Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_650/2010

Sentenza del 19 gennaio 2011
II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Hohl, Presidente,
Escher, Marazzi,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Marco Broggini,
ricorrente,

contro

B.________,
patrocinata dall'avv. Vittorio Mariotti,
opponente.

Oggetto
divorzio,

ricorso contro la sentenza emanata il 30 luglio 2010
dalla I Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Nell'ambito del conflittuale divorzio dei coniugi A.________ e B.________, il Tribunale di appello del Cantone Ticino è stato chiamato, su appello della moglie B.________, ad esprimersi sulla liquidazione del regime dei beni, sullo scioglimento della comproprietà sulla particella xxx di Losone e sul contributo alimentare per la moglie. Su questi due ultimi punti, la sentenza cantonale 30 luglio 2010 è rimasta inoppugnata ed è dunque cresciuta in giudicato.

B.
B.a Riguardo la liquidazione del regime dei beni, accertato in fr. 859'009.15 il valore globale degli acquisti da suddividere a metà fra i coniugi (fr. 538'812.55 azioni C.________SA; fr. 144'000.-- azioni D.________SA; fr. 97'120.80 azioni E.________SA; fr. 17'150.-- collezione orologi e penne; fr. 61'925.80 polizze del "terzo pilastro"), previa deduzione di una polizza "terzo pilastro" di proprietà della moglie del valore di fr. 37'121.40, con sentenza 24 giugno 2008 il Pretore di Locarno Campagna ha attribuito alla moglie, in liquidazione del regime matrimoniale, l'importo di fr. 392'383.15.
B.b Su appello, la Corte cantonale ha fissato il conguaglio a favore della moglie in fr. 803'055.--. Essa è giunta a tale risultato unicamente rivedendo al rialzo il valore dell'immobile che costituisce l'attivo della società immobiliare D.________SA.

C.
Contro la sentenza cantonale insorge A.________ (qui di seguito: ricorrente) con allegato 14 settembre 2010, chiedendo al Tribunale federale di essere condannato a versare a B.________ (qui di seguito: opponente) l'importo di fr. 538'459.--, in subordine l'importo di fr. 702'870.25, quale liquidazione del regime matrimoniale. In subsubordine, egli chiede l'annullamento della sentenza cantonale ed il rinvio degli atti al Tribunale di appello per nuova decisione.

Con risposta 26 novembre 2010, l'opponente postula la reiezione del ricorso nei limiti della sua ammissibilità.

Diritto:

1.
1.1 La vertenza concerne la liquidazione del regime dei beni per divorzio, ovvero una vertenza in materia civile (art. 72 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
b1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
b2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
b3  sur le changement de nom,
b4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
b5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
b6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
b7  ...
LTF) di carattere pecuniario (art. 74 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF; sentenza 5A_372/2008 del 25 novembre 2008 consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 193; sentenza 5A_771/2008 del 3 aprile 2009 consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 337). Il valore di lite oltrepassa abbondantemente la soglia minima di fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF), come peraltro constatato dal Tribunale di appello in applicazione dell'art. 112 cpv. 1 lett. d
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
1    Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
a  les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
b  les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
c  le dispositif;
d  l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
2    Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
3    Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
4    Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.
LTF. Il ricorrente ha partecipato alla procedura avanti all'istanza inferiore, uscendone soccombente: egli è pertanto abilitato ad adire il Tribunale federale (art. 76 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41
LTF). Il Tribunale di appello ha deciso in qualità di ultima istanza cantonale (art. 75 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
LTF). Il ricorso è tempestivo (art. 100 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
LTF). Sotto il profilo dei menzionati requisiti formali, il gravame appare ammissibile.

1.2 Giusta l'art. 42 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
LTF, nei motivi del ricorso occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Ciò significa che il ricorrente deve almeno confrontarsi brevemente con i considerandi della sentenza impugnata, pena l'inammissibilità del gravame (DTF 134 II 244 consid. 2.1). Giova poi ricordare che il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dalla sentenza cantonale (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF). Giusta l'art. 97 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
LTF, il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti unicamente se è stato svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
LTF oppure in maniera manifestamente inesatta; quest'ultima definizione corrisponde a quella di arbitrio (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2 pag. 252) e configura a sua volta una violazione del diritto (art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost.; DTF 134 IV 36 consid. 1.4.1 pag. 39). Poiché il divieto d'arbitrio (art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost.) rientra fra i diritti fondamentali, la censura relativa ad una sua violazione va espressamente sollevata e motivata in termini qualificati (art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF; DTF 135 III 232 consid. 1.2, con rinvii; 134 II 244 consid. 2.2).

1.3 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova non possono essere addotti, a meno che non ne dia motivo la decisione dell'autorità inferiore (art. 99 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
LTF; DTF 136 V 362 consid. 3.3.1). Incombe al ricorrente spiegare perché ciò si verifichi (DTF 133 III 393 consid. 3; sentenza 5A_730/2009 del 2 marzo 2010 consid. 2, in Pra 2010 n. 131 pag. 862). In ogni caso, la norma non intende permettere di avvalersi di fatti o mezzi di prova che il ricorrente ha omesso di presentare o produrre avanti all'autorità inferiore (sentenza 4A_18/2010 del 15 marzo 2010 consid. 2.1, non pubblicato in DTF 136 I 197; sentenza 5A_730/2009 del 2 marzo 2010 consid. 2, in Pra 2010 n. 131 pag. 862) rispettivamente sui quali il giudice di merito non si è espresso (DTF 136 III 209 consid. 6.1).

2.
2.1 Il ricorrente contesta la valutazione del pacchetto azionario della D.________SA operata dal Tribunale di appello, in particolare il valore di fr. 1'620'000.-- attribuito alla particella yyy di Losone, di pertinenza della società. Ritiene, per l'essenziale, che il Tribunale di appello, considerando la media tra il valore intrinseco attuale determinato dal perito ed il valore teorico sulla base del reddito percepibile dopo rimessa a nuovo delle superfici, si sia scostato dal valore di mercato calcolato dal perito tramite la media ponderata tra valore intrinseco attuale e reddito effettivo capitalizzato, come invece aveva fatto il primo giudice. In altre parole, il Tribunale di appello si sarebbe scostato senza pertinenti ragioni dal valore calcolato dal perito e sarebbe di conseguenza caduto nell'arbitrio. In subordine, il ricorrente ritiene che qualora si volesse tener conto, nella media ponderata, del valore di reddito ipotetico, allora si dovrebbe includere nel calcolo anche l'importo da investire al fine di ottenere il reddito ipotizzato.

2.2 Come espongono i Giudici di appello, il Pretore ha stabilito in fr. 1'100'000.-- il valore venale dell'immobile, dal quale ha poi dedotto un mutuo ipotecario di fr. 756'000.-- ed un debito di fr. 200'000.-- contratto dal ricorrente per l'acquisto dello stabile, giungendo in tal modo ad un valore azionario della D.________SA di fr. 144'000.--. I Giudici di appello si sono dissociati dal calcolo del Pretore poiché questi avrebbe tenuto unicamente conto del valore venale dell'immobile all'attuale situazione di reddito; a loro dire, determinante sarebbe tuttavia il valore "delle locazioni teoriche e non quello delle locazioni effettive, giacché il valore di reddito conseguibile da un immobile sul libero mercato è quello oggettivo, non quello soggettivamente ritratto da un determinato proprietario".

3.
3.1 In caso di liquidazione del regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti, i beni sono stimati secondo il valore venale (art. 211
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 211 - À la liquidation du régime matrimonial, les biens sont estimés à leur valeur vénale.
CC; DTF 136 III 209 consid. 6.2.1). La determinazione del valore venale di uno o più beni è una questione di apprezzamento (DTF 45 III 178 consid. 2 e 3; sentenza 5A_557/2008 del 28 gennaio 2009 consid. 3.2.1). I criteri giuridici applicabili alla stima si determinano secondo il diritto federale, mentre la valutazione di un singolo bene sulla scorta di detti principi è questione di fatto. È questione di diritto, che il Tribunale federale esamina pertanto con piena cognizione, stabilire se l'istanza inferiore abbia fondato la propria stima sul corretto concetto di valore venale oppure abbia applicato un metodo di stima adeguato (DTF 132 III 489 consid. 2.3; sentenza 5A_141/2007 del 21 dicembre 2007 consid. 4.1.3; sentenza 5A_557/2008 del 28 gennaio 2009 consid. 3.2.2).

3.2 Come si può desumere dal riassunto degli argomenti ricorsuali proposto sopra (supra consid. 2.1), e contrariamente a quanto ritiene l'opponente, il ricorrente solleva principalmente questioni di metodo. Invero egli non si confronta del tutto con la motivazione del Tribunale di appello, che spiega che il valore di reddito da tenere in considerazione sia quello teoricamente realizzabile e non quello che il singolo proprietario si accontenta di ottenere, tanto che la censura appare ai limiti della ricevibilità (supra consid. 1.2).

In ogni caso, la censura sollevata dal ricorrente - ossia che il Tribunale di appello si sarebbe scostato senza ragione pertinente dalla perizia e sarebbe in tal modo giunto ad una conclusione arbitraria - è infondata. Come rettamente osserva l'opponente, il Tribunale di appello, constatando che "non v'era ragione per scostarsi dal metodo di valutazione proposto dal perito", ha infatti ben posto in evidenza che era stato il Pretore a distanziarsi senza motivo dal referto peritale, e che esso non faceva altro che riprendere le conclusioni peritali. Certo, le conclusioni peritali possono apparire ambigue, nella misura in cui il perito menziona, a titolo di valore venale ponderato, due importi: quello di fr. 1'100'000.-- considerata la situazione attuale del reddito, e quello di fr. 1'620'000.-- considerato l'affitto teorico delle superfici totali a disposizione ripristinate a nuovo, senza dire espressamente quale dei due valori egli consideri determinante. Tuttavia, a prescindere dal fatto che il ricorrente non lamenta alcuna ambiguità della perizia ed in particolare nemmeno tenta di dimostrare che il perito abbia voluto adottare l'importo di fr. 1'100'000.-- quale valore venale dell'immobile, al fine di stabilire il valore di
mercato - necessariamente oggettivo - degli acquisti appare logico fondare la stima dell'immobile su una sua locazione completa ed alle migliori condizioni possibili; tale è infatti la prospettiva che l'alienante, nel calcolare il prezzo di vendita, può legittimamente imputare al potenziale acquirente. Eventuali motivi soggettivi che portino il proprietario (attuale o futuro) a rinunciare ad una locazione completa dello stabile oppure ad una sua locazione a condizioni svantaggiose non possono essere tenuti in considerazione. Il considerare la locazione parziale dell'immobile, oppure a conduttori vicini al locatore, come si verifica in specie, porta a determinare un valore che non rappresenta il valore di mercato oggettivo dello stabile.

3.3 A titolo abbondanziale, il ricorrente assevera che, volendo fondare la stima sulla media ponderata considerato il reddito ipotetico, si dovrebbe allora porre in conto anche l'investimento preventivato dall'esperto e necessario per ottenere tali introiti. Tale obiezione, pure di carattere metodologico, è tuttavia infondata: il valore venale di fr. 1'620'000.-- ritenuto - senza arbitrio - dal Tribunale di appello si fonda infatti, per quanto attiene al valore intrinseco dell'immobile, sull'importo di fr. 1'673'985.-- stabilito dal perito. Ora, tale importo tiene già conto degli investimenti preconizzati per un'ottimale locazione, sotto forma di (ulteriore) deduzione che va ad aggiungersi a quella dovuta alla vetustà dello stabile. Seguire il ragionamento del ricorrente equivarrebbe a tener conto due volte di tali investimenti.

La censura va pertanto respinta.

3.4 A sostegno della propria tesi, il ricorrente attira poi l'attenzione sul fatto che il valore venale ritenuto dal perito sarebbe di fr. 500'000.-- superiore a quello da lui pagato soli sette anni prima per l'acquisto dello stabile, a comprova dell'arbitrarietà delle conclusioni alle quali giunge il Tribunale di appello. L'argomento non emerge dalla sentenza impugnata, né il ricorrente pretende e dimostra di averlo menzionato nelle dovute forme avanti alle autorità inferiori (supra consid. 1.3). Peraltro, la mera menzione della differenza con il prezzo d'acquisto a suo tempo corrisposto, di per sé e senza spiegazione alcuna, non configura motivazione sufficiente.

La censura è pertanto inammissibile siccome nuova ed insufficientemente motivata.

3.5 Il ricorrente lamenta infine, di transenna, che l'autorità cantonale si sia discostata dalla perizia senza nemmeno chiedere un complemento peritale. Da un lato, la censura è inconferente in quanto il Tribunale di appello, in verità, non si è scostato dalla perizia (supra consid. 3.2). D'altro lato, il ricorrente non motiva del tutto la censura, a suffragio della quale nemmeno invoca un diritto costituzionale asseritamente violato.

Nella misura in cui tale osservazione fosse da intendersi quale censura, essa si appalesa inammissibile.

4.
Ciò posto, il ricorso va respinto nella misura della sua ammissibilità, con conseguenza di tassa e spese a carico del ricorrente soccombente (art. 66 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF). Il ricorrente è inoltre condannato a risarcire l'opponente per le spese da questa incorse nella sede federale (art. 68 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 5'000.-- sono poste a carico del ricorrente, che rifonderà all'opponente fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 19 gennaio 2011

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:

Hohl Antonini