4A_656/2010 - 2011-02-14 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 656/2010

Arrêt du 14 février 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________, représentés par Me Jean-Emmanuel Rossel,
recourants,

contre

Y.________ SA, représentée par Mes Serge Fasel et Christophe Wilhelm,
intimée.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt rendu le 21 juillet 2010 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Faits:

A.
A.a Selon un contrat du 3 juillet 2001, A.________ et B.________ ont remis à H.X.________ et F.X.________ l'exploitation de l'hôtel-restaurant Z.________, à ... (Vaud), dont les premiers étaient locataires.

Par contrat de bail du 26 juillet 2001, C.________ et D.________ ont cédé à H.X.________ et F.X.________ (ci-après: les locataires) l'usage de la parcelle n° 304, à ..., sur laquelle se trouve l'hôtel-restaurant précité, qui comprend notamment 24 chambres, un restaurant, et trois appartements de trois pièces situés aux premier, deuxième et troisième étages du bâtiment. Conclu pour une durée de 10 ans, à savoir du 1er septembre 2001 au 1er septembre 2011, le bail devait se renouveler de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par courrier recommandé une année à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer, indexé à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, se montait initialement à 14'167 fr. par mois, plus 1'300 fr. de charges. Sur le loyer, le Tribunal fédéral ajoute un élément de fait, non relevé dans l'arrêt attaqué, qui ressort du contrat de bail produit au dossier (art. 105 al. 2 LTF).

Il a été retenu que les 8 juin 2005 et 11 août 2006, les locataires ont ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud contre C.________ et D.________ en requérant que le « loyer net des locaux commerciaux » soit réduit de 30% dès le 1er mars 2003 et que divers travaux de réfection soient entrepris dans l'immeuble. Selon les deux requêtes adressées audit tribunal, H.X.________ était alors domicilié à Lonay (Vaud), tandis que F.X.________ était domicilié à Vufflens-la-Ville (Vaud) (complètement d'office au sens de l'art. 105 al. 2 LTF).

A une date indéterminée après la conclusion du bail, deux des trois appartements situés dans l'hôtel-restaurant susrappelé ont été occupés par H.X.________, son épouse et ses enfants.

A la suite de la faillite de C.________ et D.________, la vente aux enchères forcées de la parcelle n° 304 précitée a été organisée le 15 février 2008; les conditions d'enchères précisaient que l'immeuble ferait l'objet d'une double mise à prix, soit avec et sans la charge de tous les baux à loyer portant sur le bien-fonds.

La société Y.________ SA (ci-après: la bailleresse), qui a pour but l'acquisition et l'exploitation d'hôtels, restaurants et établissements publics en tout genre, a acquis la parcelle n° 304 lors des enchères du 15 février 2008, sans la charge des baux à loyer grevant le bien-fonds.
A.b Dans un courrier du 18 février 2008, le représentant d'alors des locataires a exposé à la bailleresse que le bail de ceux-ci portait sur une partie de l'immeuble qu'elle venait d'acquérir, qu'il y avait un procès pendant devant le Tribunal des baux en rapport avec l'exécution de travaux dans les locaux pris à bail, selon les demandes déposées auprès du Tribunal des baux les 8 juin 2005 et 11 août 2006, et que l'adjudicataire était en demeure de les effectuer. Ce mandataire a alors imparti à la bailleresse un délai de cinq jours pour accomplir ou, à tout le moins, commencer lesdits travaux, à défaut de quoi le loyer serait consigné.

Selon avis du 26 février 2008, les locataires ont consigné auprès de l'office compétent le loyer échéant le 29 février 2008 relatif à l'hôtel-restaurant Z.________.
A.c Par un pli du 20 mars 2008 envoyé à H.X.________ et F.X.________ en courrier simple et en courrier recommandé, à l'adresse de l'hôtel-restaurant Z.________, la bailleresse a résilié le bail commercial relatif à cet établissement pour le 1er octobre 2008; la formule officielle était jointe audit pli. Il a été retenu que l'envoi recommandé était à disposition des locataires pour être retiré au guichet postal à partir du mercredi 26 mars 2008, mais qu'il ne l'a été effectivement que le mardi 1er avril 2008.

B.
B.a Le 27 mars 2008, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de l'Ouest lausannois en requérant de la bailleresse une réduction de loyer de 30% dès le 1er mars 2008, la restitution de montants versés en trop à partir de cette date et qu'ordre soit donné à celle-ci de procéder à divers travaux, la consignation des loyers étant déclarée valable.
Le 18 avril 2008, les locataires ont saisi derechef la même autorité des conclusions suivantes contre la bailleresse:

« A Principalement:
I Que le congé notifié le 1er avril 2008 aux locataires pour le 1er octobre 2008 est nul au sens des dispositions de l'article 266o CO.

B Subsidiairement:
II Que prédite résiliation est annulée, puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'article 271a let. a CO, les locataires ayant fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail.

C Plus subsidiairement:
III Que prédit congé est inefficace, puisque notifié tardivement aux locataires au sens de l'article 261 al. 2 let. a CO.

D) Encore plus subsidiairement:
IV Pour le cas bien improbable où le congé serait déclaré valable, prolongation de six ans est accordée aux locataires en vertu des dispositions de l'article 272b CO ».

Après échec de la conciliation, les locataires ont ouvert action le 29 octobre 2008 contre la bailleresse devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. A titre principal, ils ont conclu à la nullité du congé au sens de l'art. 266o CO du fait de l'absence de notification séparée à l'épouse de H.X.________, à l'inefficacité du congé pour notification tardive au sens de l'art. 261 CO, à une baisse de loyer de 30% dès le 1er mars 2008, à la restitution des sommes payées en trop à partir de cette date, à ce qu'ordre soit donné à la défenderesse, sous menace des peines prévues par l'art. 292 CP, de procéder à divers travaux et à ce que la consignation des loyers soit déclarée valable; subsidiairement, ils ont requis l'annulation du congé en raison de son caractère abusif au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO; plus subsidiairement, ils ont sollicité une prolongation de six ans de leur bail.

La défenderesse a conclu au rejet des conclusions des demandeurs; reconventionnellement, elle a requis que le congé soit déclaré valable, qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée aux locataires et à ce que les loyers et acomptes de charges consignés soient intégralement libérés en sa faveur.
Les demandeurs ont notamment sollicité la mise en oeuvre d'une expertise comptable pour établir leur intérêt financier au maintien du bail et le dommage qui résulterait d'un congé anticipé, ainsi que l'audition du témoin E.________, lequel avait occupé avant 2005 l'appartement du premier étage, afin d'établir que la résiliation portait en partie sur des logements familiaux.

Lors d'une audience tenue le 11 novembre 2009, le Tribunal des baux a disjoint la question de la validité du congé de celles liées à la réduction de loyer et à la réparation de défauts, l'instruction et les débats sur ces deux derniers points étant renvoyés. Si le tribunal a entendu plusieurs témoins, il a refusé de réassigner le témoin E.________, qui, bien que convoqué, ne s'était pas présenté à l'audience; il a encore refusé d'ordonner l'expertise comptable sollicitée.
B.b Par jugement disjoint du 11 novembre 2009, le Tribunal des baux a reconnu la validité du congé adressé le 20 mars 2008 par la défenderesse aux locataires et accordé à ceux-ci une unique prolongation de bail au 1er septembre 2011.
B.c Saisie d'un recours des locataires, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 21 juillet 2010, l'a rejeté, le jugement du 11 novembre 2009 étant confirmé.

En substance, la cour cantonale a nié que les locaux loués aient le caractère d'un logement familial, tel que l'entendent les art. 266m et 266n CO, même s'il n'a pas été contesté que deux des appartements de l'hôtel-restaurant sont occupés par le locataire H.X.________ et sa famille. Elle a ainsi retenu que le témoignage de E.________ ne pouvait apporter aucun élément supplémentaire à ce sujet, si bien que son audition pouvait être refusée.

S'il fallait pourtant qualifier les locaux de mixtes (locaux commerciaux comprenant un logement familial), les locataires n'ont pas démontré avoir informé la défenderesse que le demandeur H.X.________ et sa famille occupaient deux des appartements de l'hôtel-restaurant. L'autorité cantonale en a déduit qu'était valable la résiliation envoyée le 20 mars 2008 aux deux exploitants de l'établissement et titulaires du bail.

S'agissant de l'examen du respect du délai de congé, les magistrats vaudois ont retenu que le pli recommandé contenant la résiliation du bail est arrivé à l'Office postal de ... le 26 mars 2008 et qu'il pouvait être retiré par les locataires en tout cas le lendemain. Ayant attendu cinq jours pour retirer le courrier, les locataires ne peuvent se prévaloir du retrait effectif le 1er avril 2008, de sorte que le congé est intervenu à temps pour déployer ses effets au plus prochain terme légal, soit le 1er octobre 2008.

La cour cantonale a encore reconnu que le congé litigieux ne constituait pas un congé de représailles, faute d'existence d'un lien de causalité entre les prétentions émises par les locataires à propos de l'exécution de travaux dans l'immeuble et la résiliation du bail.

Enfin, la Chambre des recours, à l'issue d'une pesée appréciative, a jugé que la prolongation de bail accordée, qui équivaut à près de trois ans, ne prêtait pas le flanc à la critique.

C.
H.X.________ et F.X.________, par un seul mémoire, exercent au Tribunal fédéral un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt précité. Ils concluent, dans chacune des voies de droit, à la réforme de l'arrêt déféré, en ce sens, principalement, que le congé est nul « au sens des dispositions de l'art. 266o CO », qu'il est inefficace « puisque notifié tardivement aux locataires au sens de l'art. 261 lettre a CO »; subsidiairement, ils requièrent l'annulation du congé, qui serait abusif au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO; plus subsidiairement, ils demandent que leur bail soit prolongé de six ans; encore plus subsidiairement, ils sollicitent l'annulation de l'arrêt attaqué et le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouveau jugement au sens des considérants.

L'intimée propose le rejet tant du recours en matière civile que du recours constitutionnel.

Les recourants ont formé une demande d'effet suspensif, qui a été rejetée par ordonnance présidentielle du 13 janvier 2011.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour arrêter la prochaine échéance de bail possible en l'occurrence, il faut ainsi présupposer que les recourants obtiennent gain de cause, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Il est constant que l'intimée a acquis l'immeuble aux enchères le 15 février 2008 et qu'elle a signifié aux recourants, en sa qualité de nouvel acquéreur, la résiliation anticipée de leur bail (non annoté au registre foncier) pour le prochain terme légal en application de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Si ce congé extraordinaire n'était pas valable, le bail courrait jusqu'à l'échéance contractuelle du 1er septembre 2011. Le loyer annuel initial payé par les recourants se montant à 170'004 fr. (12 x 14'167 fr.), sans tenir compte de l'indexation convenue et des charges, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est largement dépassée.

Interjeté pour le reste par les demandeurs, qui ont succombé dans leur contestation de la validité du congé et qui ont ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours en matière civile est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

La recevabilité du recours en matière civile rend irrecevable le recours constitutionnel exercé parallèlement par les recourants contre l'arrêt critiqué (art. 113 LTF). Il sied toutefois de préciser à ces derniers que les griefs d'ordre constitutionnel qu'ils ont soulevés dans cette voie de droit, à supposer qu'ils répondent aux exigences de motivation renforcées de l'art. 106 al. 2 LTF, pourront être examinés dans le recours ordinaire en matière civile, l'intitulé erroné d'un recours ne devant pas nuire à son auteur (ATF 134 III 379 consid. 1.1 p. 382); de fait, la notion de droit fédéral de l'art. 95 let. a LTF englobe le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1. 4 p. 674).

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise et détaillée par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Invoquant une violation de l'art. 266n CO, les recourants, dans un premier moyen, prétendent que le congé du 20 mars 2008 est nul, à défaut d'avoir été notifié à l'épouse de H.X.________. Ils font valoir que l'objet du bail litigieux a essentiellement un caractère familial, en ce sens que les familles qui exploitent l'établissement sont installées dans deux des appartements qui s'y trouvent. De toute manière, poursuivent-ils, si le bail a trait à la fois à des objets commerciaux et à des logements de famille, la protection conférée par les art. 266m à 266o CO doit entrer en jeu. Les recourants soutiennent avoir informé les anciennes propriétaires de l'hôtel-restaurant de cette situation et en infèrent qu'ils n'avaient à effectuer aucunes démarches envers l'adjudicataire. Ils ajoutent, pour parer à un reproche de la Chambre des recours, que ce n'est qu'à titre subsidiaire qu'ils se sont prévalus des règles relatives au bail commercial, de sorte qu'il serait incongru de tirer profit de cette tactique judiciaire pour dénier à l'objet loué son caractère de logement familial. Les recourants font enfin grief à la cour cantonale d'être tombée dans l'arbitraire et d'avoir attenté à leur droit d'être entendus en écartant l'audition du
témoin E.________, qui avait occupé lui-même avec sa famille avant 2005 un des appartements de l'établissement public.

2.1 Il est constant que C.________ et D.________ ont cédé l'usage de locaux à usage d'hôtel-restaurant aux recourants par convention du 26 juillet 2001, laquelle se définit comme un contrat de bail à loyer (art. 253 CO). Un peu plus de trois semaines auparavant, les anciens exploitants (qui n'étaient pas les propriétaires) avaient remis aux recourants les installations et équipements de l'établissement par un contrat du 3 juillet 2001; cet accord doit se qualifier de contrat de remise de commerce, lequel constitue un contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1).

Ces éléments montrent clairement que les locaux loués étaient destinés de manière prépondérante à l'exploitation d'un commerce, de sorte que le contrat du 26 juillet 2001 doit être assimilé à un bail commercial.

2.2 Il a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) que les locaux pris à bail comprenaient en particulier 24 chambres, un restaurant, et trois appartements de trois pièces.

L'autorité cantonale a retenu qu'après la conclusion du bail commercial, le locataire H.X.________ a occupé, avec sa femme et ses enfants, deux des trois appartements en cause. Etant parvenue à une conviction à ce propos sur la base des preuves administrées, la Chambre des recours pouvait renoncer à entendre le témoin E.________, dont la déposition ne pouvait l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1). En effet, le précité avait apparemment occupé, antérieurement à 2005, un des trois appartements en tant que locaux de fonction; or la notion de local de fonction n'a rien à voir avec celle du logement de famille valant en droit du bail (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 121). Le grief de violation du droit d'être entendu, fondé sur le refus d'audition dudit témoin, n'a aucune consistance. Et les recourants ne désignent pas la norme du droit de la procédure cantonale qui aurait été appliquée arbitrairement dans ce cadre par les magistrats vaudois, ce qui rend ce pan de la critique irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).

2.3 On ne sait à quelle date H.X.________ et sa famille se sont installés dans les deux appartements de l'établissement. Mais, dès l'instant où le précité, dans les requêtes en réduction de loyer et en demande de travaux qu'il a envoyées au Tribunal des baux vaudois les 8 juin 2005 et 11 août 2006, s'est dit lui-même encore domicilié à Lonay, il y a de forts indices qu'il n'est venu habiter dans l'immeuble abritant l'hôtel-restaurant qu'après août 2006.

Il n'en demeure pas moins qu'à partir de septembre 2006 au plus tôt, la destination de l'immeuble loué était mixte, en ce sens qu'il comprenait tout à la fois des locaux commerciaux et un logement familial (i.e. celui du locataire H.X.________).

Or, selon la doctrine, les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail (ce qui est le cas en l'espèce), doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m à 266n CO (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n° 4 ad art. 266m CO p. 717; LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis, 8e éd. 2009, ch. 4/4.2.9 p. 60; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1994, n° 42 ad art. 253a -253b CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 4e éd. 2007, n° 14 ad art. 253a /253b CO; LACHAT, op. cit., p. 121). Ces opinions sont convaincantes, car une famille ne saurait être privée de la possibilité d'invoquer les normes protectrices susmentionnées sous le seul prétexte qu'elle habite, peut-être par nécessités économiques, dans les locaux qu'elle a pris à bail afin de mener une activité économique.

2.4 D'après l'art. 266n CO, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. Le congé qui ne satisfait pas notamment à la condition prévue à l'art. 266n CO est nul (art. 266o CO).

Il n'est pas contesté que l'intimée n'a pas envoyé le congé à l'épouse du locataire H.X.________.

A considérer les circonstances particulières de l'espèce, la nullité du congé ne doit toutefois pas être admise.

2.5 L'intimée est entrée dans le rapport de bail, en vertu de l'art. 261 al. 1 CO, après que la parcelle n° 304 lui a été adjugée au cours d'une vente aux enchères le 15 février 2008. Elle a acquis cet immeuble lors d'une seconde mise à prix, sans les baux qui le grevaient (cf. art. 812 CC et 142 LP). Elle a ensuite fait usage de son droit de résilier de manière anticipée le contrat litigieux (non annoté au registre foncier) pour le prochain terme légal en application de l'art. 261 al. 2 let. a CO (cf. ATF 128 III 82 consid. 2d/dd), prérogative qui n'exige pas de l'acquéreur la preuve d'un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (ATF 125 III 123 consid. 1e).

Il est admis que si, en cours de bail, le locataire déplace le logement de la famille, il est tenu d'en faire part au bailleur; il s'agit là d'une obligation accessoire du locataire (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n° 26-27 ad art. 266m -266n CO; LACHAT, op. cit., ch. 4.7 p. 634; WEBER, op. cit., n° 2 in fine ad art. 266m /266n CO).

Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1 CC, s'applique à l'ensemble des domaines du droit. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Il peut y avoir abus de droit lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228).

Dans le cas présent, les recourants n'ont pas prétendu avoir informé l'adjudicataire de la parcelle n° 304 que H.X.________ et sa famille s'étaient installés dans deux des appartements de l'hôtel-restaurant qui y est bâti. Du moment que l'intimée a acquis l'immeuble dans une vente forcée lors de la seconde mise à prix, en particulier sans le bail conclu par les recourants avec les anciennes propriétaires, et que le bien-fonds contenait essentiellement des locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant, il incombait aux demandeurs de faire part à l'adjudicataire qu'une partie des locaux pris à bail servait également de logement de famille. Les recourants étaient parfaitement à même d'atteindre la bailleresse, puisque trois jours seulement après la vente forcée, soit le 18 février 2008, leur conseil d'alors a écrit à l'intimée que les locataires étaient titulaires d'un bail portant sur une partie de l'immeuble acquis aux enchères par celle-ci et que la bailleresse était mise en demeure d'opérer dans les cinq jours divers travaux dans le bâtiment. Les recourants n'ont cependant pas averti l'intimée, dans ce courrier du 18 février 2008, de la constitution en cours de bail (i e. plusieurs années après sa passation avec les anciennes
propriétaires de l'immeuble) d'un logement familial dans les locaux à usage d'hôtel-restaurant. En se prévalant, dans ce contexte particulier, de la nullité du congé sur la base de l'art. 266o CO, au motif que cet acte n'aurait pas été notifié à l'épouse de l'un d'eux, laquelle n'est pas titulaire du bail, les recourants commettent une entorse au principe de la bonne foi, qui ne mérite pas d'être protégée judiciairement.

La critique doit être rejetée.

3.
A l'appui de leur deuxième moyen, les recourants prétendent que la résiliation est tardive. Ils font grief à la cour cantonale d'avoir admis que le pli recommandé contenant le congé leur est parvenu le 26 mars 2008, voire au plus tard le lendemain, et non à la date où ils en ont pris connaissance effectivement en le retirant à la poste, soit le 1er avril 2008. Ils allèguent que, selon la jurisprudence et la doctrine, la date du retrait effectif à la poste doit prévaloir. Ils sont d'avis que la résiliation communiquée le 1er avril 2008, à défaut d'avoir respecté le préavis de congé légal de six mois valant pour le bail de locaux commerciaux, était tardive et qu'elle ne pouvait ainsi déployer d'effet pour l'échéance invoquée du 1er octobre 2008.
3.1
3.1.1 La résiliation de bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat soumise à réception (cf. parmi les auteurs récents: LACHAT, op. cit., p. 638 ch. 7.1; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 3 et 4 ad art. 266a CO).

D'après l'art. 261 al. 2 let. a CO, l'acquéreur qui a obtenu la propriété d'habitations ou de locaux commerciaux, après la conclusion du bail, dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite peut résilier le contrat de manière anticipée pour le prochain terme légal en observant le délai de congé légal, pour autant qu'il fasse valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Il est de jurisprudence que l'adjudicataire, qui devient propriétaire d'un bien-fonds dans une vente forcée à la suite d'une double mise à prix, a la faculté de résilier un bail de longue durée pour le prochain terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent (ATF 128 III 82 consid. 2; 125 III 123 consid. 1e). Ce droit de donner le congé, sans avoir à respecter l'échéance et le préavis prévus contractuellement, est un privilège de l'adjudicataire (cf. WEBER, op. cit., n° 6 ad art. 261 CO; LACHAT, op. cit., ch. 4.2.3 p. 690).

L'art. 266d CO dispose que, pour les locaux commerciaux, le délai de congé est de six mois pour le terme fixé par l'usage local; dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre à midi (art. 36 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, constituant le Contrat-cadre vaudois déclaré de force obligatoire au 1er décembre 2001; LACHAT, op. cit., p. 650 en haut et p. 104 ch. 4.3).
3.1.2 Il résulte du principe de l'unité de l'ordre juridique que la computation d'un délai doit se faire selon le droit qui fixe ce délai, ce principe valant pour le droit fédéral (ATF 123 III 67 consid. 2a et les références).

Le Code des obligations, comme on l'a vu, fixe à six mois le délai légal de congé des baux de locaux commerciaux. Il s'agit donc d'un délai du droit matériel fédéral.

Lorsque la communication d'une manifestation de volonté constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2; ERNST A. KRAMER, Commentaire bernois, 1986, n° 88 ad art. 1 CO; PETER GAUCH ET AL., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 9e éd., 2008, ch. 196/196a p. 37; FABIENNE HOHL, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n° 5 ad art. 77 CO; LA MÊME, Procédure civile, Tome II, 2e éd., 2010, ch. 916 ss p. 171/172). Le point de départ du délai correspond alors au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance.
S'agissant d'un pli ordinaire communiqué par la poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là; savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant (ATF 118 II 42 consid. 3b p. 44 et les références doctrinales). Un tel envoi simple ne fait cependant pas preuve de sa réception (ATF 105 III 43 consid. 2a p. 45).

En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 107 II 189 consid. 2 p. 192; cf. KRAMER, op. cit., n° 88 ad art. 1 CO; FABIENNE HOHL, Procédure civile, Tome II, 2e éd., 2010, ch. 920-924 p. 171/172; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 4 ad art. 266a CO).

Cette conception est approuvée par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification d'une résiliation de bail à loyer (RAYMOND BISANG ET AL., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd., 2008, n° 5a ad Vorbemerkungen Art. 266 -266o CO et n° 28 in fine ad art. 257d CO; WEBER, op. cit., n° 3a ad art. 273 CO et n° 1a ad art. 266a CO; HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n° 38 et n° 41 ad Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o CO; LACHAT ET AL., op. cit., ch. 25/6.3 p. 519; ZIHLMANN/JAKOB, Mietrecht, 3e éd., 1999, p. 185 in fine; FRANÇOIS BOHNET, Les termes et les délais du bail à loyer, p. 26 in fine, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004; MARIO MONTINI, Droit du bail 19/2007, p. 38; JEAN-PIERRE MENGE, Kuendigung und Kuendigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschaeftsraeumlichkeiten, thèse Bâle 1993, p. 21; CLAUDE RAMONI, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse, thèse Lausanne 2002, p. 148 ch. 317; TOBIAS BARTELS, Die Fristwahrung im Mietrecht: insbesondere bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen, MietRecht Aktuell 1/2002, p. 4-8).
3.1.3 Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO (ATF 107 II 189 consid. 2) et de celle de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 147 consid. 2). Pour ces deux éventualités, à l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 al. 3 du Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272; ATF 130 III 396 consid. 1.2.3; 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative.

Prenant appui sur cette jurisprudence, certains auteurs préconisent, lorsque la notification de la manifestation de volonté est effectuée au destinataire sous pli recommandé avec dépôt d'un avis de retrait postal, une application de la théorie relative de la réception à d'autres actes du droit du bail que l'avis de majoration de loyer (art. 269d CO) et l'avis comminatoire (art. 257d CO), en particulier à la notification du congé, voire prônent même une application uniforme de cette théorie de la réception pour tous les actes de droit civil (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 21 ad art. 257d CO; LACHAT, op. cit., p. 639/640; LE MÊME, Commentaire romand, Code des obligations I, n° 5 ad art. 266a CO; CARMINE BASELICE, MietRecht Aktuell, 2/1995, p. 103 in fine). Ils invoquent les horaires d'ouverture des guichets postaux, la clarté et la cohérence du droit ainsi que la protection de la partie faible.

Cette opinion minoritaire ne convainc pas. Le Tribunal fédéral a appliqué la théorie relative de la réception lorsque le locataire reçoit un avis de hausse de loyer afin qu'il bénéficie effectivement du délai de réflexion de dix jours de l'art. 269d al. 1 CO et de la possibilité de résilier le contrat s'il n'entend pas accepter la hausse ou la contester. La juridiction fédérale en a fait de même pour la communication de l'avis comminatoire dans l'intention que le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux jouisse de l'entier du délai de 30 jours pour réunir les fonds lui permettant de régler son loyer échu. Ces considérations particulières ne sauraient valoir pour d'autres actes, comme la notification du congé.

En outre, le système de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'émetteur et du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, de prendre connaissance tardivement, respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication. Cet équilibre serait rompu si la théorie relative de la réception devait s'appliquer sans limite.

Il faut donc admettre qu'il n'y a aucun motif objectif sérieux de changer la jurisprudence, approuvée par de très nombreux auteurs. Autrement dit, la réception du congé obéit toujours en droit du bail au système de la réception absolue.

3.2 Ces considérations conduisent le Tribunal fédéral à retenir que l'intimée a en l'occurrence respecté le délai légal de congé de six mois de l'art. 266d CO pour le terme usuel du 1er octobre 2008.

En effet, il a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) que la bailleresse a envoyé aux recourants le congé du 20 mars 2008 par pli simple et par pli recommandé.

Concernant le courrier simple, l'intimée n'a pas apporté la preuve, qui lui incombait (art. 8 CC; LACHAT, op. cit., p. 641; HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n° 42 ad Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o CO), de la réception par les locataires du pli renfermant le congé.

En revanche, il ressort des constatations cantonales, non taxées d'arbitraire, que le congé adressé aux recourants par pli recommandé pouvait être retiré dès le mercredi 26 mars 2008 au guichet de la poste. Les locataires n'ont jamais prétendu qu'un avis de retrait n'a pas été déposé dans leur boîte aux lettres. Les recourants étaient donc à même de prendre connaissance du pli recommandé le jeudi 27 mars 2008. Le congé a donc été notifié, pour le terme usuel vaudois du 1er octobre 2008, dans le respect du préavis légal de six mois instauré par l'art. 266d CO pour les locaux commerciaux.

Le grief doit être rejeté.

4.
Dans un troisième moyen, les recourants soutiennent que le congé du 20 mars 2008 est un congé de représailles émis parce qu'ils ont requis de bonne foi la réalisation de travaux dans les locaux pris à bail. Ils y voient une violation de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

4.1 A teneur de la norme précitée, le congé est annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid 2a, in SJ 2001 I p. 17; RAYMOND BISANG ET AL., op. cit., n° 14 ad art. 271a CO). Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêt 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.3; LACHAT, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741).

4.2 En l'occurrence, l'intimée, qui a obtenu l'adjudication de l'immeuble dans une vente aux enchères, a résilié de manière anticipée le bail (cf. ATF 128 III 82 consid. 2).

Sur la base des constatations opérées par la cour cantonale, on ne discerne aucun indice suffisant que le congé a été donné pour punir les recourants d'avoir émis dès 2005 des prétentions en relation avec le bail commercial. La justification du congé donné repose bien plutôt, selon la plus grande vraisemblance, sur le privilège conféré à l'adjudicataire, qui acquiert un immeuble à la suite d'une double mise à prix dans une procédure d'exécution forcée, de résilier à titre extraordinaire le bail pour le prochain terme légal. De plus, les recourants n'ont pas mis en doute le besoin de la défenderesse, qui a notamment pour but l'exploitation d'établissements publics en tout genre, d'utiliser les locaux à titre professionnel.

La critique est infondée.

5.
Enfin, à titre subsidiaire, les recourants reprochent à la cour cantonale de leur avoir accordé une prolongation de leur bail jusqu'au 1er septembre 2011, et non la prolongation maximale d'une durée de six ans entrant en ligne de compte. Ils font valoir qu'ils ont acheté le fonds de commerce pour une somme de plus de 500'000 fr. et qu'ils subissent, en raison de la résiliation de leur bail, une perte économique qu'il aurait été possible de quantifier par une expertise financière et comptable, laquelle leur a été refusée arbitrairement et au mépris de leur droit d'être entendus.

5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon la jurisprudence, même en cas de résiliation anticipée d'un bail de longue durée après une double mise à prix, le contrat peut être prolongé aux conditions des art. 272 ss CO (ATF 128 III 82 consid. 2).

5.2 Il n'est pas contestable que la résiliation pour le 1er octobre 2008 a des conséquences pénibles pour les locataires, dont la première échéance contractuelle de leur bail était le 1er septembre 2011. Il sied manifestement de leur accorder une prolongation de bail dans le cadre d'une pesée des intérêts prenant en compte les éléments rappelés à l'art. 272 al. 2 CO. La résiliation anticipée du bail résultant d'une adjudication à l'issue d'une double mise à prix, il faut, entre autres critères, prendre en considération les intérêts de l'adjudicataire, particulièrement son besoin des locaux (cf. art. 272 al. 2 let. d CO; LACHAT, op. cit., p. 698 ch. 4.5.8 in fine).

D'après l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum, une ou deux prolongations pouvant être accordée dans cette limite.

Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il doit donc se laisser guider par les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC) et prendre en compte tous les éléments du cas particulier.

Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arrêts cités).

5.3 Les recourants ne font pas grief à la cour cantonale de leur avoir accordé une unique prolongation, et non une première prolongation réservant la possibilité d'en obtenir une seconde aux conditions strictes de l'art. 272 al. 3 CO. Il n'y a en conséquence pas lieu d'examiner la question sous cet angle (art. 42 al. 1 et 2 LTF).

5.4 Dans le cadre de l'examen de la requête en prolongation de bail, les magistrats vaudois ont tout d'abord expliqué que les premiers juges, après avoir entendu le témoin F.________, lequel avait la charge de tenir la comptabilité de l'établissement exploité par les recourants, ont estimé être suffisamment renseignés sur le dommage subi par ces derniers découlant d'une résiliation anticipée du bail, de sorte qu'une expertise comptable était superflue. Ils ont encore ajouté que les preuves par témoins et par expertise s'excluaient. Les recourants ne discutent pas cette motivation, mais se contentent d'affirmer que seule une expertise eût été à même de prouver l'ampleur du préjudice qu'ils subissent. Dès l'instant où ils n'ont pas démontré la pertinence de leur offre de preuve, le grief de violation du droit d'être entendu est sans fondement (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504/505). Les recourants n'invoquent en outre aucune application insoutenable du droit de procédure cantonal, d'où l'irrecevabilité du moyen pris de l'arbitraire.

5.5 Pour fixer la durée de la prolongation de bail contestée, l'autorité cantonale a adopté les motifs des premiers juges. Ces derniers ont retenu, d'un côté, que l'hôtel-restaurant constituait la source de revenu du locataire H.X.________ et que les recourants avaient consenti de nombreux efforts personnels et économiques pour exploiter l'établissement public. De l'autre, ils ont relevé qu'au fil des années tant le chiffre d'affaires que le bénéfice des locataires avaient tendance à baisser, que le revenu du précité était complété par le salaire obtenu par son épouse, qui se montait à 6'000 fr. brut par mois, et que le responsable de la comptabilité de l'hôtel-restaurant avait déclaré que, selon les usages de la branche, le fonds de commerce devait être amorti sur la durée initiale du bail, soit sur dix ans.

La cour cantonale a ainsi tenu compte de tous les éléments pertinents, sans d'ailleurs mettre particulièrement l'accent sur le besoin de l'adjudicataire d'utiliser les locaux pour y développer ses affaires, lequel n'a pas été nié par les recourants.

La durée de la prolongation accordée équivaut à environ la moitié de la prolongation maximale. Il y a lieu en conséquence d'admettre que la cour cantonale a fait en la matière un usage correct de son pouvoir d'appréciation et respecté le droit fédéral, singulièrement l'art. 272 CO.
Le moyen est infondé.

6.
Au vu de ce qui précède, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable, alors que le recours en matière civile doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires et les dépens seront mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

4.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 14 février 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^m - 1 Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.
¹	Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.
²	S'il n'est pas possible de recueillir ce consentement ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge.
³	Le présent article s'applique par analogie aux partenaires enregistrés.104

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.101
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets102 dans le mois qui suit le dépôt du recours.103

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.
¹	Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.
²	Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins.
³	Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
¹	Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
²	Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l'immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
³	À l'égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l'ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 1 - 1 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
¹	Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
²	Cette manifestation peut être expresse ou tacite.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 77 - 1 Lorsqu'une obligation doit être exécutée ou quelque autre acte juridique accompli à l'expiration d'un certain délai depuis la conclusion du contrat, l'échéance est réglée comme suit:
¹	Lorsqu'une obligation doit être exécutée ou quelque autre acte juridique accompli à l'expiration d'un certain délai depuis la conclusion du contrat, l'échéance est réglée comme suit:
¹	si le délai est fixé par jours, la dette est échue le dernier jour du délai, celui de la conclusion du contrat n'étant pas compté; s'il est de huit ou de quinze jours, il signifie non pas une ou deux semaines, mais huit ou quinze jours pleins;
²	si le délai est fixé par semaines, la dette est échue le jour qui, dans la dernière semaine, correspond par son nom au jour de la conclusion du contrat;
³	si le délai est fixé par mois ou par un laps de temps comprenant plusieurs mois (année, semestre, trimestre), la dette est échue le jour qui, dans le dernier mois, correspond par son quantième au jour de la conclusion du contrat; s'il n'y a pas, dans le dernier mois, de jour correspondant l'obligation s'exécute le dernier jour dudit mois.
²	Ces règles sont également applicables si le délai court à partir d'une époque autre que celle de la conclusion du contrat.
³	Lorsqu'une obligation doit être exécutée au cours d'un certain laps de temps, le débiteur est tenu de s'acquitter avant l'expiration du délai fixé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266 - 1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
¹	Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
²	Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
¹	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
²	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
^a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
^b	les motifs ne sont pas indiqués;
^c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
³	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.