Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 761/2018

Sentenza del 12 agosto 2019

II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Herrmann, Presidente,
Marazzi, von Werdt,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Andrea Ronchetti,
ricorrente,

contro

1. B.________SA,
2. C.________,
patrocinati dall'avv. Verena Fontana,
opponenti.

Oggetto
blocco del registro fondiario/restrizione della facoltà
di disporre,

ricorso contro la sentenza emanata il 3 agosto 2018
dalla I Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino (11.2017.30).

Fatti:

A.

A.a. A.________ e C.________ hanno sottoscritto nel 2015 un " accordo transattivo " secondo cui, segnatamente, il secondo si impegnava nei confronti del primo a concedergli il diritto di abitare vita natural durante nella proprietà per piani n. 5048 del fondo n. 1704 RFD di X.________ di proprietà di B.________SA (di cui C.________ è azionista unico) per fr. 1.-- mensili e a far annotare il " rapporto di locazione " nel registro fondiario (clausola n. 2) ed entrambe le parti si impegnavano a mantenere un atteggiamento corretto e rispettoso (clausola n. 3). C.________ non ha fatto annotare il contratto di locazione nel registro fondiario ed il 9 novembre 2015 ha rimproverato a A.________ di aver violato la clausola n. 3, comunicandogli di considerare decaduti gli obblighi da lui assunti nella clausola n. 2.

A.b. Con istanza 13 gennaio 2016 A.________ ha convenuto B.________SA e C.________ affinché fosse ordinato il " blocco immediato del registro fondiario " sul predetto fondo per tutelare la futura annotazione del " rapporto di locazione " pattu ito nell'" accordo transattivo ". Con decisione 3 febbraio 2017 il Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona ha accolto l'istanza, confermando il " blocco della facoltà di disporre " a carico della proprietà per piani n. 5048 da esso già ordinato in via supercautelare in data 14 gennaio 2016. B.________SA è stata condannata al pagamento di spese processuali e di ripetibili a A.________. Quest'ultimo è invece stato condannato a versare ripetibili a C.________, inutilmente convenuto.

A.c. Nel frattempo, il 25 aprile 2016 A.________ ha convenuto B.________SA e C.________ per ottenere l'iscrizione nel registro fondiario di un diritto di abitazione vita natural durante sul predetto fondo. La procedura è tuttora pendente.

B.
Con sentenza 3 agosto 2018 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'appello presentato da B.________SA avverso la decisione pretorile, respingendo l'istanza di A.________ ed invitando l'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Bellinzona a cancellare - al momento della crescita in giudicato della sentenza - la menzione " divieto di disporre (blocco RF) " iscritta sulla proprietà per piani n. 5048. Le spese processuali e le ripetibili di prima e di seconda istanza sono state poste a carico di A.________.

C.
Con ricorso 14settembre 2018 A.________ ha impugnato la sentenza cantonale dinanzi al Tribunale federale, chiedendo in via principale di riformarla nel senso che l'ufficiale del registro fondiario sia invitato a sostituire la menzione "divieto di disporre (blocco RF) " con la menzione "restrizione della facoltà di disporre [...] con aggiunta dell'annotazione/ iscrizione provvisoria del diritto di utilizzo a titolo di locazione vita natural durante a favore di A.________", e in via subordinata di rinviare l'incarto al Tribunale d'appello per nuovo giudizio. Il ricorrente ha anche chiesto di essere posto al beneficio dell'assistenza giudiziaria e di conferire effetto sospensivo al suo rimedio.
Con decreto 8 ottobre 2018 al gravame è stato concesso il postulato effetto sospensivo. Non sono state chieste determinazioni nel merito.

Diritto:

1.

1.1. Il rimedio, interposto dalla parte soccombente nella sede cantonale (art. 76 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41
LTF), è diretto contro una sentenza emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
2 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
b1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
b2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
b3  sur le changement de nom,
b4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
b5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
b6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
b7  ...
LTF) di natura pecuniaria, il cui valore litigioso (determinato in almeno fr. 90'000.--) supera la soglia minima fissata all'art. 74 cpv. 1 lett. b
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF. Dinanzi al Tribunale federale è quindi di principio esperibile un ricorso in materia civile. La mancanza di precisione nella designazione del mezzo d'impugnazione - peraltro tempestivo (art. 100 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
LTF) - non comporta alcun pregiudizio per l'insorgente (v. DTF 138 I 367 consid. 1.1; 136 II 497 consid. 3.1).
La sentenza impugnata, che rifiuta di ordinare un blocco del registro fondiario, rispettivamente una restrizione della facoltà di disporre, concerne provvedimenti cautelari. Decisioni emanate in materia di provvedimenti cautelari sono unicamente decisioni finali ai sensi dell'art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
LTF se vengono emanate in una procedura indipendente. Decisioni cautelari notificate separatamente che vengono emanate prima o durante la procedura principale e che rimangono in vigore unicamente per la durata di questa, rispettivamente a condizione che una procedura principale venga incoata, sono decisioni incidentali nel senso dell'art. 93
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1    Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a  si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b  si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2    En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3    Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.
LTF (DTF 134 I 83 consid. 3.1). In concreto può restare indecisa la questione a sapere se la decisione impugnata sia finale o se essa sia invece incidentale. Infatti, anche in quest'ultima ipotesi essa sarebbe idonea a causare un danno irreparabile ai sensi dell'art. 93 cpv. 1 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1    Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a  si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b  si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2    En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3    Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.
LTF.

1.2. Contro le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 98 Motifs de recours limités - Dans le cas des recours formés contre des décisions portant sur des mesures provisionnelles, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels.
LTF).

Giusta l'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF il Tribunale federale esamina la violazione di questi diritti soltanto se tale censura è stata sollevata e motivata. Ciò significa che il ricorrente deve indicare in modo chiaro e dettagliato, con riferimento ai motivi della decisione impugnata, in che modo sarebbero stati violati i suoi diritti costituzionali (DT F 135 III 232 consid. 1.2; 133 III 393 consid. 6).

Il Tribunale federale fonda inoltre la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF) e nell'ambito dei ricorsi sottoposti alle limitazioni dell'art. 98
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 98 Motifs de recours limités - Dans le cas des recours formés contre des décisions portant sur des mesures provisionnelles, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels.
LTF, il ricorrente può unicamente ottenere la rettifica o il complemento degli accertamenti di fatto se dimostra una violazione dei suoi diritti costituzionali da parte dell'autorità cantonale. Gli art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
, 97
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
e 105 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF non si applicano dunque direttamente, poiché non sono dei diritti costituzionali (DTF 133 III 393 consid. 7.1; 133 III 585 consid. 4.1). Tuttavia l'applicazione dell'art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost. porta praticamente al medesimo risultato: il Tribunale federale corregge gli accertamenti di fatto unicamente se sono arbitrari e hanno un'influenza sull'esito della causa (sentenza 5A 595/2018 del 15 maggio 2019 consid. 1.2).
Nel ricorso all'esame, l'insorgente rimprovera ai Giudici cantonali una violazione del divieto dell'arbitrio, un eccesso di formalismo, un diniego di giustizia formale ed una lesione del diritto di essere sentito. Le sue censure di violazione degli art. 960
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1    Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1  d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
2  d'une saisie;
3  d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
2    Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
CC e 318 CPC risultano per cont ro di primo acchito inammissibili, dato che non si tratta di diritti costituzionali.

1.3. Dinanzi al Tribunale federale non possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova. Un'eccezione a questa regola è possibile soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore (art. 99 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
LTF).

Con il gravame all'esame, il ricorrente allega nuovi documenti (D-I e M), "tutti redatti in un periodo precedente alla decisione qui impugnata". La sua motivazione, secondo cui essi permetterebbero di "meglio orientare il Tribunale federale sulle lacune della decisione impugnata", non ne giustifica però una produzione solo ora.

1.4. Dinanzi al Tribunale federale non sono ammissibili nuove conclusioni (art. 99 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
LTF).

Nella sua proposta di giudizio in via principale il ricorrente chiede (oltre alla sostituzione a registro fondiario della menzione "divieto di disporre (blocco RF) " con la menzione "restrizione della facoltà di disporre", la cui ammissibilità in questa sede può essere lasciata aperta) l'aggiunta di un'"annotazione/iscrizione provvisoria del diritto di utilizzo a titolo di locazione vita natural durante a favore di A.________". Tale conclusione è nuova e perciò irricevibile.

2.

2.1. La Corte cantonale ha spiegato che il " blocco della facoltà di disporre " ordinato dal Giudice di prime cure non esiste. Esiste la restrizione della facoltà di disporre dell'art. 960 cpv. 1 n
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1    Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1  d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
2  d'une saisie;
3  d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
2    Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
. 1 CC (che garantisce pretese contestate od esecutive volte al trasferimento della proprietà o alla costituzione di diritti reali limitati o alla tutela dei diritti personali cui si riferisce l'art. 959 cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
1    Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
2    Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
CC) oppure il blocco del registro fondiario (che vieta all'ufficiale del registro fondiario di procedere ad operazioni su un certo foglio del mastro ed è segnatamente ordinato nei casi previsti dall'art. 56
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF)
ORF Art. 56 Blocage du registre foncier - Le propriétaire ou l'autorité compétente peut requérir la mention de blocage du registre foncier lorsqu'une décision exécutoire a été rendue concernant:
a  un séquestre dans une procédure pénale (art. 266, al. 3, du code de procédure pénale63) et dans une procédure de droit pénal administratif (art. 46 de la LF du 22 mars 1974 sur le droit pénal administratif64);
b  une mesure provisionnelle dans une procédure civile (art. 262, let. c, du code de procédure civile65), sous réserve des cas où le CC prévoit une annotation (art. 960, 961 CC);
c  les mesures provisionnelles ordonnées par l'autorité compétente en application de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger66;
d  les mesures provisionnelles ordonnées par l'autorité compétente en application du droit cantonal dans la mesure où la procédure suit les règles du droit cantonal.
dell'ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario [ORF; RS 211.432.1], in particolare se è stata pronunciata una decisione esecutiva riguardante un provvedimento cautelare in una procedura civile fondato sull'art. 178 cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 178 - 1 Dans la mesure nécessaire pour assurer les conditions matérielles de la famille ou l'exécution d'obligations pécuniaires découlant du mariage, le juge peut, à la requête de l'un des époux, restreindre le pouvoir de l'autre de disposer de certains de ses biens sans le consentement de son conjoint.
1    Dans la mesure nécessaire pour assurer les conditions matérielles de la famille ou l'exécution d'obligations pécuniaires découlant du mariage, le juge peut, à la requête de l'un des époux, restreindre le pouvoir de l'autre de disposer de certains de ses biens sans le consentement de son conjoint.
2    Le juge ordonne les mesures de sûreté appropriées.
3    Lorsque le juge interdit à un époux de disposer d'un immeuble, il en fait porter la mention au registre foncier.
CC o sull'art. 22 cpv. 2
SR 211.231 Loi fédérale du 18 juin 2004 sur le partenariat enregistré entre personnes du même sexe (Loi sur le partenariat, LPart) - Loi sur le partenariat
LPart Art. 22 Restriction du pouvoir de disposer - 1 Dans la mesure nécessaire pour assurer les conditions matérielles de la communauté ou l'exécution d'obligations pécuniaires découlant du partenariat enregistré, le juge peut, à la requête de l'un des partenaires, restreindre le pouvoir de l'autre de disposer de certains biens sans son consentement et ordonner les mesures de sûreté appropriées.
1    Dans la mesure nécessaire pour assurer les conditions matérielles de la communauté ou l'exécution d'obligations pécuniaires découlant du partenariat enregistré, le juge peut, à la requête de l'un des partenaires, restreindre le pouvoir de l'autre de disposer de certains biens sans son consentement et ordonner les mesures de sûreté appropriées.
2    Lorsque la mesure concerne un immeuble, le juge en fait porter la mention au registre foncier.
LUD, mentre se si tratta di un provvedimento fondato su altre norme occorre far capo alla restrizione della facoltà di disporre dell'art. 960
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1    Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
1  d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
2  d'une saisie;
3  d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
2    Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
CC o all'iscrizione provvisoria dell'art. 961
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 961 - 1 Des inscriptions provisoires peuvent être prises:
1    Des inscriptions provisoires peuvent être prises:
1  par celui qui allègue un droit réel;
2  par celui que la loi autorise à compléter sa légitimation.
2    Elles ont lieu du consentement des intéressés ou en vertu d'une décision judiciaire; elles ont pour effet que le droit, s'il est constaté plus tard, devient opposable aux tiers dès la date de l'inscription provisoire.
3    Le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister; il détermine exactement la durée et les effets de l'inscription et fixe, le cas échéant, un délai dans lequel le requérant fera valoir son droit en justice.675
CC). Secondo i Giudici cantonali, per tutelare l'annotazione del " rapporto di locazione " pattu ito nell'" accordo transattivo " (v. art. 959 cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
1    Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
2    Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.
CC e 261b CO), rispettivamente
l'iscrizione di un diritto d'abitazione (v. art. 776
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 776 - 1 Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie.
1    Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie.
2    Il est incessible et ne passe point aux héritiers.
3    Les règles de l'usufruit sont applicables, sauf disposition contraire de la loi.
CC; servitù di cui sembra pretesa l'esistenza nella causa di merito), il ricorrente avrebbe quindi potuto tutt'al più domandare una restrizione della facoltà di disporre. Sin dall'istanza 13 gennaio 2016 egli ha invece sempre chiaramente sollecitato il " blocco immediato del registro fondiario ", per cui il Pretore aggiunto avrebbe dovuto respingere tale istanza.
Secondo la Corte cantonale, poi, anche presumendo che il Pretore aggiunto abbia inteso ordinare una restrizione della facoltà di disporre, scostandosi dalla richiesta del ricorrente volta ad ottenere il blocco del registro fondiario, l'esito della vertenza non muterebbe. Per ottenere una tale restrizione occorre infatti che il richiedente renda verosimile un interesse degno di protezione ed una minaccia della sua posizione giuridica, ossia il rischio concreto di perdere il proprio diritto per gli effetti legati alla pubblicità del registro fondiario poiché un terzo in buona fede potrebbe essere protetto nel suo acquisto (v. sentenza 5A 565/2009 del 23 giugno 2010 consid. 3, in RtiD 2011 I pag. 673). Per i Giudici cantonali, nel caso concreto il primo requisito può eventualmente reputarsi adempiuto, ma non il secondo: il ricorrente non ha infatti recato il benché minimo elemento concreto che induca a far presagire l'intenzione dell'opponente B.________SA di alienare la proprietà per piani e ciò non risulta da altri atti di causa.

2.2. Quando, come in concreto, la sentenza impugnata si fonda su due motivazioni indipendenti, alternative o sussidiarie, il ricorrente deve confrontarsi con entrambe, sotto pena di inammissibilità del ricorso, e l'impugnativa può unicamente essere accolta se le critiche volte contro tutte e due le motivazioni si rivelano fondate (DTF 138 I 97 consid. 4.1.4 con rinvii).

2.2.1. Il ricorrente sostiene che anche la seconda condizione per l'ottenimento di una restrizione della facoltà di disporre fosse adempiuta. A suo dire, i Giudici cantonali avrebbero omesso di tenere conto della documentazione prodotta dalla stessa opponente B.________SA in sede di appello, dalla quale risulterebbe che la banca D.________SA ha disdetto il mutuo ipotecario garantito dalla proprietà per piani n. 5048 e "ha avviato le procedure per la realizzazione dell'immobile", realizzazione che "verrà concretizzata a breve nella messa all'asta dell'oggetto" dato che "la debitrice non ha interposto opposizione al relativo PE". Negando la verosimiglianza di un "pericolo incombente sul ricorrente", essi avrebbero leso gli art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost. (violazione del divieto dell'arbitrio sia nell'accertamento dei fatti e nell'apprezzamento delle prove sia nell'applicazione del diritto) e 29 Cost. (violazione del diritto di essere sentito).
Secondo i fatti accertati nell'impugnata sentenza, il 6 giugno 2018 B.________SA aveva effettivamente trasmesso al Tribunale d'appello copia di una lettera 28 maggio 2018 in cui la banca D.________SA informava C.________ di aver disdetto un contratto di credito concesso alla società (garantito da due cartelle ipotecarie gravanti la proprietà per piani n. 5048) e copia di un precetto esecutivo che l'istituto bancario aveva fatto notificare a B.________SA il 17 aprile 2018. Il ricorrente omette tuttavia di precisare che l'escussa aveva anche trasmesso al Tribunale d'appello copia della sua opposizione del 23 aprile 2018 a tale precetto esecutivo. Da tale documentazione non risultava pertanto che l'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare fosse ormai già prossima all'incanto, come pretende l'insorgente. Va del resto ricordato che, prima dell'incanto, le servitù ed i diritti personali la cui iscrizione rispettivamente annotazione nel registro fondiario è rivendicata possono essere insinuati all'ufficio di esecuzione per l'iscrizione nell'elenco oneri (v. combinati art. 156 cpv. 1 e
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 156 - 1 La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
1    La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
2    Les titres de gage créés au nom du propriétaire ou au porteur et donnés en nantissement par le propriétaire, seront ramenés au montant du produit de la réalisation en cas de réalisation séparée.
138 segg. LEF; cfr. anche PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. II,
2000, n. 61 ad art. 140
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 140 - 1 Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier.
1    Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier.
2    Le préposé communique cet état aux intéressés, en leur assignant un délai de dix jours pour former opposition. Les art. 106 à 109 sont applicables.
3    Le préposé fait procéder, en outre, à une estimation de l'immeuble et en communique le résultat aux intéressés.
LEF). Alla Corte cantonale non può perciò essere rimproverata alcuna violazione degli art. 9 e
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 140 - 1 Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier.
1    Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier.
2    Le préposé communique cet état aux intéressés, en leur assignant un délai de dix jours pour former opposition. Les art. 106 à 109 sont applicables.
3    Le préposé fait procéder, en outre, à une estimation de l'immeuble et en communique le résultat aux intéressés.
29 Cost. per aver negato la verosimiglianza di una minaccia della posizione giuridica del ricorrente.

2.2.2. Dato che la motivazione abbondanziale della Corte cantonale (con cui ha ritenuto che la decisione pretorile avrebbe in ogni modo dovuto essere annullata anche se il Giudice di prime cure avesse inteso ordinare una restrizione della facoltà di disporre) resiste alle critiche ricorsuali, non occorre esaminare anche le censure rivolte contro la motivazione principale del Tribunale d'appello (fondata sul fatto che il ricorrente aveva sempre chiaramente sollecitato il blocco del registro fondiario e non una restrizione della facoltà di disporre).

3.
Da quanto precede discende che il ricorso va respinto nella misura in cui è ammissibile.

La domanda di assistenza giudiziaria del ricorrente va respinta, il rimedio non avendo fin dall'inizio probabilità di successo (art. 64 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
1    Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
2    Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
3    La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
4    Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.
LTF). Le spese giudiziarie sono pertanto poste a suo carico (art. 66 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF).
B.________SA non ha diritto a ripetibili, dato che si è unicamente dovuta pronunciare sulla domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso, risultando soccombente (art. 68 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF a contrario).

Coinvolgendo C.________ - cui non appartiene la proprietà per piani n. 5048 - nella procedura federale (e più precisamente chiedendo di porre a suo carico spese e ripetibili), il ricorrente gli ha causato spese inutili e va quindi condannato a versargli un'indennità per le sue osservazioni all'istanza di effetto sospensivo (art. 68 cpv. 4
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF con rinvio all'art. 66 cpv. 3
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF; C.________ era del resto già stato inutilmente convenuto dinanzi al Giudice di prime cure e non aveva partecipato alla procedura di appello).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
La domanda di assistenza giudiziaria del ricorrente è respinta.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

4.
Il ricorrente verserà all'opponente C.________ la somma di fr. 300.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

5.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino e all'Ufficio del registro fondiario del Distretto di Bellinzona.

Losanna, 12 agosto 2019

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Herrmann

La Cancelliera: Antonini