Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 325/2013

Urteil vom 10. Dezember 2013

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Matter.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hermann Roland Etter,

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 28. Januar 2013.

Sachverhalt:

A.

Die X.________ AG erwarb mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2010 von ihrem Alleinaktionär und einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsrat Y.________ 34 Grundstücke für insgesamt Fr. 6'035'000.--. Auf diesem Kaufpreis erhob das Steueramt des Kantons Solothurn mit Veranlagungsverfügung vom 26. Mai 2011 eine Handänderungssteuer von 2,2%, d.h. Fr. 132'770.--. Das Amt ging davon aus, dass die X.________ AG nicht als Immobilien-, sondern als Betriebsgesellschaft zu qualifizieren sei; in wirtschaftlicher Betrachtungsweise entspreche die Veräusserung vom Alleinaktionär an seine Gesellschaft einem Übergang der Verfügungsgewalt über die Grundstücke, weshalb das Geschäft der Handänderungssteuer zu unterwerfen sei.

B.

Dagegen vertritt die X.________ AG den Standpunkt, sie sei sehr wohl eine Immobiliengesellschaft, weshalb die Veräusserung der 34 Grundstücke nicht mit der Handänderungssteuer erfasst werden dürfe. Ihre Einsprache und danach ihr Rekurs an das Kantonale Steuergericht Solothurn blieben aber ohne Erfolg.

C.

Mit Eingabe vom 15. April 2013 hat die X.________ AG Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie stellt den Antrag, das steuergerichtliche Urteil vom 28. Januar 2013 aufzuheben und festzustellen, dass sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der Grundstücke keine Handänderungssteuer schulde. Eventuell sei die Sache zur rechtmässigen Gewährung des rechtlichen Gehörs, zur Zeugeneinvernahme und zur Durchführung einer öffentlichen Verhandlung an das Steuergericht zurückzuweisen.

D.

Das Steueramt des Kantons Solothurn und das Kantonale Steuergericht Solothurn beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

E.

Mit Replik vom 15. Juli 2013 hat die X.________ AG an ihrem Rechtsstandpunkt festgehalten.

F.

Am 5. Juli 2013 hat der Präsident der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung ein Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund gemäss Art. 83
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
a  les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
b  les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
c  les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
c1  l'entrée en Suisse,
c2  une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
c3  l'admission provisoire,
c4  l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
c5  les dérogations aux conditions d'admission,
c6  la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
d  les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
d1  par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
d2  par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
e  les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
f  les décisions en matière de marchés publics:
fbis  les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
f1  si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
f2  si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
g  les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
h  les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
i  les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
j  les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
k  les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
l  les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
m  les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
n  les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
n1  l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
n2  l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
n3  les permis d'exécution;
o  les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
p  les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
p1  une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
p2  un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
p3  un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
q  les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
q1  l'inscription sur la liste d'attente,
q2  l'attribution d'organes;
r  les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
s  les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
s1  ...
s2  la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
t  les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
u  les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
v  les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
w  les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
x  les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
y  les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
z  les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.
BGG fällt und daher mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a  contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b  contre les actes normatifs cantonaux;
c  qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.
und Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
BGG). Die Beschwerdeführerin hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen, ist als Abgabepflichtige durch das angefochtene Urteil besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; sie ist daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen einzutreten (vgl. die Urteile 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.1 u. 2C 20/2012 vom 24. April 2012, in: StR 67/2012 S. 517 E. 1.1).

1.2. Das angefochtene Urteil betreffend Handänderungssteuer stützt sich ausschliesslich auf kantonales Recht. Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, das angefochtene Urteil verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen vgl. die Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (vgl. BGE 136 II
489
E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen siehe u.a. auch die Urteile 2C 20/2012 vom 24. April 2012, in: StR 67/2012 S. 517 E. 1.2 und 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.3). Die vorliegende Beschwerdeschrift vermag diesen Erfordernissen nur teilweise zu genügen (vgl. namentlich unten E. 2.3.2); soweit sie den Anforderungen nicht entspricht, kann auf sie nicht eingetreten werden.

1.3. Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG beruht (Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
BGG; vgl. das Urteil 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.4).

2.

2.1. Das angefochtene Urteil stützt sich auf § 205 ff. des Solothurner Gesetzes vom 1. Dezember 1985 über Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz; StG/SO).

2.1.1. Diese Bestimmungen erfassen Handänderungen an Grundstücken mit der Handänderungssteuer. Unter einer Handänderung wird jedes Rechtsgeschäft verstanden, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Damit ist der Tatbestand, der die Handänderungssteuer auslöst, wirtschaftlich umschrieben (im Unterschied zu anderen Kantonen; vgl. Urteil 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 3a mit Hinweis; siehe auch das Urteil 2P.200/2004 vom 1. März 2005, in: StR 60/2005 S. 506 E. 2.1). Steuerpflichtig ist der Erwerber. § 206 Abs. 1 StG/SO zählt in nicht abschliessender Weise folgende Rechtsgeschäfte auf: Kauf, Tausch, Schenkung, die Übertragung eines Kaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück, aber auch die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft (vgl. dazu u.a. ASA 54 690 E. 3a mit Hinweisen sowie die Urteile 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 4; 2P.200/2004 vom 1. März 2005, in: StR 60/2005 S. 506 E. 2.1; 2C 355/2009 vom 19. November 2009, in: StR 65/2010 S. 213 E. 4.1).

2.1.2. Wird ein Verstoss gegen das (rein) kantonale Recht gerügt, prüft das Bundesgericht lediglich, ob dessen vorinstanzliche Auslegung und Anwendung zu einer Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
und b BGG; BGE 138 V 74 E. 2 S. 76) oder der kantonalen verfassungsmässigen Rechte führt (Art. 95 lit. c
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG; BGE 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158). Zu untersuchen ist allem voran ein Verstoss gegen das Willkürverbot nach Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
BV (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteile 2C 692/2012 vom 10. Februar 2013 E. 2.1; 9C 369/2012, 9C 370/2012 vom 2. November 2012 E. 3).

2.2. § 206 Abs. 1 lit. d StG/SO sieht vor, dass die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft der Handänderungssteuer unterliegt. Dagegen wird gemäss bewährter Rechtsprechung der Übergang der Anteile an einer Betriebsgesellschaft nicht mit der Handänderungssteuer erfasst, da die Verfügungsmacht über die Grundstücke bei einer Betriebsgesellschaft lediglich Ausfluss der viel weitergehenden Beherrschung des gesamten Unternehmens ist, die der Käufer mit dem Erwerb der Aktien erlangt (vgl. u.a. die Urteile 2C 355/2009 vom 19. November 2009, in: StR 65/2010 S. 213 E. 6.1 bis 6.3 u. 2P.151/2003 vom 11. Februar 2004, in: StR 59/2004 S. 457 E. 4.3; je mit Hinweisen). Dieser Beurteilung hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Urteil angeschlossen (vgl. dort E. 3.2.2).

2.3. Im Weiteren hat das Steuergericht dieselbe Unterscheidung zwischen Immobilien- und Betriebsgesellschaften auf den hier zu beurteilenden Fall angewandt, in dem es nicht um den Übergang von Beteiligungsrechten, sondern um die Veräusserung von Liegenschaften seitens des Alleinaktionärs an die von ihm beherrschte Gesellschaft geht:

2.3.1. Ist eine Betriebsgesellschaft betroffen, so ist eine solche Veräusserung gemäss dem Steuergericht mit der Handänderungssteuer zu erfassen, u.a. deshalb, weil eine Betriebsgesellschaft gegenüber den in sie eingebrachten Liegenschaften eine selbständige Stellung innehabe (vgl. E. 3.2.2 des angefochtenen Urteils). Gehe es dagegen um eine Immobiliengesellschaft, so sei dieser Vorgang steuerfrei, da § 206 StG/SO an den Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt anknüpfe und diese im genannten Fall unverändert beim Alleinaktionär bleibe (vgl. E. 3.1 des angefochtenen Urteils).

2.3.2. Ob eine solche Steuerfreiheit mit dem Sinn und dem Zweck von § 206 StG/SO bzw. mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Handänderungssteuer übereinstimmt, ist hier nicht weiter zu prüfen. Denn die Vorinstanz hat die Steuerfreiheit insoweit abgelehnt, als es um die genannte Liegenschaften-Veräusserung im Rahmen von Betriebsgesellschaften geht (vgl. oben E. 2.3.1). Die Beschwerdeführerin unterlässt es vor Bundesgericht, diesen spezifischen Punkt in der Argumentation des Steuergerichts auch nur ansatzweise zu rügen (vgl. oben E. 1.2). Nachfolgend muss also nur noch geprüft werden, ob das Gericht die Beschwerdeführerin willkürlich als Betriebsgesellschaft qualifiziert hat.

2.4. Die Beschwerdeführerin vermag nichts darzutun, was geeignet wäre, die vorinstanzliche Qualifizierung als geradezu unhaltbar erscheinen zu lassen. Das gilt insbesondere für ihre Behauptung, spätestens ab der zweiten Jahreshälfte 2010 sei sie ausschliesslich im Immobilienbereich tätig gewesen. Sie macht teilweise eine "schleichende Umwandlung", teilweise eine deutliche und zeitlich präzis bestimmbare Veränderung geltend. Weder das eine noch das andere ist jedoch schlüssig belegt oder auch nur genügend substantiiert (vgl. oben E. 1.2).

2.4.1. Die Beschwerdeführerin räumt selber ein, nach beträchtlichen finanziellen Rückschlägen im Jahr 2006 nur durch einen Rangrücktritt ihres Alleinaktionärs in der Höhe von Fr. 745'000.-- um einen Konkurs herumgekommen und seither - u.a. mit Ausnahme eines grossen Auftrags als Generalunternehmerin im Frühjahr 2010 - eine sozusagen vollumfänglich "ruhende Gesellschaft" gewesen zu sein. Das scheint auch in der zweiten Jahreshälfte 2010 der Fall gewesen zu sein.

2.4.2. Wie die kantonalen Behörden festgehalten haben (vgl. das angefochtene Urteil, Sachverhalt Ziff. 1), wies die Gesellschaft in ihrer Bilanz per Ende 2009 keinerlei Immobilien aus. Im Laufe des darauf folgenden Jahres und bis zur Liegenschaftenübertragung vom 21. Dezember 2010 scheint sich daran nichts geändert zu haben. Es trifft zwar zu, dass in der Erfolgsrechnung 2010 (nebst Erträgen von Fr. 789'200.-- aus der Tätigkeit als Generalunternehmerin) für die zweite Jahreshälfte Liegenschaftserträge von insgesamt Fr. 161'238.-- ausgewiesen sind, die als solche - rein formal betrachtet - auf eine Tätigkeit als Immobiliengesellschaft hindeuten könnten. Dem ist aber nicht so. Wie schon das kantonale Steueramt zu Recht festgehalten hat, stammten diese Erträge vollumfänglich aus den erst am 21. Dezember 2010 übertragenen Liegenschaften; der Gesellschaft wurden sie deshalb schon ab Juli 2010 zugewiesen, weil der Kaufvertrag den Übergang von Nutzen und Gefahr auf diesen Zeitpunkt hin vorverlegte. Die Steuerbehörden haben eine solche Retroaktivität (zumindest betreffend den Übergang der Gefahrtragung) als unmöglichen Vertragsinhalt qualifiziert.

Es erübrigt sich hier, den gewählten Vorgang vertrags- oder buchhaltungsrechtlich zu prüfen. Es genügt festzuhalten, dass die entsprechenden Erträge der Gesellschaft im Nachhinein und entgegen der wirtschaftlichen Wirklichkeit zugeschrieben wurden. Somit ist das Steuergericht auf jeden Fall nicht in Willkür verfallen, wenn es diesen retroaktiven Zuweisungen bei der Beurteilung der effektiven Tätigkeit kein massgebliches Gewicht beigemessen hat. Genauso wenig kann ihm eine geradezu stossende Fehlbeurteilung vorgeworfen werden, wenn es die Beschwerdeführerin, die zuvor (sozusagen) ohne Grundeigentum (beinahe) vollumfänglich als Generalunternehmerin tätig war, in Bezug auf denjenigen Zeitpunkt noch nicht als Immobiliengesellschaft qualifiziert hat, in dem der Alleinaktionär die für eine zukünftige Tätigkeit im Immobilienbereich bestimmten Liegenschaften in die von ihm beherrschte Gesellschaft einbrachte.

3.

3.1. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Handänderungssteuer sei für die hier zu beurteilende Liegenschaften-Veräusserung schon deshalb nicht geschuldet, weil die Steuerfreiheit des Vorgangs durch die zuständigen Steuerbehörden zugesichert worden sei; darauf seien die Behörden nun aufgrund von Treu und Glauben zu behaften.

Aus der Prüfung der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Dokumente, Besprechungsnotizen usw. ergibt sich jedoch nichts, was die Einschätzung der Vorinstanz beanstanden lassen würde, wonach allfällig gemachte Zusagen nur die Steuerfolgen der Liegenschaften-Veräusserung für den Alleinaktionär als private natürliche Person betrafen, nicht aber die Situation der Beschwerdeführerin in Bezug auf die Handänderungssteuer (vgl. dazu eingehender E. 5.3.1 des angefochtenen Urteils). Zu Recht hat das kantonale Steueramt auch immer wieder darauf hingewiesen, dass die Unterschrift eines Mitarbeiters der Abteilung Nebensteuern auf einem Dokument betreffend die Person des Aktionärs keinerlei Schlüsse in Bezug auf die Handänderungssteuer zuliess, sondern nur die Höhe der massgeblichen Verkehrswerte bestätigen sollte.

3.2. Zu Recht hat die Vorinstanz auch die Einvernahme allfälliger Zeugen oder die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung abgelehnt (vgl. E. 5.3.2 des angefochtenen Urteils). Vergeblich beruft sich die Beschwerdeführerin dagegen auf Art. 30
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
1    Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
2    La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
3    L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.
BV. Diese Bestimmung vermag einen Anspruch auf Gerichtsverhandlung im hier gegebenen Zusammenhang nicht zu begründen (vgl. u.a. das Urteil 2C 382/2011 vom 16. November 2011 E. 3.3.2 mit Hinweisen).

4.

Nach dem Gesagten unterliegt die Beschwerdeführerin mit all ihren Anträgen, soweit auf ihre Beschwerde überhaupt eingetreten werden kann. Dementsprechend hat sie die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (vgl. Art. 65 f
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
1    Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
2    L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
3    Son montant est fixé en règle générale:
a  entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
b  entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
4    Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
a  des prestations d'assurance sociale;
b  des discriminations à raison du sexe;
c  des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
d  des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
5    Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.
. BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonalen Steuergericht Solothurn und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Dezember 2013

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Matter