2C_948/2017 - 2018-07-17 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2012 (Liquidationsgewinn)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 948/2017

Urteil vom 17. Juli 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Stadelmann,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft der A.________ sel., bestehend aus:

1. B.A.________,
2. C.A.________,
3. D.A.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Herrn Urs Vögele, Pegasus-Treuhand, Buchhaltung & Beratung,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau,

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2012 (Liquidationsgewinn),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 4. Oktober 2017 (WBE.2017.266 / fl / we).

Sachverhalt:

A.
A.________ hatte zusammen mit ihrem vorverstorbenen Ehemann A.A.________ einen landwirtschaftlichen Betrieb in U.________ geführt. Nach Aufgabe der selbstständigen Tätigkeit im Jahre 1985 verblieben auf Grund eines Revers fünf Grundstücke weiterhin im Geschäftsvermögen. A.________ verstarb am 6. Mai 2012. In der unterjährigen Steuererklärung 2012 (für die Periode 1. Januar bis 6. Mai 2012) deklarierten die Erben von A.________ ku mulierte Abschreibungen von Fr. 11'500.-- als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit, bezeichneten die Liegenschaften als Privatvermögen und setzten dafür eine Unterhaltspauschale von 20 % ein. Die Steuerkommission veranlagte A.________ sel. am 25. Juni 2014 für einen steuerbaren Liquidationsgewinn von Fr. 352'200.-- für diese unterjährige Steuerperiode 2012. Eine von sämtlichen Erben - B.A.________, C.A.________ und D.A.________ - dagegen erhobene Einsprache wies die Steuerkommission am 6. März 2015 ab. Das Spezialverwaltungsgericht Steuern des Kantons Aargau setzte in teilweiser Gutheissung eines von sämtlichen Erben gegen den Einspracheentscheid geführten Rekurses mit Urteil vom 19. November 2015 das steuerbare Einkommen von A.________ sel. auf Fr. 307'600.-- fest. Auf Beschwerde des kantonalen
Steueramtes hin setzte das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 12. Mai 2016 das steuerbare Einkommen von A.________ sel. auf Fr. 352'200.-- (Fr. 352'209.--) fest. Mit Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 hiess das Bundesgericht eine von sämtlichen Erben gegen das Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gut, hob das angefochtene Urteil auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

B.
Mit Urteil vom 4. Oktober 2017 hiess das kantonale Verwaltungsgericht die Beschwerde des kantonalen Steueramtes erneut gut, hob Dispositivziffer 1 des Entscheids des kantonalen Spezialverwaltungsgerichts Steuern vom 19. November 2015 auf und setzte das steuerbare Einkommen (von A.________ sel.) auf Fr. 352'200.-- (Fr. 352'209.--) fest. Die Beschwerde der Erbengemeinschaft der A.________ sel., bestehend aus B.A.________, C.A.________ und D.A.________ wurde abgewiesen.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 6. November 2017 an das Bundesgericht beantragt die Erbengemeinschaft der A.________ sel., bestehend aus B.A.________, C.A.________ und D.A.________, das Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts vom 4. Oktober 2017 sei kostenfällig aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Hofparzelle Nr. xxxx mit Wohnhaus, Scheune, Garage und Werkstatt IR U.________ Nr. xxxx, Plan x, Parzelle xxx Gebäudeplatz und Garten, Gelände und Umschwung im Halt von 17.52 a als land- und forstwirtschaftliches Grundstück einzustufen sei und dass die Besteuerung nach § 27.4 zu erfolgen habe, nämlich (a) die kumulierten Abschreibungen als Ein kommen (b) der Wertzuwachs nach Grundstückgewinnsteuerrecht.
Das Verwaltungsgericht verzichtet auf Vernehmlassung. Das kantonale Steueramt beantragt Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Erbengemeinschaft A.________ sel., bestehend aus B.A.________, C.A.________ und D.A.________, hat fristgerecht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Sie richtet sich gegen einen (auf Rückweisung hin) erlassenen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz auf dem Gebiet der direkten Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2012. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG; SR 642.14]).

1.2. Rechtsschriften an das Bundesgericht sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Wie der Gesetzeswortlaut aufzeigt, unterscheidet das Gesetz zwischen den Rechtsbegehren und deren Begründung. Im Rechtsbegehren wird der Umfang des Rechtsstreits umschrieben, weshalb es - unter Ausschluss der rechtlichen Argumentation - so zu formulieren ist, dass es bei Gutheissung der Beschwerde zum Urteil erhoben werden kann (YVES DONZALLAZ, Commentaire de la Loi sur le Tribunal fédéral, 2008, N. 922). Unbezifferte Anträge können genügen, wenn sich aus der Beschwerdebegründung, welche zur Auslegung der Rechtsbegehren herangezogen werden kann, oder dem angefochtenen Entscheid ergibt, wieviel gefordert wird (Urteil 2C 133/2017 vom 8. Februar 2018 E. 1.2; LAURENT MERZ, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 19 zu Art. 42 BGG).
In Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Beschwerdebegründung, des angefochtenen Urteils und der Vorakten (vgl. auch Urteil 2C 506/2016 vom 1. Mai 2017 E. 1.2.1) kann das gestellte Rechtsbegehren als (reformatorischer) Antrag entgegengenommen werden, das angefochtene vorinstanzliche Urteilsdispositiv sei aufzuheben und der Steuerfaktor Einkommen Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2012 sei neu festzusetzen. Angesichts der Subsidiarität von Feststellungsanträgen gegenüber Leistungsanträgen (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303 f.) kann auf das gestellte Feststellungsbegehren nicht eingetreten werden.

1.3. Sämtliche Erben haben als Erbengemeinschaft (Art. 560 Abs. 1 , Art. 602 Abs. 1 ZGB) am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Anträgen unterlegen. Als Steuernachfolger der Erblasserin (§ 8 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 des Kantons Aargau [StG/AG]) haben sie ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung und/oder Abänderung des angefochtenen Urteils und sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).

1.4. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Als spezialgesetzliche Bestimmung ermöglicht Art. 73 StHG dem Bundesgericht nicht nur die Prüfung der Vereinbarkeit der kantonalen Gesetzgebung mit den bundesrechtlichen Vorgaben des Steuerharmonisierungsgesetzes mit freier Kognition (wozu es sich bereits auf Art. 95 BGG stützen könnte), sondern, zur Herstellung der Konkordanz mit dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG, SR 642.11), auch die freie Überprüfung der Auslegung und Anwendung
von harmonisiertem kantonalem Gesetzesrecht. In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteile 2C 693/2014, 2C 694/2014 vom 4. März 2015 E. 2.1; 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 1.2).

1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zu Grunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig festgestellt ist ein Sachverhalt, wenn er willkürliche Feststellungen beinhaltet (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62). Obwohl nicht ausdrücklich im Gesetz erwähnt, beruht auch eine unvollständige Sachverhaltsfeststellung auf einer Rechtsverletzung. Was rechtserheblich ist, bestimmt das materielle Recht; eine in Verkennung der Rechtserheblichkeit unvollständige Erstellung der für die rechtliche Beurteilung massgeblichen Tatsachen stellt demzufolge eine Verletzung materiellen Rechts dar (BGE 136 II 65 E. 1.4 S. 68; 134 V 53 E. 4.3 S. 62).

2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz sei der mit Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 vorgenommenen Rückweisung nicht nachgekommen, sondern habe zur Verteidigung ihrer Rechtsprechung auf ältere, nicht mehr massgebliche Urteile abgestellt. Das betreffende Grundstück liege unbestrittenermassen (ausserhalb der Bau zone) in der Landwirtschaftszone, weshalb es - ungeachtet seiner geringen Fläche im Sinne von Art. 2 Abs. 3 RPG - als land- und forstwirtschaftlich zu qualifizieren sei, wenn es sich für die landwirtschaftliche Nutzung eigne (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Gemäss dem zitierten Urteil (E. 2.6) sei auf dem betreffenden Grundstück grundsätzlich nur eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig. Das Grundstück und die darauf erstellten, unter der Besitzstandsgarantie stehenden Gebäude, seien bis vor dem Verkauf des Grundstückes landwirtschaftlich genutzt worden; die landwirtschaftliche Nutzung werde auch nach dem Verkauf durch eine hobbymässige Schaftierhaltung fortgesetzt, was die Vorinstanz verkannt habe.

3.

3.1. Gewinne auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken werden den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet (§ 27 Abs. 4 StG/AG, entsprechend Art. 18 Abs. 4 DBG für die direkte Bundessteuer); der Wertzuwachsgewinn wird im Kanton mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst (Art. 12 Abs. 1 StHG; § 27 Abs. 4 und § 106 StG/AG; ebenso Botschaft vom 11. März 2016 zum Bundesgesetz über die Besteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, BBl 2016 1824). Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes wird im harmonisierten Recht nicht definiert. Das Bundesgericht hat in freier Prüfung dieses harmonisierten Begriffs erkannt, dass dieser Begriff nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des BGBB, des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; 910.1) auszulegen sei: dem Erhalt des landwirtschaftlichen Bodens als wirtschaftlich bedeutender Produktionsfaktor (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36 mit zahlreichen Hinweisen). Die steuerliche Privilegierung von landwirtschaftlichen Grundstücken im
Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG rechtfertigt sich grundsätzlich nur, wenn die für die Anwendbarkeit des BGBB aufgestellten Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36, E. 2.3.1 S. 38 f.; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2). Aufgrund der Abstimmung des Geltungsbereichs des BGBB mit den bundesrechtlichen Begrifflichkeiten des RPG (landwirtschaftliche Nutzung oder Nutzung als Bauland, BGE 125 III 175 E. 2a S. 177; Botschaft vom 29. Mai 2002 zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik, Teil III: Änderungen im bäuerlichen Bodenrecht und im landwirtschaftlichen Pachtrecht sowie Anpassungen des Immobiliarsachenrechts im Schweizerischen Zivilgesetzbuch [zit. Botschaft Agrarpolitik], BBl 2002 4941, 4939) ist dies hauptsächlich der Fall, wenn das Grundstück ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG liegt und eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB) oder wenn einer der vier weiteren, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannten Fälle vorliegt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 37, E. 2.3.2 S. 39; WERNER SALZMANN, BGE 2C 11/2011: Urteil des Bundesgerichts vom 2. Dezember 2011 i.S. Besteuerung von Kapitalgewinn aus der Veräusserung von Bauland im
Geschäftsvermögen von Landwirten, Blätter für Agrarrecht, 2015 [Heft 1/3], S. 8). Ebenfalls als land- und forstwirtschaftlich sind Grundstücke zu qualifizieren, die in der Landwirtschaftszone liegen und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sind (vgl. Art. 6 Abs. 1 BGBB), jedoch einzig wegen ihrer zu geringen Grösse dem BGBB formell nicht unterstellt sind (Art. 2 Abs. 3 BGBB), zumal aufgrund ihrer Zugehörigkeit zur Landwirtschaftszone regelmässig nur eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig sein wird (Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.6, E. 2.7). Die herrschende bundesgerichtliche Praxis führt dazu, dass die Liegenschaften im Geschäftsvermögen eines Landwirtschaftsbetriebs in land- und forstwirtschaftliche und nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu unterteilen sind (SALZMANN, a.a.O., S. 9).

3.2. Im sachlichen Anwendungsbereich des BGBB gilt als landwirtschaftlichjedes Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Das BGBB und Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG weisen in aller Regel dieselbe Definition auf (BGE 125 III 175 E. 2b S. 177). Nach einem objektiven Massstab sind sämtliche Grundstücke für eine landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet, die nicht überwaldet sind und eine entsprechende Humusschicht aufweisen (BGE 139 III 327 E. 2 S. 329). Aufgrund der drastischen Auswirkungen, welche eine Unterstellung unter das BGBB nach sich ziehen kann, wird im Sinne einer restriktiv zu handhabenden Ausnahme subsidiär auch die subjektive Nutzung berücksichtigt (BGE 139 III E. 2.2 S. 330, E. 3 S. 332). Die Berücksichtigung der subjektiven Nutzung ist jedoch nur unter drei Voraussetzungen zulässig: Zunächst müssen die entsprechenden Gebäude rechtmässig - zonenkonform oder ausnahmsweise bewilligt - errichtet worden sein oder unter der Bestandesgarantie stehen (BGE 139 III 327 E. 3.3 S. 332 f.; 125 III 175 E. 1a S. 177), des Weiteren muss die subjektive anderweitige Nutzung während langer Jahre erfolgt sein und auch eine künftige erneute
landwirtschaftliche Nutzung als ausgeschlossen erscheinen lassen (BGE 139 III 327 E. 3.1 S. 332, E. 3.2 S. 332).

4.

4.1. Streitig war im vorausgehenden bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren 2C 561/2016, ob der aus der Privatentnahme des Grundstückes GB U.________ Nr. xxx resultierende Kapitalgewinn als land- und forstwirtschaftliches Grundstück der privilegierten Besteuerung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 StHG und § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 unterstand (E. 2). Das Bundesgericht erwog, dass Grundstücke, welche in der Landwirtschaftszone liegen und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sind (Art. 6 Abs. 1 BGBB), jedoch einzig wegen ihrer zu geringen Grösse nicht in den sachlichen Anwendungsbereich des BGBB fielen (Art. 2 Abs. 3 BGBB), auch als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu qualifizieren seien, weshalb das angefochtene kantonale Urteil Bundesrecht verletze. Das angefochtene kantonale Urteil sei aufzuheben und die Sache zur Prüfung an die Vorinstanz zurückweisen, ob das betreffende Grundstück sich im Zeitpunkt der Privatentnahme für die landwirtschaftliche Nutzung eignete (E. 2.7; zu den dafür anwendbaren Kriterien vgl. oben, E. 3.2).

4.2. Auf diese Rückweisung hin erwog die kantonale Vorinstanz, das Grundstück IR U.________ Nr. xxxx, Plan 1, Parzelle Nr. xxx werde seit Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs im Jahr 1985 zonenwidrig genutzt, indem A.________ sel. zunächst zusammen mit ihrem Ehemann und nach dessen Tod allein die Liegenschaft bewohnt habe. Die Betriebsgebäude würden gemäss der Darstellung der Beschwerdeführer seit 1993 für eine der Freizeitlandwirtschaft zuzurechnende Hobbyschafhaltung verwendet. Auch nach dem Tod von A.________ habe sich an der Nutzung keine Änderung ergeben, weil der Betreiber der Hobbyschafhaltung das betreffende Grundstück käuflich erworben habe und seither das Wohngebäude selbst mit seiner Ehefrau als Wohnstätte nutze. Zusammenfassend werde das Grundstück seit 1985 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, weshalb es bereits im Zeitpunkt der Privatentnahme für die landwirtschaftliche Nutzung ungeeignet gewesen sei (Art. 6 Abs. 1 BGBB) und somit nicht als land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 8 Abs. 1 StHG und § 27 Abs. 4 StG/AG qualifiziert werden könne. Der gesamte, aus der Privatentnahme des Grundstückes resultierende Kapitalgewinn sei mit der Einkommenssteuer zu erfassen.

4.3. Gemäss diesen Feststellungen der Vorinstanz dienten die Parzelle Nr. xxx bzw. die darauf befindlichen Gebäude bis 1985 dem Landwirtschaftsbetrieb. Ein Teil der Gebäude wird weiterhin für die hobbymässig betriebene Schafhaltung benutzt. Nebst Gebäuden und Hofplatz ist auf einem Teilbereich von rund 6 Aren eine "allfällige" landwirtschaftliche Nutzung möglich. Das Grundstück ist fast vollständig von Wegen und Strassen umgeben. Wie sich ergänzend aus den Akten ergibt (Art. 105 Abs. 2 BGG; Luftbild, Beilage zum Amtsbericht des Departements Finanzen und Ressourcen vom 28. Juni 2017), grenzt das Grundstück im Norden und Süden an Landwirtschaftsgebiet, im Osten und Westen an Wald. Bei den umgebenden Strassen und Wegen handelt es sich um solche, die eine Überquerung mit landwirtschaftlichen Maschinen ohne weiteres zulassen. Weshalb das Grundstück im Unterschied zu früher für eine landwirtschaftliche Nutzung objektiv nicht mehr geeignet sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die kantonale Vorinstanz hat zwar nebenbei ausgeführt, das Grundstück sei nicht für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet, dies aber hauptsächlich damit begründet, mit einer landwirtschaftlichen Nutzung sei auch in Zukunft nicht zu rechnen (E. 2.4). Sie hat
daneben eingeräumt, dass eine allfällige landwirtschaftliche Nutzung auf einem Teilbereich der Parzelle (6 Aren) möglich wäre, aber dann die landwirtschaftliche Eignung mit dem Argument verneint, das Grundstück sei zum Teil mit einer Wohnliegenschaft überbaut (E. 2.3.2 S. 8). In erster Linie hat die Vorinstanz aber auf die subjektive Nutzung, d.h. darauf abgestellt, ob das Grundstück effektiv landwirtschaftlich genutzt werde, und die Geeignetheit für die landwirtschaftliche Nutzung mit der Begründung verneint, die aktuelle Schaftierhaltung werde nur hobbymässig und nicht professionell betrieben. Auch das Steueramt betont, dass die Freizeitlandwirtschaft in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform sei (Art. 34 Abs. 5 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Dies mag zutreffen, ist aber deswegen nicht ausschlaggebend, weilnach dem klaren Wortlaut von Art. 6 Abs. 1 BGBB für die Frage, ob sich ein Grundstück für die landwirtschaftliche Nutzung eignet, primär die objektive Eignung des Grundstücks und nicht die subjektive aktuelle Nutzung massgebend ist (vgl. oben, E. 3.2). Subjektive Kriterien können nur unter Vorliegen spezifischer Voraussetzungen und ausnahmsweise berücksichtigt werden (oben, E. 3.2). In dem
erwähnten BGE 139 III 327 ging es um ein umzäuntes Grundstück, das seit rund vierzig Jahren als Vergnügungspark genutzt wurde, als Gartenanlage gestaltet, mit einem bewilligten Schwimmbad überbaut und zudem zum grössten Teil von nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken umgeben war (a.a.O. E. 4). Eine künftige landwirtschaftliche Nutzung war unter solchen Umständen auszuschliessen. Solche besonderen Umstände liegen aber in der vorliegenden Konstellation nicht vor, wird doch nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich, dass seit der ursprünglichen landwirtschaftlichen Nutzung etwa wesentliche bauliche Veränderungen erfolgt seien, die eine künftige landwirtschaftliche Nutzung verunmöglichen würden.

4.4. Zusammenfassend war das in der Landwirtschaftszone und damit ausserhalb der Bauzone (Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB) gelegene Grundstück IR U.________ Nr. xxxx, Plan 1, Parzelle Nr. xxx, im Zeitpunkt der Privatentnahme in Anwendung des massgeblichen objektiven Kriteriums für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet (Art. 6 Abs. 1 BGBB), weshalb es vom Gesetzeszweck des Erhalts des landwirtschaftlichen Bodens als Produktionsfaktor erfasst wird und ungeachtet seiner zu geringen Grösse (Art. 2 Abs. 3 BGBB) als land- und forstwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren ist (Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7). Der aus der Privatentnahme des land- und forstwirtschaftlichen Grundstück IR U.________ Nr. xxxx, Plan 1, Parzelle Nr. xxx resultierende Kapitalgewinn unterliegt der privilegierten Besteuerung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 StHG und § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 (zum grundsätzlich [ungeachtet des Vorbehalts von Art. 12 Abs. 4 StHG] dualistischen Konzept des harmonisierten Rechts vgl. BGE 143 II 382 E. 2.1 S. 384 f.). Die Beschwerde der Beschwerdeführer erweist sich in der Sache als begründet, weshalb das angefochtene Urteil aufzuheben und zur Festsetzung des Steuerfaktors Einkommen
Staats- und Gemeindesteuer 2012 von A.________ sel. an die Steuerkommission U.________ zurückzuweisen ist.

5.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Kanton Aargau aufzuerlegen, der Vermögensinteressen vertritt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern Erbengemeinschaft der A.________ sel., bestehend aus B.A.________, C.A.________ und D.A.________, ist in Solidargläubigerschaft (Art. 150 OR, vgl. Urteil 4A 465/2013 vom 3. März 2014 E. 2.2.2; zur Solidarität vgl. HANSJÖRG SEILER, Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2015, N. 42 zu Art. 68 BGG) eine reduzierte Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 BGG) zuzusprechen. Die Vorinstanz wird die Kosten und Entschädigungsfolgen der vorinstanzlichen Verfahren neu verlegen (Art. 67 , Art. 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 4. Oktober 2017 wird aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Festsetzung der Steuerfaktoren Einkommen Staats- und Gemeindesteuern 2012 von A.________ sel. an die Steuerkommission U.________ zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.-- werden dem Kanton Aargau auferlegt.

3.
Der Kanton Aargau hat den Beschwerdeführern Erbengemeinschaft der A.________ sel., bestehend aus B.A.________, C.A.________ und D.A.________, für das bundesgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juli 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 560 - 1 Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
¹	Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
²	Mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen gehen die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne weiteres auf sie über, und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben.
³	Der Erwerb der eingesetzten Erben wird auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Erbganges zurückbezogen, und es haben die gesetzlichen Erben ihnen die Erbschaft nach den Besitzesregeln herauszugeben.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 602 - 1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
¹	Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
²	Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.
³	Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 2 Planungspflicht - 1 Bund, Kantone und Gemeinden erarbeiten die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.
¹	Bund, Kantone und Gemeinden erarbeiten die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.
²	Sie berücksichtigen die räumlichen Auswirkungen ihrer übrigen Tätigkeit.
³	Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück - 1 Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
¹	Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
²	Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 18 Grundsatz - 1 Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit.
¹	Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit.
²	Zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt. Artikel 18b bleibt vorbehalten.30
³	Für Steuerpflichtige, die eine ordnungsgemässe Buchhaltung führen, gilt Artikel 58 sinngemäss.
⁴	Die Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken werden den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
¹	Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
^a	die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
^b	für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
²	Das Gesetz gilt ferner für:
^a	Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^b	Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^c	Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
^d	Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
³	Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
⁴	Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschlussfassung bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Besitzstandes.7

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 16 Landwirtschaftszonen - 1 Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
¹	Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
^a	sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird; oder
^b	im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
²	Soweit möglich werden grössere zusammenhängende Flächen ausgeschieden.
³	Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Landwirtschaftszone angemessen Rechnung.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 8 Selbständige Erwerbstätigkeit - 1 Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
¹	Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
²	Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt.45
^2bis	Wird eine Liegenschaft des Anlagevermögens aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, so kann die steuerpflichtige Person verlangen, dass im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgebender Einkommenssteuerwert, und die Besteuerung der übrigen stillen Reserven als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusserung der Liegenschaft aufgeschoben.46
^2ter	Die Verpachtung eines Geschäftsbetriebs gilt nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person als Überführung in das Privatvermögen.47
^2quater	Wird bei einer Erbteilung der Geschäftsbetrieb nicht von allen Erben fortgeführt, so wird die Besteuerung der stillen Reserven auf Gesuch der den Betrieb übernehmenden Erben bis zur späteren Realisierung aufgeschoben, soweit diese Erben die bisherigen für die Einkommenssteuer massgebenden Werte übernehmen.48
^2quinquies	Dividenden, Gewinnanteile, Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Aktien, Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Genossenschaftsanteilen und Partizipationsscheinen sowie Gewinne aus der Veräusserung solcher Beteiligungsrechte sind nach Abzug des zurechenbaren Aufwandes im Umfang von 50 Prozent steuerbar, wenn diese Beteiligungsrechte mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft darstellen. Die Kantone können eine höhere Besteuerung vorsehen. Die Teilbesteuerung auf Veräusserungsgewinnen wird nur gewährt, wenn die veräusserten Beteiligungsrechte mindestens ein Jahr im Eigentum der steuerpflichtigen Person oder Personenunternehmung waren.49
³	Stille Reserven einer Personenunternehmung (Einzelunternehmen, Personengesellschaft) werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Einkommenssteuer massgeblichen Werte übernommen werden:50
^a	bei der Übertragung von Vermögenswerten auf eine andere Personenunternehmung;
^b	bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person;
^c	beim Austausch von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten anlässlich von Umstrukturierungen im Sinne von Artikel 24 Absatz 3 oder von fusionsähnlichen Zusammenschlüssen.51
^3bis	Bei einer Umstrukturierung nach Absatz 3 Buchstabe b werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert, soweit während der der Umstrukturierung nachfolgenden fünf Jahre Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte zu einem über dem übertragenen steuerlichen Eigenkapital liegenden Preis veräussert werden; die juristische Person kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen.52
⁴	Werden Gegenstände des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ersetzt, so können die stillen Reserven auf die als Ersatz erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese ebenfalls betriebsnotwendig sind und sich in der Schweiz befinden. Vorbehalten bleibt die Besteuerung beim Ersatz von Liegenschaften durch Gegenstände des beweglichen Vermögens.53

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 34 Abs. 1-3 RPG) - 1 In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Artikel 16a Absatz 3 RPG - für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für:
¹	In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Artikel 16a Absatz 3 RPG - für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für:
^a	die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung;
^b	die Bewirtschaftung naturnaher Flächen.
²	Zonenkonform sind zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn:
^a	die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden;
^b	die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist; und
^c	der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt.
³	Zonenkonform sind schliesslich Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation.
⁴	Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn:
^a	die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist;
^b	der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen; und
^c	der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann.
⁵	Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als zonenkonform.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 150 - 1 Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wollen sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
¹	Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wollen sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
²	Die Leistung an einen der Solidargläubiger befreit den Schuldner gegenüber allen.
³	Der Schuldner hat die Wahl, an welchen Solidargläubiger er bezahlen will, solange er nicht von einem rechtlich belangt worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.