4A_1/2014 - 2014-03-26 - Vertragsrecht - Mietzinserhöung, Passivlegitimation

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907

Art. 745

Die Nutzniessung kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden.

Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes.

Die Ausübung der Nutzniessung an einem Grundstück kann auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden. [1]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, in Kraft seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4121; BBl 2002 4721).

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 1/2014

Urteil vom 26. März 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt
Prof. Dr. Felix Richner,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Roland Götte,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietzinserhöhung, Passivlegitimation,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013.

Sachverhalt:

A.
N.Z.________ war Eigentümer der Liegenschaft an der Strasse S.________ in P.________. Mit Mietverträgen vom 23./24. Oktober 2007 vermieteten er und seine Ehefrau M.Z.________ eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 1. Stock dieser Liegenschaft und einen Parkplatz an Y.________ (Mieterin, Klägerin, Beschwerdegegnerin).

Am 15. Dezember 2011 übertrug N.Z.________ das Eigentum an der Liegenschaft mittels einer Schenkung auf seine Enkel A.________, B.________, C.________ und D.________ (Beklagte, Beschwerdeführer).

Mit (amtlich genehmigtem) Formular vom 20. Dezember 2011 teilten N.Z.________ und M.Z.________ der Mieterin eine Mietzinserhöhung um insgesamt Fr. 129.-- pro Monat per 1. April 2012 für die Wohnung und den Parkplatz mit.

B.
Am 6. November 2012 machte die Mieterin beim Mietgericht Zürich eine Klage gegen A.________, B.________, C.________ und D.________ anhängig. Mit dieser beantragte sie, es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 nichtig sei. Es seien die Beklagten zu verpflichten, ihr den zu viel bezahlten Mietzins von monatlich Fr. 129.-- für den Zeitraum April 2012 bis und mit April 2013 zurückzuerstatten. Sie argumentierte in der Klage, die Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 sei nichtig, weil sie ungenügend begründet gewesen sei.

Die Beklagten bestritten in erster Linie ihre Passivlegitimation, mit der Begründung, bei der Schenkung der Liegenschaft sei eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet worden. Das Mietverhältnis sei deshalb nicht auf sie als neue Eigentümer übergegangen.

Das Mietgericht hiess die Klage mit Urteil vom 12. Juni 2013 gut und stellte fest, dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 nichtig sei. Es verpflichtete die Beklagten, der Klägerin Fr. 1'677.-- zu bezahlen.

Die von den Beklagten hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 22. November 2013 ab.

C.
Die Beklagten beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts vom 22. November 2013 aufzuheben und auf die Klage nicht einzutreten.

Die Klägerin begehrt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Mit Präsidialverfügung vom 18. Februar 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Vor der Vorinstanz war eine Mietzinserhöhung um Fr. 129.-- monatlich streitig, also Fr. 1'548.-- jährlich, bei unbeschränkter Mietdauer. Der für die Streitwertberechnung massgeblicher Kapitalwert entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einjährigen Leistung (vgl. Art. 51 Abs. 4 BGG; BGE 121 III 397 E. 1; 118 II 422 E. 1), mithin Fr. 30'960.--. Er übertrifft damit den für die Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
Im kantonalen Verfahren war zu beurteilen, wer die Vermieterstellung innehat und damit für die vorliegende Klage der Mieterin passivlegitimiert ist, nachdem das Eigentum an der Mietliegenschaft (anerkanntermassen) am 15. Dezember 2011 auf die Beklagten übergegangen ist.

2.1. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Art. 261a OR erklärt die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache für sinngemäss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt und dies einem Eigentümerwechsel gleichkommt. Überträgt der Vermieter lediglich das nackte Eigentum am Mietobjekt auf einen Dritten, während die Nutzniessung daran (Art. 745 -775 ZGB) bei ihm verbleibt, geht nach dem Sinn der genannten Bestimmungen das Mietverhältnis nicht auf den neuen Eigentümer über (vgl. Urteil 4C.235/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 3.1).

2.2. Zwischen den Parteien ist in tatsächlicher Hinsicht umstritten, ob bei der Übertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beschwerdeführer eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Vor Bundesgericht dreht sich der Streit um die Frage, ob das Miet- und das Obergericht dieser im Grundbuch eingetragenen Tatsache hätten Rechnung tragen müssen, obwohl die Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren dafür keinen Beweis offeriert hatten.
Die Vorinstanz erwog, die Frage der Passivlegitimation bilde entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine Prozessvoraussetzung, die nach Art. 59 f . ZPO von Amtes wegen abzuklären sei. Die Errichtung einer Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________, aus der die Beklagten den Fortbestand des Mietverhältnisses mit diesen und die fehlende eigene Passivlegitimation ableiteten, sei von der Mieterin bestritten worden. Die Beklagten hätten diese Behauptung nicht bewiesen, und sie müssten die Folgen der Beweislosigkeit tragen. Demnach sei das Mietverhältnis mit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beklagten nach Art. 261 Abs. 1 OR auf diese übergegangen. Das Mietgericht habe somit zu Recht die Passivlegitimation der Beklagten bejaht.
Die Beschwerdeführer rügen diese Auffassung als bundesrechtswidrig.

2.3. Der Vorinstanz ist insoweit zuzustimmen, als das Mietgericht nicht gestützt auf Art. 60 ZPO verpflichtet war, das Bestehen einer Nutzniessung an der Mietliegenschaft von Amtes wegen zu untersuchen. Die Sachlegitimation bildet keine Prozessvoraussetzung, sondern betrifft das materielle Recht (vgl. BGE 139 III 504 E. 1.2 S. 507; 133 III 180 E. 3.4 S. 184). Fehlt sie, wird die Klage als unbegründet abgewiesen (BGE 138 III 737 E. 2). Sie ist als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs zwar vom Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen (BGE 126 III 59 E. 1a S. 63); unter der Herrschaft der Verhandlungsmaxime gilt dies allerdings nur nach Massgabe des behaupteten und festgestellten Sachverhalts (BGE 130 III 550 E. 2; 118 Ia 129 E. 1).

Indessen verletzte die Vorinstanz Bundesrecht, wenn sie annahm, das vorliegende Verfahren unterstehe der Verhandlungsmaxime: Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt für bestimmte miet- und pachtrechtliche Angelegenheiten ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. Dabei handelt es sich um Streitigkeiten, welche die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betreffen. Das Gericht stellt den Sachverhalt in diesen Angelegenheiten von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Entgegen der Vorinstanz hat die vorliegende Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 und Rückerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Sinne von Art. 269 -270e OR zum Gegenstand. Während das Bundesgericht bislang offen gelassen hat, ob die allein auf Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses gerichtete Klage unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO fällt (vgl. BGE 139 III 457 E. 5.2 und 5.3 mit Hinweisen), ist die Frage hinsichtlich einer auf Art. 269d Abs. 2 lit. b OR abgestützten Klage auf
Feststellung der Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung mit Blick auf die Gesetzessystematik ohne Weiteres zu bejahen (vgl. Killias, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, 2012, N. 50 zu Art. 243 ZPO; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, S. 153; siehe auch Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, in: Bohnet/Wessner [Hrsg.], 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, S. 40 Rz. 142 sowie S. 34 Rz. 113).

Somit galt im vorliegenden Verfahren nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die soziale Untersuchungsmaxime. Nach dieser ist das Gericht nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen). Wenn es Gründe zur Annahme hat, dass die Beweisanträge einer Partei unvollständig sind, muss das Gericht selber nach einschlägigen Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat (BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; Urteil 4A 484/2011 vom 2. November 2011 E. 2.2).

2.4. Die Mieterin berief sich im kantonalen Verfahren auf Art. 261 OR sowie auf den mit der Eigentümerauskunft des Grundbuchamts Altstetten-Zürich vom 20. Juni 2012 belegten Übergang des Eigentums an der Mietliegenschaft auf die Beklagten per 15. Dezember 2011. Die in diesem Verfahrensstadium noch nicht anwaltlich vertretenen Beklagten bestritten daraufhin in der Klageantwort ihre Passivlegitimation, unter Hinweis auf die gleichzeitig mit der Schenkung zugunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtete Nutzniessung. Freilich belegten sie diese Behauptung nicht und offerierten keine Beweismittel dafür. In der Folge erschienen die Beklagten nicht zur Hauptverhandlung, offenbar in der unzutreffenden Annahme, dies sei angesichts ihrer fehlenden Passivlegitimation entbehrlich. Die Mieterin bestritt anlässlich der Hauptverhandlung das Bestehen einer solchen Nutzniessung.

Unter diesen Umständen hätte das Mietgericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen und zu diesem Zweck einen vollständigen Grundbuchauszug einholen müssen. Indem es hierauf verzichtete und die Passivlegitimation der Beklagten in der Erwägung bejahte, die Errichtung einer Nutzniessung sei unbewiesen geblieben, verletzte es Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO. Die dahingehende Rüge der Beschwerdeführer erweist sich als begründet.

Bei dieser Sachlage braucht nicht beurteilt zu werden, ob sich eine Beweisofferte für die Errichtung der Nutzniessung ohnehin aufgrund von Art. 970 Abs. 4 ZGB erübrigte, d.h. insofern eine offenkundige (nicht beweispflichtige) Tatsache gemäss Art. 151 ZPO vorlag, wie die Beschwerdeführer in Analogie zur Rechtslage bei Handelregistereinträgen (vgl. dazu Urteil 4A 412/2011 vom 4. Mai 2012 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 138 III 294, mit Hinweisen) postulieren, die Vorinstanz demgegenüber verneinte.

3.
Die Beschwerdegegnerin macht in formeller Hinsicht geltend, die Beschwerdeführer begehrten vor Bundesgericht bloss ein Nichteintreten auf die Klage. Deren Abweisung sei dagegen nicht beantragt und somit nach Art. 107 Abs. 1 BGG gar nicht Thema des Beschwerdeverfahrens.

3.1. Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG). Nach Art. 107 Abs. 1 BGG darf es dabei nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen. Die beschwerdeführende Partei kann sich dementsprechend grundsätzlich nicht darauf beschränken, in der Beschwerdeschrift die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (BGE 133 III 489 E. 3.1 mit Hinweisen).

3.2. Einen ausdrücklichen Antrag auf Klageabweisung unterbreiten die Beschwerdeführer dem Bundesgericht in der Tat nicht, und ein derartiges Begehren kann auch nicht der Beschwerdebegründung entnommen werden. Im Gegenteil beharren die Beschwerdeführer darin ausdrücklich auf ihrer Meinung, die fehlende Passivlegitimation habe zur Folge, dass auf die Klage nicht eingetreten werden dürfe.

Dieser Umstand schadet den Beschwerdeführern jedoch nicht: Diese beantragten bereits als Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren das Nichteintreten auf die Klage, in der - unrichtigen (Erwägung 2.3) - Annahme, ihre fehlende Vermieterstellung mache die Klage unzulässig. Das Mietgericht bejahte in der Folge die Passivlegitimation der Beklagten (und die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 20. Dezember 2011 sowie den Rückerstattungsanspruch), ohne indessen die nicht anwaltlich vertretenen Beklagten auf ihre unrichtige Rechtsauffassung hinzuweisen. Daraufhin konnte das Obergericht als Rechtsmittelinstanz auch der Berufungsbegründung in der Sache bloss das Begehren entnehmen, dass auf die Klage nicht eingetreten werden solle. Es beurteilte aber gleichwohl die Begründetheit der Berufung und untersuchte die Passivlegitimation als materielle Anspruchsvoraussetzung.

Dieses Vorgehen der Vorinstanzen war denn auch korrekt: Die Beklagten hatten im kantonalen Verfahren unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, aus welchen tatsächlichen Gründen die Klage der Mieterin ihres Erachtens gegen die falschen Personen gerichtet war. Dass die Beklagten über die Rechtsfolge ihrer fehlenden Sachlegitimation irrten, hätte es unter dem Gesichtswinkel der Dispositionsmaxime nicht rechtfertigen können, ihnen zu unterstellen, sie wollten für den Fall des Eintretens auf die Klage die Klagebegehren anerkennen, zumal keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass sie die Abweisung der Klage gerade nicht wünschten (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO sowie Hurni, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 35 zu Art. 58 ZPO). Bei dieser Sachlage steht das im bundesgerichtlichen Verfahren gestellte Begehren der Beschwerdeführer, auf die Klage sei nicht einzutreten, einer Abweisung derselben unter dem Blickwinkel von Art. 107 Abs. 1 BGG nicht entgegen, zumal auch nicht erkennbar ist, inwiefern es für die unterliegende Mieterin unter den gegebenen Umständen einen praktischen Unterschied machen würde, wenn über ihre Klage mittels Sach- statt Prozessurteil entschieden wird. Im Übrigen ist zu Gunsten der
Beschwerdeführer zu beachten, dass neue Begehren im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig sind (vgl. Art. 99 Abs. 2 BGG).

3.3. Aus dem von den Beschwerdeführern beim Obergericht eingereichten Grundbuchauszug geht zweifelsfrei hervor, dass am 15. Dezember 2011, also gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums an der Mietliegenschaft, eine Nutzniessung zu Gunsten von N.Z.________ und M.Z.________ errichtet wurde. Auch die Mieterin behauptet nicht, der Ausweis sei insofern fehlerhaft. Somit steht fest, dass das Mietverhältnis nach den Grundsätzen von Art. 261 und Art. 261a OR nicht auf die Beklagten übergegangen ist (Erwägung 2.1). Letzteren fehlt es somit an der Passivlegitimation für die vorliegende Klage. Diese erweist sich demzufolge als unbegründet.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, und das angefochtene Urteil des Obergerichts ist aufzuheben. Die Klage der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. Ferner ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht zurückzuweisen (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG). Bei diesem Ausgang wird die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. November 2013 wird aufgehoben. Die Klage der Beschwerdegegnerin wird abgewiesen.

2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. März 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 75 Vorinstanzen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. [1]
	2.	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
		a. [2]	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		b.	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
		c. [3]	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [2] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [3] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 51 Berechnung
	1.	Der Streitwert bestimmt sich:
		a.	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
		b.	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
		c.	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
		d.	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
	2.	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
	3.	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
	4.	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 74 Streitwertgrenze
	1.	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
		a.	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
		b.	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
	2.	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
		a.	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
		b. [1]	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		c.	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		d.	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
		e. [2]	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

[1] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [2] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 261
	1.	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
	2.	Der neue Eigentümer kann jedoch:
		a.	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
		b.	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
	3.	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
	4.	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 261a
		Die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache sind sinngemäss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt und dies einem Eigentümerwechsel gleichkommt.

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 59 Grundsatz
	1.	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
	2.	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
		a.	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
		b.	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
		c.	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
		d.	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
		e.	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
		f.	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 60 Prüfung der Prozessvoraussetzungen
		Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 243 Geltungsbereich
	1.	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
	2.	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten: [1]
		a.	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995 [2];
		b. [3]	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB [4] oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
		c.	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
		d. [5]	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG [6];
		e.	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993 [7];
		f.	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994 [8] über die Krankenversicherung.
	3.	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

[1] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 14. Dez. 2018 über die Verbesserung des Schutzes gewaltbetroffener Personen, in Kraft seit 1. Juli 2020 (AS 2019 2273; BBl 2017 7307). [2] SR 151.1 [3] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 14. Dez. 2018 über die Verbesserung des Schutzes gewaltbetroffener Personen, in Kraft seit 1. Juli 2020 (AS 2019 2273; BBl 2017 7307). [4] SR 210 [5] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 24 des Datenschutzgesetzes vom 25. Sept. 2020, in Kraft seit 1. Sept. 2023 (AS 2022 491; BBl 2017 6941). [6] SR 235.1 [7] SR 822.14 [8] SR 832.10

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
	1.	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
	2.	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
		a.	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
		b.	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
			1.	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
			2.	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 269
		Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 269d
	1.	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
	2.	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
		a.	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
		b.	sie nicht begründet;
		c.	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
	3.	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
	4.	Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. [1]
	5.	Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung nach Artikel 269c vorgesehen sind, genügt die schriftliche Form. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624).

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 970 [1]
	1.	Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird.
	2.	Ohne ein solches Interesse ist jede Person berechtigt, Auskunft über folgende Daten des Hauptbuches zu erhalten:
		1.	die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung;
		2.	den Namen und die Identifikation des Eigentümers;
		3.	die Eigentumsform und das Erwerbsdatum.
	3.	Der Bundesrat bezeichnet weitere Angaben betreffend Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen, die ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses öffentlich gemacht werden dürfen. Er beachtet dabei den Schutz der Persönlichkeit.
	4.	Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BG vom 19. Dez. 2003 über die elektronische Signatur, in Kraft seit 1. Jan. 2005 (AS 2004 5085; BBl 2001 5679).

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 151 Bekannte Tatsachen
		Offenkundige und gerichtsnotorische Tatsachen sowie allgemein anerkannte Erfahrungssätze bedürfen keines Beweises.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 107 Entscheid
	1.	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
	2.	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
	3.	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt. [1]
	4.	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 [2] entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde. [3]

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [2] SR 232.14 [3] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455).

SR 272 ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz
	1.	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
	2.	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 99
	1.	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
	2.	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 67 Kosten der Vorinstanz
		Wird der angefochtene Entscheid geändert, so kann das Bundesgericht die Kosten des vorangegangenen Verfahrens anders verteilen.