4A_364/2007 - 2008-03-14 - Droit des contrats - répartition de places de stationnement entre copropriétaires d'un immeuble

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 364/2007

Arrêt du 14 mars 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mmes les juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Parties
H.K.________ et F.K.________,
défendeurs et recourants,
représentés par Me Georges Schaller,

contre

A.________,
B.________,
C.________,
H.D.________ et F.D.________
E.________,
demandeurs et intimés,
représentés par Me Werner Gautschi;

F.________,
G.________,
H.________,
I.________,
défendeurs et intimés,
représentés par Me José Zilla;
Communauté des copropriétaires de l'immeuble « Z.________ »
défenderesse et intimée.

Objet
répartition de places de stationnement entre copropriétaires d'un immeuble

recours contre le jugement rendu le 28 août 2007 par la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits:

A.
En 1983, la société M.________ SA était propriétaire de la parcelle no ... de la commune de Colombier, sur laquelle se trouve un bâtiment comprenant un cabinet médical, sept appartements et des places de stationnement pour véhicules; d'autres places de stationnement se trouvent à l'extérieur du bâtiment.
Le 11 février de cette année, A.________, B.________ et C.________, médecins, ont conclu deux contrats de bail à loyer avec la société, concernant respectivement les locaux à usage de cabinet médical et « six places de parc à choix du preneur ».
Le 14 décembre 1983, M.________ SA a placé l'immeuble sous le régime de la propriété par étages. Il existait désormais huit parts de copropriété, dont sept correspondaient à un appartement et une au cabinet médical. L'acte constitutif prévoyait l'attribution d'une place de stationnement intérieure à chaque unité d'étage; l'acte et le règlement d'administration et d'utilisation prévoyaient que les places de stationnement extérieures seraient cédées, sous forme de servitudes d'utilisation personnelles, aux copropriétaires qui en feraient la demande.
Le 25 mars 1988, Y.________ était administrateur de la communauté des copropriétaires. Agissant en cette qualité, il a conclu avec X.________ des contrats de bail à loyer portant sur les places de stationnement intérieures n°s 1 à 8 et sur les places extérieures n°s 10 à 22. Le locataire aurait l'usage des places intérieures jusqu'au 1er janvier 2087 et celui des places extérieures jusqu'au 1er octobre de cette même année. Le loyer était fixé « globalement » à un franc. Les baux étaient librement cessibles par le locataire. Ils seraient annotés au registre foncier, formalité qui fut accomplie.
Par la suite, représenté par N.________ SA, X.________ a conclu un contrat de bail à loyer avec E.________ pour lui céder l'usage de la place n° 22 au prix de 30 fr. par mois. Il a conclu des contrats semblables avec H.D.________ et F.D.________ pour les places n°s 8 et 21, respectivement au prix de 90 fr. et de 30 fr. par mois.
Le 5 juillet 2002, X.________ a cédé à H.K.________ et F.K.________ les baux du 25 mars 1988 conférant l'usage des places n°s 1, 4, 6 à 8, 10 à 15, enfin 20 à 22. Il s'agissait notamment des places louées par E.________ et les époux H.D.________ et F.D.________.
X.________ ne détient plus aucun des baux conclus en mars 1988; il a cédé ceux des places n°s 5 et 17 à F.________, celui de la place n° 19 à G.________, ceux des places n°s 2 et 16 à H.________ et ceux des places n°s 3 et 18 à I.________.
Hormis X.________ et Y.________, toutes ces personnes physiques sont actuellement propriétaires ou copropriétaires de l'un des appartements; les trois médecins sont aussi devenus copropriétaires du cabinet médical.

B.
En décembre 2002, H.K.________ et F.K.________ communiquèrent à ces praticiens, à E.________ et aux époux H.D.________ et F.D.________ qu'ils étaient désormais les « propriétaires » des places utilisées par eux; ils leur proposaient la conclusion de nouveaux baux au prix mensuel de 50 fr. pour les places extérieures et de 90 fr. pour les places intérieures. Ils leur signalaient aussi la possibilité d'« acquérir » leurs places. Les locataires ainsi interpellés rejetèrent ces propositions qu'ils tenaient pour contraires au règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété. H.K.________ et F.K.________ résilièrent les baux alors en cours avec effet au 31 mars 2003.
Ces mêmes locataires firent convoquer une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires mais le différend n'y reçut aucune solution.

C.
Le 6 mai 2003, après l'échec d'une tentative de conciliation devant l'autorité régionale compétente, A.________, B.________ et C.________, H.D.________ et F.D.________ et E.________ ont conjointement ouvert action devant le Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel. Leur demande était dirigée contre H.K.________ et F.K.________, F.________, G.________, H.________, I.________ et la communauté des copropriétaires de la parcelle n° ....
A titre principal, le tribunal était requis de déclarer nuls et non avenus les baux de longue durée conclus par X.________ et Y.________ le 25 mars 1988, et d'ordonner la radiation des annotations correspondantes au registre foncier. Le tribunal devait constater, en faveur de chaque part de copropriété, le droit à l'inscription d'une servitude foncière d'utilisation de places de stationnement pour une place intérieure et une place extérieure, avec cinq places extérieures supplémentaires pour le cabinet médical. En conséquence et pour réaliser la répartition des places, le tribunal devait ordonner l'inscription de treize servitudes foncières en faveur des parts de copropriété et à charge de la parcelle n° .... Enfin, le tribunal devait ordonner à l'administrateur de la copropriété de proposer une nouvelle clé de répartition des frais et charges entre les copropriétaires, tenant compte de ces servitudes.
Des conclusions subsidiaires tendaient essentiellement à faire réduire la durée des baux conclus par X.________ et Y.________ à tel laps de temps que le tribunal jugerait équitable, à faire annuler la résiliation des baux de sous-location déclarée par les défendeurs H.K.________ et F.K.________, à faire prolonger la durée de ces mêmes baux jusqu'à celle des baux principaux et, enfin, à faire fixer le loyer équitable qui serait dû aux sous-bailleurs.
Les défendeurs ont pris des conclusions tendant à l'irrecevabilité de la demande ou à son rejet.
La IIe Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononcée le 28 août 2007. Accueillant partiellement les conclusions principales des demandeurs, la Cour a prononcé que les baux conclus par X.________ et Y.________ sont nuls depuis le 1er avril 2003 et elle a ordonné la radiation des annotations correspondantes. Elle a constaté l'existence de droits de jouissance exclusive rattachés à chaque part de copropriété, portant respectivement sur une place de stationnement intérieure et une place extérieure, avec cinq places extérieures supplémentaires pour le cabinet médical, et elle a ordonné à l'administrateur de la copropriété de « mettre en oeuvre » les dispositions du règlement concernant les places de stationnement. Selon son jugement, les baux convenus entre X.________ et Y.________ sont « illicites et nuls » parce qu'ils n'ont pas été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, ce que X.________ devait savoir, ni ratifiés par elle après leur conclusion.

D.
Agissant par la voie du recours en matière civile et du recours constitutionnel, les défendeurs H.K.________ et F.K.________ requièrent le Tribunal fédéral, à titre principal, d'annuler le jugement du 28 août 2007 et de rejeter la demande dans toutes ses conclusions; à titre subsidiaire, ils demandent l'annulation du jugement et le renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision.
Les demandeurs concluent au rejet du recours; les autres parties ont déclaré s'en remettre à dire de justice.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) et en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La valeur litigieuse excède le minimum légal de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. b LTF). Le recours est formé par des plaideurs qui ont pris part à l'instance précédente et succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF), le recours en matière civile est en principe recevable, de sorte que le recours constitutionnel, subsidiaire (art. 113 LTF), est exclu.
Le recours peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève conformément aux exigences légales relatives à la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254); de plus, il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; même arrêt, consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF); la partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Dans la présente affaire, il y a lieu de constater d'emblée que les baux conclus entre X.________ et la communauté des copropriétaires, annotés au registre foncier, ont été conclu le 25 mars 1988 alors qu'une autre date, erronée, apparaît également dans le jugement attaqué. Le loyer s'élevait à un franc par place de stationnement.

2.
Le succès de toute action soumise au droit civil fédéral suppose que les parties au procès aient respectivement, sur chacune des prétentions en cause, qualité pour agir et pour défendre au regard de ce droit; il s'agit de points décisifs que le juge doit élucider d'office (ATF 126 III 59 consid. 1a p. 63; 125 III 82 consid. 1a p. 83; voir aussi ATF 130 III 417 consid. 3.1 p. 424).

3.
Dans le régime de la propriété par étages, les copropriétaires constituent de plein droit une communauté. D'après l'art. 712l al. 2 CC, celle-ci peut, en son nom, actionner ou être actionnée devant les tribunaux; sa capacité d'ester en justice et sa qualité pour agir se rapportent aux prétentions ou contestations relevant de l'administration commune des copropriétaires (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, 4e éd., vol. 1, ch. 1302 et 1303 p. 454; René Bösch, Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 14 ad art. 712l CC). Les règles concernant les attributions, les décisions et la représentation de la communauté s'imposent à chacun de ceux-ci; en conséquence, ils ne sont pas habilités à entreprendre individuellement une action qui ressortirait à la communauté (Amédéo Wermelinger, La propriété par étages: l'individu et la communauté, in Journées suisses du droit de la construction, Fribourg 2001, p. 97/98).
L'administration commune porte notamment sur la reconnaissance, la constitution ou la contestation des droits d'usage particuliers qui, le cas échéant, existent ou sont revendiqués sur des parties communes de l'immeuble (Bösch, op. cit., ch. 4 ad art. 712g CC; Arthur Meier-Hayoz et Heinz Rey, Commentaire bernois, ch. 14 ad art. 712g CC), lesquelles se distinguent des étages ou parties d'étage soumis au droit exclusif des copropriétaires (art. 712b CC). C'est précisément dans le cadre de l'administration commune que l'administrateur Y.________ a conclu avec X.________, le 25 mars 1988, des baux de longue durée ayant pour objet l'usage des places de stationnement existant sur la parcelle n° ....
A première vue, en tant que les demandeurs contestent la validité de ces baux ou que, subsidiairement, ils réclament une réduction de leur durée par le juge, ils s'immiscent dans une affaire de la communauté. Celle-ci aurait seule qualité pour agir, si l'organe compétent estimait justifié et opportun d'entreprendre une action de ce genre. Or, une assemblée générale des copropriétaires n'a pas voulu donner suite à la revendication des demandeurs. De plus, dans l'instance cantonale, la communauté des copropriétaires n'a pas soutenu l'action; elle y a au contraire résisté. Au regard de cette situation, l'art. 712l al. 2 CC commanderait, en principe, d'admettre au moins partiellement le recours en matière civile et de rejeter l'action, faute de qualité des demandeurs, en tant que celle-ci tend à l'invalidation ou à la modification des baux conclus le 25 mars 1988.

4.
Depuis que M.________ SA a placé la parcelle n° ... sous le régime de la propriété par étages, le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété prévoit que les places de stationnement extérieures sont cédées sous forme de servitudes d'utilisation personnelles aux copropriétaires qui en font la demande.
En tant que l'action doit aboutir à la constitution de servitudes personnelles en faveur des demandeurs, ou de servitudes foncières en faveur des parts de copropriété qui leur appartiennent actuellement, les demandeurs ont qualité pour agir et la communauté a qualité pour défendre.
Depuis la conclusion des baux de très longue durée du 25 mars 1988, librement cessibles et annotés au registre foncier, il ne reste plus aucune place de stationnement dont la communauté puisse encore céder l'usage. Cette situation empêche l'application effective des clauses du règlement concernant les places de stationnement. Les demandeurs ont ainsi un intérêt personnel et juridique à agir contre les ayants cause de X.________ dans le but de faire constater par le juge, s'il y a lieu, que les baux du 25 mars 1988 sont des contrats nuls. Les défendeurs autres que la communauté ont ainsi qualité pour résister à cette action. Contre eux, les demandeurs ne peuvent exercer aucune action en exécution de prestation qui, selon le principe de la subsidiarité des actions en constatation, exclurait en l'espèce une action de ce genre (cf. ATF 122 III 279 consid. 3a p. 282; arrêts 4C.45/2006 du 26 avril 2007, consid. 5; 4C.7/2003 du 26 mai 2003, consid. 5). Il s'impose donc de statuer sur la validité de ces contrats.

5.
Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
S'il se révèle que le contrat apparemment conclu ne correspond pas à la réelle et commune intention des parties, ce contrat, acte simulé, est nul; il est alors nécessaire de déterminer quel est le contrat que, le cas échéant, les parties ont réellement conclu; celui-ci, acte dissimulé, est valable s'il ne contrevient à aucune des dispositions qui lui sont par ailleurs applicables (ATF 117 II 382 consid. 2a p. 384; voir aussi ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68; Benedict Winiger, Commentaire romand, ch. 81, 90 et 91 ad art. 18 CO; Peter Jäggi et Peter Gauch, Commentaire zurichois, ch. 120, 121, 139 à 142 ad art. 18 CO).
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art 253 CO). Le loyer est un élément essentiel de ce contrat, en ce sens que si les parties ont convenu que l'une d'elles céderait à l'autre l'usage d'une chose sans loyer en contrepartie, leur contrat n'est pas un bail à loyer (Roger Weber, Commentaire bâlois, 4e éd., ch. 5 ad art. 253 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 51 ad art. 253 CO). Le loyer peut consister en un montant unique à verser pour toute la durée du contrat (Higi, ibidem).
En l'occurrence, le loyer fixé à un franc par place de stationnement, pour toute la durée des contrats conclus le 25 mars 1988, est une somme purement symbolique, voire fictive; elle n'a aucun rapport avec ce qui doit être payé, même à des conditions de faveur, pour obtenir l'usage prolongé de places de stationnement. L'usage des places existant sur la parcelle n° ... était fourni, en réalité, à titre gratuit plutôt qu'onéreux. En dépit de la dénomination alors adoptée par X.________ et Y.________, les contrats ne sont pas des baux à loyer. L'art. 260 al. 2 aCO, remplacé dès 1990 par l'art. 261b al. 2 CO, ne leur était pas applicable et ils ne pouvaient donc pas être annotés au registre foncier à titre de baux à loyer. La radiation de ces annotations est ainsi exigible selon l'art. 975 al. 1 CC.
Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose, l'emprunteur s'engageant à la lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). La durée du contrat peut être fixée conventionnellement (art. 309 al. 1 CO). X.________ et Y.________ voulaient que par l'annotation au registre foncier, le droit d'usage cédé à celui-là fût opposable aussi aux propriétaires futurs de l'immeuble; il s'agissait d'une modalité essentielle compte tenu de la durée convenue. Or, faute d'une disposition correspondant, pour le prêt à usage, aux art. 260 al. 2 aCO ou 261b al. 2 CO, cette modalité n'est pas admise pour ce contrat.
En réalité, les contrats conclus le 25 mars 1988 avaient pour objet de conférer à X.________ des servitudes d'utilisation personnelles et librement cessibles pour les places concernées, servitudes que les copropriétaires de l'immeuble auraient pu établir, même à titre gratuit (Etienne Petitpierre, Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 5 ad art. 732 CC), conformément à l'art. 781 al. 1 et 2 CC. Des servitudes de ce type constituent un moyen classique de conférer des droits d'usage durables sur des places de stationnement (Dieter Zobl, Rechtsfragen zur Sondernutzung an Autoabstellplätzen bei Stockwerkeigentum, in Mélanges en l'honneur de Jacques-Michel Grossen, Bâle 1992, p. 285, 286; Jörg Schmid et Simon Wolfer, Besondere Nutzungsrechte im Stockwerkeigentum, in ZGB gestern - heute - morgen, Zurich 2007, p. 225, 232). Toutefois, elles n'existent qu'après inscription sur le registre foncier (art. 731 al. 1 CC). Le contrat constitutif doit en principe satisfaire à la forme écrite (art. 732 CC) mais, selon la doctrine, la constitution à titre gratuit requiert éventuellement la forme authentique (Petitpierrre, ibidem). De toute manière, même valablement fait sous seing privé, le contrat constitutif ne saurait être dissimulé; il doit au
contraire être explicite pour présider à l'inscription sur le registre foncier (Petitpierre, op. cit., ch. 11 à 13 ad art. 732 CC).
Les contrats litigieux se révèlent nuls faute de permettre l'inscription des servitudes correspondant au droit que les cocontractants voulaient conférer à X.________. Il n'est pas nécessaire de vérifier s'ils sont également nuls parce que, selon l'opinion de la Cour civile qui est contestée par les recourants, Y.________ n'a pas agi en exécution d'une décision valablement prise par les copropriétaires de l'immeuble. La décision attaquée se révèle conforme au droit fédéral en tant qu'elle constate la nullité de ces contrats et ordonne la radiation de leur annotation au registre foncier.

6.
Pour le surplus, les recourants reprochent à la Cour civile d'avoir reconnu aux divers copropriétaires des droits de jouissance exclusive tant sur les places de stationnement intérieures qu'extérieures alors que, selon leur exposé, l'acte constitutif et le règlement d'administration et d'utilisation ne prévoient des droits de ce genre que sur les places intérieures; ils reprochent aussi à la Cour d'avoir attribué indûment cinq places supplémentaires aux copropriétaires du cabinet médical.
On a vu que la communauté des copropriétaires a seule qualité pour défendre en ce qui concerne les droits d'usage particuliers revendiqués sur des parties communes de l'immeuble. Au sujet des servitudes nouvelles à constituer sur la base de l'acte de la copropriété ou de son règlement, l'action des demandeurs ne pouvait pas être intentée aux divers copropriétaires mais seulement à la communauté. Il s'ensuit que les recourants ne sont pas autorisés à critiquer le jugement intervenu sur ce même sujet.

7.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de parties qui succombent, les défendeurs H.K.________ et F.K.________, recourants, doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels les demandeurs peuvent prétendre. Dans l'instance fédérale, les autres défendeurs n'ont pas pris de conclusions ni déposé de mémoires; ils ne doivent donc ni émolument ni dépens et ils n'en reçoivent pas non plus.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours constitutionnel est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté.

3.
Les défendeurs H.K.________ et F.K.________ acquitteront un émolument judiciaire de 5'000 fr.

4.
Les défendeurs H.K.________ et F.K.________ acquitteront, solidairement entre eux, une indemnité de 6'000 fr. à verser aux demandeurs, créanciers solidaires, à titre de dépens.

5.
Il n'est pas alloué de dépens aux autres parties.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 14 mars 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:

Corboz Thélin

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^l - 1 La communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.
¹	La communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.
²	Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie.595

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction.
¹	Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction.
²	Si ces règles ne s'y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires.
³	Pour le reste, chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.
⁴	Toute modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d'étages directement concernés.594

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^b - 1 Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée.
¹	Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée.
²	Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur:
¹	le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit;
²	les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment;
³	les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux.
³	Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 260 - 1 Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié.
¹	Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié.
²	Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261^b - 1 Les parties peuvent stipuler l'annotation de baux d'immeubles au registre foncier.
¹	Les parties peuvent stipuler l'annotation de baux d'immeubles au registre foncier.
²	L'annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l'usage de l'immeuble en conformité du bail.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 975 - 1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification.
¹	Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification.
²	Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l'inscription, ainsi que tous dommages-intérêts.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 309 - 1 Lorsque la durée du contrat n'a pas été fixée conventionnellement, le prêt à usage prend fin aussitôt que l'emprunteur a fait de la chose l'usage convenu, ou par l'expiration du temps dans lequel cet usage aurait pu avoir lieu.
¹	Lorsque la durée du contrat n'a pas été fixée conventionnellement, le prêt à usage prend fin aussitôt que l'emprunteur a fait de la chose l'usage convenu, ou par l'expiration du temps dans lequel cet usage aurait pu avoir lieu.
²	Le prêteur peut réclamer la chose, même auparavant, si l'emprunteur en fait un usage contraire à la convention, s'il la détériore, s'il autorise un tiers à s'en servir, ou enfin s'il survient au prêteur lui-même un besoin urgent et imprévu de la chose.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 732 - 1 L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
¹	L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
²	La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 781 - 1 Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage.
¹	Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage.
²	Ces droits sont incessibles, sauf convention contraire, et l'étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l'ayant droit.
³	Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d'ailleurs applicables.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes.
¹	L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes.
²	Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription.
³	La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière.