Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 325/2013

Urteil vom 10. Dezember 2013

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Matter.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hermann Roland Etter,

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 28. Januar 2013.

Sachverhalt:

A.

Die X.________ AG erwarb mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2010 von ihrem Alleinaktionär und einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsrat Y.________ 34 Grundstücke für insgesamt Fr. 6'035'000.--. Auf diesem Kaufpreis erhob das Steueramt des Kantons Solothurn mit Veranlagungsverfügung vom 26. Mai 2011 eine Handänderungssteuer von 2,2%, d.h. Fr. 132'770.--. Das Amt ging davon aus, dass die X.________ AG nicht als Immobilien-, sondern als Betriebsgesellschaft zu qualifizieren sei; in wirtschaftlicher Betrachtungsweise entspreche die Veräusserung vom Alleinaktionär an seine Gesellschaft einem Übergang der Verfügungsgewalt über die Grundstücke, weshalb das Geschäft der Handänderungssteuer zu unterwerfen sei.

B.

Dagegen vertritt die X.________ AG den Standpunkt, sie sei sehr wohl eine Immobiliengesellschaft, weshalb die Veräusserung der 34 Grundstücke nicht mit der Handänderungssteuer erfasst werden dürfe. Ihre Einsprache und danach ihr Rekurs an das Kantonale Steuergericht Solothurn blieben aber ohne Erfolg.

C.

Mit Eingabe vom 15. April 2013 hat die X.________ AG Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie stellt den Antrag, das steuergerichtliche Urteil vom 28. Januar 2013 aufzuheben und festzustellen, dass sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der Grundstücke keine Handänderungssteuer schulde. Eventuell sei die Sache zur rechtmässigen Gewährung des rechtlichen Gehörs, zur Zeugeneinvernahme und zur Durchführung einer öffentlichen Verhandlung an das Steuergericht zurückzuweisen.

D.

Das Steueramt des Kantons Solothurn und das Kantonale Steuergericht Solothurn beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

E.

Mit Replik vom 15. Juli 2013 hat die X.________ AG an ihrem Rechtsstandpunkt festgehalten.

F.

Am 5. Juli 2013 hat der Präsident der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung ein Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund gemäss Art. 83
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
a  Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
b  Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
c  Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
c1  die Einreise,
c2  Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
c3  die vorläufige Aufnahme,
c4  die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
c5  Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
c6  die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
d  Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
d1  vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
d2  von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
e  Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
f  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
fbis  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
f1  sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
f2  der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
g  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
h  Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
i  Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
j  Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
k  Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
l  Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
m  Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
n  Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
n1  das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
n2  die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
n3  Freigaben;
o  Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
p  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
p1  Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
p2  Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
p3  Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
q  Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
q1  die Aufnahme in die Warteliste,
q2  die Zuteilung von Organen;
r  Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
s  Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
s1  ...
s2  die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
t  Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
u  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
v  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
w  Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
x  Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
y  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
z  Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
BGG fällt und daher mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
a  gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
b  gegen kantonale Erlasse;
c  betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.
und Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a  des Bundesverwaltungsgerichts;
b  des Bundesstrafgerichts;
c  der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d  letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2    Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3    Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.
BGG). Die Beschwerdeführerin hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen, ist als Abgabepflichtige durch das angefochtene Urteil besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; sie ist daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
1    Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
b  durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
c  ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
a  die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
b  das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
c  Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
d  Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
3    In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.
BGG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen einzutreten (vgl. die Urteile 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.1 u. 2C 20/2012 vom 24. April 2012, in: StR 67/2012 S. 517 E. 1.1).

1.2. Das angefochtene Urteil betreffend Handänderungssteuer stützt sich ausschliesslich auf kantonales Recht. Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, das angefochtene Urteil verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen vgl. die Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (vgl. BGE 136 II
489
E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen siehe u.a. auch die Urteile 2C 20/2012 vom 24. April 2012, in: StR 67/2012 S. 517 E. 1.2 und 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.3). Die vorliegende Beschwerdeschrift vermag diesen Erfordernissen nur teilweise zu genügen (vgl. namentlich unten E. 2.3.2); soweit sie den Anforderungen nicht entspricht, kann auf sie nicht eingetreten werden.

1.3. Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
BGG beruht (Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
1    Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
2    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86
BGG; vgl. das Urteil 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009, in: StR 64/2009 S. 771 E. 1.4).

2.

2.1. Das angefochtene Urteil stützt sich auf § 205 ff. des Solothurner Gesetzes vom 1. Dezember 1985 über Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz; StG/SO).

2.1.1. Diese Bestimmungen erfassen Handänderungen an Grundstücken mit der Handänderungssteuer. Unter einer Handänderung wird jedes Rechtsgeschäft verstanden, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Damit ist der Tatbestand, der die Handänderungssteuer auslöst, wirtschaftlich umschrieben (im Unterschied zu anderen Kantonen; vgl. Urteil 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 3a mit Hinweis; siehe auch das Urteil 2P.200/2004 vom 1. März 2005, in: StR 60/2005 S. 506 E. 2.1). Steuerpflichtig ist der Erwerber. § 206 Abs. 1 StG/SO zählt in nicht abschliessender Weise folgende Rechtsgeschäfte auf: Kauf, Tausch, Schenkung, die Übertragung eines Kaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück, aber auch die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft (vgl. dazu u.a. ASA 54 690 E. 3a mit Hinweisen sowie die Urteile 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 4; 2P.200/2004 vom 1. März 2005, in: StR 60/2005 S. 506 E. 2.1; 2C 355/2009 vom 19. November 2009, in: StR 65/2010 S. 213 E. 4.1).

2.1.2. Wird ein Verstoss gegen das (rein) kantonale Recht gerügt, prüft das Bundesgericht lediglich, ob dessen vorinstanzliche Auslegung und Anwendung zu einer Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
und b BGG; BGE 138 V 74 E. 2 S. 76) oder der kantonalen verfassungsmässigen Rechte führt (Art. 95 lit. c
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
BGG; BGE 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158). Zu untersuchen ist allem voran ein Verstoss gegen das Willkürverbot nach Art. 9
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.
BV (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteile 2C 692/2012 vom 10. Februar 2013 E. 2.1; 9C 369/2012, 9C 370/2012 vom 2. November 2012 E. 3).

2.2. § 206 Abs. 1 lit. d StG/SO sieht vor, dass die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft der Handänderungssteuer unterliegt. Dagegen wird gemäss bewährter Rechtsprechung der Übergang der Anteile an einer Betriebsgesellschaft nicht mit der Handänderungssteuer erfasst, da die Verfügungsmacht über die Grundstücke bei einer Betriebsgesellschaft lediglich Ausfluss der viel weitergehenden Beherrschung des gesamten Unternehmens ist, die der Käufer mit dem Erwerb der Aktien erlangt (vgl. u.a. die Urteile 2C 355/2009 vom 19. November 2009, in: StR 65/2010 S. 213 E. 6.1 bis 6.3 u. 2P.151/2003 vom 11. Februar 2004, in: StR 59/2004 S. 457 E. 4.3; je mit Hinweisen). Dieser Beurteilung hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Urteil angeschlossen (vgl. dort E. 3.2.2).

2.3. Im Weiteren hat das Steuergericht dieselbe Unterscheidung zwischen Immobilien- und Betriebsgesellschaften auf den hier zu beurteilenden Fall angewandt, in dem es nicht um den Übergang von Beteiligungsrechten, sondern um die Veräusserung von Liegenschaften seitens des Alleinaktionärs an die von ihm beherrschte Gesellschaft geht:

2.3.1. Ist eine Betriebsgesellschaft betroffen, so ist eine solche Veräusserung gemäss dem Steuergericht mit der Handänderungssteuer zu erfassen, u.a. deshalb, weil eine Betriebsgesellschaft gegenüber den in sie eingebrachten Liegenschaften eine selbständige Stellung innehabe (vgl. E. 3.2.2 des angefochtenen Urteils). Gehe es dagegen um eine Immobiliengesellschaft, so sei dieser Vorgang steuerfrei, da § 206 StG/SO an den Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt anknüpfe und diese im genannten Fall unverändert beim Alleinaktionär bleibe (vgl. E. 3.1 des angefochtenen Urteils).

2.3.2. Ob eine solche Steuerfreiheit mit dem Sinn und dem Zweck von § 206 StG/SO bzw. mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Handänderungssteuer übereinstimmt, ist hier nicht weiter zu prüfen. Denn die Vorinstanz hat die Steuerfreiheit insoweit abgelehnt, als es um die genannte Liegenschaften-Veräusserung im Rahmen von Betriebsgesellschaften geht (vgl. oben E. 2.3.1). Die Beschwerdeführerin unterlässt es vor Bundesgericht, diesen spezifischen Punkt in der Argumentation des Steuergerichts auch nur ansatzweise zu rügen (vgl. oben E. 1.2). Nachfolgend muss also nur noch geprüft werden, ob das Gericht die Beschwerdeführerin willkürlich als Betriebsgesellschaft qualifiziert hat.

2.4. Die Beschwerdeführerin vermag nichts darzutun, was geeignet wäre, die vorinstanzliche Qualifizierung als geradezu unhaltbar erscheinen zu lassen. Das gilt insbesondere für ihre Behauptung, spätestens ab der zweiten Jahreshälfte 2010 sei sie ausschliesslich im Immobilienbereich tätig gewesen. Sie macht teilweise eine "schleichende Umwandlung", teilweise eine deutliche und zeitlich präzis bestimmbare Veränderung geltend. Weder das eine noch das andere ist jedoch schlüssig belegt oder auch nur genügend substantiiert (vgl. oben E. 1.2).

2.4.1. Die Beschwerdeführerin räumt selber ein, nach beträchtlichen finanziellen Rückschlägen im Jahr 2006 nur durch einen Rangrücktritt ihres Alleinaktionärs in der Höhe von Fr. 745'000.-- um einen Konkurs herumgekommen und seither - u.a. mit Ausnahme eines grossen Auftrags als Generalunternehmerin im Frühjahr 2010 - eine sozusagen vollumfänglich "ruhende Gesellschaft" gewesen zu sein. Das scheint auch in der zweiten Jahreshälfte 2010 der Fall gewesen zu sein.

2.4.2. Wie die kantonalen Behörden festgehalten haben (vgl. das angefochtene Urteil, Sachverhalt Ziff. 1), wies die Gesellschaft in ihrer Bilanz per Ende 2009 keinerlei Immobilien aus. Im Laufe des darauf folgenden Jahres und bis zur Liegenschaftenübertragung vom 21. Dezember 2010 scheint sich daran nichts geändert zu haben. Es trifft zwar zu, dass in der Erfolgsrechnung 2010 (nebst Erträgen von Fr. 789'200.-- aus der Tätigkeit als Generalunternehmerin) für die zweite Jahreshälfte Liegenschaftserträge von insgesamt Fr. 161'238.-- ausgewiesen sind, die als solche - rein formal betrachtet - auf eine Tätigkeit als Immobiliengesellschaft hindeuten könnten. Dem ist aber nicht so. Wie schon das kantonale Steueramt zu Recht festgehalten hat, stammten diese Erträge vollumfänglich aus den erst am 21. Dezember 2010 übertragenen Liegenschaften; der Gesellschaft wurden sie deshalb schon ab Juli 2010 zugewiesen, weil der Kaufvertrag den Übergang von Nutzen und Gefahr auf diesen Zeitpunkt hin vorverlegte. Die Steuerbehörden haben eine solche Retroaktivität (zumindest betreffend den Übergang der Gefahrtragung) als unmöglichen Vertragsinhalt qualifiziert.

Es erübrigt sich hier, den gewählten Vorgang vertrags- oder buchhaltungsrechtlich zu prüfen. Es genügt festzuhalten, dass die entsprechenden Erträge der Gesellschaft im Nachhinein und entgegen der wirtschaftlichen Wirklichkeit zugeschrieben wurden. Somit ist das Steuergericht auf jeden Fall nicht in Willkür verfallen, wenn es diesen retroaktiven Zuweisungen bei der Beurteilung der effektiven Tätigkeit kein massgebliches Gewicht beigemessen hat. Genauso wenig kann ihm eine geradezu stossende Fehlbeurteilung vorgeworfen werden, wenn es die Beschwerdeführerin, die zuvor (sozusagen) ohne Grundeigentum (beinahe) vollumfänglich als Generalunternehmerin tätig war, in Bezug auf denjenigen Zeitpunkt noch nicht als Immobiliengesellschaft qualifiziert hat, in dem der Alleinaktionär die für eine zukünftige Tätigkeit im Immobilienbereich bestimmten Liegenschaften in die von ihm beherrschte Gesellschaft einbrachte.

3.

3.1. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Handänderungssteuer sei für die hier zu beurteilende Liegenschaften-Veräusserung schon deshalb nicht geschuldet, weil die Steuerfreiheit des Vorgangs durch die zuständigen Steuerbehörden zugesichert worden sei; darauf seien die Behörden nun aufgrund von Treu und Glauben zu behaften.

Aus der Prüfung der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Dokumente, Besprechungsnotizen usw. ergibt sich jedoch nichts, was die Einschätzung der Vorinstanz beanstanden lassen würde, wonach allfällig gemachte Zusagen nur die Steuerfolgen der Liegenschaften-Veräusserung für den Alleinaktionär als private natürliche Person betrafen, nicht aber die Situation der Beschwerdeführerin in Bezug auf die Handänderungssteuer (vgl. dazu eingehender E. 5.3.1 des angefochtenen Urteils). Zu Recht hat das kantonale Steueramt auch immer wieder darauf hingewiesen, dass die Unterschrift eines Mitarbeiters der Abteilung Nebensteuern auf einem Dokument betreffend die Person des Aktionärs keinerlei Schlüsse in Bezug auf die Handänderungssteuer zuliess, sondern nur die Höhe der massgeblichen Verkehrswerte bestätigen sollte.

3.2. Zu Recht hat die Vorinstanz auch die Einvernahme allfälliger Zeugen oder die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung abgelehnt (vgl. E. 5.3.2 des angefochtenen Urteils). Vergeblich beruft sich die Beschwerdeführerin dagegen auf Art. 30
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 30 Gerichtliche Verfahren - 1 Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
1    Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
2    Jede Person, gegen die eine Zivilklage erhoben wird, hat Anspruch darauf, dass die Sache vom Gericht des Wohnsitzes beurteilt wird. Das Gesetz kann einen anderen Gerichtsstand vorsehen.
3    Gerichtsverhandlung und Urteilsverkündung sind öffentlich. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen.
BV. Diese Bestimmung vermag einen Anspruch auf Gerichtsverhandlung im hier gegebenen Zusammenhang nicht zu begründen (vgl. u.a. das Urteil 2C 382/2011 vom 16. November 2011 E. 3.3.2 mit Hinweisen).

4.

Nach dem Gesagten unterliegt die Beschwerdeführerin mit all ihren Anträgen, soweit auf ihre Beschwerde überhaupt eingetreten werden kann. Dementsprechend hat sie die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (vgl. Art. 65 f
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
1    Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
2    Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
3    Sie beträgt in der Regel:
a  in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
b  in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
4    Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
a  über Sozialversicherungsleistungen;
b  über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
c  aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
d  nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
5    Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.
. BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonalen Steuergericht Solothurn und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Dezember 2013

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Matter