4A_1/2014 - 2014-03-26 - Droit des contrats - Mietzinserhöung, Passivlegitimation

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907

Art. 745

L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine.

Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose.

L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble. [1]

[1] Introduit par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4121; FF 2002 4395).

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 1/2014

Urteil vom 26. März 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt
Prof. Dr. Felix Richner,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Roland Götte,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietzinserhöhung, Passivlegitimation,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013.

Sachverhalt:

A.
N.Z.________ war Eigentümer der Liegenschaft an der Strasse S.________ in P.________. Mit Mietverträgen vom 23./24. Oktober 2007 vermieteten er und seine Ehefrau M.Z.________ eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 1. Stock dieser Liegenschaft und einen Parkplatz an Y.________ (Mieterin, Klägerin, Beschwerdegegnerin).

Am 15. Dezember 2011 übertrug N.Z.________ das Eigentum an der Liegenschaft mittels einer Schenkung auf seine Enkel A.________, B.________, C.________ und D.________ (Beklagte, Beschwerdeführer).

Mit (amtlich genehmigtem) Formular vom 20. Dezember 2011 teilten N.Z.________ und M.Z.________ der Mieterin eine Mietzinserhöhung um insgesamt Fr. 129.-- pro Monat per 1. April 2012 für die Wohnung und den Parkplatz mit.

B.
Am 6. November 2012 machte die Mieterin beim Mietgericht Zürich eine Klage gegen A.________, B.________, C.________ und D.________ anhängig. Mit dieser beantragte sie, es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 nichtig sei. Es seien die Beklagten zu verpflichten, ihr den zu viel bezahlten Mietzins von monatlich Fr. 129.-- für den Zeitraum April 2012 bis und mit April 2013 zurückzuerstatten. Sie argumentierte in der Klage, die Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 sei nichtig, weil sie ungenügend begründet gewesen sei.

Die Beklagten bestritten in erster Linie ihre Passivlegitimation, mit der Begründung, bei der Schenkung der Liegenschaft sei eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet worden. Das Mietverhältnis sei deshalb nicht auf sie als neue Eigentümer übergegangen.

Das Mietgericht hiess die Klage mit Urteil vom 12. Juni 2013 gut und stellte fest, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 nichtig sei. Es verpflichtete die Beklagten, der Klägerin Fr. 1'677.-- zu bezahlen.

Die von den Beklagten hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 22. November 2013 ab.

C.
Die Beklagten beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts vom 22. November 2013 aufzuheben und auf die Klage nicht einzutreten.

Die Klägerin begehrt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Mit Präsidialverfügung vom 18. Februar 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Vor der Vorinstanz war eine Mietzinserhöhung um Fr. 129.-- monatlich streitig, also Fr. 1'548.-- jährlich, bei unbeschränkter Mietdauer. Der für die Streitwertberechnung massgeblicher Kapitalwert entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einjährigen Leistung (vgl. Art. 51 Abs. 4 BGG; BGE 121 III 397 E. 1; 118 II 422 E. 1), mithin Fr. 30'960.--. Er übertrifft damit den für die Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
Im kantonalen Verfahren war zu beurteilen, wer die Vermieterstellung innehat und damit für die vorliegende Klage der Mieterin passivlegitimiert ist, nachdem das Eigentum an der Mietliegenschaft (anerkanntermassen) am 15. Dezember 2011 auf die Beklagten übergegangen ist.

2.1. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Art. 261a OR erklärt die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache für sinngemäss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt und dies einem Eigentümerwechsel gleichkommt. Überträgt der Vermieter lediglich das nackte Eigentum am Mietobjekt auf einen Dritten, während die Nutzniessung daran (Art. 745 -775 ZGB) bei ihm verbleibt, geht nach dem Sinn der genannten Bestimmungen das Mietverhältnis nicht auf den neuen Eigentümer über (vgl. Urteil 4C.235/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 3.1).

2.2. Zwischen den Parteien ist in tatsächlicher Hinsicht umstritten, ob bei der Übertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beschwerdeführer eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Vor Bundesgericht dreht sich der Streit um die Frage, ob das Miet- und das Obergericht dieser im Grundbuch eingetragenen Tatsache hätten Rechnung tragen müssen, obwohl die Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren dafür keinen Beweis offeriert hatten.
Die Vorinstanz erwog, die Frage der Passivlegitimation bilde entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine Prozessvoraussetzung, die nach Art. 59 f . ZPO von Amtes wegen abzuklären sei. Die Errichtung einer Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________, aus der die Beklagten den Fortbestand des Mietverhältnisses mit diesen und die fehlende eigene Passivlegitimation ableiteten, sei von der Mieterin bestritten worden. Die Beklagten hätten diese Behauptung nicht bewiesen, und sie müssten die Folgen der Beweislosigkeit tragen. Demnach sei das Mietverhältnis mit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beklagten nach Art. 261 Abs. 1 OR auf diese übergegangen. Das Mietgericht habe somit zu Recht die Passivlegitimation der Beklagten bejaht.
Die Beschwerdeführer rügen diese Auffassung als bundesrechtswidrig.

2.3. Der Vorinstanz ist insoweit zuzustimmen, als das Mietgericht nicht gestützt auf Art. 60 ZPO verpflichtet war, das Bestehen einer Nutzniessung an der Mietliegenschaft von Amtes wegen zu untersuchen. Die Sachlegitimation bildet keine Prozessvoraussetzung, sondern betrifft das materielle Recht (vgl. BGE 139 III 504 E. 1.2 S. 507; 133 III 180 E. 3.4 S. 184). Fehlt sie, wird die Klage als unbegründet abgewiesen (BGE 138 III 737 E. 2). Sie ist als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs zwar vom Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen (BGE 126 III 59 E. 1a S. 63); unter der Herrschaft der Verhandlungsmaxime gilt dies allerdings nur nach Massgabe des behaupteten und festgestellten Sachverhalts (BGE 130 III 550 E. 2; 118 Ia 129 E. 1).

Indessen verletzte die Vorinstanz Bundesrecht, wenn sie annahm, das vorliegende Verfahren unterstehe der Verhandlungsmaxime: Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt für bestimmte miet- und pachtrechtliche Angelegenheiten ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. Dabei handelt es sich um Streitigkeiten, welche die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betreffen. Das Gericht stellt den Sachverhalt in diesen Angelegenheiten von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Entgegen der Vorinstanz hat die vorliegende Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 und Rückerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Sinne von Art. 269 -270e OR zum Gegenstand. Während das Bundesgericht bislang offen gelassen hat, ob die allein auf Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses gerichtete Klage unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO fällt (vgl. BGE 139 III 457 E. 5.2 und 5.3 mit Hinweisen), ist die Frage hinsichtlich einer auf Art. 269d Abs. 2 lit. b OR abgestützten Klage auf
Feststellung der Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung mit Blick auf die Gesetzessystematik ohne Weiteres zu bejahen (vgl. Killias, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, 2012, N. 50 zu Art. 243 ZPO; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, S. 153; siehe auch Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, in: Bohnet/Wessner [Hrsg.], 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, S. 40 Rz. 142 sowie S. 34 Rz. 113).

Somit galt im vorliegenden Verfahren nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die soziale Untersuchungsmaxime. Nach dieser ist das Gericht nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen). Wenn es Gründe zur Annahme hat, dass die Beweisanträge einer Partei unvollständig sind, muss das Gericht selber nach einschlägigen Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat (BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; Urteil 4A 484/2011 vom 2. November 2011 E. 2.2).

2.4. Die Mieterin berief sich im kantonalen Verfahren auf Art. 261 OR sowie auf den mit der Eigentümerauskunft des Grundbuchamts Altstetten-Zürich vom 20. Juni 2012 belegten Übergang des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beklagten per 15. Dezember 2011. Die in diesem Verfahrensstadium noch nicht anwaltlich vertretenen Beklagten bestritten daraufhin in der Klageantwort ihre Passivlegitimation, unter Hinweis auf die gleichzeitig mit der Schenkung zugunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtete Nutzniessung. Freilich belegten sie diese Behauptung nicht und offerierten keine Beweismittel dafür. In der Folge erschienen die Beklagten nicht zur Hauptverhandlung, offenbar in der unzutreffenden Annahme, dies sei angesichts ihrer fehlenden Passivlegitimation entbehrlich. Die Mieterin bestritt anlässlich der Hauptverhandlung das Bestehen einer solchen Nutzniessung.

Unter diesen Umständen hätte das Mietgericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen und zu diesem Zweck einen vollständigen Grundbuchauszug einholen müssen. Indem es hierauf verzichtete und die Passivlegitimation der Beklagten in der Erwägung bejahte, die Errichtung einer Nutzniessung sei unbewiesen geblieben, verletzte es Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO. Die dahingehende Rüge der Beschwerdeführer erweist sich als begründet.

Bei dieser Sachlage braucht nicht beurteilt zu werden, ob sich eine Beweisofferte für die Errichtung der Nutzniessung ohnehin aufgrund von Art. 970 Abs. 4 ZGB erübrigte, d.h. insofern eine offenkundige (nicht beweispflichtige) Tatsache gemäss Art. 151 ZPO vorlag, wie die Beschwerdeführer in Analogie zur Rechtslage bei Handelregistereinträgen (vgl. dazu Urteil 4A 412/2011 vom 4. Mai 2012 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 138 III 294, mit Hinweisen) postulieren, die Vorinstanz demgegenüber verneinte.

3.
Die Beschwerdegegnerin macht in formeller Hinsicht geltend, die Beschwerdeführer begehrten vor Bundesgericht bloss ein Nichteintreten auf die Klage. Deren Abweisung sei dagegen nicht beantragt und somit nach Art. 107 Abs. 1 BGG gar nicht Thema des Beschwerdeverfahrens.

3.1. Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG). Nach Art. 107 Abs. 1 BGG darf es dabei nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen. Die beschwerdeführende Partei kann sich dementsprechend grundsätzlich nicht darauf beschränken, in der Beschwerdeschrift die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (BGE 133 III 489 E. 3.1 mit Hinweisen).

3.2. Einen ausdrücklichen Antrag auf Klageabweisung unterbreiten die Beschwerdeführer dem Bundesgericht in der Tat nicht, und ein derartiges Begehren kann auch nicht der Beschwerdebegründung entnommen werden. Im Gegenteil beharren die Beschwerdeführer darin ausdrücklich auf ihrer Meinung, die fehlende Passivlegitimation habe zur Folge, dass auf die Klage nicht eingetreten werden dürfe.

Dieser Umstand schadet den Beschwerdeführern jedoch nicht: Diese beantragten bereits als Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren das Nichteintreten auf die Klage, in der - unrichtigen (Erwägung 2.3) - Annahme, ihre fehlende Vermieterstellung mache die Klage unzulässig. Das Mietgericht bejahte in der Folge die Passivlegitimation der Beklagten (und die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 sowie den Rückerstattungsanspruch), ohne indessen die nicht anwaltlich vertretenen Beklagten auf ihre unrichtige Rechtsauffassung hinzuweisen. Daraufhin konnte das Obergericht als Rechtsmittelinstanz auch der Berufungsbegründung in der Sache bloss das Begehren entnehmen, dass auf die Klage nicht eingetreten werden solle. Es beurteilte aber gleichwohl die Begründetheit der Berufung und untersuchte die Passivlegitimation als materielle Anspruchsvoraussetzung.

Dieses Vorgehen der Vorinstanzen war denn auch korrekt: Die Beklagten hatten im kantonalen Verfahren unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, aus welchen tatsächlichen Gründen die Klage der Mieterin ihres Erachtens gegen die falschen Personen gerichtet war. Dass die Beklagten über die Rechtsfolge ihrer fehlenden Sachlegitimation irrten, hätte es unter dem Gesichtswinkel der Dispositionsmaxime nicht rechtfertigen können, ihnen zu unterstellen, sie wollten für den Fall des Eintretens auf die Klage die Klagebegehren anerkennen, zumal keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass sie die Abweisung der Klage gerade nicht wünschten (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO sowie Hurni, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 35 zu Art. 58 ZPO). Bei dieser Sachlage steht das im bundesgerichtlichen Verfahren gestellte Begehren der Beschwerdeführer, auf die Klage sei nicht einzutreten, einer Abweisung derselben unter dem Blickwinkel von Art. 107 Abs. 1 BGG nicht entgegen, zumal auch nicht erkennbar ist, inwiefern es für die unterliegende Mieterin unter den gegebenen Umständen einen praktischen Unterschied machen würde, wenn über ihre Klage mittels Sach- statt Prozessurteil entschieden wird. Im Übrigen ist zu Gunsten der
Beschwerdeführer zu beachten, dass neue Begehren im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig sind (vgl. Art. 99 Abs. 2 BGG).

3.3. Aus dem von den Beschwerdeführern beim Obergericht eingereichten Grundbuchauszug geht zweifelsfrei hervor, dass am 15. Dezember 2011, also gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft, eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Auch die Mieterin behauptet nicht, der Ausweis sei insofern fehlerhaft. Somit steht fest, dass das Mietverhältnis nach den Grundsätzen von Art. 261 und Art. 261a OR nicht auf die Beklagten übergegangen ist (Erwägung 2.1). Letzteren fehlt es somit an der Passivlegitimation für die vorliegende Klage. Diese erweist sich demzufolge als unbegründet.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, und das angefochtene Urteil des Obergerichts ist aufzuheben. Die Klage der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. Ferner ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht zurückzuweisen (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG). Bei diesem Ausgang wird die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013 wird aufgehoben. Die Klage der Beschwerdegegnerin wird abgewiesen.

2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. März 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 75 Autorités précédentes
	1.	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets. [1]
	2.	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
		a. [2]	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
		b.	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
		c. [3]	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 2 de la LF du 20 mars 2009 sur le TFB, en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2010 513, 2011 2241; FF 2008 373). [2] Nouvelle teneur selon l'annexe 1 ch. II 2 du CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841). [3] Nouvelle teneur selon l'annexe 1 ch. II 2 du CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 51 Calcul
	1.	La valeur litigieuse est déterminée:
		a.	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
		b.	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
		c.	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
		d.	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
	2.	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
	3.	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
	4.	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 74 Valeur litigieuse minimale
	1.	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
		a.	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
		b.	30 000 francs dans les autres cas.
	2.	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
		a.	si la contestation soulève une question juridique de principe;
		b. [1]	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
		c.	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
		d.	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
		e. [2]	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe 1 ch. II 2 du CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841). [2] Introduite par l'annexe ch. 2 de la LF du 20 mars 2009 sur le TFB, en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2010 513, 2011 2241; FF 2008 373).

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 261
	1.	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
	2.	Le nouveau propriétaire peut cependant:
		a.	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
		b.	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
	3.	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
	4.	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 261a
		Lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité et que cette opération équivaut à un changement de propriétaire, les dispositions sur l'aliénation de la chose louée sont applicables par analogie.

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 59 Principe
	1.	Le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action.
	2.	Ces conditions sont notamment les suivantes:
		a.	le demandeur ou le requérant a un intérêt digne de protection;
		b.	le tribunal est compétent à raison de la matière et du lieu;
		c.	les parties ont la capacité d'être partie et d'ester en justice;
		d.	le litige ne fait pas l'objet d'une litispendance préexistante;
		e.	le litige ne fait pas l'objet d'une décision entrée en force;
		f.	les avances et les sûretés en garantie des frais de procès ont été versées.

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 60 Examen des conditions de recevabilité
		Le tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies.

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 243 Champ d'application
	1.	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
	2.	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
		a.	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité [1];
		b. [2]	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC [3] ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
		c.	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
		d. [4]	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD [5];
		e.	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation [6];
		f.	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie [7].
	3.	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

[1] RS 151.1 [2] Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF du 14 déc. 2018 sur l'amélioration de la protection des victimes de violence, en vigueur depuis le 1er juil. 2020 (RO 2019 2273; FF 2017 6913). [3] RS 210 [4] Nouvelle teneur selon l'annexe 1 ch. II 24 de la LF du 25 sept. 2020 sur la protection des données, en vigueur depuis le 1er sept. 2023 (RO 2022 491; FF 2017 6565). [5] RS 235.1 [6] RS 822.14 [7] RS 832.10

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 247 Établissement des faits
	1.	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
	2.	Le tribunal établit les faits d'office:
		a.	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
		b.	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.
			1.	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
			2.	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269
		Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269d
	1.	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
	2.	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
		a.	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
		b.	les motifs ne sont pas indiqués;
		c.	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
	3.	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
	4.	Pour la notification d'une majoration de loyer et d'autres modifications unilatérales du contrat, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique suffit. [1]
	5.	Pour la notification des majorations de loyer prévues dans une convention au sens de l'art. 269c, la forme écrite suffit. [2]

[1] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624). [2] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624).

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 970 [1]
	1.	Celui qui fait valoir un intérêt a le droit de consulter le registre foncier ou de s'en faire délivrer des extraits.
	2.	Toute personne a accès aux informations suivantes du grand livre:
		1.	la désignation de l'immeuble et son descriptif;
		2.	le nom et l'identité du propriétaire;
		3.	le type de propriété et la date d'acquisition.
	3.	Le Conseil fédéral détermine quelles autres indications, en matière de servitudes, de charges foncières et de mentions, peuvent être mises à la disposition du public sans justification d'un intérêt particulier. Ce faisant, il tient compte de la protection de la personnalité.
	4.	Nul ne peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas connu une inscription portée au registre foncier.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 19 déc. 2003 sur la signature électronique, en vigueur depuis le 1er janv. 2005 (RO 2004 5085; FF 2001 5423).

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 151 Faits notoires
		Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 107 Arrêt
	1.	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
	2.	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
	3.	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force. [1]
	4.	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets [2] dans le mois qui suit le dépôt du recours. [3]

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012 sur l'assistance administrative fiscale, en vigueur depuis le 1er fév. 2013 (RO 2013 231; FF 2011 5771). [2] RS 232.14 [3] Introduit par l'annexe ch. 2 de la LF du 20 mars 2009 sur le TFB, en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2010 513, 2011 2241; FF 2008 373).

RS 272 CPC Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors Art. 58 Principe de disposition et maxime d'office
	1.	Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
	2.	Les dispositions prévoyant que le tribunal n'est pas lié par les conclusions des parties sont réservées.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 99
	1.	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
	2.	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 67 Frais de la procédure antérieure
		Si le Tribunal fédéral modifie la décision attaquée, il peut répartir autrement les frais de la procédure antérieure.