5A_782/2020 - 2021-08-23 - Droits réels - Vorkaufsrecht (Miteigentum)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 782/2020

Urteil vom 23. August 2021

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Schöbi,
Gerichtsschreiber von Roten.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler,
Beschwerdeführer,

gegen

Genossame U.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Tinner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis (Vorkaufspreis),

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 18. August 2020
(ZK1 2020 2).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Genossame U.________ ist Eigentümerin des Grundstücks GB xxx mit einer Fläche von 455'328 m² in der Gemeinde U.________. Auf einer Teilfläche von 744 m² errichtete sie ein selbständiges und dauerndes Baurecht, das als Grundstück GB yyy in das Grundbuch aufgenommen wurde und mit einem Einfamilienhaus überbaut ist.

A.b. Baurechtsnehmer sind heute A.A.________ und B.A.________. Nach ersten gescheiterten Verkaufsabsichten vermieteten sie am 19. Dezember 2015 das im Baurecht errichtete Gebäude mit Umschwung ab 1. April 2016 an C.________. Sie räumten dem Mieter bis am 30. Juni 2016 ein Kaufsrecht zum Preis von Fr. 1'450'000.-- ein mit der zusätzlichen Verpflichtung, bei Ausübung das Inventar für Fr. 150'000.-- zu kaufen. Das Inventar betreffend schlossen die Vertragsparteien ebenfalls am 19. Dezember 2015 eine separate Vereinbarung, deren Ziff. 1 und 2 wie folgt lauten:
[Ziff. 1]
"Die Verkäufer verkaufen dem Käufer unter der Bedingung des Abschlusses eines rechtsgültigen Kaufvertrages über die Liegenschaft... [Adresse]... sämtliches Inventar, welches sich bei Mietantritt auf der Liegenschaft... [Adresse]... befindet. Der Kaufpreis beträgt Fr. 150'000.--, zahlbar innert 10 Tagen seit dem Grundbucheintrag.
In diesem Betrag ist auch die Abgeltung des bei Mietantritt vorhandenen Heizungsvorrates enthalten."
[Ziff. 2]
"Solange ein Kaufvertrag über die Liegenschaft... [Adresse]... nicht rechtsgültig zustande kommt, bleibt das Inventar weiterhin im Eigentum der Verkäufer."

A.c. Am 17. Juni 2016 verkauften A.A.________ und B.A.________ das Grundstück GB yyy zum Preis von Fr. 1'450'000.-- an C.________. Der Kaufvertrag enthält in Ziff. 1 / 2. Lemma, Ziff. 6 und Ziff. 9 folgende weitere Bestimmungen:
[Ziff. 1 / 2. Lemma]
"Über die Übernahme des Inventars haben die Parteien, ohne Mitwirkung und Verantwortung des Notariates March, eine separate Vereinbarung getroffen."
[Ziff. 6]
"Nach Art. 261 OR gehen über das Vertragsobjekt bestehende Mietverhältnisse von Gesetzes wegen, mit Zinsgenuss ab Antrittstag, auf die Käuferschaft über. Die Käuferschaft übernimmt in diesem Zusammenhang den ihr im Einzelnen bekannten Mietvertrag vollumfänglich."
[Ziff. 9]
"Die Parteien sind von der Urkundsperson... [auf das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis]... hingewiesen worden.... [Gesetzestext]
Die Urkundsperson wird beauftragt,... [den Vorkaufsfall anzuzeigen]
Die grundbuchliche Eigentumsübertragung auf die Käuferschaft hat unmittelbar nach unbenütztem Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erfolgen.
Sollte die Genossame U.________ allerdings das Vorkaufsrecht fristgerecht... [Modalitäten]... ausüben, wäre das Vertragsobjekt unmittelbar nach der Vorkaufrechtsausübung auf die Genossame U.________ zu übertragen. Die Genossame U.________ hätte dabei die übrigen Vertragsbedingungen (namentlich die Leistung des Kaufpreises) zu erfüllen.
Sollte die Genossame U.________ das Vorkaufsrecht ausüben, fällt das unter den beiden Vertragsparteien begründete Rechtsverhältnis für beide Parteien entschädigungslos dahin."
Das Notariat March zeigte der Genossame U.________ den Vorkaufsfall am 17. Juni 2016 an.

A.d. Am 8. September 2016 erklärte die Genossame U.________, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht auszuüben und das Grundstück GB yyy zum Betrag von Fr. 1'450'000.-- zu erwerben.

A.e. A.A.________ und B.A.________ weigerten sich, das Eigentum am Baurechtsgrundstück an die Genossame U.________ zum Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- zu übertragen.

B.
Die Genossame U.________ klagte am 6. November 2017 gegen A.A.________ und B.A.________. Sie begehrte zur Hauptsache die Übertragung des Baurechtsgrundstücks gegen Zahlung von Fr. 1'450'000.--, eventuell von Fr. 1'600'000.--. A.A.________ und B.A.________ schlossen auf Abweisung der Begehren.
Das Bezirksgericht March ging davon aus, die Kaufvertragsparteien hätten den öffentlich beurkundeten Preis von Fr. 1'450'000.-- nicht gewollt und den tatsächlich gewollten Preis von Fr. 1'600'000.-- nicht öffentlich beurkunden lassen, könnten sich aber zufolge offenbaren Rechtsmissbrauchs nicht auf einen Formmangel berufen, so dass der Vorkaufsfall eingetreten sei und die Genossame U.________ das Baurechtsgrundstück mit gültiger Ausübung des Vorkaufsrechts zu den Bedingungen des dissimulierten Kaufgeschäfts erworben habe. Das Bezirksgericht verpflichtete deshalb A.A.________ und B.A.________, der Genossame U.________ das Grundstück GB yyy gegen Zahlung des Kaufpreises von Fr. 1'600'000.-- (allenfalls reduziert um die provisorische Grundstückgewinnsteuer) zu Eigentum zu übertragen (Urteil vom 21. November 2019).
Das Kantonsgericht Schwyz hiess die von der Genossame U.________ dagegen erhobene Berufung gut und setzte den zu zahlenden Kaufpreis auf Fr. 1'450'000.-- herab. Es verpflichtete A.A.________ und B.A.________, die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von Fr. 20'500.-- und des Berufungsverfahrens von Fr. 10'000.-- zu zahlen und die Genossame U.________ im erstinstanzlichen Verfahren mit Fr. 16'000.-- und im Berufungsverfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen (Urteil vom 18. August 2020).

C.
Mit Eingabe vom 21. September 2020 beantragen A.A.________ und B.A.________ (Beschwerdeführer) dem Bundesgericht, das kantonsgerichtliche Urteil aufzuheben und sie zur Übertragung des Eigentums am Grundstück GB yyy an die Genossame U.________ (Beschwerdegegnerin) gegen deren Zahlung des Kaufpreises von Fr. 1'600'000.-- (allenfalls reduziert um die provisorische Grundstückgewinnsteuer) zu verpflichten, eventualiter die Sache zur Ergänzung bzw. Neubeurteilung an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens seien auf Fr. 5'000.-- und die Parteientschädigung im Berufungsverfahren sei auf Fr. 2'000.-- zu reduzieren, und für den Fall, dass die Beschwerde gutgeheissen werden sollte, seien die Kosten des Berufungsverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung im Berufungsverfahren zu verpflichten, eventualiter die Sache an das Kantonsgericht zurückzuweisen.
Für das bundesgerichtliche Verfahren stellen die Beschwerdeführer das Gesuch, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Während das Kantonsgericht auf eine Stellungnahme verzichtet hat, schliesst die Beschwerdegegnerin auf Abweisung des Gesuchs. Der Präsident der II. zivilrechtlichen Abteilung hat der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung erteilt (Verfügung vom 6. Oktober 2020).
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten, in der Sache hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil betrifft die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts im Baurechtsverhältnis (Art. 682 Abs. 2 ZGB) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den kantonsgerichtlichen Feststellungen (E. 1 S. 4) Fr. 1'600'000.-- beträgt und die gesetzlich vorausgesetzte Mindestsumme übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 97 II 277 E. 1). Es ist kantonal letzt- und oberinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet zum Nachteil der Beschwerdeführer (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die fristgerecht erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) Beschwerde in Zivilsachen erweist sich als zulässig.

2.

2.1. Beschwerden an das Bundesgericht haben die Begehren und deren Begründung zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Verlangt wird damit, dass die Beschwerdeführer sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen (BGE 143 II 283 E. 1.2.2; 142 III 364 E. 2.4) und im Einzelnen aufzeigen, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt (BGE 140 III 86 E. 2 und 115 E. 2). Allgemein gehaltene Einwände, die sie ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgründen vorbringen, genügen nicht (BGE 116 II 745 E. 3; Urteile 5A 963/2014 vom 9. November 2015 E. 2, nicht publ. in: BGE 141 III 513; 5A 128/2020 vom 13. April 2021 E. 2.1, nicht publ. in BGE 147 III 215).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Diese Voraussetzungen hat darzutun, wer ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen erheben will. Eine von der vorinstanzlichen bloss abweichende Schilderung des Sachverhalts genügt dabei nicht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 145 V 188 E. 2; 139 II 404 E. 10.1; 137 III 226 E. 4.2). Wer den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, hat vielmehr die beanstandete Feststellung und die Aktenstelle, mit der sie in Widerspruch steht, genau anzugeben und im Falle unterbliebener Feststellungen mit Aktenhinweisen zu belegen, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht für unerheblich gehalten oder übersehen worden sind (BGE 140 III 86 E. 2).

2.3. Eine den formellen Anforderungen an Rechts- und Sachverhaltsrügen genügende Begründung fehlt auf den S. 6 ff. der Beschwerdeschrift. Die Beschwerdeführer gehen daselbst auf die Erwägungen des angefochtenen Urteils nicht erkennbar ein und schildern einen Sachverhalt, der sich dem angefochtenen Urteil nicht entnehmen lässt, ohne dass sie ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen begründeten und belegten. Tatfragen betreffen dabei insbesondere die Feststellungen darüber, was eine Person zu einem bestimmten Zeitpunkt dachte, wusste oder wollte (BGE 132 III 24 E. 4; 138 III 659 E. 4.2.1) oder beabsichtigte (BGE 134 III 452 E. 4.1; 136 III 305 E. 3.3). Was die Parteien dazu aber behaupten und dem Bundesgericht plausibel zu machen versuchen (z.B. S. 9 Ziff. 4 zu Absicht und Willen der Kaufvertragsparteien), hat das Kantonsgericht nicht festgestellt und kann deshalb mangels begründeter Sachverhaltsrügen nicht berücksichtigt werden. Das Fehlen von kantonal letztinstanzlichen Tatsachenfeststellungen können die Beschwerdeführer auch nicht durch die Behauptung wettmachen, die Beschwerdegegnerin habe ihre Sachdarstellung im kantonalen Verfahren nicht bestritten, weshalb von deren Richtigkeit auszugehen sei (z.B. S. 8 betreffend
Inventargegenstände). Auch Feststellungen zum Prozesssachverhalt (Parteierklärungen usw.) sind für das Bundesgericht verbindlich (BGE 140 III 16 E. 1.3.1; 143 III 520 E. 8.1), und die unterbliebene Bestreitung einer Tatsache bedeutet nicht zwingend, deren Richtigkeit bedürfe keines Beweises (Art. 153 Abs. 2 ZPO). Auf die Vorbringen der Beschwerdeführer ist insgesamt nicht einzutreten.

3.

3.1. Zum Gegenstand des Berufungsverfahrens hat das Kantonsgericht festgestellt, mangels Anschlussberufung der Beschwerdeführer sei nur mehr die von der Beschwerdegegnerin angefochtene Zahlung von Fr. 150'000.-- für das Inventar zu beurteilen. Nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens sei der mit dem Abschluss des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags zwischen den Beschwerdeführern und dem Dritterwerber eingetretene Vorkaufsfall bzw. dessen Erfüllung durch die bezirksgerichtliche Verpflichtung der Beschwerdeführer, das Baurechtsgrundstück der Beschwerdegegnerin zu übertragen. Soweit die Beschwerdeführer im Berufungsverfahren geltend machten, es sei am 17. Juni 2016 kein gültiger Kaufvertrag abgeschlossen worden, sei daher hier darauf nicht weiter einzugehen. Es sei einzig zu prüfen, zu welchem Preis die Beschwerdegegnerin ihr Vorkaufsrecht ausüben könne (E. 1 S. 4). Zu ihrem Einwand, die Beschwerdeführer hätten sich über den öffentlich beurkundeten Kaufpreis geirrt, hat das Kantonsgericht festgehalten, ein Irrtum liege nicht auf der Hand, unterschieden sie doch selber zwischen einem Gebäudepreis und einem Inventarwert. Im Übrigen sei der öffentlich beurkundete Kaufvertrag nur Rechtsgrund des im Berufungsverfahren
unangefochtenen Vorkaufsfalls, weshalb die Gültigkeit des darin für das Bauwerk vereinbarten Preises nicht zu prüfen sei und allein durch die Annahme der Beschwerdeführer, auch der Inventarpreis wäre für die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin massgeblich, nicht tangiert sei (E. 3d/aa S. 8 des angefochtenen Urteils).

3.2. Ob und in welchem Umfang im Zeitpunkt der Willensäusserung ein Irrtum vorhanden war, ist eine Tatfrage (BGE 105 II 16 E. 5 S. 22; 135 III 537 E. 2.2 S. 542). Da das Kantonsgericht keinen Irrtum hat feststellen können, hilft es den Beschwerdeführern nicht weiter, vor Bundesgericht erneut einen Irrtum zu behaupten (S. 6 Ziff. 1 und S. 16 2. Lemma der Beschwerdeschrift), ohne ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen zu begründen und zu belegen.

3.3. Dass der Eintritt des Vorkaufsfalls nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens gewesen sei, bestreiten die Beschwerdeführer nicht. Auch dabei handelt es sich um eine verbindliche Sachverhaltsfeststellung (BGE 140 III 16 E. 1.3.1; 143 III 520 E. 8.1). Hat das Kantonsgericht aber zusätzlich ("Im Übrigen") festgestellt, die Berufung auf einen Irrtum und damit auf die Unverbindlichkeit des Kaufvertrags als Vorkaufsfall sei unzulässig, kann das Bundesgericht auf den erneuerten Einwand ebenso wenig eintreten. Denn was die kantonale Letztinstanz aus prozessualen Gründen unangefochten zurückweist, gilt im Beschwerdeverfahren als neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 123 III 292 E. 5; Urteil 5A 539/2007 vom 4. Januar 2008 E. 2.3, in: Pra 97/2008 Nr. 77 S. 517).

4.

4.1. Die Beschwerdegegnerin als Eigentümerin des Grundstücks, das mit dem selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist, hat gegenüber jedem Erwerber ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Baurecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) und kann das Baurecht zu den Bedingungen erwerben, die die Beschwerdeführer als Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart haben (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216d Abs. 3 OR). Insoweit sind sich die Parteien einig.

4.2. Zu den Vorkaufsbedingungen hat das Kantonsgericht ausgeführt, Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand hätten, bedürften der öffentlichen Beurkundung. Öffentlich beurkundet und damit massgeblich sei ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.--, während nicht öffentlich beurkundete, in anderen Verträgen vereinbarte Bedingungen zwischen den Beschwerdeführern und dem Dritterwerber für die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin keine Rolle spielten, zumal ihr diese hier nicht mitgeteilt worden seien. Mithin seien weder die Abmachungen der Beschwerdeführer mit dem Dritterwerber über den Kauf des Inventars zum Preis von Fr. 150'000.-- noch über die Übernahme des Mietverhältnisses bzw. des Inventarkaufs Erwerbsbedingungen. Die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin habe sich darum nicht zu kümmern gebraucht (E. 3a S. 6). Das Kantonsgericht hat damit die gegenteilige Ansicht des Bezirksgerichts verworfen, wegen fehlenden guten Glaubens könne die Beschwerdegegnerin das Baurechtsgrundstück nicht zum Preis von Fr. 1'450'000.-- erwerben, habe sie doch von den früheren Preisvorstellungen von Fr. 1'600'000.-- gewusst und zu Protokoll gegeben, dass sie das Vorkaufsrecht wohl auch zu diesem höheren Preis ausgeübt hätte. Dieser Argumentation, so
hat das Kantonsgericht dafürgehalten, könne schon deswegen nicht gefolgt werden, weil für die Vorkaufsberechtigte wie gesagt allein der für das Bauwerk öffentlich beurkundete Kaufpreis massgebend sei. Die Betrachtungsweise sei im Weiteren in zweifacher Hinsicht problematisch: Einerseits verkenne sie die Zwecke des gesetzlichen Vorkaufsrechts, von denen her nicht ersichtlich sei, inwiefern die Beschwerdeführer über losgelöste Inventaransprüche den Preis für das Bauwerk zu Lasten der vorkaufsberechtigten Beschwerdegegnerin erhöhen und dadurch das Vorkaufsrecht erschweren können sollten. Andererseits sei nicht nachvollziehbar, dass das Wissen der Beschwerdegegnerin um frühere höhere Preisvorstellungen bzw. ihr Wille, das Vorkaufsrecht auch zu diesem Preis auszuüben, ihren guten Glauben bezüglich des öffentlich beurkundeten Kaufpreises von Fr. 1'450'000.-- zerstörten (E. 3d/bb S. 8).
Die Klausel im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, wonach das unter den beiden Vertragsparteien begründete Rechtsverhältnis für beide Parteien entschädigungslos dahinfalle, falls die Beschwerdegegnerin das Vorkaufsrecht ausüben sollte (Ziff. 9 letzter Absatz), hat das Kantonsgericht nicht als Bedingung verstanden, dass das Zustandekommen des Vertrags von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhänge. Selbst eine solche Bedingung bliebe im Verhältnis zwischen den Prozessparteien ohne Wirkung (E. 3b S. 7).
Zu den Bestimmungen des Kaufvertrags betreffend Übernahme des Inventars (Ziff. 1 / 2. Lemma) und des Mietvertrags (Ziff. 6) hat das Kantonsgericht festgehalten, die Fragen seien nicht zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis mit dem Dritterwerber zu übernehmen habe, wem das Inventar gehöre bzw. ob der Dritterwerber zur Übernahme des Inventars zum Preis von Fr. 150'000.-- verpflichtet sei und ob, was im Einzelnen ohnehin nicht substanziiert sei, das Inventar aus unabtrennbaren (unbeweglichen) Bestandteilen des Bauwerks bestehe, abgesehen davon, dass die Begründung persönlicher obligatorischer Rechte an solchen Einrichtungen, also der separate Verkauf möglich sei (E. 3c S. 7). Die Beschwerdeführer hätten mit ihrem Mieter als Dritterwerber einen separaten Kaufvertrag über das Inventar abgeschlossen und damit die entsprechenden Gegenstände wirtschaftlich - unabhängig von ihrer sachenrechtlichen Qualifikation als Bestandteile oder Zugehör - vom Bauwerk losgelöst und einer selbständigen Regelung unterstellt, wofür die am Baurecht vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin nicht einzustehen habe. Dass die Vorkaufsbelasteten den obligatorischen oder dinglichen Rechtsbestand des Bauwerks abänderten, sei möglich und hätten die
Beschwerdeführer mit dem Dritterwerber für den eingetretenen Fall des Zustandekommens eines rechtsgültigen Kaufvertrages vereinbart. Diese Regelung habe im Interesse des Dritterwerbers gelegen, wenn er im Vorkaufsfall zumindest vorläufig Mieter geblieben wäre und im Hinblick darauf oder aus welchen Gründen auch immer die rechtlich mögliche, wirtschaftlich selbständige Behandlung des Inventars angestrebt hätte, und solche Interessen unterstrichen die Angaben des Beschwerdeführers, wonach das Inventar losgelöst speziell verkauft werden sollte, nachdem sie bemerkt hätten, wieviel es eigentlich sei bzw. dass es ziemlich viel sei. Damit habe der öffentlich beurkundete Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- anteilsmässig dem Wert des Bauwerks ohne Inventar entsprochen. Allein die Konstruktion des Rechtsverhältnisses durch einen Kauf- und einen Mietvertrag hindere unter diesen Umständen die Ausübung des Vorkaufsrechts zu dem öffentlich beurkundeten Preis für das Bauwerk nicht. Objektiviert betrachtet habe es sich der Beschwerdegegnerin trotz ihres Wissens um frühere Verkaufsbemühungen zu einem höheren Preis (inklusive Inventar) umso weniger aufgedrängt, den niedrigeren Preis im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag als vorgetäuscht zu betrachten.
Dass die Beschwerdeführer und der Dritterwerber für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts das Dahinfallen ihres Rechtsverhältnisses vereinbart hätten, betreffe sie wie gesagt nicht (E. 3d/cc S. 9 des angefochtenen Urteils).

4.3. Gegen die kantonsgerichtliche Auffassung, für die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin sei allein der öffentlich beurkundete Kaufpreis massgebend, wenden die Beschwerdeführer ein, die Übernahme des Inventars für Fr. 150'000.-- gehöre zusätzlich zur Zahlung des Kaufpreises von Fr. 1'450'000.-- zu den Erwerbsbedingungen, die die Beschwerdegegnerin zufolge Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erfüllen habe. Der Umstand, dass die Vereinbarung über das Inventar nicht öffentlich beurkundet worden sei, führe nicht dazu, dass deren Inhalt nicht zu berücksichtigen sei. Nach der Rechtsprechung seien selbst nicht öffentlich beurkundete Nebenabreden, von denen die Vorkaufsberechtigte keine Kenntnis gehabt habe, für sie von Gültigkeit. Die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin habe den wirklichen Willen der Kaufvertragsparteien gekannt, wonach der gesamte Kaufpreis für das Baurechtsgrundstück Fr. 1'600'000.-- betrage. Aufgrund des klaren Hinweises im Kaufvertrag habe sie keiner Aufklärung bedurft. Sie hätte 1 und 1 zusammenzählen können und wäre auf einen Kaufpreis von Fr. 1'600'000.-- gekommen. Es treffe nicht zu, dass das Bezirksgericht die Zwecke des Vorkaufsrechts verkannt habe. Mit dem geltend gemachten Kaufpreis von Fr. 1'600'000.-
- werde der Beschwerdegegnerin das Recht nicht weggenommen, den Eintritt eines nicht genehmen Dritten in das Baurechtsverhältnis zu verhindern. Die Beschwerdegegnerin habe weder vor Bezirks- noch vor Kantonsgericht geltend gemacht, der Kaufpreis von Fr. 1'600'000.-- sei zu hoch oder die Beschwerdeführer erhöhten über losgelöste Inventaransprüche den Preis für das Bauwerk zu ihren Lasten und erschwerten dadurch das Vorkaufsrecht. Aufgrund ihres Wissens von früheren Preisvorstellungen sei die Beschwerdegegnerin mit Bezug auf einen Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- auch nicht gutgläubig (S. 13 ff. Ziff. 5 und S. 15 Ziff. 7, Lemmata 1 und 4-7).
Zur Übernahme des Inventars legen die Beschwerdeführer dar, die Inventargegenstände mit einem Wert von Fr. 150'000.-- seien direkt und untrennbar mit dem Gebäude und folglich mit dem Baurechtsgrundstück verbunden und stellten rechtlich eine Einheit dar. Es handle sich somit nicht um einen Anwendungsfall des Mengenkaufs, wo nebst dem vom Vorkaufsrecht betroffenen Gegenstand noch weitere Gegenstände im Kaufpreis vereinbart worden seien. Entgegen den Ausführungen des Kantonsgerichts folge das Inventar dem rechtlichen Schicksal der Hauptsache, namentlich dem Gebäude. Es sei nicht möglich, dass bei Ausübung des Vorkaufsrechts die Inventargegenstände weiterhin ihnen zustünden, andernfalls sie berechtigt wären, diese Gegenstände vom Gebäude zu trennen und abzuführen. Es sei auch nie ihr Wille oder ihre Absicht gewesen, nach Verkauf des Baurechtsgrundstücks weiterhin (persönliche obligatorische) Rechte daran zu haben. Der Verkauf des Bauwerkes und des Inventars habe aus ihrer Sicht den Verkauf des Baurechtsgrundstückes gebildet. Es treffe auch nicht zu, dass der Kaufvertrag über das Inventar losgelöst und einer selbstständigen Regelung unterworfen worden sei, stehe er doch unter der Bedingung des Abschlusses eines rechtsgültigen
Kaufvertrags über das Baurechtsgrundstück. Der Kaufvertrag über das Inventar sei ebenso wenig im Interesse des Dritterwerbers geschlossen worden, da es ihrem Willen entsprochen habe, dass bei einer Veräusserung des Baurechtsgrundstücks auch das Eigentum an den Inventargegenständen an den künftigen Käufer übergehe. Für den Dritterwerber als Mieter spiele es keine Rolle, ob die Inventargegenstände in ihrem oder im Eigentum der Beschwerdegegnerin stünden (S. 12 Ziff. 4 und S. 15 Ziff. 7, Lemmata 2 und 8-10).
Schliesslich widersprechen die Beschwerdeführer der Auffassung des Kantonsgerichts, dass es keine Rolle spiele, ob die Vorkaufsberechtigte vor der Ausübung des Vorkaufsrechts darauf hingewiesen worden sei, dass die Beschwerdeführer und der Dritterwerber für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts das Dahinfallen ihres Rechtsverhältnisses vereinbart hätten. Von dieser Bedingung habe die Beschwerdegegnerin durch die Zustellung des Kaufvertrags seitens des Notariates Kenntnis gehabt (S. 15 Ziff. 7, 11. Lemma, der Beschwerdeschrift).

4.4.

4.4.1. Das Kantonsgericht hat sich der im Schrifttum vertretenen Ansicht angeschlossen, nicht öffentlich beurkundete Nebenabreden des Drittvertrags, von denen der Vorkaufsberechtigte keine Kenntnis habe, könnten für den Hauptvertrag keine Rolle spielen (mit Hinweis auf JONAS RÜEGG, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, 2014, Rz. 919 S. 362). Namentlich Unsicherheiten mit Bezug auf den Inhalt und die Tragweite nicht beurkundeter Erklärungen sollen nicht dem Vorkaufsberechtigten angelastet werden, haben die Parteien doch die Möglichkeit, alle diese Erklärungen in die öffentliche Urkunde aufzunehmen, die den Vorkaufsfall begründet (FOËX, Commentaire romand, 2. Aufl. 2012, N. 17 zu Art. 216d OR). Andere Autoren halten an der gegenteiligen Rechtsprechung des Bundesgerichts fest (STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5. Aufl. 2020, N. 2488 S. 194) oder betonen, auch für den Vorkaufsberechtigten sei der Vertrag massgebend, wie er nach dem wahren Willen der Parteien auszulegen sei (LIVER, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1956, ZBJV 94/1958 S. 41 ff.).

4.4.2. Nach der Rechtsprechung gibt das Vorkaufsrecht dem Berechtigten (sofern mit ihm nichts anderes vereinbart worden ist) Anspruch auf Erwerb des Kaufsobjektes zu den wirklichen Bedingungen des Kaufsgeschäftes. Dazu gehört auch eine nicht öffentlich beurkundete Nebenvereinbarung (BGE 82 II 576 E. 2). Das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung in nicht veröffentlichten Urteilen bestätigt und zur Auslegung des Kaufvertrags festgehalten, dass die allgemeinen Regeln gelten, im Rahmen des Vertrauensgrundsatzes es aber gerechtfertigt ist, die besondere Lage des am Vertragsabschluss nicht beteiligten Vorkaufsberechtigten zu berücksichtigen und deshalb einen objektiven Massstab anzulegen, während die individuellen Umstände, die in der Person des Verkäufers oder des Käufers liegen, eher in den Hintergrund zu treten haben (Urteil 4C.47/1988 vom 17. Juni 1988 E. 1 mit Hinweis auf MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 240 zu [a]Art. 681 ZGB; gl.M. GIGER, Berner Kommentar, 1997, N. 160 zu Art. 216 OR).

4.4.3. An der Rechtsprechung ist festzuhalten. Hier nicht vereinbarte Abänderung vorbehalten (Art. 681b Abs. 1 ZGB), erwirbt der Vorkaufsberechtigte das Eigentum zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216d Abs. 3 OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1). Was an diesem Vertrag formbedürftig ist, bestimmt das Gesetz. Es gibt keine Grundlage, den Umfang hier der Beurkundungspflicht (Art. 216 Abs. 1 OR) vom allfälligen Bestehen eines Vorkaufsrechts abhängig zu machen. Die besondere Lage des Vorkaufsberechtigten wird in der Auslegung des Vertrags berücksichtigt.

4.5.

4.5.1. Der Verkäufer kann sich gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nicht auf einen höheren Wert berufen, wenn der Kaufpreis richtig beurkundet ist (BGE 102 II 243 E. 4). Gerade an dieser Voraussetzung hat es vorliegend gefehlt. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Bezirksgerichts zum Vorkaufsfall haben die Parteien statt des wirklich gewollten Kaufpreises von Fr. 1'600'000.-- (Grundstück mit Inventar) einen Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- (Grundstück ohne Inventar) öffentlich beurkunden lassen und damit den Kaufvertrag formungültig abgeschlossen (E. 2.2.3 S. 14). Die Anrufung des Formmangels durch die Beschwerdeführer als Verkäufer im Verhältnis zur vorkaufsberechtigten Beschwerdegegnerin hat das Bezirksgericht wegen offenbaren Rechtsmissbrauchs nicht zugelassen, hätten doch die Kaufvertragsparteien in der Annahme, die Beschwerdegegnerin werde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben, bewusst nur einen Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- beurkunden lassen und das Inventar einer separaten Vereinbarung vorbehalten, um Grundstückgewinnsteuern einzusparen (E. 2.2.4b S. 21 des bezirksgerichtlichen Urteils).

4.5.2. Der Kaufvertrag über das Baurechtsgrundstück, in dem ein niedrigerer Preis als der vereinbarte angegeben wurde, ist nichtig gleichwie der wirklich geschlossene Vertrag mit dem vereinbarten Preis, zumal er nicht öffentlich beurkundet ist (Art. 216 Abs. 1 OR; BGE 84 II 369 E. 1; 104 II 99 E. 2a; Urteil 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 4, in: ZBGR 90/2009 S. 209). Daraus folgt zum einen, dass kein rechtsgültig abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt, wie ihn die Kaufvertragsparteien in ihrer separaten Vereinbarung über das Inventar vorausgesetzt haben (Bst. A.b oben). Zum anderen erfasst der Formmangel das Dahinfallen des Kaufvertrags gemäss dessen Art. 9 letzter Absatz, auf den sich die Beschwerdeführer berufen, ungeachtet der rechtlichen Trageweite der Klausel (vgl. die Nachweise bei RÜEGG, a.a.O., Rz. 564 S. 217).

4.5.3. Da es zufolge Formmangels an einem gültigen Kaufvertrag fehlt, liegt auch kein Vorkaufsfall vor (BGE 82 II 576 E. 3). Beruft sich der Verkäufer gegenüber dem Vorkaufsberechtigten aber - wie hier - rechtsmissbräuchlich auf den Formmangel, halten es Lehre und Rechtsprechung so, wie wenn ein gültiger Vorkaufsfall eingetreten wäre. Der Vorkaufspreis entspricht dem tatsächlich vereinbarten Preis, wenn im formungültigen Kaufvertrag ein zu hoher Preis beurkundet wurde, und muss andernfalls gerichtlich festgesetzt werden (vgl. die Nachweise bei RÜEGG, a.a.O., Rz. 539-541 S. 203 ff.; seither wiederum: ALFRED KOLLER, Vom Formmangel und seinen Folgen, in: Der Grundstückkauf, Alfred Koller [Hrsg.], 3. Aufl. 2017, Rz. 125-127 S. 128 f.; FASEL, Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 9 zu Art. 216d OR; BINDER, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, Peter Breitschmid/Alexandra Jungo [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 216d OR; z.B. für die gerichtliche Bestimmung des Vorkaufspreises: Urteil 5C.196/1994 vom 10. September 1995 E. 6).

4.6.

4.6.1. Nach Ansicht der Beschwerdeführer gehört zu den Vorkaufsbedingungen nebst der Zahlung des Kaufpreises von Fr. 1'450'000.-- die Übernahme des Inventars für Fr. 150'000.--. In der Festsetzung des Vorkaufspreises ist und war im kantonalen Verfahren einzig die Übernahme des Inventars streitig.

4.6.2. Bäuerliche Vorkaufsrechte kennen Bestimmungen für das Inventar, wonach der Berechtigte beim Kauf von Liegenschaften mit beweglichen Sachen das Vorkaufsrecht für den ganzen Kauf ausüben kann (so noch Art. 9 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes, EGG; AS 1952 403) oder der Veräusserer erklären kann, dass er das Betriebsinventar (Vieh, Gerätschaften, Vorräte usw.) vom Verkauf ganz oder teilweise ausnehme, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird (Art. 51 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 411.412.11). Eine Sonderregelung kennt das zivilrechtliche Vorkaufsrecht nicht. Es erstreckt sich nach den allgemeinen Regeln auf die Bestandteile des Grundstücks, soweit sie nicht separat verkauft werden (Art. 187 Abs. 2 OR; BGE 100 II 8 E. 2c), und auf die Zugehör, soweit sie zusammen mit dem Grundstück Gegenstand des Kaufvertrags bildet (Art. 644 Abs. 1 ZGB; MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 88-90 zu aArt. 681 ZGB). Insoweit ist das Kantonsgericht in rechtlicher Hinsicht zutreffend davon ausgegangen, dass das Inventar, sollte es sich um Bestandteile oder Zugehör handeln, eigener Gegenstand eines Kaufvertrags sein kann und nicht zwingend mit dem
Grundstück verkauft werden muss. Gegen seine Feststellung, im Einzelnen sei nicht substantiiert, ob das Inventar aus Bestandteilen des Bauwerkes bestehe, erheben die Beschwerdeführer keine zulässigen Rügen (E. 2 oben). Es wäre denn auch nicht ersichtlich, inwiefern etwa der Heizungsvorrat oder das Wohnungsmobiliar (Bst. A.b oben) hier Bestandteilsqualität oder Zugehörseigenschaft haben könnten.

4.6.3. Feststellungen über das Wissen und Wollen der Verfahrensbeteiligten bestehen nicht, was die Beschwerdeführer nicht formell genügend bemängeln (E. 2 oben). Es ist deshalb von einem objektiven Standpunkt auszugehen. Im formungültigen Kaufvertrag, der gleichwohl den Vorkaufsfall abgibt, wird ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- genannt und für das Inventar auf eine separate Vereinbarung verwiesen (Bst. A.c oben). Es kann ergänzt werden (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass das Notariat im Auftrag der Parteien des Kaufvertrags der Beschwerdegegnerin den Vorkaufsfall und dabei den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück GB yyy "zum Preis von Fr. 1'450'000.--" angezeigt und den Kaufvertrag in Kopie beigelegt hat (KB 3).
Allein aus dem Kaufvertrag ohne ausserhalb der Urkunde liegende Beweismittel konnte der von den Vertragsparteien wirklich gewollte Kaufpreis weder ersehen noch bestimmt werden. Die separate Vereinbarung über das Inventar, auf die verwiesen wird, nennt den Übernahmepreis (bewusst) nicht und wurde der Vorkaufsberechtigten auch nicht förmlich angezeigt. In Verbindung mit Ziff. 6 über den Mietvertrag und aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung, wonach der Mieter das Grundstück (mit Preisangabe) und das Inventar (ohne irgendwelche näheren Angaben) in getrennten Vereinbarungen erwirbt, durfte letzternfalls aus objektiver Sicht angenommen werden, es handle sich um eine auf die Mietperson individuell bezogene und damit eine personengebundene Regelung. Die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin hat deshalb weder das Inventar zu übernehmen noch dessen Wert zusätzlich zum Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- zu bezahlen.

4.7. Aus den dargelegten Gründen muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit sie die gerichtliche Bestimmung des Vorkaufspreises auf Fr. 1'450'000.-- richtet.

5.

5.1. Gegen die Bemessung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen wenden die Beschwerdeführer ein, der Streitwert betrage nicht Fr. 1'600'000.--, wie ihn das Kantonsgericht festgestellt habe, sondern lediglich Fr. 150'000 entsprechend dem Wert des streitigen Inventars (S. 3 f. Ziff. 3 der Beschwerdeschrift).

5.2. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Nach Rechtsprechung und Lehre bestimmt sich der Berufungsstreitwert nach den zuletzt vor der Erstinstanz streitig gebliebenen Rechtsbegehren. Der von der Erstinstanz zugesprochene Betrag oder die im Berufungsverfahren gestellten Rechtsbegehren sind für die Bemessung des Streitwerts unerheblich (Urteile 5D 13/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5.2; 5A 261/2013 vom 19. September 2013 E. 3.3; SÉBASTIEN MORET, in: Fachhandbuch Zivilprozessrecht, Ulrich Haas/Reto Marghitola [Hrsg.], 2020, S. 919 Rz. 29.11; JEANDIN, Commentaire romand, 2. Aufl. 2019, N. 13, und SPÜHLER, Basler Kommentar, 3. Aufl. 2017, N. 9, je zu Art. 308 ZPO).

5.3. Das Kantonsgericht hat den Berufungsstreitwert nach den genannten Regeln bestimmt und damit kein Bundesgesetzesrecht verletzt. Die Beschwerdeführer scheinen ohnehin zu übersehen, dass das Kantonsgericht in Anwendung des kantonalen Tarifs für die Prozesskosten (Art. 96 i.V.m. Art. 105 Abs. 2 ZPO) von der im Berufungsverfahren noch umstrittenen Inventarzahlung über Fr. 150'000.-- ausgegangen ist (E. 4 S. 10 des angefochtenen Urteils). Inwiefern es dabei den Tarif willkürlich angewendet haben könnte, legen die Beschwerdeführer nicht dar (Art. 106 Abs. 2 BGG; Urteil 5A 1048/2019 vom 30. Juni 2021 E. 2.2 und 7).

6.
Insgesamt ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführer werden damit kostenpflichtig und haben die Beschwerdegegnerin für ihre Vernehmlassung zum antragsgemäss abgewiesenen Gesuch um aufschiebende Wirkung zu entschädigen (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für ihre Stellungnahme zum Gesuch um aufschiebende Wirkung unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. August 2021

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: von Roten

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 682 - 1 Les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l'attribution.576
¹	Les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l'attribution.576
²	Le propriétaire d'un fonds grevé d'un droit de superficie distinct et permanent a également un droit de préemption légal contre tout acquéreur du droit de superficie; le superficiaire a le même droit de préemption contre tout acquéreur du fonds, dans la mesure où le fonds est mis à contribution par l'exercice du droit de superficie.
³	...577

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 153 Administration des preuves d'office - 1 Le tribunal administre les preuves d'office lorsque les faits doivent être établis d'office.
¹	Le tribunal administre les preuves d'office lorsque les faits doivent être établis d'office.
²	Il peut les administrer d'office lorsqu'il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d'un fait non contesté.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 681 - 1 Les droits de préemption légaux peuvent aussi être exercés en cas de réalisation forcée, mais seulement lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication; au demeurant, les droits de préemption légaux peuvent être invoqués aux conditions applicables aux droits de préemption conventionnels.
¹	Les droits de préemption légaux peuvent aussi être exercés en cas de réalisation forcée, mais seulement lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication; au demeurant, les droits de préemption légaux peuvent être invoqués aux conditions applicables aux droits de préemption conventionnels.
²	Le droit de préemption est caduc lorsque l'immeuble est aliéné à une personne qui est titulaire d'un droit de préemption de même rang ou de rang préférable.
³	Les droits de préemption légaux ne sont ni transmissibles par succession ni cessibles. Ils priment les droits de préemption conventionnels.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216^d - 1 Le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu.
¹	Le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu.
²	Si le contrat de vente est résilié alors que le droit de préemption a déjà été exercé ou si une autorisation nécessaire est refusée pour des motifs tenant à la personne de l'acheteur, la résiliation ou le refus restent sans effet à l'égard du titulaire du droit de préemption.
³	Sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire du droit de préemption peut acquérir l'immeuble aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 51 Etendue du droit de préemption, prix de reprise - 1 Si l'aliénateur a vendu avec l'entreprise agricole les biens meubles servant à l'exploitation (bétail, matériel, provisions, etc.), il peut, en cas d'exercice du droit de préemption, déclarer les soustraire totalement ou partiellement à la vente.
¹	Si l'aliénateur a vendu avec l'entreprise agricole les biens meubles servant à l'exploitation (bétail, matériel, provisions, etc.), il peut, en cas d'exercice du droit de préemption, déclarer les soustraire totalement ou partiellement à la vente.
²	Si une entreprise accessoire non agricole est étroitement liée à une entreprise agricole, le titulaire du droit de préemption peut demander l'attribution des deux entreprises.
³	La valeur d'imputation dans le partage (art. 17, al. 2) s'applique comme prix de reprise des biens meubles servant à l'exploitation ainsi que de l'entreprise accessoire non agricole.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 644 - 1 Tout acte de disposition relatif à la chose principale s'étend aux accessoires, si le contraire n'a été réservé.
¹	Tout acte de disposition relatif à la chose principale s'étend aux accessoires, si le contraire n'a été réservé.
²	Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d'après l'usage local ou la volonté clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés d'une manière durable à l'exploitation, à la jouissance ou à la garde de celle-ci et qu'il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la chose.
³	Les accessoires ne perdent pas leur qualité lorsqu'ils sont séparés temporairement de la chose principale.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 681^b - 1 La convention supprimant ou modifiant un droit de préemption légal n'est valable que si elle est passée en la forme authentique. Elle peut être annotée au registre foncier lorsque le droit de préemption appartient au propriétaire actuel d'un autre immeuble.
¹	La convention supprimant ou modifiant un droit de préemption légal n'est valable que si elle est passée en la forme authentique. Elle peut être annotée au registre foncier lorsque le droit de préemption appartient au propriétaire actuel d'un autre immeuble.
²	Après la survenance du cas de préemption, le titulaire peut renoncer par écrit à exercer un droit de préemption légal.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 187 - 1 La vente mobilière est celle de toutes choses qui ne sont pas des biens-fonds ou des droits immatriculés comme immeubles au registre foncier.
¹	La vente mobilière est celle de toutes choses qui ne sont pas des biens-fonds ou des droits immatriculés comme immeubles au registre foncier.
²	La vente des parties intégrantes d'un immeuble est une vente mobilière lorsque, tels des fruits, les matériaux d'un bâtiment à démolir ou le produit des carrières, elles doivent être transférées comme meubles à l'acquéreur après leur séparation.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 308 Décisions attaquables - 1 L'appel est recevable contre:
¹	L'appel est recevable contre:
^a	les décisions finales et les décisions incidentes de première instance;
^b	les décisions de première instance sur les mesures provisionnelles.
²	Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10 000 francs au moins.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 96 Tarif et distraction des dépens - 1 Les cantons fixent le tarif des frais. Les dispositions relatives aux émoluments adoptées en vertu de l'art. 16, al. 1, LP63 sont réservées.
¹	Les cantons fixent le tarif des frais. Les dispositions relatives aux émoluments adoptées en vertu de l'art. 16, al. 1, LP63 sont réservées.
²	Les cantons peuvent prévoir que l'avocat a un droit exclusif aux honoraires et débours qui sont alloués à titre de dépens.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 105 Fixation et répartition des frais - 1 Les frais judiciaires sont fixés et répartis d'office.
¹	Les frais judiciaires sont fixés et répartis d'office.
²	Le tribunal fixe les dépens selon le tarif (art. 96). Les parties peuvent produire une note de frais.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.