Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 311/2014

Sentenza del 20 gennaio 2015

I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Kiss, Presidente,
Kolly, Ramelli, Giudice supplente,
Cancelliere Piatti.

Partecipanti al procedimento
A.________,
ricorrente,

contro

B.________,
patrocinato dall'avv. Matteo Galante,
opponente.

Oggetto
adempimento di una condizione,

ricorso contro la sentenza emanata il 9 aprile 2014
dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Nel gennaio 1993 quattro soci in un'operazione immobiliare, tra i quali vi erano B.________ e A.________, hanno costituito la C.________SA apportandole diversi fondi situati a X.________. L'11 dicembre 2002 B.________, a quel momento azionista unico, ha venduto a A.________ al prezzo simbolico di fr. 1.-- l'intero pacchetto azionario della società, venutasi nel frattempo a trovare in gravi difficoltà finanziarie. Il medesimo giorno è stata sottoscritta una convenzione mediante la quale A.________ si riconosceva debitore di B.________ di fr. 2'400'000.--. L'accordo prevedeva che il credito sarebbe divenuto "esigibile solo alla condizione che dall'eventuale vendita dell'intero pacchetto azionario della C.________SA, rispettivamente dalla vendita da parte di quest'ultima dei beni immobili di cui risulta intestataria, A.________ ricavi un utile". Per il caso che questa condizione si fosse realizzata la convenzione stabiliva che "A.________ potrà essere tenuto al pagamento solo della somma costituente l'utile da egli conseguito, deduzion fatta di tutte le spese e tributi fiscali sopportati, atteso che: se l'utile conseguito è inferiore al debito, la parte di debito rimasta scoperta verrà considerata estinta; se l'utile conseguito sarà
superiore al debito, la parte di utile eccedente il debito sarà a totale beneficio di A.________".

B.
Il 7novembre 2008 B.________ ha avviato una causa civile davanti alla Pretura di Lugano chiedendo che A.________ fosse condannato a pagargli una somma ancora indefinita, quantificata in fr. 1'880'000.-- in sede di conclusioni, e che in tale misura fosse rigettata definitivamente l'opposizione al precetto esecutivo n. 1304918 dell'Ufficio delle esecuzioni di Lugano. Sosteneva che nella primavera 2008 la C.________SA aveva venduto l'ultimo fondo ancora di sua proprietà - la particella n. 2963 di X.________ - alla D.________SA, società riconducibile a A.________ o alla sua famiglia; a mente dell'attore il convenuto aveva impedito di malafede l'adempimento della condizione pattuita nella convenzione dell'11 dicembre 2002, poiché il prezzo di vendita di fr. 8'120'000.--, corrispondente al debito ipotecario, era manifestamente inferiore al valore di mercato del fondo di fr. 10'000'000.--.

A.________ ha contestato la realizzazione di un utile, la divergenza tra il prezzo di vendita e quello di mercato e il suo legame con la società acquirente; ha perciò chiesto che la petizione fosse respinta e, in via riconvenzionale, che fossero annullate le esecuzioni pendenti contro di lui.

C.
Il Pretore ha accolto la petizione il 25 luglio 2012, condannando il convenuto a pagare fr. 1'880'000.-- con interessi al 5 % dal 18 agosto 2008 e rigettando definitivamente per questo importo l'opposizione interposta al precetto esecutivo n. 1304918; ha invece respinto la domanda riconvenzionale.

Statuendo su appello del convenuto, con sentenza del 9 aprile 2014 la II Camera civile del Tribunale d'appello ticinese ha riformato il giudizio di primo grado, riducendo l'importo della condanna di pagamento e del rigetto definitivo dell'opposizione a fr. 1'863'315.--.

D.
A.________ insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 26 maggio 2014. Chiede, oltre alla concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento della sentenza cantonale e la reiezione integrale della petizione. B.________ propone di respingere sia la domanda di effetto sospensivo, sia il ricorso. L'autorità cantonale non si è pronunciata.

L'opponente ha replicato con osservazioni del 3 luglio 2014, alle quali hanno fatto seguito quelle del ricorrente datate 11 luglio 2014.

Con decreto presidenziale del 15 luglio 2014 è stata respinta la domanda di concessione dell'effetto sospensivo.

Diritto:

1.
Il ricorso è presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
1    Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
a  ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
b  è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
2    Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40
LTF), è tempestivo (art. 46 cpv. 1 lett. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
1    I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
a  dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
b  dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
c  dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
2    Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
a  l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
b  l'esecuzione cambiaria;
c  i diritti politici (art. 82 lett. c);
d  l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
e  gli appalti pubblici.18
combinato con l'art. 100 cpv. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
1    Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
2    Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
a  delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
b  nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
c  in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
d  del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
3    Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
a  delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
b  dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
4    Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
5    Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
6    ...94
7    Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.
LTF) ed è volto contro una sentenza finale (art. 90
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento.
LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
1    Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
2    I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
a  una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
b  un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
c  è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.
LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
1    Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
2    Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
a  le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
b  le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
b1  sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
b2  sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
b3  sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
b4  in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
b5  in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
b6  in materia di protezione dei minori e degli adulti,
b7  ...
LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1    Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a  15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b  30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2    Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a  se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b  se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c  contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d  contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e  contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.
LTF).

2.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
2 LTF, di regola esso considera solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 140 III 86 consid. 2; 134 III 102 consid. 1.1).

In linea di massima il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
1    Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
2    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87
LTF).

Se rimprovera all'autorità cantonale un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - che significa arbitrario (DTF 137 III 226 consid. 4.2 con rinvii; 133 II 249 consid. 1.2.2) - il ricorrente deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
LTF (DTF 136 II 304 consid. 2.5 pag. 314; 134 II 244 consid. 2.2). Il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo dell'apprezzamento delle prove (e dell'accertamento dei fatti in genere). Il ricorrente che invoca l'arbitrio deve pertanto spiegare e dimostrare con precisione, sotto pena di inammissibilità della censura, che la sentenza impugnata ha ignorato il senso e la portata di un mezzo di prova pertinente, ha omesso senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 137 I 58 consid. 4.1.2 pag. 62; 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1).

3.
La controversia verte principalmente sul significato da attribuire all'accordo dell'11 dicembre 2002; in particolare sulla questione di sapere se, in caso di vendita degli immobili da parte della C.________SA, l'esigibilità del credito dell'opponente presupponesse che il ricorrente avesse conseguito un utile personale diretto oppure se fosse bastato l'utile indiretto realizzato tramite la sua società.

La Corte cantonale, dopo avere ricordato i principi giurisprudenziali sviluppati attorno all'art. 18 cpv. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
1    Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
2    Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.
CO, ha costatato che le parti non hanno offerto nessuna prova atta ad accertare quale fosse la loro volontà comune e concorde al momento della firma della convenzione. Ha quindi applicato la teoria dell'affidamento per stabilire che "il debito del convenuto diventava esigibile già solo in presenza di un suo utile indiretto dalla vendita degli immobili di C.________SA, poco importando il suo effettivo utile personale". I giudici d'appello hanno considerato che lo scopo dell'accordo era di permettere all'attore di recuperare almeno in parte le somme ingenti investite nell'operazione immobiliare, in due ipotesi ben determinate: la vendita del pacchetto azionario della C.________SA oppure la vendita degli immobili intestati a questa società. Dal momento che nella seconda ipotesi l'utile sarebbe stato realizzato "giuridicamente" dalla società, non dal convenuto, azionista unico, l'utile determinante non poteva essere che quello "economico e indiretto", sennò la vendita degli immobili da parte della società non avrebbe mai potuto rendere esigibile il credito.

4.
Il ricorrente annuncia di prevalersi della violazione del diritto federale. L'unica censura in questo senso che formula chiaramente è fondata sulla lesione degli art. 18 cpv. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
1    Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
2    Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.
CO e 8 CC. Il ricorrente assevera che l'opponente portava l'onere di provare quale fosse la volontà delle parti al momento della sottoscrizione dell'accordo litigioso, per cui il Tribunale d'appello, costatata l'assenza di prove a tale riguardo, doveva respingere l'azione; effettuando invece un'interpretazione del contratto secondo le regole dell'affidamento l'autorità ticinese avrebbe in sostanza rovesciato l'onere della prova. Per di più, a mente del ricorrente, i giudici cantonali non avrebbero spiegato i motivi dell'interpretazione data al contratto, "non sostenuta da alcun elemento allegatorio o probatorio e esulante dal chiaro testo contrattuale, tanto che se questo fosse stato il senso e la portata dell'accordo il ricorrente non lo avrebbe mai sottoscritto".

Il ricorrente disquisisce in seguito sull'indipendenza giuridica della società e dell'azionista e conclude che l'opponente non poteva ignorare che "nulla gli sarebbe spettato e ciò già di principio" nell'eventualità che non fossero state cedute le azioni della C.________SA ma fosse stata la società a vendere i fondi.

5.
L'art. 18 cpv. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
1    Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
2    Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.
CO impone al giudice di ricercare in primo luogo la volontà vera e concorde dei contraenti (interpretazione soggettiva del contratto). Se non è possibile accertare tale volontà interna, oppure se vi è discordanza, egli ricorre alla teoria dell'affidamento (interpretazione oggettiva del contratto). A questo riguardo si può rinviare alla DTF 133 III 675, consid. 3.3, citata nella sentenza impugnata (consid. 9.1), che riassume bene la giurisprudenza.

Le parti, in particolare quella attrice, hanno l'obbligo di allegare il significato che danno al contratto del quale si prevalgono e di fornire le prove dei fatti a sostegno delle rispettive tesi. La scelta tra i metodi d'interpretazione soggettivo e oggettivo è invece una questione di diritto che spetta al giudice. Egli decide a dipendenza dell'esito dell'istruttoria, tenendo però conto che l'art. 18 cpv. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
1    Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
2    Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.
CO gli impone di dare la precedenza all'interpretazione soggettiva laddove vi siano elementi sufficienti per farlo. Se, come sostiene il ricorrente, l'impossibilità di risalire alla vera e concorde volontà delle parti obbligasse il giudice a giudicare a sfavore di quella che porta l'onere della prova, l'interpretazione oggettiva assumerebbe un ruolo assai ridotto; il giudice potrebbe ricorrervi soltanto qualora il metodo soggettivo lo portasse ad accertare l'esistenza di due volontà interne discordanti.

Detto questo, non è vero che i giudici d'appello non hanno spiegato su quali elementi hanno fondato l'interpretazione oggettiva del contratto. È piuttosto il ricorrente a non confrontarsi con la motivazione della sentenza a tale proposito, in particolare con le considerazioni riguardanti lo scopo perseguito con l'accordo litigioso, specialmente nell'ottica dell'opponente che aveva investito somme importanti nell'operazione immobiliare (cfr. consid. 3). Su questo aspetto il ricorso è quindi inammissibile (cfr. consid. 2). L'unico argomento che il ricorrente contrappone alle considerazioni della sentenza impugnata è che l'opponente sarebbe stato consapevole che " nulla gli sarebbe spettato " in caso di vendita dei fondi da parte della società; l'assunto è però manifestamente infondato, poiché si scontra con il testo dell'accordo, chiaro su questo punto, secondo cui una delle condizioni alternative che avrebbe reso esigibile il credito dell'opponente era proprio la vendita di fondi da parte della società.

Ne viene che la Corte cantonale ha applicato correttamente il diritto federale; non ha leso l'art. 18 cpv. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
1    Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
2    Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.
CO e non ha sovvertito le conseguenze dell'assenza di prove secondo l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC.

6.
L'atto di ricorso non contiene altre censure ammissibili. Senza curarsi minimamente della motivazione della sentenza impugnata, il ricorrente afferma che non è stata definita la nozione di utile indiretto, che non vi è nessuna prova a tale riguardo, nemmeno sul suo ammontare stabilito dalla Corte ticinese in fr. 1'863'315.--, e che sarebbero di conseguenza stati lesi l'art. 29
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
1    In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
2    Le parti hanno diritto d'essere sentite.
3    Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.
Cost., l'art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova.
CC e un non meglio precisato "concetto giuridico di trasparenza" sancito dall'art. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
CC.

Tutte queste argomentazioni - per quanto siano comprensibili - sono inammissibili, poiché, come detto, non tengono assolutamente conto del contenuto della sentenza cantonale. Ignorano in particolare i considerandi nei quali i giudici d'appello si sono pronunciati sulle spese e gli oneri fiscali che potevano essere dedotti dall'utile a norma di contratto (consid. 9.3.2), sul valore effettivo dell'immobile venduto stabilito dal perito giudiziario (consid. 11.2 e 11.3), sulla differenza per rispetto al prezzo di vendita (consid. 12) e sul calcolo finale della somma da rifondere all'attore (consid. 13). Su tutti questi aspetti le contestazioni d'appello del ricorrente sono state respinte principalmente per motivi procedurali (art. 317 cpv. 1
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
1    Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
a  vengono immediatamente addotti; e
b  dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
2    Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
a  sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
b  la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.
CPC) ma in subordine anche nel merito.

Non soccorre la replica del 3 luglio 2014, nella quale il ricorrente propone la sua versione dei fatti, lunga e staccata dalla motivazione della sentenza impugnata, con l'intento di dimostrare di essere in realtà uscito perdente dall'operazione immobiliare.

7.
Il ricorso, per quanto ammissibile, è pertanto infondato. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
68 cpv. 1 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 15'000.-- sono poste a carico del ricorrente, che rifonderà all'opponente fr. 17'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 20 gennaio 2015

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Kiss

Il Cancelliere: Piatti