4A_102/2012 - 2012-05-30 - Diritto contrattuale - bail à loyer; travaux d'entretien et de rénovation; hausse de loyer

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 102/2012

Arrêt du 30 mai 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. Dame D.________ et D.________,
5. E.________,
6. Dame F.________ et F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
11. K.________,
12. Dame L.________ et L.________,
13. M.________,
14. Dame N.________ et N.________,
15. Dame O.________ et O.________,
16. P.________,
17. Q.________,
18. Dame R.________ et R.________,
19. S.________,
20. T.________,
21. Dame U.________ et U.________,
22. V.________,
23. Dame W.________ et W.________,
tous représentés par Me Carole Aubert, avocate,
recourants,

contre

Y.________ SA, représentée par Me Valérie Schweingruber Dupraz, avocate,
intimée.

Objet
bail à loyer; travaux d'entretien et de rénovation, hausse de loyer,

recours contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2012 par la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits:

A.
Z.________, dont la raison sociale est aujourd'hui Y.________ SA, est propriétaire de trois immeubles locatifs sis à ***. Elle a entrepris des travaux de rénovation dans les trois bâtiments qui ont commencé le 1er octobre 2007 et se sont achevés le 8 septembre 2008. Le coût total de ces travaux a atteint la somme de 2'440'627 fr.70, alors que l'état locatif annuel avant les travaux s'élevait à 621'456 fr. Les travaux ont consisté à réhabiliter l'enveloppe extérieure des bâtiments (traitement des éléments en béton, crépissage des façades, nouvelles fenêtres, nouveaux stores à rouleaux et stores en toile), au rafraîchissement des cages d'escaliers, à la mise en conformité des ascenseurs, à l'amélioration des installations de chauffage et à la création de sas d'entrée avec systèmes d'interphones.
A la suite de ces travaux, la compagnie d'assurances précitée a notifié à ses locataires, par formules officielles du 3 mars 2009, une hausse des loyers, à laquelle certains locataires, soit A.________ et les titulaires de baux à loyers mentionnés dans le rubrum du présent arrêt plus deux autres locataires, se sont opposés.

B.
La procédure de conciliation n'ayant pas abouti, la bailleresse a saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel par demande du 3 juillet 2009. A.________, les titulaires de baux sus-indiqués et deux autres locataires ont demandé, à titre reconventionnel, tout d'abord une diminution de loyer pour les inconvénients subis durant la période des travaux, puis une baisse de loyer fondée sur la réduction du taux hypothécaire.
Par jugement du 30 décembre 2010, le tribunal a admis une baisse de loyer de 2,32%. S'agissant des travaux, il a considéré que seuls le changement des fenêtres, l'installation d'un chauffage thermique et certains travaux de chaufferie avaient généré une plus-value fixée à 280'400 fr., qui devait être répercutée sur les loyers; par ailleurs, il a calculé l'incidence de la baisse du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation.
Saisi d'un recours formé par la bailleresse, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal de Neuchâtel, par arrêt du 13 janvier 2012, a réformé le jugement attaqué. Elle a admis, faisant application de l'art. 14 al. 1 OBLF, que le 50% du coût des travaux effectués devait être pris en considération pour être répercuté sur les loyers. Elle a en outre (comme le juge de première instance) tenu compte de la baisse des taux hypothécaires, partiellement compensée par la hausse du coût de la vie. La cour cantonale est ainsi parvenue à la conclusion qu'une augmentation de loyer de 7,58% était justifiée. Elle a, pour certains locataires, modifié la date à laquelle la modification du loyer devait prendre effet.

C.
A.________ et les titulaires de baux à loyer indiqués dans le rubrum exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une constatation arbitraire des faits et une violation des art. 269a let. b et 14 al. 1 OBLF, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et à une décision conforme au jugement de première instance, sous réserve des dates d'entrée en vigueur des loyers fixés; subsidiairement, ils requièrent que la cause soit renvoyée à l'autorité précédente. Leur requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance présidentielle du 12 mars 2012.
L'intimée propose le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions relatives au montant de leur loyer et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en droit du bail à loyer (art. 51 al. 1 let. a et al. 4, art. 52, 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il ainsi peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé
de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Si la partie recourante entend se plaindre d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, elle doit motiver son grief conformément aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, les recourants présentent leur propre version des faits, mais sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions prévues par l'art. 105 al. 2 LTF, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Ils invoquent aussi l'arbitraire dans l'établissement des faits, mais ils ne montrent pas en quoi celui-ci serait réalisé; ils discutent en réalité l'appréciation juridique des faits retenus, ce qui n'est pas la même chose. Dans la mesure où ils ajoutent des faits qui ne sont pas contenus dans la décision attaquée, il ne convient pas de les prendre en considération, puisqu'ils ne démontrent pas en quoi l'état de fait dressé par la cour cantonale devrait être qualifié d'insoutenable.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que l'intimée a cédé par contrats l'usage de divers appartements aux recourants, lesquels se sont engagés en contrepartie à lui payer un loyer. Il n'est pas douteux que les contrats conclus doivent être qualifiés de baux à loyer au sens de l'art. 253 CO.
L'intimée, en tant que bailleresse, a manifesté la volonté de majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 269d CO). Les locataires recourants ont contesté l'augmentation du loyer (art. 270b al. 1 CO), ce qui constitue l'objet du litige. A titre reconventionnel, les locataires ont demandé une diminution du loyer (art. 270a CO).
Il faut donc déterminer quel est le loyer admissible à la lumière des art. 269 et 269a CO et des dispositions de l'OBLF qui s'y rapportent.
Il sied préalablement d'observer que la question de la réduction du loyer pour les nuisances subies durant les travaux (art. 259d CO) n'est plus litigieuse devant le Tribunal fédéral.
De la même manière, il ne s'élève plus aucune contestation sur la prise en compte de la baisse du taux hypothécaire (art. 13 al. 1 OBLF), partiellement compensée par le renchérissement (art. 16 OBLF), de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur ces points, qui ne sont plus discutés devant le Tribunal fédéral.
Les dates auxquelles les modifications de loyer doivent prendre effet ne donnent plus lieu à débat, de sorte qu'il n'y a pas de raison d'y revenir.

Le litige ne porte plus que sur la répercussion sur les loyers du coût des travaux effectués.

2.2 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. D'après l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations supplémentaires au sens de l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires; en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Les hausses de loyers fondées sur des investissements créant des plus-values sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement (art. 14 al. 4 OBLF).

2.3 La cour cantonale a estimé que les travaux effectués par l'intimée pouvaient être qualifiés d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF.
Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part, à l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, à lui conférer une plus-value. Elles se distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles génèrent un coût considérable par comparaison avec l'état locatif de l'immeuble (arrêt 4A 495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1 et les références citées).
En l'espèce, il résulte des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1 LTF) que les travaux ont touché plusieurs parties importantes du bâtiment (l'enveloppe extérieure, les ascenseurs, les cages d'escaliers, les installations de chauffage, les entrées). En outre, leur coût représente un multiple de l'état locatif (2'440'627 fr.70 pour un état locatif de 621'456 fr.). En admettant dans une pareille situation que l'on se trouve en présence d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral.

2.4 En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1 OBLF).
Il faut ici rappeler le but de cette règle.
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer. En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; la règle vise aussi à encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également (ATF 118 II 415 consid. 3a p. 417; plus récemment: arrêts 4A 495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 et 4A 470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3).
Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al. 1 OBLF indique expressément que cette fourchette (50 à 70%) ne vaut qu'en règle générale. Il s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (ATF 118 II 415 consid. 3a p. 417, ainsi que les arrêts non publiés mentionnés ci-dessus). Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50%.
Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3a in fine p. 418; arrêt 4C.149/1997 du 27 janvier 1998 consid. 2a).

2.5 En l'espèce, les recourants se sont efforcés de distinguer, selon leur appréciation, les frais correspondant à des travaux d'entretien ou d'entretien différé et ceux correspondant à des améliorations à plus-value. Les constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - ne permettent pas d'affirmer que l'entretien de l'immeuble a été durablement négligé et qu'une part importante des travaux ne constituerait que de l'entretien différé. L'installation d'ascenseurs dotés d'une double porte apporte évidemment une sécurité supplémentaire dont les locataires bénéficient, laquelle procure à l'immeuble une plus-value. La création de sas d'entrée avec systèmes d'interphones procure également une protection supplémentaire par rapport à ce qui existait précédemment. Le Tribunal de première instance - dont les recourants approuvent le jugement - avait admis que les travaux concernant les installations de chauffage apportaient une plus-value. La fourchette (entre 50 et 70%) fixée à l'art. 14 al. 1 OBLF a aussi pour but d'encourager les rénovations. Or une réhabilitation de l'enveloppe extérieure des bâtiments avec traitement des éléments en béton, crépissage des façades, pose de nouvelles fenêtres et de nouveaux
stores, ainsi que le rafraîchissement des cages d'escaliers se présentent bien comme une forme de rénovation dont les locataires tirent également profit. Sans entrer dans le détail, il apparaît que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer qu'il était aisé de distinguer la part des coûts correspondant à des travaux d'entretien de celle qui a généré des plus-values. Dès lors que cette distinction est manifestement difficile à effectuer en l'espèce, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en appliquant la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 OBLF.

2.6 Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir est une question d'appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue (arrêt 4A 495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1; arrêt 4A 470/2009 du 18 février 2010 consid. 4). De toute manière, le taux de 50% retenu par la cour cantonale constitue le minimum fixé par la présomption; les locataires n'ont donc aucun intérêt à critiquer le choix de ce pourcentage à l'intérieur de la fourchette de l'art. 14 al. 1 OBLF, de sorte qu'il n'y a pas lieu de réexaminer ce point, faute d'intérêt au recours (cf. ATF 130 III 102 consid. 1.3 p. 105).
La manière dont la part à plus-value a été répercutée sur les loyers (sur cette question: arrêt 4A 470/2009 du 18 février 2010 consid. 6) ne donne lieu à aucune critique devant le Tribunal fédéral, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question.
Le recours doit en conséquence être rejeté.

3.
Les frais judiciaires sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF).

Des dépens sont alloués à l'intimée, qui sont mis solidairement à la charge des recourants (art. 68 al. 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 30 mai 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
²	Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
¹	Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
²	Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
³	Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
¹	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
^a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
^b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
^c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
²	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
³	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
⁴	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.