4A_142/2012 - 2012-04-17 - Droit des contrats - bail à loyer; résiliation extraordinaire

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 142/2012

Arrêt du 17 avril 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par Me Viviane J. Martin,
recourante,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me François Zutter,
intimés.

Objet
bail à loyer; résiliation extraordinaire,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 20 février 2012.

Faits:

A.
Depuis le 1er octobre 1990, la société immobilière X.________ SA (la bailleresse) loue à H.Y.________ et F.Y.________ (les locataires) un appartement dans l'immeuble ..., à Genève. Conclu pour une année, le bail a été ensuite reconduit tacitement d'année en année. Fixé initialement à 8'412 fr., le loyer annuel, sans les charges, a été porté à 8'880 fr. à partir du 1er octobre 1991.

Par avis de majoration du 12 juin 2008, la bailleresse a augmenté le loyer annuel net à 13'200 fr. dès le 1er octobre 2008; le motif invoqué résidait dans l'adaptation du loyer aux loyers usuels du quartier. Devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont contesté la hausse de loyer et demandé reconventionnellement une baisse de loyer. La cause a été déclarée non conciliée. Seuls les locataires, persistant dans leurs conclusions en réduction de loyer, ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève dans le délai de trente jours dès la communication de l'échec de la tentative de conciliation. Ce n'est qu'en répondant à la demande de baisse des locataires que la bailleresse a conclu à la confirmation de l'augmentation de loyer selon avis de majoration du 12 juin 2008. Dans le même temps, les locataires ont retiré leur requête. Par jugement du 26 février 2009, le Tribunal des baux et loyers a débouté la bailleresse de ses conclusions, pris acte du retrait de la requête des locataires et ordonné la radiation de la cause du rôle. Ce jugement sera confirmé par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève dans un arrêt du 5 octobre 2009, puis par le Tribunal
fédéral dans un arrêt du 13 janvier 2010 (cause 4A 538/2009).

Par avis officiel du 26 mai 2009, la bailleresse a augmenté le loyer annuel net de l'appartement loué par H.Y.________ et F.Y.________, le fixant à 17'760 fr. dès le 1er octobre 2009. Elle invoquait notamment l'indexation au coût de la vie, ainsi que des travaux de rénovation. Les locataires ont contesté cette hausse. A la suite de l'échec de la tentative de conciliation, la bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une requête en validation de la hausse de loyer. Par jugement du 22 mars 2010, le tribunal a constaté la nullité de l'avis de majoration du 26 mai 2009. Statuant le 17 janvier 2011 sur appel de la bailleresse, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance.
A l'époque de cette deuxième procédure, F.Y.________ a écrit par deux fois directement à l'un des actionnaires de la bailleresse, qu'elle connaissait et qui résidait à l'étranger. Dans un courrier du 4 novembre 2009, elle portait à la connaissance de cette personne les démarches et procédures menées par l'administratrice unique de la société immobilière, faisait part de sa situation financière et personnelle difficile et sollicitait une intervention en sa faveur, ainsi qu'en faveur d'autres locataires de l'immeuble, âgés de plus de 80 ans. Dans sa réponse du 11 novembre 2009, l'actionnaire invitait la locataire à rencontrer l'administratrice en vue de négocier une hausse de loyer raisonnable, à défaut de quoi la procédure suivrait son cours; il lui demandait également de ne plus lui écrire. F.Y.________ lui a tout de même adressé une nouvelle lettre en date du 18 novembre 2009; elle y expliquait les motifs l'ayant conduite à reporter des rendez-vous avec la régie, mentionnait les échecs des procédures menées par l'administratrice, se plaignait du fait que celle-ci prétendait faussement que le logement de 3,5 pièces comportait 4,5 pièces, ce qui constituait «un mensonge de plus», et déplorait les différentes procédures et plaintes
en cours, constitutives d'un grand gaspillage à ses yeux; la locataire faisait également référence à une plainte pénale déposée à l'encontre de l'administratrice.

Le 8 décembre 2009, l'administratrice unique de X.________ SA a déposé une plainte pénale pour diffamation, voire calomnie, contre F.Y.________; elle se considérait comme atteinte dans son honneur par les deux courriers susmentionnés. Le Procureur général du canton de Genève classera la plainte pénale le 13 avril 2010 en opportunité, compte tenu du caractère civil prépondérant de l'affaire, tout en invitant F.Y.________ à cesser les actes ayant provoqué le dépôt de la plainte.

Par avis du 10 décembre 2009 notifié à chacun des deux locataires, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2010; invoquant de justes motifs selon l'art. 266g al. 1 CO, elle faisait valoir que les accusations mensongères proférées à l'encontre de son administratrice unique rendait l'exécution du bail intolérable.

B.
Par requête du 8 janvier 2010, déclarée non conciliée par la Commission de conciliation et portée devant le Tribunal des baux et loyers, H.Y.________ et F.Y.________ ont conclu à l'inefficacité du congé du 10 décembre 2009, subsidiairement à son annulation. Ils demandaient préalablement l'apport à la procédure de toutes les procédures civiles et pénales opposant ou ayant opposé, depuis le 1er janvier 2008, X.________ SA et/ou l'administratrice unique de la société à treize locataires de l'immeuble de la rue ....

Par jugement du 21 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité du congé notifié le 10 décembre 2009. Il a jugé que les conditions d'un congé extraordinaire pour justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO n'étaient pas réalisées en l'espèce.

Statuant le 20 février 2012 sur appel de X.________ SA, la Chambre des baux et loyers a confirmé le jugement de première instance.

C.
X.________ SA interjette un recours en matière civile. Elle demande principalement au Tribunal fédéral de constater que le bail la liant à H.Y.________ et F.Y.________ a été valablement résilié pour justes motifs avec effet au 30 septembre 2010. A titre subsidiaire, elle conclut au renvoi de la cause à l'une des deux autorités cantonales précédentes.

La recourante sollicite l'effet suspensif, sans motiver sa conclusion.

H.Y.________ et F.Y.________ n'ont pas été invités à déposer de réponse.

Considérant en droit:

1.
1.1 Le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; sur la manière de calculer la valeur litigieuse en cas de contestation d'une résiliation de bail, cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 s. et les arrêts cités).

Exercé par la partie qui a succombé dans ses conclusions en validation du congé (art. 76 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief
a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
La résiliation litigieuse est un congé extraordinaire que la bailleresse a fondé sur l'art. 266g CO.

2.1 Le congé pour justes motifs de l'art. 266g al. 1 CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires prévus par la loi, notamment celui de l'art. 257f al. 3 CO (arrêt 4A 536/2009 du 2 février 2010 consid. 2.2; arrêt 4C.395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3). Lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui d'un congé correspond d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation extraordinaire que celui qu'il a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut procéder à la rectification nécessaire (ATF 135 III 441 consid. 3.1 p. 442; 123 III 124 consid. 3d p. 129).

2.2 En premier lieu, la cour cantonale s'est demandé si l'état de fait présenté par la bailleresse ne correspondait pas plutôt au motif de congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (manque de diligence ou d'égards envers les voisins). Elle est arrivée à la conclusion que tel n'était pas le cas, sans être critiquée sur ce point par la recourante. Comme il ne ressort pas de l'état de fait retenu - qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les intimés n'utiliseraient pas la chose louée conformément à sa destination, qu'ils ne la traiteraient pas avec le soin nécessaire ou qu'ils manqueraient d'égards envers leurs voisins, un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO n'entre effectivement pas en considération en l'espèce, sans qu'il soit nécessaire de se pencher plus longuement sur cette question.

3.
Il convient à présent d'examiner si la résiliation du 10 décembre 2009 remplit les conditions d'un congé extraordinaire selon l'art. 266g al. 1 CO.

3.1 En vertu de cette disposition, une partie peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas (arrêt 4A 594/2010 du 12 janvier 2011 consid. 2.3; arrêt précité du 2 février 2010 consid. 2.4, in SJ 2010 I p. 412; arrêt 4C.35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.1; arrêt 4C.375/2000 du 31 août 2001 consid. 3a, in Pra 2001 n° 177 p. 1073). La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi
subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arrêt précité du 12 janvier 2011 consid. 2.3; arrêt précité du 2 février 2010 consid. 2.4; arrêt 4A 119/2009 du 9 juin 2009 consid. 2.3).

Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Il doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier, sans perdre de vue le principe de la sécurité du droit et l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt précité du 2 février 2010 consid. 2.4; arrêt 4C. 35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.1; arrêt précité du 31 août 2001 consid. 3a). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279; 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arrêts cités).

Si un congé ne satisfait pas aux exigences légales auxquelles son exercice est subordonné, il est inefficace (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161). Le juge ne peut pas convertir un congé extraordinaire inefficace en un congé ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3). Par ailleurs, si les conditions d'un congé pour justes motifs sont réalisées, le locataire ne peut pas le faire annuler sur la base de l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO (art. 271a al. 3 let. e CO).

3.2 Sur ce dernier point, la cour cantonale, dans une motivation subsidiaire critiquée par la recourante, juge que, même s'il était efficace, le congé litigieux devrait être annulé, puisqu'il est intervenu alors que deux procédures judiciaires opposant les parties en rapport avec le bail étaient en cours. La Chambre des baux et loyers se méprend à cet égard. Car de deux choses l'une: soit le congé remplit les conditions d'une résiliation extraordinaire pour justes motifs, auquel cas il est pleinement valable et n'est pas annulable sur la base de l'art. 271a al. 1 let. d CO; soit les conditions du congé de l'art. 266g al. 1 CO ne sont pas réalisées, auquel cas la résiliation ne peut pas être convertie en un congé ordinaire susceptible d'être annulé en application de l'art. 271a al. 1 let. d CO. Contrairement à ce que la cour cantonale a admis, une annulation du congé litigieux n'est donc pas envisageable. Seule la question de sa validité ou de son inefficacité se pose.
3.3
3.3.1 La Chambre des baux et loyers s'est fondée sur l'ensemble des circonstances pour nier l'existence d'un juste motif de congé. Elle a relevé notamment que le comportement reproché à l'intimée se limitait à deux courriers adressés en moins d'un mois à l'un des actionnaires de la bailleresse, que ces lettres s'inscrivaient dans le cadre de plusieurs litiges opposant des locataires de l'immeuble à la recourante, que la locataire souhaitait informer l'un des actionnaires - qu'elle connaissait - des différentes démarches et procédures engagées par l'administratrice, que les termes choisis reflétaient l'émotion de la rédactrice, qui se déclarait à l'assurance-invalidité et dont la situation pouvait être lourdement péjorée selon l'issue des procédures. La cour cantonale ajoute que les éléments évoqués par la locataire ne sont pas dénués de substance puisque la recourante ne saurait contester avoir déjà succombé dans plusieurs procédures introduites par l'administratrice et que celle-ci allègue des faits erronés, s'agissant du nombre de pièces du logement en cause. Même si la locataire aurait été bien inspirée de s'abstenir d'envoyer la seconde lettre, il n'en demeure pas moins, selon la Chambre des baux et loyers, que les termes
utilisés dans ce courrier, certes forts, ne sauraient justifier une résiliation qui, compte tenu de la pénurie notoire de logements à Genève, serait de nature à entraîner des conséquences extrêmement lourdes pour la locataire, sans commune mesure avec le comportement incriminé. La cour cantonale relève également que les courriers litigieux sont demeurés sans conséquence puisque les actionnaires ont conservé leur confiance à l'administratrice. Elle observe enfin que la plainte pénale de l'administratrice a été classée sans suite.
3.3.2 Sur plusieurs points, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir établi les faits de manière inexacte et violé l'art. 8 CC. Ainsi, les juges genevois auraient repris sans autre l'allégué des intimés, selon lequel l'objet loué comporte 3,5 pièces, ce qui les a conduits à considérer que l'administratrice affirmait un fait erroné en déclarant que l'appartement comprenait 4,5 pièces et, par conséquent, que les affirmations contenues dans les courriers litigieux de la locataire n'étaient pas totalement sans fondement. Or, selon la manière de compter les pièces applicable à Genève, qui inclut la cuisine, le logement en cause comporterait bien 4,5 pièces. Par ailleurs, contrairement à ce que la cour cantonale constate, la locataire ne se présenterait pas, dans les courriers litigieux, comme la porte-parole de locataires âgés, ni comme disposant de ressources modestes en tant qu'invalide. En outre, la Chambre des baux et loyers aurait constaté de manière manifestement inexacte que les lettres de novembre 2009 sont restées sans conséquence, alors que les propos litigieux auraient été propagés largement parmi les habitants de l'immeuble. Enfin, la cour cantonale aurait «constaté les faits contrairement au texte clair de
l'ordonnance du Procureur général qui a admis le caractère pénalement répréhensible du comportement de l'intimée puisqu'il l'a sommée de cesser sur-le-champ les actes qui lui étaient reprochés».
3.3.3 La Chambre des baux et loyers devait déterminer si la bailleresse pouvait se prévaloir de justes motifs rendant l'exécution du bail intolérable. Les justes motifs invoqués résidaient dans les accusations prétendument mensongères proférées par la locataire envers l'administratrice de la bailleresse.

Selon l'état de fait liant le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), les propos incriminés résultent des deux courriers de novembre 2009 adressés à un actionnaire de la recourante. Il ne ressort pas de l'arrêt cantonal que ces propos auraient été relatés à d'autres personnes. Dans son grief fondé sur l'art. 97 al. 1 LTF, la recourante se borne à affirmer que lesdits propos ont été largement propagés auprès des autres locataires de l'immeuble et que les troubles étaient principalement provoqués par l'intimée. Il s'agit là d'une critique dépourvue de toute démonstration d'arbitraire et, partant, irrecevable (cf. consid. 1.3. supra).

Contrairement à ce que la recourante prétend, il n'apparaît pas que la cour cantonale a rapporté les propos de la locataire contenus dans les courriers litigieux de façon manifestement inexacte. L'intimée y évoque le cas de plusieurs locataires âgés, de sorte que l'autorité précédente pouvait sans arbitraire la considérer comme la porte-parole de ces personnes. Dans sa première lettre, l'intimée indique également qu'elle est à l'AI et qu'elle ne «roule pas sur l'or»; en mentionnant que la locataire avait fait valoir «la modestie de ses ressources financières en tant qu'invalide», les juges précédents n'ont aucunement travesti de manière insoutenable le texte écrit par l'intimée. Les griefs soulevés sur ces deux points par la recourante sont manifestement mal fondés.

En ce qui concerne les courriers litigieux et leur portée, la cour cantonale a jugé qu'ils ne justifiaient pas la résiliation extraordinaire du bail. Cette appréciation, fondée sur l'ensemble des circonstances, doit être approuvée. En tout état de cause, les propos tenus par l'intimée dans ses lettres de novembre 2009 ne sont manifestement pas si graves qu'ils rendent l'exécution du contrat intolérable pour la bailleresse. Comme la cour cantonale l'a relevé, le Procureur général a classé l'affaire sur le plan pénal; cette constatation est dépourvue de tout arbitraire, quoi qu'en dise la recourante. Par ailleurs, la question de savoir si l'appartement compte 3,5 ou 4,5 pièces n'apparaît pas déterminante. L'expression «mensonge de plus», utilisée peut-être à tort par la locataire pour qualifier la déclaration de l'administratrice au sujet du nombre de pièces, ne saurait suffire pour modifier le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 LTF). En effet, il faut rappeler à cet égard que, pour l'application de l'art. 266g al. 1 CO, la perception subjective des circonstances par la partie qui résilie peut revêtir une importance déterminante (cf. consid. 3.1 supra). En l'espèce, selon les faits établis dans l'arrêt attaqué, la bailleresse a, le
10 décembre 2009, notifié le congé aux intimés pour le terme conventionnel du 30 septembre 2010, alors qu'un congé extraordinaire fondé sur l'art. 266g al. 1 CO doit uniquement respecter le délai de congé légal de trois mois (cf. art. 266c CO). C'est dire que la bailleresse était prête à poursuivre le contrat pendant une durée de près de sept mois plus longue que nécessaire. Ce faisant, elle a démontré, par sa propre attitude, qu'elle ne considérait pas l'exécution du bail comme intolérable.
Sur le vu de ce qui précède, le recours sera rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

4.
Le recours étant ainsi tranché, la requête d'effet suspensif, dont la finalité échappe du reste à la cour de céans, devient sans objet.

La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Elle n'aura pas à verser de dépens aux intimés, qui n'ont pas été invités à répondre au recours.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Il n'est pas alloué de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 17 avril 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Godat Zimmermann

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.