il ressort de l'arrêt entrepris que la bailleresse a informé la locataire, en même temps qu'elle l'invitait a déposer le store en toile disposé au-dessus de son arcade, que les travaux projetés n'auraient aucune incidence sur le montant des loyers, ce qui était exact. Malgré cette assurance, la demanderesse non seulement n'a pas procédé aux aménagements permettant d'effectuer ces travaux, mais elle a également utilisé la voie administrative pour s'opposer à leur réalisation, en alléguant que la propriétaire ne bénéficiait pas d'une autorisation. La procédure s'est soldée, le 17 décembre 2002, par un arrêt du Tribunal administratif cantonal, qui a considéré qu'il s'agissait de simples travaux d'entretien qui n'étaient pas assujettis au droit cantonal de la construction. Devant une telle attitude tendant à empêcher, sans raison apparente, la réalisation de travaux nécessaires par le bailleur, auxquels celui-ci a pourtant l'obligation de procéder, conformément à son devoir d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259b - Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter: |
|
a | fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert; |
b | auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257h - 1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. |
était insupportable pour la défenderesse.
3.6 Il en découle que l'arrêt attaqué ne viole pas le droit fédéral lorsqu'il confirme le bien-fondé des résiliations au sens de l'art. 257f al. 3

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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |
Le recours doit par conséquent être rejeté.
4.
Au vu de l'issue du litige, un émolument de 3'000 fr. sera mis à la charge de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
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a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.
3.
La demanderesse versera à la défenderesse une indemnité de 4'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de Baux et Loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 20 février 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: