1C_234/2012 - 2012-08-29 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 234/2012

Urteil vom 29. August 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Eusebio,
Gerichtsschreiber Uebersax.

Verfahrensbeteiligte
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________, bestehend aus:
A.________ und B.________, C.________ und D.________, E.________, F.________ und G.________, H.________ und I.________ sowie J.________,
2. Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, bestehend aus:
K.________ und L.________, M.________ und N.________, O.________ und P.________ sowie Q.________ und R.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Martin Buchli,

gegen

Gemeinde Arosa.

Gegenstand
Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer, vom 17. November 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a In der Abstimmung vom 27. September 2009 bewilligte das Stimmvolk der Gemeinde Arosa einen Gesamtkredit von 14 Millionen Franken für die Erstellung eines neuen Pflegeheims auf dem Areal "Ochsenbühl", Parzelle Nr. 128. Die Bauparzelle gehört der Gemeinde Arosa und befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen.
A.b Am 26. Januar 2011 reichte die Gemeinde Arosa ein Gesuch um Abbruch des bestehenden Stalles sowie um Neuerstellung des Pflegeheimes auf der Parzelle Nr. 128 ein. Vorgesehen war ein Gebäude mit einer Grundfläche von 1'094 m² als Pflegeheim mit 40 Betten sowie mit zwei Autoabstellplätzen in Garagen und zwei im Freien sowie 23 weiteren im nahe gelegenen Parkhaus "Ochsenbühl". Am 11. Februar 2011 nahm die Beratungsstelle für hindernisfreies Bauen der Pro Infirmis Stellung zum Projekt, beurteilte die gesetzlichen Anforderungen für hindernisfreies Bauen als erfüllt und regte lediglich einige Verbesserung beim Parkierungskonzept an. Nach Durchführung eines Augenscheins bewilligte die Baukommission Arosa am 21./30. März 2011 das Baugesuch unter gleichzeitiger Abweisung der eingegangenen Einsprachen und unter Anpassung der Baueingabe an die Anregungen der Beratungsstelle für das Parkierungskonzept, indem deren Stellungnahme vom 11. Februar 2011 zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurde. Das führte im Wesentlichen zur Auflage, vier zusätzliche Parkplätze, wovon zwei mit behindertengerechter Ausgestaltung, als Kurzzeit-Parkplätze bei der Zufahrt für Bring- und Abholdienste zu erstellen unter gleichzeitiger Reduktion
der Anzahl der dem Pflegeheim zugeteilten Parkplätze im Parkhaus auf 19.

B.
Verschiedene Eigentümer von Stockwerkeinheiten in den benachbarten Liegenschaften "X.________" sowie "Y.________" erhoben dagegen Einsprache beim Gemeinderat Arosa. Dieser wies die Einsprachen mit Entscheid vom 18./24. Mai 2011 nach Durchführung eines Augenscheines ab.

C.
Mit Urteil vom 17. November 2011 wies das Verwaltungsgericht, 5. Kammer, des Kantons Graubünden, ebenfalls nach Durchführung eines Augenscheines, eine dagegen eingereichte Beschwerde ab.

D.
D.a Die Stockwerkeigentümergemeinschaft "X.________", bestehend aus A.________ und B.________, C.________ und D.________, E.________, F.________ und G.________, H.________ und I.________ sowie J.________, und die Stockwerkeigentümergemeinschaft "Y.________", bestehend aus K.________ und L.________, M.________ und N.________, O.________ und P.________ sowie Q.________ und R.________, führen beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts. Sie beantragen im Wesentlichen, dieses Urteil sowie den damit bestätigten Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben; eventuell sei die Streitsache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Zur Begründung wird hauptsächlich die unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie die Verletzung von Art. 21 RPG, ein Verstoss gegen das Legalitätsprinzip nach Art. 5 Abs. 1 BV und die willkürliche Anwendung von kantonalem Gesetzesrecht sowie "im Sinne einer Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 BGG" die Verletzung des Willkürverbots nach Art. 9 BV geltend gemacht.
D.b Die Gemeinde Arosa und das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
D.c Die beschwerdeführenden Stockwerkeigentümergemeinschaften liessen sich am 11. Juli 2012 nochmals zur Sache vernehmen.

E.
Mit Verfügung vom 5. Juni 2012 erteilte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen:

1.
1.1 Gestützt auf Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz enthält dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251).

1.2 Anfechtbar ist allerdings nur das Urteil des Verwaltungsgerichts (sog. Devolutiveffekt); dem Antrag der Beschwerdeführer auf Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheids der Gemeinde Arosa kann daher von vornherein nicht stattgegeben werden. Immerhin gelten die Entscheide der unteren Instanzen als inhaltlich mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144; 129 II 438 E. 1 S. 441).

1.3 Nach Art. 113 BGG beurteilt das Bundesgericht Verfassungsbeschwerden gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen nur, soweit keine Beschwerde nach Art. 72 -89 BGG zulässig ist. Soweit die Beschwerdeführer ihre Beschwerde im Hinblick auf die erhobene Willkürrüge als solche "im Sinne einer Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 BGG" bezeichnen, ist dies nicht weiter massgeblich, erweist sich die Willkürrüge doch schon im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zulässig, was die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausschliesst.

2.
2.1 Die Beschwerdelegitimation richtet sich nach Art. 89 Abs. 1 BGG. Die beschwerdeführenden Stockwerkeigentümergemeinschaften sind Adressatinnen des angefochtenen Entscheids. Die die Stockwerkeinheiten enthaltenden Gebäude grenzen an das Gelände des umstrittenen geplanten Bauprojekts. Die Stockwerkeigentümer sind als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid damit besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Die Beschwerdeführer sind daher grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert.

2.2 Eine Stockwerkeinheit wurde inzwischen verkauft, und die neuen Eigentümer sind als Rechtsnachfolger an die Stelle ihres Vorgängers getreten; als solche sind sie ebenfalls beschwerdeberechtigt, auch wenn sie nicht selbst am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt waren, da ihnen diese Möglichkeit gar nicht offen gestanden war und ihr Rechtsvorgänger am Verfahren teilgenommen hatte (vgl. Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG).

2.3 Die Gemeinde bestreitet allerdings, dass die Beschwerdeführer legitimiert sind, insoweit Beschwerde zu erheben, als sie das Parkplatzkonzept und die hindernisfreie Zugänglichkeit des Bauprojekts in Frage stellen.
2.3.1 Als Nachbarn sind die Beschwerdeführer indessen berechtigt, gegen den angefochtenen Entscheid über die strittige Baubewilligung wegen angeblicher Missachten des einschlägigen Baurechts Beschwerde zu führen. Sie können dabei auch das vorgesehene Parkierungskonzept und die behindertengerechte Ausgestaltung des Bauprojekts als bundesrechtswidrig anfechten.
2.3.2 Nicht einzugehen ist im Übrigen auf das Vorbringen der Gemeinde, die Beschwerdeführer seien aus gleichem Grunde schon vor dem Verwaltungsgericht nicht berechtigt gewesen, dieselben Rügen vorzutragen, nachdem die Gemeinde den vorinstanzlichen Entscheid nicht angefochten hat.

3.
3.1 Nach Art. 99 Abs. 1 BGG dürfen neue Tatsachen und Beweismittel nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Soweit sich die Verfahrensbeteiligten auf neue Erkenntnisse wie insbesondere Erkundigungen bei anderen Gemeinden beziehen, die erst eingeholt bzw. zu den Akten gegeben wurden, nachdem der angefochtene Entscheid ergangen war, kann darauf nicht eingegangen werden, da nicht erst das vorinstanzliche Urteil dazu Anlass gegeben hat.

3.2 Gemäss Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Deren Sachverhaltsfeststellung kann nur auf Rüge hin oder von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer gravierenden Rechtsverletzung (im Sinne von Art. 95 BGG) beruht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG).
3.2.1 Die Beschwerdeführer machen insbesondere geltend, das Verwaltungsgericht habe es ohne weitere Begründung als notorisch bezeichnet, dass ein Pflegeheim keinen erheblichen Publikumsverkehr mit sich bringe, und insoweit den massgeblichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt.
3.2.2 Die von den Beschwerdeführern angerufene Feststellung des Verwaltungsgerichts steht jedoch nicht isoliert im angefochtenen Entscheid. So wird im unmittelbaren Zusammenhang mit der Aussage der Notorietät ein Vergleich mit anderen öffentlichen Bauten wie einem Hallenbad oder Eisstadion gezogen. Weiter vorne in der gleichen Urteilserwägung wird überdies ausgeführt, die Gemeinde habe gestützt auf die Erfahrungen mit dem Betrieb des heutigen Pflegeheims und anderen Pflegeheimen nachvollziehbar dargelegt, dass der mit dem Betrieb eines solchen verbundene Parkplatzbedarf in der Praxis wesentlich kleiner sei, als dies bei einer vergleichbaren Nutzfläche für Wohnbauten zutreffe. Es handelt sich bei der vorinstanzlichen Feststellung des geringeren Parkplatzbedarfs für das geplante Pflegeheim demnach nicht um eine solche, die auf reiner Notorietät beruhte, sondern auch auf Erfahrungen in anderen Fällen zurückging, wobei diese Erfahrungen Prozessthema bildeten. Die angefochtene Feststellung des Verwaltungsgerichts ist mithin nicht unhaltbar bzw. offensichtlich unrichtig.
3.2.3 Auch die übrigen tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind mit Blick auf Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 BGG nicht zu beanstanden und für das Bundesgericht verbindlich.

4.
4.1 Die Beschwerdeführer rügen, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Art. 21 Abs. 1 RPG, wonach die Nutzungspläne für jedermann verbindlich sind, sowie gegen das Legalitätsprinzip nach Art. 5 Abs. 1 BV. Ergänzend berufen sich die Beschwerdeführer auf das kantonale und kommunale Recht.

4.2 Das Bundesgericht prüft die Einhaltung des Bundesrechts frei, diejenige des kantonalen und kommunalen Rechts, von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, hingegen nur auf Willkür hin (vgl. Art. 95 BGG). Daran ändert auch das Legalitätsprinzip gemäss Art. 5 Abs. 1 BV nichts (vgl. BGE 129 I 161 E. 2.1 S. 162 f.). Der angefochtene Entscheid verkennt die grundsätzliche Verbindlichkeit des Zonenplans der Gemeinde Arosa im Sinne von Art. 21 Abs. 1 RPG nicht. Es fragt sich daher einzig, ob die von der Vorinstanz vorgenommene Auslegung und Anwendung des kantonalen und kommunalen Rechts vor dem Willkürverbot standhält.

4.3 Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 133 I 149 E. 3.1 S. 153; 131 I 467 E. 3.1 S. 473 f.).

4.4 Nach Art. 28 Abs. 1 erster Satz des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) vom 6. Dezember 2004 sowie gemäss Art. 42 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde Arosa vom 24. November 2002 (nachfolgend: BG) sind Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 1C 310/2011 vom 10. November 2011). Dass das hier fragliche Pflegeheim der Gemeinde in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gehört, ist nicht umstritten.

4.5 Gemäss Art. 42 Abs. 2 BG gelten gegenüber angrenzenden Zonen deren Grenz- und Gebäudeabstände sinngemäss, mindestens aber solche von 2.50 m bzw. 5 m. Die übrigen Zonenvorschriften der angrenzenden Zonen sind bei der Erstellung von Bauten und Anlagen angemessen zu berücksichtigen. Art. 44 BG führt die massgeblichen Kennzahlen der verschiedenen Zonen schematisch auf, und die Art. 45 ff. BG enthalten die zugehörigen Begriffsbestimmungen und konkretisierenden Ausführungen.
4.5.1 Bei der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sieht das kommunale Baugesetz keine fest definierten Kennzahlen für die maximale Ausnützungsziffer, Gebäudehöhe und -länge sowie Grenzabstände vor. Für die letzten gilt die Bestimmung von Art. 42 Abs. 2 erster Satz BG, deren Einhaltung hier nicht strittig ist. Für die übrigen Kennziffern sind gemäss Art. 42 Abs. 2 zweiter Satz BG die Vorschriften der angrenzenden Zonen angemessen zu berücksichtigen. Der Gemeinde steht insoweit ein gewisser Spielraum zu, der pflichtgemäss und willkürfrei auszuüben ist. Dabei ist es nicht willkürlich, von einer rein rechnerischen Ermittlung der Durchschnittswerte der Kennziffern aller angrenzenden Zonen, wie dies die Beschwerdeführer verlangen, abzusehen, sondern wie das Verwaltungsgericht auf die konkreten topografischen und baulichen Verhältnisse abzustellen.
4.5.2 Die hier fragliche Bauparzelle verfügt über eine Fläche von 10'024 m². Sie grenzt im Süden und im Osten fast ausschliesslich und im Norden auf 105 m an die Dorfzone, in der gemäss dem Zonenschema in Art. 44 BG Gebäudelängen von höchstens 50.00 m und Gebäudehöhen von 12.70 m bei Satteldächern und von 13.90 m bei Flachdächern zulässig sind. Im Westen, teilweise auch im Norden auf einer Länge von 13 m und geringfügig im Osten grenzt die Parzelle an die Wohnzone W2 mit einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 20 m und -höhe von 10 m. Als Gebäudelänge gilt nach Art. 49 BG die grössere Seite des kleinsten das Gebäude begrenzenden Rechtecks. Mit der grösstmöglichen rechnerischen Variante, die zur Ermittlung des kleinsten Rechtecks nicht auf dessen Länge, sondern auf dessen Fläche abstellt, ergibt sich beim vorgesehenen Pflegeheim eine maximale Gebäudelänge von 60,98 m. Die Beschwerdeführer behaupten zwar, diese betrage mehr als 64 m, doch vermögen sie nicht darzutun, dass die entsprechende Feststellung des Verwaltungsgerichts offensichtlich unrichtig wäre (vgl. E. 3.2).
4.5.3 Die vorgesehene Gebäudelänge von rund 60 m erweist sich gegenüber der in der Dorfzone zulässigen Länge von 50 m als angemessen und jedenfalls nicht unsachlich. Hinsichtlich der Wohnzone W2 mit der maximal zulässigen Länge von 20 m berücksichtigten die Vorinstanzen, dass das geplante Gebäude im Osten durch den Mittelbach und im Süden durch die Alteinstrasse von der Dorfzone getrennt ist und eine angepasste abgewinkelte Form einnimmt. Das von Norden nach Süden abfallende kupierte Gelände trägt zusätzlich dazu bei, die Gebäudeumrisse perspektivisch zu relativieren. Das Projekt nimmt insoweit auf die angrenzende Dorf- und Wohnzone Rücksicht und ist mithin hinsichtlich der Gebäudegrösse nicht unhaltbar.
4.5.4 Analoges gilt für die Gebäudehöhe. Der geplante Neubau hält die in der Dorfzone zulässige Gebäudehöhe von 13.90 m mit Ausnahme der Gebäudeecke im südöstlichen Bereich (gegen die Alteinstrasse bzw. den Mittelbach) ein, wo eine Höhe von 16.02 m erreicht wird. Dabei handelt es sich um eine nicht übermässige Überschreitung des in der Dorfzone geltenden Höchstwertes im tiefstgelegenen Bereich der Bauparzelle, die durch Aufschüttung hätte vermieden werden können. Darauf wurde jedoch aus nachvollziehbaren Gründen verzichtet. Insgesamt beurteilte das Verwaltungsgericht die Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der topografischen Verhältnisse und der umliegenden Überbauungen und damit nicht aus unsachlichen Gründen als nicht unangemessen.
4.5.5 Die Ausnützungsziffer schliesslich berechnet sich nach Art. 45 BG. Gestützt darauf ermittelte das Verwaltungsgericht eine anrechenbare Landfläche von 3'294 m² und eine massgebliche Bruttogeschossfläche von 2'804 m². Diese Berechnung beruht erneut auf für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen (vgl. E. 3.2) und ist auch im Resultat nicht zu beanstanden. Daraus ergibt sich für das geplante Pflegeheim eine Ausnützungsziffer von 0.85, die unter dem für die Dorfzone geltenden Wert von 0.9 liegt und auch die in der Wohnzone W2 gültige Ziffer von 0.6 nicht übermässig überschreitet. Es ist daher nicht unhaltbar, die Ausnützungsziffer für das Bauprojekt als zulässig zu beurteilen.

4.6 Nach Art. 26 BG sind bei Neubauten, Erweiterungen und bei Zweckänderungen auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten (Abs. 1). Für je 80 m² anrechenbare Bruttogeschossfläche, mindestens aber pro Wohnung oder pro Laden, ist ein Autoabstellplatz zu schaffen. Restflächen über 40 m² sind aufzurunden. Die Baubehörde kann für Geschäftslokale, Gastgewerbebetriebe und andere Objekte mit erheblichem Publikumsverkehr abweichende Vorschriften erlassen. Mindestens zwei Drittel der Pflichtparkplätze sind in Garagen zu erstellen (Abs. 2). Die Baubehörde kann die Eigentümer zum Erwerb von Autoabstellflächen auf fremdem Land oder in einer Gemeinschaftsanlage verpflichten, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt. Voraussetzung ist jedoch, dass die Plätze in vertretbarer Distanz liegen und ihre dauernde Verfügbarkeit rechtsgeschäftlich und grundbuchlich sichergestellt ist (Abs. 5).
4.6.1 Mit der vom Verwaltungsgericht geschützten Baubewilligung wurde die Gemeinde Arosa verpflichtet, für das geplante Pflegeheim insgesamt 27 Parkplätze zu erstellen und dauernd offen zu halten, wovon 19 im Parkhaus Ochsenbühl, zwei in einer Einstellgarage im Untergeschoss, sechs im Eingangsbereich mit Zugang von der Alteinstrasse her, davon wiederum zwei in behindertengerechter Ausgestaltung. Die Beschwerdeführer gehen davon aus, bei korrekter Anwendung von Art. 26 BG seien mindestens 35 Pflichtparkplätze bereit zu stellen, und rügen überdies, die Ansiedlung von 19 Plätzen im Parkhaus Ochsenbühl sei nicht zulässig.
4.6.2 Es ist unter den Verfahrensbeteiligten nicht strittig, dass die Anzahl geforderter Parkplätze von 27 die gesetzlich grundsätzlich erforderliche um rund acht unterschreitet. Es trifft auch zu, wie die Beschwerdeführer geltend machen, dass der Wortlaut von Art. 26 Abs. 2 BG eine Abweichung nach unten, im Unterschied zu einer solchen nach oben für besonders verkehrsintensive Bauten, nicht ausdrücklich vorsieht. Das führt aber nicht zwingend zur Unzulässigkeit des verfügten Parkierungsregimes. Die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage sind bei der Erleichterung einer gesetzlichen Pflicht grundsätzlich weniger hoch als bei der Begründung bzw. Erschwerung einer solchen. Die fragliche Regelung ist sodann zugeschnitten auf Bauten mit einem üblichen Verkehrsaufkommen. Das Verwaltungsgericht stellte demgegenüber verbindlich (vgl. E. 3.2) fest, dass der mit dem Betrieb eines Pflegeheims verbundene Parkplatzbedarf wesentlich kleiner ist, als dies bei einer vergleichbaren Nutzfläche für Wohnbauten zutrifft. Die Berechnungen der Gemeinde beruhen überdies auf sachlichen Grundlagen. Sie gehen davon aus, dass bei den 40 Heimbewohnern angesichts ihrer Pflegeabhängigkeit kein direkter Bedarf an Parkplätzen besteht und von einem solchen
für die Beschäftigten von acht Parkplätzen (40% von rund 20 Angestellten) sowie von fünf Besucherparkplätzen und einem Platz für die spitalexterne Betreuung auszugehen ist. Das Verwaltungsgericht verweist ergänzend darauf, für einen allenfalls ausserordentlichen höheren Spitzenbedarf stünden weitere der Allgemeinheit zugängliche, d.h. nicht speziell gekennzeichnete, Parkplätze im nahen Parkhaus, das insgesamt rund 460 Parkplätze anbietet, zur Verfügung. Dieses ist nur selten ausgelastet, und die zusätzliche Benutzung des Parkhauses stünde insbesondere für eventuell höheren Besucherverkehr an Wochenenden oder Feiertagen offen, wie ihn die Beschwerdeführer in erster Linie befürchten.
4.6.3 Hinsichtlich der 19 im Parkhaus Ochsenbühl vorgesehenen Parkplätze kann es keine Rolle spielen, dass es sich dabei nicht um Parkplätze auf privatem Boden handelt, wie es der auch diesbezüglich auf private Bauprojekte zugeschnittene Wortlaut von Art. 26 Abs. 1 BG an sich vorschreibt. Es erscheint nicht willkürlich, sondern entspricht vielmehr gerade dem Gesetzeszweck, von einer Gesetzesauslegung auszugehen, wonach für ein öffentliches Bauvorhaben ein öffentliches Grundstück beansprucht wird. Im Übrigen erlaubt Art. 26 Abs. 5 BG ebenfalls die Ausgliederung der Parkplätze, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt. Angesichts des nicht ausgelasteten bestehenden Parkhauses sowie mit Blick auf die sinnvolle Vermeidung eines überdimensionierten Parkangebots mit entsprechenden Auswirkungen auf den Quartierverkehr erweist sich die Ausgliederung von 19 Parkplätzen als nicht unhaltbar und müsste wenigstens teilweise sogar dem Interesse der Beschwerdeführer selbst entsprechen. Die Baubewilligung wurde überdies mit der Auflage verbunden, sämtliche Pflichtparkplätze grundbuchlich zu sichern, womit auch die entsprechende Anforderung von Art. 26 Abs. 5 BG erfüllt wird. Gemäss derselben Bestimmung müssen ausgegliederte Parkplätze sodann "in
vertretbarer Distanz" bzw. nach Art. 26 Abs. 1 BG "in nächster Nähe" liegen. Das fragliche Parkhaus befindet sich in einer Gehwegdistanz von 200 m zum nordseitigen Eingang des geplanten Pflegeheims. Der neu anzulegende Gehweg wird serpentinenartig mit einem maximalen Gefälle von 6% ausgestaltet und ist damit den Insassen, soweit diese davon betroffen sind, Beschäftigen und Besuchern des Pflegeheimes durchaus zuzumuten. Allerdings wird die Gemeinde, insbesondere durch die Erbringung des entsprechenden Winterdienstes, zu gewährleisten haben, dass der Zugang ganzjährig uneingeschränkt benutzbar ist.
4.6.4 Die Beschwerdeführer machen nicht ausdrücklich geltend, einen Zusatzverkehr sowie wildes Parkieren in ihrem Quartier zu befürchten, doch dürfte es auch in diesem Zusammenhang stehen, dass sie das geplante Parkierungskonzept anfechten. Die Gemeinde wird so oder so das Nötige vorzukehren haben, um die Einhaltung des vorgesehenen Parkierungsregimes sicher zu stellen und allfällige negative Auswirkungen auch auf das Quartier der Beschwerdeführer wirkungsvoll zu beschränken.
4.6.5 Insgesamt erweist sich das mit der angefochtenen Baubewilligung bewilligte bzw. verfügte Parkierungskonzept gemessen an den einschlägigen Bestimmungen und den konkreten Verhältnissen demnach nicht als unsachlich und damit willkürlich.

4.7 Schliesslich rügen die Beschwerdeführer die willkürliche Anwendung von Art. 80 KRG, weil der angefochtene Entscheid bzw. das dadurch geschützte Bauprojekt diese kantonale Bestimmung über das behindertengerechte Bauen in krasser Weise missachte. Ob diese Rüge korrekt vorgetragen wurde und insbesondere die Anforderungen an die Begründungspflicht gemäss Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG erfüllt (vgl. dazu BGE 133 II 249 E. 1.4.1 und 1.4.2 S. 254), ist fraglich, da die Beschwerdeschrift dazu eher allgemein gehalten ist und kaum konkrete Ausführungen enthält, was aber offen bleiben kann. Ansatzweise geht aus der Beschwerdeschrift hervor, dass die Erschliessung des Pflegeheimes nach Auffassung der Beschwerdeführer insbesondere für behinderte Insassen und deren Besucher über den serpentinenartigen Weg vom bzw. zum Parkhaus Ochsenbühl unzumutbar sei. Für Behinderte erfolgt der Zugang zum Pflegeheim indessen vorrangig über die Alteinstrasse, wo ein Eingang mit invalidengerechtem ebenerdigen Zugang, die beiden behindertengerechten Parkplätze sowie die weiteren Parkplätze für Bring- und Abholdienste vorgesehen sind. Diese Lösung entspricht den Empfehlungen der zu diesem Zweck von der Baubehörde freiwillig (vgl. die Kann-Formulierung
in Art. 80 Abs. 3 KRG) beigezogenen Fachstelle der Pro Infirmis. Aber auch der Gehweg auf der Nordwestseite des Gebäudes mit einem Gefälle von 6% und seiner serpentinenartigen Ausgestaltung ist für Behinderte nicht unzugänglich, selbst für solche, die auf zusätzliche Hilfsmittel (wie Rollstühle oder Elektrorollstühle) oder auf die Unterstützung durch andere Personen angewiesen sind. Somit ist der angefochtene Entscheid auch mit Blick auf Art. 80 KRG nicht unhaltbar.

4.8 Das Urteil des Verwaltungsgerichts hält demnach vor dem angerufenen Bundesrecht stand und ist namentlich nicht willkürlich.

5.
5.1 Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2 Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 , Art. 65 BGG).

5.3 Die obsiegende Gemeinde Arosa verlangt die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung und beruft sich dazu auf das kantonale Verfahrensrecht. Dieses gilt indessen nur für den Prozess vor dem Verwaltungsgericht und ist vor Bundesgericht nicht anwendbar. Soweit die Gemeinde Arosa damit zugleich eine Entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren beantragen sollte, kann darauf nicht eingegangen werden, da die Gemeinde das vorinstanzliche Urteil nicht angefochten hat. Für das bundesgerichtliche Verfahren ist auf Art. 68 Abs. 3 BGG abzustellen, wonach insbesondere Bund, Kantonen und Gemeinden in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen wird, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Im vorliegenden Fall handelte die - im Übrigen nicht anwaltlich vertretene - Gemeinde Arosa in ihrem amtlichen Wirkungskreis, und es rechtfertigt sich nicht, von der gesetzlichen Regel abzuweichen. Die Beschwerde brachte keinen aussergewöhnlichen Arbeitsanfall mit sich, der den üblichen Rahmen sprengen würde und eine Ausnahme zu begründen vermöchte, auch wenn die Gemeinde insofern, wie sie geltend macht, durchaus einen gewissen Aufwand zu betreiben hatte.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern unter Solidarhaft auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Gemeinde Arosa und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. August 2012

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Aemisegger

Der Gerichtsschreiber: Uebersax

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 21 Force obligatoire et adaptation - 1 Les plans d'affectation ont force obligatoire pour chacun.
¹	Les plans d'affectation ont force obligatoire pour chacun.
²	Lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.