2C_524/2014 - 2015-02-25 - Obligationenrecht (allgemein) - Augmentation progessive de loyers LCAP

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 524/2014

{T 0/2}

Arrêt du 25 février 2015

IIe Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Zünd, Président,
Donzallaz et Stadelmann.
Greffier : M. Dubey.

Participants à la procédure
X.________,
représenté par Maître Alexandre Zen-Ruffinen et/ou Maître Piermarco Zen-Ruffinen, avocats,
recourant,

contre

Office fédéral du logement,
intimé.

Objet
Augmentation progressive de loyers LCAP,

recours contre l'arrêt du Tribunal administratif fédéral, Cour II, du 8 avril 2014.

Faits :

A.
Par décision du 22 septembre 1989 rendue en application de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP; RS 843), l'Office fédéral du logement a octroyé à la Commune de A.________ une aide fédérale au logement d'une durée de 25 ans à partir du 1er janvier 1991 pour les immeubles locatifs sis sur les parcelles nos ****, **** et **** du Registre foncier de A.________ (dossier FRWEG ******).

Par décision du 9 octobre 1991, l'Office fédéral a octroyé l'aide fédérale au logement, pour une durée de 25 ans à partir du 1er juillet 1993, d'une part, à la Commune de A.________ en relation avec l'immeuble locatif sis sur la parcelle no **** du Registre foncier de A.________ (dossier FRWEG ******) et, d'autre part, à la Caisse de Pensions de la Ville de A.________ en relation avec l'immeuble locatif sis sur la parcelle no **** du Registre foncier de A.________ (dossier FRWEG ******).

Par contrat de vente à terme du 10 octobre 2007, la Commune de A.________ a vendu à X.________ (ci-après : l'acheteur) les immeubles articles ****, ****, **** et **** du Registre foncier de A.________. Par un second contrat de vente à terme, daté du même jour, la Caisse de Pensions de la Ville de A.________ a, elle aussi, vendu au demandeur l'immeuble article **** du Registre foncier de A.________. Ces deux contrats, qui prévoient que la conclusion se fait sous réserve de l'approbation de l'Office fédéral, reprennent les conditions fixées par celui-ci dans son courrier du 24 septembre 2007.

B.
Donnant suite à la conclusion des actes de vente immobilière du 10 octobre 2007, l'Office fédéral a, en date des 12 et 13 décembre 2007, prononcé trois décisions, intitulées "octroi de l'aide fédérale lors d'une mutation" et portant sur les immeubles faisant l'objet des dossiers FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ****** auxquelles étaient annexées le plan des charges et la liste des loyers.

Ces décisions ont été acceptées par l'acheteur le 20 décembre 2007. L'aliénation des immeubles a ainsi été autorisée.

Dans un courrier du 28 décembre 2007, la gérante représentant l'acheteur a constaté que l'Office fédéral avait maintenu, dans les plans de financement des immeubles référencés FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ******, des loyers stables et supprimé les augmentations bisannuelles. Aussi, elle lui a demandé d'inclure lesdites hausses.

Dans sa réponse aux courriers des 8 novembre et 28 décembre 2007 de la gérante, l'Office fédéral a indiqué, le 8 janvier 2008, maintenir son refus d'appliquer les hausses bisannuelles de loyers. Il a exposé que le respect du principe du loyer couvrant les coûts lui imposait de n'accepter les hausses bisannuelles de loyers que lorsqu'une dette d'abaissement de base établie devait encore être remboursée. Il a toutefois précisé avoir renoncé à appliquer ce principe de façon stricte, de sorte que la limite des loyers admissibles selon le plan des loyers avait été gelée au niveau de la dernière augmentation alors qu'elle aurait dû baisser au niveau des coûts stricts de la couverture des intérêts et de l'amortissement.

C.
Par courrier du 4 mars 2011, l'Office fédéral a exposé que les augmentations bisannuelles de loyers de logements subventionnés n'étaient possibles que pour permettre au propriétaire de rembourser la dette d'abaissement de base grevant ceux-ci, conformément au principe du loyer couvrant les coûts. Il a relevé que, lors du rachat des immeubles subventionnés par l'acheteur, celui-ci n'avait repris aucune dette d'abaissement de base, de sorte qu'une augmentation bisannuelle de loyers ne se justifiait pas en l'espèce. En revanche, il a reconnu que les coûts effectifs supportés par l'acheteur étaient plus élevés que ceux figurant dans les plans des charges (ou plans de financement) des immeubles du fait que le taux d'intérêt hypothécaire appliqué à ses emprunts était un taux fixe - que le prêteur n'avait d'ailleurs pas annoncé à l'Office fédéral contrairement à son obligation - de 4,85%, soit supérieur d'environ 1% à celui du marché. A cet égard, l'Office fédéral a indiqué avoir institué dans sa pratique une marge de tolérance de 1% par rapport au taux variable annoncé par les principales banques actives dans les financements LCAP et repris dans les plans des charges. Aussi, il avait adapté les plans des charges des immeubles en cause
en y introduisant le taux maximal autorisé. Les charges du demandeur demeurant ce nonobstant supérieures aux revenus locatifs maximaux autorisés, l'Office fédéral avait donc décidé d'accorder exceptionnellement, sur les trois immeubles du demandeur (FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ******), pour les années 2011/2012, une hausse ordinaire, octroyée pour les immeubles locatifs avec abaissement de base, à savoir 3%. Cette décision n'a pas été contestée.

D.
Le 30 avril 2012, l'acheteur a déposé une action auprès du Tribunal administratif fédéral en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit ordonné à l'Office fédéral d'accepter les hausses de loyers requises par lui, conformément à la législation applicable et aux contrats FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ******.

En substance, le demandeur soutient en substance que c'est à tort que l'Office fédéral considère que les augmentations bisannuelles de loyers de logements subventionnés ne sont possibles que pour permettre au propriétaire de rembourser la dette d'abaissement de base. Une hausse des loyers faisant l'objet d'un abaissement supplémentaire était conforme à l'esprit et au but de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements. La Commune de A.________ avait du reste bénéficié des augmentations bisannuelles sans avoir eu recours à l'abaissement de base. Il se plaignait encore de la violation du principe de la bonne foi.

Par ordonnance du 13 juin 2013, le juge délégué a invité l'acheteur à préciser ses conclusions en relation avec les immeubles FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ****** ce qui a été fait.

E.
Par arrêt du 8 avril 2014, le Tribunal administratif fédéral a rejeté l'action. Il a jugé que les augmentations systématiques de loyers étaient la condition sine qua non du remboursement des avances au titre de l'abaissement de base et qu' a contrario, en cas de remboursement de l'intégralité de la dette d'abaissement de base et de ses intérêts, il ne se justifiait en principe plus d'augmenter périodiquement les loyers, conformément au principe du loyer couvrant les coûts admissibles et des buts de la LCAP qui visent l'encouragement à la construction de logements à coût abaissé. Il y avait lieu de retenir que l'acheteur n'avait repris aucune dette d'abaissement de base lors du rachat des immeubles objets des dossiers FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ******, de sorte que la loi ne lui conférait aucun droit à bénéficier d'augmentations bisannuelles régulières. Les augmentations exceptionnelles de loyers qui avaient néanmoins été consenties avaient pour but de tenir compte de circonstances particulières propres à ces immeubles, notamment de l'existence de charges supérieures aux revenus locatifs maximaux autorisés. L'acheteur ne pouvait pas non plus déduire de bonne foi des trois décisions acceptées le 20 décembre 2007 - en
particulier des plans des charges et des loyers qui en faisaient partie intégrante - qu'il était convenu de procéder à des augmentations systématiques de loyers. Enfin les conditions permettant de se prévaloir de la protection de la bonne foi n'étaient pas réunies en l'espèce, l'acheteur n'ayant pas reçu personnellement de promesses ni d'assurances de la part de l'Office fédéral ou encore, cas échéant, consenti à des actes préjudiciables à ses intérêts.

F.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X.________ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt du tribunal administratif fédéral du 8 avril 2014 puis de dire que les conclusions de la demande, précisées le 14 juillet 2013, sont bien fondées. Il se plaint de la violation de son droit d'être entendu, de celle de la LCAP, des contrats FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ****** ainsi que de l'égalité de traitement.
Le Tribunal administratif fédéral a produit le dossier de la cause et renoncé à prendre position. L'Office fédéral du logement conclut au rejet du recours. X.________ n'a pas formulé de contre-observations.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), soit l'encouragement à la construction de logements, par le Tribunal administratif fédéral (art. 86 al. 1 let. a LTF). Il ne tombe pas sous le coup de l'art. 83 let. k LTF, parce que l'art. 39 LCAP accorde au propriétaire un droit à l'aide fédérale lorsqu'il se soumet aux conditions légales (cf. également l'art. 58 LCAP, qui détermine à quel moment prend naissance ce droit). Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et en la forme prévue (art. 42 LTF) par le recourant, qui a pris part à la procédure devant l'autorité précédente, est particulièrement atteint par la décision attaqué; et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 89 LTF), le présent recours en matière de droit public est en principe recevable.

1.2. L'art. 59 al. 1 de la loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (LOG; loi sur le logement; RS 842, entrée en vigueur le 1er octobre 2003) prévoit que les demandes d'aide fédérale qui ont été déposées en vertu de la LCAP et qui n'ont pas fait l'objet d'une décision avant le 1er octobre 2003 sont traitées selon le nouveau droit. En l'espèce, l'aide a été accordée par décisions du 22 septembre 1989 et du 9 octobre 1991 à partir, respectivement, du 1er janvier 1991 et du 1er juillet 1993. Par conséquent, le présent recours doit être examiné à la lumière de la LCAP. L'art. 59 al. 5 LOG - qui prévoit que, dès le 1er octobre 2003, les prescriptions sur le contrôle des loyers fixées à l'art. 54 s 'appliquent aux litiges survenant dans le cadre de la LCAP - n'est pas applicable en l'espèce, du moment que le litige porte sur la légalité du plan des loyers arrêté par l'Office fédéral du logement et non pas sur une hausse de loyer contestée par un locataire au sens de l'art. 17a de l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP; ordonnance du 30 novembre 1981; RS 843.1 dans version en vigueur depuis le 1er
juillet 1998; cf. sur ce point: arrêt 1C 500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 3.2.1 et ATF 129 II 125 consid. 2.6.3 p. 132).

2.

2.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral applique d'office le droit fédéral (art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF), sous réserve des exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. Hormis ces exceptions, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les motifs de l'autorité précédente ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (cf. ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254; arrêt 2C 280/2014 du 22 août 2014 consid. 2.1).

2.2. Pour statuer, le Tribunal fédéral se fonde sur les faits constatés par l'autorité précédente (cf. art. 105 al. 1 LTF), à moins que ceux-ci n'aient été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (cf. art. 105 al. 2 LTF). Si le recourant entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente (cf. art. 97 al. 1 LTF), il doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées. Sinon, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqué (ATF 135 II 313 consid. 5.2.2 p. 322 s.; 133 IV 286 consid. 6.2 p. 288). En particulier, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 II 101 consid. 3 p. 104). En tant que l'Office recourant présente, sous le titre "en fait" de son mémoire, sa propre version des événements, sans indiquer en quoi les faits constatés par le Tribunal cantonal seraient manifestement inexacts ou arbitraires, la Cour de céans
n'en tiendra pas compte. Il sera ainsi statué sur la base des faits établis par l'autorité précédente.

3.
Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst., le recourant se plaint de ce que l'instance précédente a introduit dans l'arrêt attaqué de manière nouvelle tout un développement sur l'interprétation des contrats de droit administratif et la nécessité, lorsque la volonté subjective des parties ne peut pas être établie, de rechercher leur volonté objective.

3.1. Le droit d'être entendu garantit à toute personne qui est partie à une procédure le droit d'être informée et entendue avant qu'une décision ne soit prise à son détriment. Si cette règle s'applique en principe sans restriction pour les questions de fait, il est admis que, pour ce qui est de la qualification juridique de ceux-ci, elle vaut dans l'hypothèse où une partie change inopinément son point de vue juridique ou lorsque l'autorité a l'intention de s'appuyer sur des arguments juridiques inconnus des parties et dont celles-ci ne pouvaient prévoir l'adoption (arrêt 1P.211/2003 du 8 août 2003 consid. 2.1; ATF 128 V 272 consid. 5b/bb p. 278; 124 I 49 consid. 2c p. 52; 115 Ia 94 consid. 1b p. 96 et les arrêts cités).

3.2. Dans le cas particulier, l'instance précédente a fait usage de la méthode d'interprétation selon la volonté objective pour déterminer le contenu des contrats de droit public passés entre le recourant et l'Office fédéral du logement. Ce dernier, qui a soutenu devant l'instance précédente qu'il était en droit de s'attendre à ce que l'Office fédéral respecte les contrats tels qu'ils avaient été signés et appliqués aux venderesses, ne pouvait pas raisonnablement ignorer qu'il s'agissait là d'une question d'interprétation des contrats et, partant, il ne devait pas trouver imprévisible ou surprenante l'argumentation juridique de l'instance précédente. Il s'ensuit que, même s'il n'a pas été préalablement interpellé à ce sujet, son droit d'être entendu n'a pas été violé.

4.

4.1. La LCAP vise à encourager la construction de logements ainsi que l'équipement de terrains à cet effet, à abaisser le coût du logement, au premier chef des loyers, et à faciliter l'acquisition de la propriété d'appartements et de maisons familiales (art. 1 LCAP). En particulier, la Confédération soutient par des mesures spécifiques la construction de logements à loyer particulièrement avantageux (art. 35 al. 1 LCAP).

Parmi ces mesures figure l'abaissement de base, qui permet de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi bas que possible, aux dessous des charges du propriétaire qui en bénéficie (art. 35 al. 2 LCAP; art. 14 OLCAP). Pour assurer l'abaissement de base, la LCAP prévoit trois possibilités:

1) la Confédération procure des prêts garantis par gage immobilier se montant en règle générale à 90 % au plus du coût de revient admissible ou
2) cautionne de tels prêts (art. 36 LCAP) ou encore
3) laisse les collectivités publiques prendre à leur charge le cautionnement de prêts et les avances destinées à abaisser les loyers initiaux (art. 19 OLCAP).

Dans ce dernier cas, les collectivités publiques, maîtres d'ouvrage, disposent en suffisance de capitaux et peuvent donc se passer de prêts, mais veulent néanmoins faire bénéficier leurs locataires d'une réduction de loyer financée par l'Etat (Message du Conseil fédéral à l'Assemblée fédérale relatif à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 17 septembre 1973, FF 1973 II 709).

4.2. Aux termes de l'art. 37 al. 3 LCAP, qui pose le principe du loyer couvrant les coûts, l'abaissement de base doit assurer un loyer permettant, compte tenu de l'augmentation annuelle du loyer, de couvrir pendant vingt-cinq ans les charges du propriétaire.

Le système d'encouragement est ainsi fondé sur la progression des loyers. En pratique, cela signifie que, lorsque le propriétaire obtient un abaissement de base, un plan de financement et un plan des loyers sont établis pour 25 ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêts compris, et 30% au plus des frais d'investissements amortis (art. 21 al. 1 OLCAP). Le loyer initial abaissé doit alors être fixé de manière que les conditions prévues à l'art. 21 al. 1 OLCAP puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d'une augmentation annuelle des loyers (art. 21 al. 2 OLCAP).

Ce qui importe à cet égard, c'est que " la somme des charges auxquelles le propriétaire doit faire face pendant vingt-cinq ans soit couverte uniquement par le rendement des loyers au cours de la même période " (Message du Conseil fédéral à l'Assemblée fédérale relatif à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 17 septembre 1973, FF 1973 II 714).

Selon le Conseil fédéral, ce système permet non seulement de porter en compte d'une manière réaliste les charges du propriétaire, mais encore de les différer et, ainsi, de fixer un loyer initial inférieur au coût effectif. Certes, il en résulte une perte durant la phase initiale. Cette perte devient cependant de plus en plus petite à mesure que le montant du loyer augmente, jusqu'au moment où les recettes finissent par atteindre un montant couvrant les frais effectifs et fournissent ensuite un surplus compensant les pertes initiales et permettant de rembourser les avances que l'Etat ou le propriétaire ont faites pour couvrir le déficit du début : en effet, la somme des charges avec intérêts capitalisés à vingt-cinq ans est égale à la somme finale d'une rente croissant selon une progression géométrique (Message du Conseil fédéral à l'Assemblée fédérale relatif à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 17 septembre 1973, FF 1973 II 706, 707 s. et 714).

A contrario, il résulte de l'équivalence mathématique voulue par le système légal que l'augmentation progressive des loyers n'est plus justifiée lorsqu'il n'y a plus ou pas de déficit initial de loyers à rembourser et que les recettes ont au moins atteint un montant couvrant les coûts effectifs. L'augmentation progressive n'a en effet plus de justification mathématique ou économique lorsque ces deux conditions sont réunies.

Au vu de ce qui précède, il convient donc de bien distinguer ce qui relève des capitaux investis (prêt, caution ou capitaux propres; cf. consid. 4.1 ci-dessus) et, dans le cas d'un prêt par la Confédération, de la dette qui en résulte, d'une part, et, d'autre part, d'un éventuel déficit initial de loyers résultant de la perception pendant une période fixée par le plan de financement et le plan des loyers de montants de loyers inférieurs aux coûts effectifs.

4.3. La disparition du droit à la progression des loyers n'a pas pour effet de mettre fin à la surveillance officielle des loyers. Selon l'art. 39 LCAP en effet, l'aide pour le financement complémentaire est accordée au propriétaire qui s'engage, par un rapport contractuel de droit public conforme à la décision de l'Office fédéral du logement (art. 57 al. 3 LCAP), à rembourser le prêt selon le plan de financement et se soumet à la surveillance officielle des loyers par l'Office fédéral du logement (art. 17 al. 1 OLCAP) jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts mais au minimum pendant 25 ans (art. 45 al. 1 LCAP). C'est ce que confirme l'art. 45 al. 1 2e phr. LCAP qui prévoit que la surveillance officielle ne peut prendre fin avant terme que dans deux hypothèses : 1) à la remise des avances et des intérêts telle que prévue par l'art. 40 LCAP ou 2) à la conclusion d'un contrat d'annulation de droit public. Par voie de conséquence, ce n'est qu'après l'expiration du délai de 25 ans que le propriétaire pourra déterminer lui même le loyer (Message du Conseil fédéral à l'Assemblée fédérale relatif à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 17
septembre 1973, FF 1973 II 719) en dehors des limites fixées par le Conseil fédéral (art. 45 al. 2 LCAP) notamment dans l'art. 21 al. 3 OLCAP.

4.4. Enfin, selon l'art. 18 OLCAP, tout transfert de la propriété d'un logement financé au moyen de l'aide fédérale nécessite l'approbation de l'office. Celui-ci la donne si le nouveau propriétaire s'engage par écrit à reprendre le contrat de droit public prévu par la loi, et la dette relative aux avances courues au titre de l'abaissement de base et à respecter le plan des loyers et le plan de financement.

5.
Le recourant soutient que la suppression des augmentations automatiques des loyers viole la LCAP (mémoire de recours, p. 6 à 24).

5.1. Pour confirmer que l'augmentation automatique des loyers n'était plus justifiée, l'instance précédente devait se demander s'il subsistait, ou non, un déficit initial de loyer à rembourser à la date de l'achat par le recourant (cf. consid. 4.2 ci-dessus).

5.2. Dans l'arrêt attaqué, l'instance précédente s'est intéressée non pas à l'existence d'un solde de déficit initial de loyer à la date de l'achat mais à l'absence d'une dette d'abaissement. Ce faisant, elle a perdu de vue que c'est elle qui a établi, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral, que les premiers propriétaires des immeubles en cause entendaient faire bénéficier leurs locataires d'une réduction de loyer conformément à ce que prévoit l'art. 19 OLCAP en tant que collectivités publiques, ce que l'Office fédéral du logement a admis par décisions des 22 septembre 1989 et 9 octobre 1991 avec effet au 1er janvier 1991 et au 1er juillet 1993. Elle a donc aussi perdu de vue que ce sont ces premiers propriétaires, en tant que collectivités, qui disposaient en suffisance de capitaux et ont donc pu se passer de prêts, comme le rappelle le Conseil fédéral dans son message (FF 1973 II 709). Il suit de là que la Confédération n'a jamais consenti de prêt en faveur des anciens propriétaires pour la construction des immeubles en cause et partant qu'il n'y a jamais eu de "dette" envers la Confédération à charge des propriétaires de l'époque ; cette constatation explique la mention qui figure au chiffre 8 des contrats litigieux: "--
- pas de dette --- fr. 0.-" (cf. arrêt attaqué, consid. 5.1 à 5.3) ainsi que l'impossibilité imputée par l'instance précédente au recourant de démontrer qu'il aurait obtenu un prêt de B.________ pour en financer la reprise.

Par conséquent, l'instance précédente n'a pas établi qu'il ne subsistait plus de déficit initial de loyer à la date d'achat par le recourant.

5.3. La constatation de l'instance précédente selon laquelle le recourant n'est pas "prétérité" puisqu'il continuera à percevoir des loyers, certes inférieurs au marché, jusqu'à la fin de la surveillance officielle mais qui "couvrent ses charges conformément au principe fondamental ancré à l'art. 37 al. 3 , 1 ère phrase, LCAP" (cf. arrêt attaqué, consid. 5.4) ne suffit pas non plus pour lui refuser de telles augmentations. Il s'agit d'une simple affirmation qui ne dit rien sur les charges en cause et notamment sur l'existence éventuel d'un solde de déficit initial de loyer à la date de l'achat. Sur ce point, c'est d'ailleurs à juste titre que le recourant ne conteste pas que les loyers qu'il a été autorisé à prélever jusqu'à ce jour sont égaux voire supérieurs aux coûts effectifs moyens.

5.4. Par conséquent, en fondant son arrêt non pas sur l'absence de déficit initial de loyers à la date d'achat par le recourant, dont elle ne dit d'ailleurs pas un mot, mais uniquement sur l'absence de dettes de prêts - qui n'ont précisément jamais existé dans les dossiers FRWEG ******, FRWEG ****** et FRWEG ******, l'instance précédente a violé le droit fédéral. Il s'ensuit que l'arrêt attaqué doit être annulé et la cause renvoyée à l'instance précédente pour instruction complémentaire et nouvelle décision.

5.5. Conformément au système de la loi, il appartiendra à l'instance précédente de déterminer si, à la date de l'achat, il subsistait un déficit initial de loyer provenant de la perception durant la période prévue par le plan de financement et le plan des loyers de montants inférieurs aux coûts effectifs. Dans la mesure où il subsistait un déficit initial de loyer à la date de l'achat par le recourant et que, comme cela ressort du dossier (art. 105 al. 2 LTF), le prix de vente des immeubles est supérieur à leur prix de revient, il faudra admettre que ce déficit initial a été remboursé par le recourant par le paiement du prix de vente des immeubles en cause : ce dernier comprend dès lors nécessairement, une part correspondant à ce déficit de loyer initial (capitalisé). C'est cette part du prix payé par le recourant qui justifie, dans le modèle mathématique du système légal de la LCAP, que les augmentations automatiques de loyers doivent lui être octroyées, à tout le moins jusqu'au moment où ce déficit initial de loyer sera entièrement remboursé, soit en principe durant les 25 ans qui suivent l'entrée des immeubles en cause dans le régime LCAP.

6.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours, à l'annulation de l'arrêt rendu le 8 avril 2014 et au renvoi de la cause à l'instance précédente pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants. Le recourant, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral à charge de l'Office fédéral du logement (art. 68 al. 1 LTF). Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis.

2.
L'arrêt rendu le 8 avril 2014 est annulé et la cause renvoyée au Tribunal administratif fédéral pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants.

3.
Il n'est pas perçu de frais de justice.

4.
Une indemnité de 3'000 fr. est allouée au recourant à titre de dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral, à la charge de l'office fédéral du logement.

5.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, à l'Office fédéral du logement ainsi qu'au Tribunal administratif fédéral, Cour II.

Lausanne, le 25 février 2015
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Zünd

Le Greffier : Dubey

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
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^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
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^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 842 Bundesgesetz vom 21. März 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG) - Wohnraumförderungsgesetz WFG Art. 59 Übergangsbestimmungen - 1 Gesuche, die auf Grund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 197415 (WEG) eingereicht wurden und für die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe erlassen wurde, werden nach neuem Recht behandelt.
¹	Gesuche, die auf Grund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 197415 (WEG) eingereicht wurden und für die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe erlassen wurde, werden nach neuem Recht behandelt.
²	Die Bundeshilfe nach diesem Gesetz kann auf Gesuch hin auch für Wohnungen mit Baubeginn ab dem 1. Januar 2003 gewährt werden.
³	Für Forschungsaufträge, die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilt wurden, gilt das WEG.
⁴	Die Eidgenössische Wohnbaukommission nach Artikel 55 WEG wird mit Inkrafttreten dieses Gesetzes ersetzt durch die Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen gemäss Artikel 49 dieses Gesetzes.
⁵	Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes finden die Vorschriften über die Mietzinskontrolle gemäss Artikel 54 auch für Streitigkeiten Anwendung, die nach dem WEG beurteilt werden. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits hängige Streitigkeiten über Nebenkosten werden vom Bundesamt beurteilt.
⁶	Der Bund kann Bürgschaften, die er gestützt auf das WEG für Mietliegenschaften gewährt hat, im Rahmen von finanziellen Sanierungen vorzeitig honorieren und auf das Regressrecht als Bürge verzichten, wenn:
^a	der Verzicht für den Bund die Risiken insgesamt reduziert;
^b	weitere beteiligte Gläubiger einen wesentlichen Forderungsverzicht leisten;
^c	die Eigentümerin oder der Eigentümer neue Mittel zur Finanzierung einsetzt.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 54 Bundesamt für Wohnungswesen - 1 Der Bund errichtet ein Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt).
¹	Der Bund errichtet ein Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt).
²	Dem Bundesamt obliegt der Vollzug dieses Gesetzes, soweit er Sache des Bundes ist.
³	Das Bundesamt stimmt die Vollzugstätigkeit des Bundes und der Kantone aufeinander ab.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 1 Zweck - 1 Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
¹	Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
²	Bei der Durchführung dieser Aufgaben arbeitet der Bund mit den interessierten Organisationen zusammen.
³	Die Zuständigkeit der Kantone zur Ergänzung der Massnahmen des Bundes bleibt vorbehalten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 35 - 1 Der Bund unterstützt durch gezielte Massnahmen nach den folgenden Bestimmungen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen.
¹	Der Bund unterstützt durch gezielte Massnahmen nach den folgenden Bestimmungen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen.
²	Diese Massnahmen erstrecken sich auf
^a	die Grundverbilligung, die bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen mit der Restfinanzierungshilfe eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den Eigentümerlasten ermöglicht;
^b	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 30 Prozent für Wohnungen für Bevölkerungskreise mit beschränkten Einkommen;
^c	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 40 Prozent für Wohnungen für Betagte, Invalide und Pflegebedürftige mit Einschluss des für deren Betreuung erforderlichen Personals sowie für Wohnungen von Personen, die in Ausbildung stehen.
³	Die Zahl der mit Bundeshilfe jährlich zu verbilligenden Wohnungen richtet sich nach den Bedürfnissen des Marktes und der verfügbaren Mittel.

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 21 Mietzins- und Finanzierungsplan - 1 Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
¹	Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
²	Der verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse die Bedingungen nach Absatz 1 in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden können.
³	Die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen können durch das Bundesamt aufgrund der Marktverhältnisse geändert werden.27
⁴	Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann der Mietzins- und Finanzierungsplan in der Regel um fünf Jahre verlängert werden. Danach noch geschuldete Vorschüsse und Zinsen sind vom Eigentümer oder nötigenfalls vom Bund zu übernehmen. Dabei sind die Marktgegebenheiten sowie die besonderen Verhältnisse des Eigentümers angemessen zu berücksichtigen.28
^4bis	Der Bund kann geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse vor Ablauf von 30 Jahren in folgenden Fällen ganz oder teilweise erlassen:
^a	wenn der Empfänger von Bundeshilfe aufgrund der Marktverhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen innert 30 Jahren zu erfüllen und ein Verzicht für den Bund insgesamt in finanzieller Hinsicht von Vorteil ist. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
^a1	der Mietertrag im Vergleich zum Mietzinsplan,
^a2	die verbleibende Laufzeit der Grundverbilligungsschuld,
^a3	die Leerwohnungsziffer der Gemeinde, in der das Objekt liegt,
^a4	der Erneuerungsbedarf,
^a5	die Vergleichsmiete,
^a6	allfällige Verzichtsleistungen von Finanzierungspartnern im Rahmen von Sanierungsvereinbarungen;
^b	im Rahmen einer Zwangsverwertung, sofern weitere beteiligte Gläubiger zu Verlust mindernden Massnahmen Hand bieten.29
⁵	Leistungen der Kantone, Gemeinden und anderer Dritter können zu einer weiteren Verbilligung beitragen, ohne dass dadurch die Bundeshilfe gekürzt wird.30

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 21 Mietzins- und Finanzierungsplan - 1 Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
¹	Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
²	Der verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse die Bedingungen nach Absatz 1 in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden können.
³	Die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen können durch das Bundesamt aufgrund der Marktverhältnisse geändert werden.27
⁴	Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann der Mietzins- und Finanzierungsplan in der Regel um fünf Jahre verlängert werden. Danach noch geschuldete Vorschüsse und Zinsen sind vom Eigentümer oder nötigenfalls vom Bund zu übernehmen. Dabei sind die Marktgegebenheiten sowie die besonderen Verhältnisse des Eigentümers angemessen zu berücksichtigen.28
^4bis	Der Bund kann geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse vor Ablauf von 30 Jahren in folgenden Fällen ganz oder teilweise erlassen:
^a	wenn der Empfänger von Bundeshilfe aufgrund der Marktverhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen innert 30 Jahren zu erfüllen und ein Verzicht für den Bund insgesamt in finanzieller Hinsicht von Vorteil ist. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
^a1	der Mietertrag im Vergleich zum Mietzinsplan,
^a2	die verbleibende Laufzeit der Grundverbilligungsschuld,
^a3	die Leerwohnungsziffer der Gemeinde, in der das Objekt liegt,
^a4	der Erneuerungsbedarf,
^a5	die Vergleichsmiete,
^a6	allfällige Verzichtsleistungen von Finanzierungspartnern im Rahmen von Sanierungsvereinbarungen;
^b	im Rahmen einer Zwangsverwertung, sofern weitere beteiligte Gläubiger zu Verlust mindernden Massnahmen Hand bieten.29
⁵	Leistungen der Kantone, Gemeinden und anderer Dritter können zu einer weiteren Verbilligung beitragen, ohne dass dadurch die Bundeshilfe gekürzt wird.30

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 21 Mietzins- und Finanzierungsplan - 1 Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
¹	Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
²	Der verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse die Bedingungen nach Absatz 1 in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden können.
³	Die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen können durch das Bundesamt aufgrund der Marktverhältnisse geändert werden.27
⁴	Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann der Mietzins- und Finanzierungsplan in der Regel um fünf Jahre verlängert werden. Danach noch geschuldete Vorschüsse und Zinsen sind vom Eigentümer oder nötigenfalls vom Bund zu übernehmen. Dabei sind die Marktgegebenheiten sowie die besonderen Verhältnisse des Eigentümers angemessen zu berücksichtigen.28
^4bis	Der Bund kann geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse vor Ablauf von 30 Jahren in folgenden Fällen ganz oder teilweise erlassen:
^a	wenn der Empfänger von Bundeshilfe aufgrund der Marktverhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen innert 30 Jahren zu erfüllen und ein Verzicht für den Bund insgesamt in finanzieller Hinsicht von Vorteil ist. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
^a1	der Mietertrag im Vergleich zum Mietzinsplan,
^a2	die verbleibende Laufzeit der Grundverbilligungsschuld,
^a3	die Leerwohnungsziffer der Gemeinde, in der das Objekt liegt,
^a4	der Erneuerungsbedarf,
^a5	die Vergleichsmiete,
^a6	allfällige Verzichtsleistungen von Finanzierungspartnern im Rahmen von Sanierungsvereinbarungen;
^b	im Rahmen einer Zwangsverwertung, sofern weitere beteiligte Gläubiger zu Verlust mindernden Massnahmen Hand bieten.29
⁵	Leistungen der Kantone, Gemeinden und anderer Dritter können zu einer weiteren Verbilligung beitragen, ohne dass dadurch die Bundeshilfe gekürzt wird.30

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 40 Mietzinsausfälle, Änderungen des Mietzinsplanes - 1 Entstehen infolge besonderer Umstände Mietzinsausfälle oder wird der Mietzinsplan zuungunsten des Eigentümers geändert, so kann ihm der Bund zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Finanzierungs- und Tilgungsplan zusätzliche Vorschüsse oder, wenn es die Umstände rechtfertigen, nicht rückzahlbare Zuschüsse gewähren. Nötigenfalls können die Rückzahlungen von Vorschüssen gestundet werden.
¹	Entstehen infolge besonderer Umstände Mietzinsausfälle oder wird der Mietzinsplan zuungunsten des Eigentümers geändert, so kann ihm der Bund zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Finanzierungs- und Tilgungsplan zusätzliche Vorschüsse oder, wenn es die Umstände rechtfertigen, nicht rückzahlbare Zuschüsse gewähren. Nötigenfalls können die Rückzahlungen von Vorschüssen gestundet werden.
²	Nach 30 Jahren noch geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse werden vom Bund erlassen, soweit:
^a	sie nach dem Finanzierungs- und Tilgungsplan bis zu diesem Zeitpunkt nicht zur Rückzahlung fällig geworden sind; und
^b	die fälligen Vorschüsse und Zinsbetreffnisse bezahlt sind.13
^2bis	Ein Erlass vor Ablauf von 30 Jahren ist möglich, wenn die Marktverhältnisse es erfordern und Verluste aus Bürgschafts- oder Schuldverpflichtungen verringert oder vermieden werden können, oder bei der Zwangsverwertung von Liegenschaften.14
^2ter	...15
³	Der Bundesrat ordnet die Einzelheiten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
¹	Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
²	Als Eigentümerlasten gelten die Zinsen des investierten Fremd- und Eigenkapitals, die Unterhalts- und Verwaltungskosten und Leistungen, die die Tilgung der Hypothekarschulden auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen.
³	Der grundverbilligte Mietzins ist derjenige, der unter Einberechnung einer Jährlichen Mietzinserhöhung während 25 Jahren die Eigentümerlasten nach Absatz 2 deckt. Die in Absatz 2 nicht erwähnten Eigentümerlasten gelten als Nebenkosten.
⁴	Die Vorschüsse sind höchstens zum üblichen Satz der zweiten Hypothek zu verzinsen. Bei nicht termingerechter Rückzahlung der Vorschüsse oder Bezahlung der Zinsen wird zusätzlich ein marktüblicher Verzugszins berechnet.12

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 57 Zuständigkeit und Verfahren bei Bundesbeiträgen - 1 Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
¹	Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
²	Der Gesuchsteller hat dem Bundesamt binnen 30 Tagen seit Eintritt der Rechtskraft der Beitragszusicherung schriftlich mitzuteilen, ob er die an die Zusicherung geknüpften Verpflichtungen übernimmt. Die Annahme hat vorbehaltlos zu erfolgen.
³	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch ein nach der Verfügung des Bundesamtes umschriebenes öffentlich-rechtliches Vertragsverhältnis begründet.
⁴	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen nicht fristgerecht, so fällt die vom Bundesamt getroffene Verfügung dahin. Das Bundesamt kann die Frist nach Absatz 2 nötigenfalls erstrecken.
⁵	Der Bundesrat ordnet die weiteren Einzelheiten.

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 17 Durchführung der Mietzinsüberwachung - 1 Das Bundesamt überwacht im Sinne von Artikel 45 des Gesetzes die Mietzinse der verbilligten Wohnungen, nach Möglichkeit unter Mithilfe der Kantone.
¹	Das Bundesamt überwacht im Sinne von Artikel 45 des Gesetzes die Mietzinse der verbilligten Wohnungen, nach Möglichkeit unter Mithilfe der Kantone.
²	Der Eigentümer hat dem jeweiligen Mieter die vom Bundesamt nach Massgabe des Finanzierungsplanes genehmigten Mietzinse schriftlich mitzuteilen.
³	Bei Überschreitung der genehmigten Mietzinse oder bei Zweckentfremdung ist dem Eigentümer eine Frist von drei Monaten zur Rückzahlung der zuviel bezogenen Leistungen an die Mieter zu setzen. Das Bundesamt fordert die zuviel bezogenen Beträge samt Zins zum Satz der zweiten Hypotheken zuhanden der Mieter zurück.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 45 Mietzinsüberwachung - 1 Die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbeträge, mindestens aber während 25 Jahren, einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Diese kann vorzeitig beendet werden beim Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) oder nach Vorliegen eines öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrages.
¹	Die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbeträge, mindestens aber während 25 Jahren, einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Diese kann vorzeitig beendet werden beim Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) oder nach Vorliegen eines öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrages.
²	Die von den zuständigen Behörden festgelegten Mietzinse dürfen während der Dauer der Mietzinsüberwachung nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden.

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
¹	Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
²	Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
³	Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
⁴	Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.