4A_364/2007 - 2008-03-14 - Diritto contrattuale - répartition de places de stationnement entre copropriétaires d'un immeuble

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 364/2007

Arrêt du 14 mars 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mmes les juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Parties
H.K.________ et F.K.________,
défendeurs et recourants,
représentés par Me Georges Schaller,

contre

A.________,
B.________,
C.________,
H.D.________ et F.D.________
E.________,
demandeurs et intimés,
représentés par Me Werner Gautschi;

F.________,
G.________,
H.________,
I.________,
défendeurs et intimés,
représentés par Me José Zilla;
Communauté des copropriétaires de l'immeuble « Z.________ »
défenderesse et intimée.

Objet
répartition de places de stationnement entre copropriétaires d'un immeuble

recours contre le jugement rendu le 28 août 2007 par la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits:

A.
En 1983, la société M.________ SA était propriétaire de la parcelle no ... de la commune de Colombier, sur laquelle se trouve un bâtiment comprenant un cabinet médical, sept appartements et des places de stationnement pour véhicules; d'autres places de stationnement se trouvent à l'extérieur du bâtiment.
Le 11 février de cette année, A.________, B.________ et C.________, médecins, ont conclu deux contrats de bail à loyer avec la société, concernant respectivement les locaux à usage de cabinet médical et « six places de parc à choix du preneur ».
Le 14 décembre 1983, M.________ SA a placé l'immeuble sous le régime de la propriété par étages. Il existait désormais huit parts de copropriété, dont sept correspondaient à un appartement et une au cabinet médical. L'acte constitutif prévoyait l'attribution d'une place de stationnement intérieure à chaque unité d'étage; l'acte et le règlement d'administration et d'utilisation prévoyaient que les places de stationnement extérieures seraient cédées, sous forme de servitudes d'utilisation personnelles, aux copropriétaires qui en feraient la demande.
Le 25 mars 1988, Y.________ était administrateur de la communauté des copropriétaires. Agissant en cette qualité, il a conclu avec X.________ des contrats de bail à loyer portant sur les places de stationnement intérieures n°s 1 à 8 et sur les places extérieures n°s 10 à 22. Le locataire aurait l'usage des places intérieures jusqu'au 1er janvier 2087 et celui des places extérieures jusqu'au 1er octobre de cette même année. Le loyer était fixé « globalement » à un franc. Les baux étaient librement cessibles par le locataire. Ils seraient annotés au registre foncier, formalité qui fut accomplie.
Par la suite, représenté par N.________ SA, X.________ a conclu un contrat de bail à loyer avec E.________ pour lui céder l'usage de la place n° 22 au prix de 30 fr. par mois. Il a conclu des contrats semblables avec H.D.________ et F.D.________ pour les places n°s 8 et 21, respectivement au prix de 90 fr. et de 30 fr. par mois.
Le 5 juillet 2002, X.________ a cédé à H.K.________ et F.K.________ les baux du 25 mars 1988 conférant l'usage des places n°s 1, 4, 6 à 8, 10 à 15, enfin 20 à 22. Il s'agissait notamment des places louées par E.________ et les époux H.D.________ et F.D.________.
X.________ ne détient plus aucun des baux conclus en mars 1988; il a cédé ceux des places n°s 5 et 17 à F.________, celui de la place n° 19 à G.________, ceux des places n°s 2 et 16 à H.________ et ceux des places n°s 3 et 18 à I.________.
Hormis X.________ et Y.________, toutes ces personnes physiques sont actuellement propriétaires ou copropriétaires de l'un des appartements; les trois médecins sont aussi devenus copropriétaires du cabinet médical.

B.
En décembre 2002, H.K.________ et F.K.________ communiquèrent à ces praticiens, à E.________ et aux époux H.D.________ et F.D.________ qu'ils étaient désormais les « propriétaires » des places utilisées par eux; ils leur proposaient la conclusion de nouveaux baux au prix mensuel de 50 fr. pour les places extérieures et de 90 fr. pour les places intérieures. Ils leur signalaient aussi la possibilité d'« acquérir » leurs places. Les locataires ainsi interpellés rejetèrent ces propositions qu'ils tenaient pour contraires au règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété. H.K.________ et F.K.________ résilièrent les baux alors en cours avec effet au 31 mars 2003.
Ces mêmes locataires firent convoquer une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires mais le différend n'y reçut aucune solution.

C.
Le 6 mai 2003, après l'échec d'une tentative de conciliation devant l'autorité régionale compétente, A.________, B.________ et C.________, H.D.________ et F.D.________ et E.________ ont conjointement ouvert action devant le Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel. Leur demande était dirigée contre H.K.________ et F.K.________, F.________, G.________, H.________, I.________ et la communauté des copropriétaires de la parcelle n° ....
A titre principal, le tribunal était requis de déclarer nuls et non avenus les baux de longue durée conclus par X.________ et Y.________ le 25 mars 1988, et d'ordonner la radiation des annotations correspondantes au registre foncier. Le tribunal devait constater, en faveur de chaque part de copropriété, le droit à l'inscription d'une servitude foncière d'utilisation de places de stationnement pour une place intérieure et une place extérieure, avec cinq places extérieures supplémentaires pour le cabinet médical. En conséquence et pour réaliser la répartition des places, le tribunal devait ordonner l'inscription de treize servitudes foncières en faveur des parts de copropriété et à charge de la parcelle n° .... Enfin, le tribunal devait ordonner à l'administrateur de la copropriété de proposer une nouvelle clé de répartition des frais et charges entre les copropriétaires, tenant compte de ces servitudes.
Des conclusions subsidiaires tendaient essentiellement à faire réduire la durée des baux conclus par X.________ et Y.________ à tel laps de temps que le tribunal jugerait équitable, à faire annuler la résiliation des baux de sous-location déclarée par les défendeurs H.K.________ et F.K.________, à faire prolonger la durée de ces mêmes baux jusqu'à celle des baux principaux et, enfin, à faire fixer le loyer équitable qui serait dû aux sous-bailleurs.
Les défendeurs ont pris des conclusions tendant à l'irrecevabilité de la demande ou à son rejet.
La IIe Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononcée le 28 août 2007. Accueillant partiellement les conclusions principales des demandeurs, la Cour a prononcé que les baux conclus par X.________ et Y.________ sont nuls depuis le 1er avril 2003 et elle a ordonné la radiation des annotations correspondantes. Elle a constaté l'existence de droits de jouissance exclusive rattachés à chaque part de copropriété, portant respectivement sur une place de stationnement intérieure et une place extérieure, avec cinq places extérieures supplémentaires pour le cabinet médical, et elle a ordonné à l'administrateur de la copropriété de « mettre en oeuvre » les dispositions du règlement concernant les places de stationnement. Selon son jugement, les baux convenus entre X.________ et Y.________ sont « illicites et nuls » parce qu'ils n'ont pas été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, ce que X.________ devait savoir, ni ratifiés par elle après leur conclusion.

D.
Agissant par la voie du recours en matière civile et du recours constitutionnel, les défendeurs H.K.________ et F.K.________ requièrent le Tribunal fédéral, à titre principal, d'annuler le jugement du 28 août 2007 et de rejeter la demande dans toutes ses conclusions; à titre subsidiaire, ils demandent l'annulation du jugement et le renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision.
Les demandeurs concluent au rejet du recours; les autres parties ont déclaré s'en remettre à dire de justice.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) et en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La valeur litigieuse excède le minimum légal de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. b LTF). Le recours est formé par des plaideurs qui ont pris part à l'instance précédente et succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF), le recours en matière civile est en principe recevable, de sorte que le recours constitutionnel, subsidiaire (art. 113 LTF), est exclu.
Le recours peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève conformément aux exigences légales relatives à la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254); de plus, il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; même arrêt, consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF); la partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Dans la présente affaire, il y a lieu de constater d'emblée que les baux conclus entre X.________ et la communauté des copropriétaires, annotés au registre foncier, ont été conclu le 25 mars 1988 alors qu'une autre date, erronée, apparaît également dans le jugement attaqué. Le loyer s'élevait à un franc par place de stationnement.

2.
Le succès de toute action soumise au droit civil fédéral suppose que les parties au procès aient respectivement, sur chacune des prétentions en cause, qualité pour agir et pour défendre au regard de ce droit; il s'agit de points décisifs que le juge doit élucider d'office (ATF 126 III 59 consid. 1a p. 63; 125 III 82 consid. 1a p. 83; voir aussi ATF 130 III 417 consid. 3.1 p. 424).

3.
Dans le régime de la propriété par étages, les copropriétaires constituent de plein droit une communauté. D'après l'art. 712l al. 2 CC, celle-ci peut, en son nom, actionner ou être actionnée devant les tribunaux; sa capacité d'ester en justice et sa qualité pour agir se rapportent aux prétentions ou contestations relevant de l'administration commune des copropriétaires (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, 4e éd., vol. 1, ch. 1302 et 1303 p. 454; René Bösch, Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 14 ad art. 712l CC). Les règles concernant les attributions, les décisions et la représentation de la communauté s'imposent à chacun de ceux-ci; en conséquence, ils ne sont pas habilités à entreprendre individuellement une action qui ressortirait à la communauté (Amédéo Wermelinger, La propriété par étages: l'individu et la communauté, in Journées suisses du droit de la construction, Fribourg 2001, p. 97/98).
L'administration commune porte notamment sur la reconnaissance, la constitution ou la contestation des droits d'usage particuliers qui, le cas échéant, existent ou sont revendiqués sur des parties communes de l'immeuble (Bösch, op. cit., ch. 4 ad art. 712g CC; Arthur Meier-Hayoz et Heinz Rey, Commentaire bernois, ch. 14 ad art. 712g CC), lesquelles se distinguent des étages ou parties d'étage soumis au droit exclusif des copropriétaires (art. 712b CC). C'est précisément dans le cadre de l'administration commune que l'administrateur Y.________ a conclu avec X.________, le 25 mars 1988, des baux de longue durée ayant pour objet l'usage des places de stationnement existant sur la parcelle n° ....
A première vue, en tant que les demandeurs contestent la validité de ces baux ou que, subsidiairement, ils réclament une réduction de leur durée par le juge, ils s'immiscent dans une affaire de la communauté. Celle-ci aurait seule qualité pour agir, si l'organe compétent estimait justifié et opportun d'entreprendre une action de ce genre. Or, une assemblée générale des copropriétaires n'a pas voulu donner suite à la revendication des demandeurs. De plus, dans l'instance cantonale, la communauté des copropriétaires n'a pas soutenu l'action; elle y a au contraire résisté. Au regard de cette situation, l'art. 712l al. 2 CC commanderait, en principe, d'admettre au moins partiellement le recours en matière civile et de rejeter l'action, faute de qualité des demandeurs, en tant que celle-ci tend à l'invalidation ou à la modification des baux conclus le 25 mars 1988.

4.
Depuis que M.________ SA a placé la parcelle n° ... sous le régime de la propriété par étages, le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété prévoit que les places de stationnement extérieures sont cédées sous forme de servitudes d'utilisation personnelles aux copropriétaires qui en font la demande.
En tant que l'action doit aboutir à la constitution de servitudes personnelles en faveur des demandeurs, ou de servitudes foncières en faveur des parts de copropriété qui leur appartiennent actuellement, les demandeurs ont qualité pour agir et la communauté a qualité pour défendre.
Depuis la conclusion des baux de très longue durée du 25 mars 1988, librement cessibles et annotés au registre foncier, il ne reste plus aucune place de stationnement dont la communauté puisse encore céder l'usage. Cette situation empêche l'application effective des clauses du règlement concernant les places de stationnement. Les demandeurs ont ainsi un intérêt personnel et juridique à agir contre les ayants cause de X.________ dans le but de faire constater par le juge, s'il y a lieu, que les baux du 25 mars 1988 sont des contrats nuls. Les défendeurs autres que la communauté ont ainsi qualité pour résister à cette action. Contre eux, les demandeurs ne peuvent exercer aucune action en exécution de prestation qui, selon le principe de la subsidiarité des actions en constatation, exclurait en l'espèce une action de ce genre (cf. ATF 122 III 279 consid. 3a p. 282; arrêts 4C.45/2006 du 26 avril 2007, consid. 5; 4C.7/2003 du 26 mai 2003, consid. 5). Il s'impose donc de statuer sur la validité de ces contrats.

5.
Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
S'il se révèle que le contrat apparemment conclu ne correspond pas à la réelle et commune intention des parties, ce contrat, acte simulé, est nul; il est alors nécessaire de déterminer quel est le contrat que, le cas échéant, les parties ont réellement conclu; celui-ci, acte dissimulé, est valable s'il ne contrevient à aucune des dispositions qui lui sont par ailleurs applicables (ATF 117 II 382 consid. 2a p. 384; voir aussi ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68; Benedict Winiger, Commentaire romand, ch. 81, 90 et 91 ad art. 18 CO; Peter Jäggi et Peter Gauch, Commentaire zurichois, ch. 120, 121, 139 à 142 ad art. 18 CO).
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art 253 CO). Le loyer est un élément essentiel de ce contrat, en ce sens que si les parties ont convenu que l'une d'elles céderait à l'autre l'usage d'une chose sans loyer en contrepartie, leur contrat n'est pas un bail à loyer (Roger Weber, Commentaire bâlois, 4e éd., ch. 5 ad art. 253 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 51 ad art. 253 CO). Le loyer peut consister en un montant unique à verser pour toute la durée du contrat (Higi, ibidem).
En l'occurrence, le loyer fixé à un franc par place de stationnement, pour toute la durée des contrats conclus le 25 mars 1988, est une somme purement symbolique, voire fictive; elle n'a aucun rapport avec ce qui doit être payé, même à des conditions de faveur, pour obtenir l'usage prolongé de places de stationnement. L'usage des places existant sur la parcelle n° ... était fourni, en réalité, à titre gratuit plutôt qu'onéreux. En dépit de la dénomination alors adoptée par X.________ et Y.________, les contrats ne sont pas des baux à loyer. L'art. 260 al. 2 aCO, remplacé dès 1990 par l'art. 261b al. 2 CO, ne leur était pas applicable et ils ne pouvaient donc pas être annotés au registre foncier à titre de baux à loyer. La radiation de ces annotations est ainsi exigible selon l'art. 975 al. 1 CC.
Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose, l'emprunteur s'engageant à la lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). La durée du contrat peut être fixée conventionnellement (art. 309 al. 1 CO). X.________ et Y.________ voulaient que par l'annotation au registre foncier, le droit d'usage cédé à celui-là fût opposable aussi aux propriétaires futurs de l'immeuble; il s'agissait d'une modalité essentielle compte tenu de la durée convenue. Or, faute d'une disposition correspondant, pour le prêt à usage, aux art. 260 al. 2 aCO ou 261b al. 2 CO, cette modalité n'est pas admise pour ce contrat.
En réalité, les contrats conclus le 25 mars 1988 avaient pour objet de conférer à X.________ des servitudes d'utilisation personnelles et librement cessibles pour les places concernées, servitudes que les copropriétaires de l'immeuble auraient pu établir, même à titre gratuit (Etienne Petitpierre, Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 5 ad art. 732 CC), conformément à l'art. 781 al. 1 et 2 CC. Des servitudes de ce type constituent un moyen classique de conférer des droits d'usage durables sur des places de stationnement (Dieter Zobl, Rechtsfragen zur Sondernutzung an Autoabstellplätzen bei Stockwerkeigentum, in Mélanges en l'honneur de Jacques-Michel Grossen, Bâle 1992, p. 285, 286; Jörg Schmid et Simon Wolfer, Besondere Nutzungsrechte im Stockwerkeigentum, in ZGB gestern - heute - morgen, Zurich 2007, p. 225, 232). Toutefois, elles n'existent qu'après inscription sur le registre foncier (art. 731 al. 1 CC). Le contrat constitutif doit en principe satisfaire à la forme écrite (art. 732 CC) mais, selon la doctrine, la constitution à titre gratuit requiert éventuellement la forme authentique (Petitpierrre, ibidem). De toute manière, même valablement fait sous seing privé, le contrat constitutif ne saurait être dissimulé; il doit au
contraire être explicite pour présider à l'inscription sur le registre foncier (Petitpierre, op. cit., ch. 11 à 13 ad art. 732 CC).
Les contrats litigieux se révèlent nuls faute de permettre l'inscription des servitudes correspondant au droit que les cocontractants voulaient conférer à X.________. Il n'est pas nécessaire de vérifier s'ils sont également nuls parce que, selon l'opinion de la Cour civile qui est contestée par les recourants, Y.________ n'a pas agi en exécution d'une décision valablement prise par les copropriétaires de l'immeuble. La décision attaquée se révèle conforme au droit fédéral en tant qu'elle constate la nullité de ces contrats et ordonne la radiation de leur annotation au registre foncier.

6.
Pour le surplus, les recourants reprochent à la Cour civile d'avoir reconnu aux divers copropriétaires des droits de jouissance exclusive tant sur les places de stationnement intérieures qu'extérieures alors que, selon leur exposé, l'acte constitutif et le règlement d'administration et d'utilisation ne prévoient des droits de ce genre que sur les places intérieures; ils reprochent aussi à la Cour d'avoir attribué indûment cinq places supplémentaires aux copropriétaires du cabinet médical.
On a vu que la communauté des copropriétaires a seule qualité pour défendre en ce qui concerne les droits d'usage particuliers revendiqués sur des parties communes de l'immeuble. Au sujet des servitudes nouvelles à constituer sur la base de l'acte de la copropriété ou de son règlement, l'action des demandeurs ne pouvait pas être intentée aux divers copropriétaires mais seulement à la communauté. Il s'ensuit que les recourants ne sont pas autorisés à critiquer le jugement intervenu sur ce même sujet.

7.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de parties qui succombent, les défendeurs H.K.________ et F.K.________, recourants, doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels les demandeurs peuvent prétendre. Dans l'instance fédérale, les autres défendeurs n'ont pas pris de conclusions ni déposé de mémoires; ils ne doivent donc ni émolument ni dépens et ils n'en reçoivent pas non plus.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours constitutionnel est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté.

3.
Les défendeurs H.K.________ et F.K.________ acquitteront un émolument judiciaire de 5'000 fr.

4.
Les défendeurs H.K.________ et F.K.________ acquitteront, solidairement entre eux, une indemnité de 6'000 fr. à verser aux demandeurs, créanciers solidaires, à titre de dépens.

5.
Il n'est pas alloué de dépens aux autres parties.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 14 mars 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:

Corboz Thélin

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^l - 1 La comunione acquista in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, come il fondo di rinnovazione.
¹	La comunione acquista in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, come il fondo di rinnovazione.
²	Essa può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa.603

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
¹	Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
²	A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
³	Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
⁴	La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.602

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^b - 1 Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
¹	Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
²	Non possono essere oggetto del diritto esclusivo:
¹	il suolo su cui sorge l'edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l'edificio è costruito;
²	le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza, la membratura e la solidità dell'edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio;
³	le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali.
³	I comproprietari possono, nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell'edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 975 - 1 Essendo stato indebitamente iscritto un diritto reale, od essendo stata indebitamente cancellata o modificata una giusta iscrizione, ognuno che ne sia pregiudicato nei propri diritti reali può chiedere che l'iscrizione sia cancellata o modificata.
¹	Essendo stato indebitamente iscritto un diritto reale, od essendo stata indebitamente cancellata o modificata una giusta iscrizione, ognuno che ne sia pregiudicato nei propri diritti reali può chiedere che l'iscrizione sia cancellata o modificata.
²	Rimangono riservati i diritti reali acquisiti da terzi in buona fede in conseguenza dell'iscrizione, e le azioni di risarcimento.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 781 - 1 Possono essere costituite delle servitù d'altra natura, a favore di qualsiasi persona o collettività, sopra determinati fondi, in quanto questi possano servire a determinati usi come all'esercizio del tiro a segno od al transito.
¹	Possono essere costituite delle servitù d'altra natura, a favore di qualsiasi persona o collettività, sopra determinati fondi, in quanto questi possano servire a determinati usi come all'esercizio del tiro a segno od al transito.
²	Salvo patto contrario, essi non sono cedibili e la loro estensione si determina secondo i bisogni ordinari degli aventi diritto.
³	Soggiacciono del resto alle disposizioni sulle servitù fondiarie.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 781 - 1 Possono essere costituite delle servitù d'altra natura, a favore di qualsiasi persona o collettività, sopra determinati fondi, in quanto questi possano servire a determinati usi come all'esercizio del tiro a segno od al transito.
¹	Possono essere costituite delle servitù d'altra natura, a favore di qualsiasi persona o collettività, sopra determinati fondi, in quanto questi possano servire a determinati usi come all'esercizio del tiro a segno od al transito.
²	Salvo patto contrario, essi non sono cedibili e la loro estensione si determina secondo i bisogni ordinari degli aventi diritto.
³	Soggiacciono del resto alle disposizioni sulle servitù fondiarie.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 731 - 1 Per la costituzione di una servitù prediale è necessaria l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	Per la costituzione di una servitù prediale è necessaria l'iscrizione nel registro fondiario.
²	Per l'acquisto e l'iscrizione valgono, salvo disposizione contraria, le norme relative alla proprietà.
³	L'acquisto della servitù mediante prescrizione è possibile solo a riguardo di fondi la cui proprietà può essere essa medesima acquistata con la prescrizione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta.
¹	Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta.
²	Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261^b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario.
¹	Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario.
²	Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 309 - 1 Ove non sia stipulato un termine fisso, il comodato cessa tosto che il comodatario abbia fatto della cosa l'uso determinato dal contratto o sia spirato il tempo entro il quale quest'uso avrebbe potuto farsi.
¹	Ove non sia stipulato un termine fisso, il comodato cessa tosto che il comodatario abbia fatto della cosa l'uso determinato dal contratto o sia spirato il tempo entro il quale quest'uso avrebbe potuto farsi.
²	Il comodante può richiedere anche prima la restituzione della cosa, qualora il comodatario ne faccia un uso diverso dal convenuto, o la deteriori, o ne conceda l'uso ad un terzo, ovvero quando per casi impreveduti lo stesso comodante ne abbia urgente bisogno.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 732 - 1 Il negozio giuridico di costituzione di una servitù prediale richiede per la sua validità l'atto pubblico.
¹	Il negozio giuridico di costituzione di una servitù prediale richiede per la sua validità l'atto pubblico.
²	Qualora l'esercizio della servitù sia limitato a una parte del fondo, il luogo d'esercizio dev'essere rappresentato graficamente in un estratto del piano per il registro fondiario se non è definito con sufficiente precisione nell'attestazione del titolo giuridico.