1C_114/2015 - 2015-07-10 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999

Art. 75b [1] Zweitwohnungen [2]*

Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.

Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.

[1] Angenommen in der Volksabstimmung vom 11. März 2012, in Kraft seit 11. März 2012 (BB vom 17. Juni 2011, BRB vom 20. Juni 2012 - AS 2012 3627; BBl 2008 1113, 8757; 2011 4825; 2012 6623).
[2] * Mit Übergangsbestimmung.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 114/2015

Urteil vom 10. Juli 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.A.________,
4. D.A.________,
Beschwerdeführer,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,

gegen

E.________ AG,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Ernst Hauser und Rechtsanwältin Evelyne Toh,

Einwohnergemeinde Gsteig,
handelnd durch den Gemeinderat Gsteig,

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 22. Januar 2015
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.

Sachverhalt:

A.

Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. xxx. Diese befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone WG3 der Einwohnergemeinde Gsteig im Gebiet Feutersoey. Gegen das Vorhaben erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE) A.A.________, B.A.________, C.A.________ und D.A.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 21. August 2012 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen das Bauvorhaben und wies die Einsprache ab.

B.

Dagegen reichten die genannten Einsprecher am 21. September 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein; diese wies die Beschwerde am 20. Dezember 2012 ab, soweit sie darauf eintrat.

C.

Gegen den Entscheid der BVE erhoben die Einsprecher am 17. Januar 2013 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Das Verfahren wurde bis zu den Grundsatzentscheiden des Bundesgerichts über die Anwendbarkeit von Art. 75b BV vom 22. Mai 2013 sistiert. Der Antrag der E.________ AG, das Verfahren bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu sistieren, wurde abgewiesen. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 10. Juni 2014 ab, soweit es darauf eintrat (Urteil 1C 90/2014).

Am 23. Juli 2014 stellte die E.________ AG den Eventualantrag, die Baubewilligung sei mit der Auflage zu verbinden, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen.

Am 28. November 2014 führte das Verwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Schlussverhandlung mit Parteivorträgen gemäss Art. 6 EMRK durch. Am 22. Januar 2015 hiess es die Beschwerde teilweise gut. Es hob Ziff. 2-4 des Entscheids der BVE vom 20. Dezember 2012 auf und ergänzte den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 21. August 2012 mit folgender Auflage:

6.10 Erstwohnungen

Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnung genutzt werden.

Anmerkung im Grundbuch:

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem Grundbuchblatt der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. xxx die Anmerkung "Erstwohnungen" anzubringen.

D.

Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die STWE A.A.________, B.A.________, C.A.________ und D.A.________ am 23. Februar 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben; der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalters und der Entscheid der BVE seien für nichtig zu erklären bzw. aufzuheben. Das Baugesuch der E.________ AG vom 1. März 2012 sei abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neuprüfung und -beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Überdies seien verschiedene Beweise abzunehmen.

E.

Die E.________ AG (Beschwerdegegnerin), die BVE und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht reichte ein Urteil vom 5. Dezember 2014 zur Zonenplanrevision der Gemeinde Gsteig ein. Die Gemeinde Gsteig hat sich nicht vernehmen lassen.

Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) geht davon aus, dass die gerügten Verletzungen von Bundesrecht nicht die Erteilung des Bauabschlags rechtfertigen würden.

F.

In ihrer Replik halten die Beschwerdeführer an ihrer Beschwerde fest und stellen ergänzende Beweisanträge.

G.

Mit Verfügung vom 20. März 2015 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

Da alle Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten. Nicht zum Streitgegenstand gehören dagegen die (in der Replik erhobenen) Rügen gegen das Urteil des Berner Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 2014 zur Zonenplanrevision der Gemeinde Gsteig; darauf ist nicht einzutreten.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.

Die Beschwerdeführer erheben verschiedene Verfahrensrügen.

2.1. Streitig ist zunächst die Heilung einer Verletzung des Replikrechts vor BVE.

Die BVE hatte am 20. Dezember 2012 entschieden, obwohl die Beschwerdeführer am 28. November 2012 die Ansetzung einer Replikfrist zu den Eingaben der Gegenseite vom 8. November 2012 beantragt hatten. Das Verwaltungsgericht sah darin eine Verletzung des Replikrechts, die aber nicht sehr schwer wiege und im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden könne. Es ging davon aus, dass die Beschwerdeführer nur Rechtsfragen aufgeworfen hätten, welche das Verwaltungsgericht frei prüfen könne.

Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, es hätten sich Ermessens- und Sachverhaltsfragen gestellt, die vom Verwaltungsgericht nicht vollständig hätten überprüft werden können; sie verweisen auf das Urteil 1C 471/2014 vom 23. Dezember 2014 (E. 3.6). Dort ging es jedoch um eine - im Ermessen der Gemeinde liegende - Ausnahmebewilligung, die nicht erstmals vom Gericht erteilt werden konnte. Hier ist dagegen eine ordentliche Baubewilligung streitig, auf deren Erteilung ein Anspruch besteht, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Soweit die Beschwerdeführer Sachverhaltsrügen erhoben, konnten auch diese vom Verwaltungsgericht frei geprüft werden (vgl. Art. 66 des Berner Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 [VRPG: BGS 155.21]).

Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Verwaltungsgericht sei auf einzelne ihrer Vorbringen nicht (genügend) eingegangen, ist dies unten im Zusammenhang mit den jeweiligen Rügen zu prüfen.

2.2. Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil das Gericht ihre Beweisanträge noch vor ihrem Plädoyer abgelehnt habe. Wie sich aus dem Protokoll der Verhandlung vom 28. November 2014 (S. 3) ergibt, wurde ihnen jedoch Gelegenheit gegeben, sich zuvor noch mündlich zu ihren Beweisanträgen zu äussern. Unter diesen Umständen wurde ihr Anspruch auf rechtliches Gehör gewahrt.

Ob die Beweisanträge vom Verwaltungsgericht zu Unrecht bzw. ohne genügende Begründung abgelehnt worden sind, ist unten im Kontext der dazugehörigen materiellen Rügen zu behandeln.

3.

Die Beschwerdeführer halten den Gesamtbauentscheid für nichtig gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV, weil es sich um eine Bewilligung für einen Zweitwohnungsbau in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % handle, der nicht vor dem 1. Januar 2013 rechtskräftig geworden sei.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist jedoch die verschärfte Rechtsfolge der Nichtigkeit der Verfügung gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nur auf Baubewilligungen anwendbar, die ab dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilt wurden; auf den Zeitpunkt der Rechtskraft kommt es nicht an (BGE 139 II 243 E. 11.6 S. 262 f.). Der Gesamtbauentscheid datiert vom 21. August 2012. Damit fällt er zwar in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV (in Kraft seit 11. März 2012), nicht aber unter die Nichtigkeitsfolge von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV.

4.

Unstreitig ist, dass die Baubewilligung gegen Art. 75b Abs. 1 BV verstiess, soweit sie eine Nutzung der geplanten Baute als Zweitwohnung zuliess. Streitig ist dagegen, ob dieser Mangel durch die nachträgliche Anordnung einer Erstnutzungsbeschränkung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden konnte.

4.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, das Verwaltungsgericht hätte die Baubewilligung wegen Verletzung des Zweitwohnungsverbots aufheben müssen. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 43 Abs. 4 des Berner Baubewilligungsdekrets vom 22. März 1994 (BewD: BGS 725.1) seien Projektänderungen im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen. Damit solle das Recht der Parteien auf eine Beurteilung mit voller Kognition und eine Überprüfung durch drei Instanzen gewährleistet werden. Da im Baugesuch keine Nutzungsbeschränkung beantragt worden sei, hätten sich weder der Regierungsstatthalter noch die BVE Gedanken zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer solchen Auflage gemacht. Dies sei einzig vom Verwaltungsgericht geprüft worden, dessen Kognition auf eine Rechtsprüfung beschränkt sei.

Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Auflage der Erstwohnungsnutzung mit keinen baulichen Änderungen verbunden sei und daher keine eigentliche Projektänderung darstelle. Das Baugesuch sehe als Nutzung das Wohnen vor, ohne zwischen Erst- und Zweitwohnungsnutzung zu unterscheiden. Da nur die Erstwohnungsnutzung gesetzeskonform sei, sei das Bauvorhaben mit dieser Nutzungsbeschränkung bewilligungsfähig.
Diese Ausführungen lassen keine Willkür erkennen. Die streitige Auflage schränkt lediglich die - bereits im Baugesuch vorgesehene - Wohnnutzung ein und stellt insofern ein Minus und kein Aliud dar. Die Nutzungsart (Erst- oder Zweitwohnungsnutzung) war zudem von Anfang an Thema des Verfahrens, auch wenn die Beschwerdegegnerin erst vor Verwaltungsgericht den Antrag auf Erlass einer Nutzungsbeschränkung stellte. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht die Auflage selbst verfügte, anstatt die Sache an eine der Vorinstanzen zurückzuweisen. Dabei konnte es auch den Rechtsmissbrauchseinwand der Beschwerdeführer (als Sach- und Rechtsfrage) selbst prüfen.

4.2. Das Verwaltungsgericht erwog, dass für einen Rechtsmissbrauch weder Anhaltspunkte bestünden noch solche von den Beschwerdeführern substanziiert dargetan worden seien. Insbesondere seien die ursprünglichen Preisvorstellungen der Beschwerdegegnerin inzwischen hinfällig geworden. Für die Überprüfung der Einhaltung der Nutzungsbeschränkung sei die Baupolizeibehörde zuständig. Diese habe die Einhaltung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnung zu kontrollieren und nötigenfalls die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen bzw. durchzusetzen.

4.2.1. Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, dass es sich um Luxuschalets handle; aufgrund der Baukosten von Fr. 6'780'000.-- (ohne Landerwerb) würden die Wohnungen in ein Preissegment zu liegen kommen, das für Einheimische nicht erschwinglich sei. Es sei mit Art. 75b BV unvereinbar, eine Menge von Wohnungen bauen zu lassen, die gar nicht als Erstwohnung benutzt werden könnten. Ihre hierzu gestellten Beweisanträge habe das Verwaltungsgericht unter Verletzung des rechtlichen Gehörs abgewiesen.

Die Beschwerdegegnerin wendet dagegen ein, dass die Rentabilität des Bauvorhabens weder Sache der Baubewilligungsbehörde noch des Verwaltungsgerichts sei.

Das ARE verweist auf den Erstwohnungsanteil in Gsteig von über 60 %; es sei nicht ersichtlich, weshalb die Vermietung oder der Verkauf der Wohnungen als Erstwohnung nicht möglich sein sollte.

4.2.2. Die Beschwerdeführer behaupten zwar, dass sich die Wohnungen nur als Zweitwohnungen nutzen liessen, belegen dies aber nicht substanziiert, unter Bezug auf deren Konzeption und Ausstattung, sondern verweisen in erster Linie auf den (zu) hohen Preis. Dies bedeutet aber lediglich, dass die Wohnungen möglicherweise verlustbringend verkauft oder vermietet werden müssen. Dieses Risiko trägt die Beschwerdegegnerin.

Zwar sieht Art. 14 Abs. 1 lit. b des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; BBl 2015 2753; noch nicht in Kraft) die Möglichkeit vor, die Nutzungsbeschränkung während einer bestimmten Dauer zu sistieren. Dies setzt jedoch voraus, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Ohne der zukünftigen Verordnung und der Rechtsprechung vorgreifen zu wollen, lässt sich doch festhalten, dass "angemessen" nicht gleichbedeutend ist mit "rentabel": In der Botschaft des Bundesrats vom 19. Februar 2014 zur entsprechenden Bestimmung (Art. 15 E-ZWG; BBl 2014 S. 2311) wird vorausgesetzt, dass niemand bereit sei, die Wohnung zu "markt- und ortsüblichen Bedingungen" rechtmässig zu nutzen. Wurden die Wohnungen als Erstwohnungen bewilligt und erstellt, so müssen sie auch zu Preisen angeboten werden, die für Erstwohnungen markt- und ortsüblich sind, und nicht zu Zweitwohnungspreisen.

4.3. Sind die Baukosten und die ursprünglichen Preisvorstellungen der Beschwerdegegnerin (für Zweitwohnungen) nicht relevant, durfte das Verwaltungsgericht die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführer abweisen, ohne deren Anspruch auf rechtliches Gehör zu verletzen.

5.

Die Beschwerdeführer verlangen eine akzessorische Überprüfung des Zonenplans der Gemeinde Gsteig im Baubewilligungsverfahren. Die Gemeinde sei verpflichtet, ihren Grundzonenplan an die Erfordernisse von Art. 75b BV anzupassen und insbesondere ihre Bauzone zu reduzieren. Die Wohnbaulandreserven seien mit 13'314 m2 überdimensioniert, weil die Zahl der ganzjährig wohnhaften Personen in der Gemeinde kaum zunehme und der Bau von Zweitwohnungen nicht mehr gestattet sei. Solange der Zonenplan nicht angepasst worden sei, dürften keine Baubewilligungen für Wohnungen mehr erteilt werden. Schon in ihrer Einsprache vom 24. April 2012 hätten sie die Revision des Zonenplans und den Erlass einer Planungszone verlangt. Zudem habe ihr Rechtsvertreter am 25. April 2012 die Gemeinde Gsteig aufgefordert, so rasch wie möglich eine Planungszone zu erlassen und alle hängigen Baubewilligungsverfahren zu sistieren. Die Gemeinde habe auf dieses Gesuch nie geantwortet.

5.1. Art. 75b Abs. 1 BV enthält ein Verbot der Bewilligung von Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil 20 % übersteigt. Dagegen ergeben sich aus dieser Bestimmung keine unmittelbar anwendbaren Vorgaben zur Bauzonengrösse (Urteil 1C 134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 6.3). Massgeblich ist vielmehr Art. 15 RPG, wonach überdimensionierte Bauzonen rechtswidrig sind und redimensioniert werden müssen. Sodann verpflichtet Art. 8a RPG die Kantone, im Richtplan die Gebiete zu bezeichnen, in denen besondere Massnahmen ergriffen werden müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen (Abs. 2 und 3).

5.2. Im Urteil BGE 140 II 25 E. 4.3 S. 30 f. ging das Bundesgericht davon aus, dass das Inkrafttreten von Art. 75b BV in Tourismusgemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen zu einem erheblichen Rückgang des Baulandbedarfs führe, mit der Folge, dass die bestehenden Bauzonen der Gemeinde überprüft und unter Umständen angepasst werden müssen (Art. 21 Abs. 2 RPG). Hierfür muss die Gemeinde unter Umständen eine Zonenplanrevision einleiten; dabei kann es sich aufdrängen, eine Planungszone zur Sicherung der Planung zu erlassen. Hierzu ist die zuständige Behörde verpflichtet, wenn die beabsichtigte Planung (Rückzonung) tatsächlich gefährdet ist (Urteil 1C 141/2014 vom 4. August 2014 E. 5.2 mit Hinweisen).
Dagegen kann das Fehlen einer Planungszone nicht - gewissermassen akzessorisch - im Baubewilligungsverfahren geprüft werden (Urteil 1C 76/2012 vom 6. Juli 2012 E. 3.6 mit Hinweisen) : Solange keine Planungszone erlassen worden ist, haben die Baugesuchsteller Anspruch auf die Behandlung ihres Gesuchs; die Baubewilligung kann - sofern sie materiell rechtmässig ist - nicht nachträglich mit der Begründung aufgehoben werden, dass die Gemeinde verpflichtet gewesen wäre, eine Planungszone zu erlassen und die hängigen Gesuche bis zum Inkrafttreten der neuen Planung zurückzustellen.

5.3. Nichts anderes kann gelten, wenn sich die Beschwerdeführer auf eine generelle Überdimensionierung der Bauzonen berufen, die eine Anpassung des Zonenplans nach Art. 21 Abs. 2 RPG erfordere, jedenfalls wenn keine wichtigen Gründe dafür sprechen, dass speziell das Baugrundstück bzw. dessen Umgebung ausgezont werden müssen.

Im Urteil BGE 140 II 25, auf das sich die Beschwerdeführer berufen, war nicht eine Baubewilligung, sondern die Einleitung eines Quartierplanverfahrens streitig, mit dem ein peripher gelegenes, erst teilweise überbautes und nicht vollständig erschlossenes Gebiet baureif gemacht werden sollte. In dieser Situation ging das Bundesgericht davon aus, das die Eigentümer der betroffenen Grundstücke Anspruch darauf hätten, dass vor der Einleitung des Quartierplanverfahrens geprüft werde, ob dieses Gebiet überhaupt in der Bauzone verbleibe (E. 4.4 S. 31).

Dagegen ist vorliegend eine Baubewilligung im Weiler Feutersoey streitig, auf einer Parzelle, die auf allen Seiten von Bauten umgeben ist. Die Beschwerdeführer bringen selbst nicht vor, dass eine Rückzonung an dieser Stelle rechtlich geboten sei, sondern betonen, dass die Gemeinde eine Gesamtsicht über sämtliche Bauzonen vorzunehmen habe. Müssten deshalb alle Baugesuche für Wohnungen im gesamten Gemeindegebiet von Gsteig zurückgestellt werden, käme dies der Anordnung einer Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet gleich, unabhängig von der Zulässigkeit oder Wahrscheinlichkeit einer Rückzonung des fraglichen Gebiets. Eine solche Rechtsfolge wäre unverhältnismässig und lässt sich weder aus Art. 21 Abs. 2 RPG noch aus Art. 36 Abs. 2 i.V.m. Art. 62a Abs. 3 des Berner Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BGS 721.0) ableiten.

6.

Weiter rügen die Beschwerdeführer, die BVE habe ihren Entscheid zu Unrecht auf den noch gar nicht gültigen revidierten Zonenplan der Gemeinde Gsteig vom 29. Oktober 2010 gestützt, während das Verwaltungsgericht den Teilzonenplan Bauzone Feutersoey/Lädi vom 13. Dezember 2002 für anwendbar gehalten habe. Die Beschwerdeführer hätten erst aus einer Mitteilung des Gemeinderats vom 5. September 2014 erfahren, dass der neue Zonenplan und das Baureglement vom 29. Oktober 2010 (genehmigt am 16. August 2011) noch nicht rechtskräftig seien, weil dagegen Beschwerde erhoben worden sei. Sie hätten daher den Beizug der Akten des betreffenden Beschwerdeverfahrens (Nr. 32.14-11.62) beantragt. Dies sei mit Begründung abgewiesen worden, dass die hängige Ortsplanungsrevision nicht die Bauparzelle betreffe. Dies sei willkürlich, weil die Gemeinde im Fall der Gutheissung der Beschwerde verpflichtet gewesen wäre, zwecks Reduzierung ihrer Bauzone sämtliche noch unüberbaute Parzellen der Gemeinde in die Prüfung miteinzubeziehen (BGE 140 II 25 E. 6 S. 33).
Das Verwaltungsgericht hielt die hängige Ortsplanungsrevision der Gemeinde nicht für massgeblich, weil diese nicht das Baugrundstück betreffe, und das Bauvorhaben bewilligungsfähig sei, wenn es der geltenden Zonenordnung entspreche (E. 3.6 S. 16 des angefochtenen Entscheids). Dies ist nicht zu beanstanden: Stimmen die alten und neuen Zonenpläne hinsichtlich des Grundstücks Nr. xxx überein, so macht es keinen Unterschied, auf welchen Plan abgestellt wird. Eine allfällige Verpflichtung der Gemeinde zur Redimensionierung ihrer Bauzonen hätte auch nicht zur Aufhebung der bereits im Jahr 2012 erteilten Baubewilligung der Beschwerdegegnerin geführt (vgl. oben E. 5.3).

7.

Schliesslich erheben die Beschwerdeführer baupolizeiliche Rügen und rügen in diesem Zusammenhang Verletzungen des rechtlichen Gehörs.

Die Auslegung und Anwendung des kantonalen oder kommunalen Baupolizeirechts prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Willkür hin (Art. 9 BV). Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).

7.1. Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig gewesen seien, weil eine Berechnung der Mindestausnützung gefehlt habe. Das Verwaltungsgericht ging (wie schon die BVE) davon aus, dass auf eine solche Berechnung verzichtet werden konnte, weil Art. 46 Abs. 4 des Baureglements der Gemeinde Gsteig vom 29. Oktober 2010 (GBR) in der Zone WG3 lediglich eine Mindestausnützung (von 0.4) und keine maximale Ausnützung vorsehe; die Einhaltung der Mindestausnützung lasse sich ohne weiteres anhand der Baugesuchsakten überprüfen. Die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, inwiefern diese Auslegung willkürlich sei. Der Hinweis auf die Nutzungstransporte ist neu; im Übrigen dient die Bauparzelle hierfür lediglich als Durchgangsgrundstück (zwischen der Parzelle Nr. yyy und der Parzelle Nr. zzz), d.h. die Transporte verändern die Ausnützung der Bauparzelle nicht.

7.2. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass das geplante, sehr grosse Haus ihre Aussicht auf die Bergkronen völlig verdecken und sie der Sonnenbestrahlung berauben werde. Dies verletze verschiedene Planungsgrundsätze sowie Art. 12 GBR (Umgebungsgestaltung, gute Einordnung) und Art. 22 der Berner Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). Zudem habe der in den Baugesuchsakten liegende Gesamtumgebungsgestaltungsplan den Anforderung von Art. 86 GBR nicht genügt. Dennoch seien ihre Anträge auf Durchführung eines Augenscheins und auf Einholung eines Schattendiagramms abgewiesen worden, mit der unhaltbaren Begründung, dass der Entzug von Licht oder Aussicht nicht Thema der guten Einordnung sei.

7.2.1. Das Verwaltungsgericht führte aus, dass gestützt auf die allgemeine Ästhetikklausel zwar Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen gestellt, dagegen Art und Mass der zulässigen Nutzung nicht (wesentlich) eingeschränkt werden könnten (von Ausnahmefällen, z.B. Denkmalschutzobjekten abgesehen). Die vom GBR vorgesehenen baupolizeilichen Masse und die reglementarischen Grenzabstände seien eingehalten. Art. 22 BauV, der die Beeinträchtigung bestehender Bauten durch übermässigen Schattenwurf verbiete, sei vorliegend nicht anwendbar, da es sich nicht um ein Hochhaus oder um ein höheres Haus handle. Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen:

Grundsätzlich ist es Sache der zuständigen Planungsbehörde bzw. des kommunalen Gesetzgebers, zwischen dem Interesse der Nachbarn an ausreichender Besonnung respektive das öffentliche Interesse an gesundem Wohnen (vgl. Art. 3 Abs. 3 RPG) und dem in Art. 75 Abs. 1 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG umschriebenen öffentlichen Interesse an der haushälterischen Bodennutzung abzuwägen (Urteil 1C 539/2011 vom 3. September 2012 E. 4.9). Das Ergebnis dieser Abwägung kann im Baubewilligungsverfahren im Regelfall nicht mehr in Frage gestellt werden, auch nicht unter Berufung auf Einordnungsvorschriften.

Art. 22 BauV gilt seinem Titel nach nur für Hochhäuser und höhere Häuser; d.h. für Gebäude, welche die Maximalhöhe der nächsthöheren Zone überschreiten oder die höher sind, als die Grundordnung für die Zone höchster Nutzung zulässt (Art. 20 Abs. 2 BauG). Diese werden auch in Abs. 1 und 2 ausdrücklich genannt, auf die Abs. 3 ("sie") verweist. Es ist daher keineswegs willkürlich anzunehmen, dass Abs. 3 (Schattenwurf) nur auf höhere Häuser und Hochhäuser anwendbar ist. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, dass es sich beim streitigen Bauvorhaben um ein solches handelt.

Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht auf die Einholung eines Schattendiagramms und den beantragten Augenschein verzichten, ohne das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu verletzen.

7.2.2. Zum Umgebungsgestaltungsplan hatte bereits die BVE ausgeführt, dass die Gemeindebehörde die Möglichkeit habe, Baugesuchsteller bei Bauvorhaben, die für ihre Umgebung nicht bedeutungsvoll seien, von der Vorlage einzelner Unterlagen zu entbinden oder die Anforderungen herabzusetzen (Art. 86 Abs. 4 GBR), und begründet, weshalb dies vorliegend der Fall sei (kein sensibles Ortsbilderhaltungsgebiet, keine geschützten Baudenkmäler in der Umgebung). Die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, inwiefern dies willkürlich sei.

7.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, das Verwaltungsgericht sei nicht auf ihre Rüge eingegangen, wonach die Firsthöhe beim Bauvorhaben rechtsmissbräuchlich anders gemessen worden sei als bei ihrem Haus, nämlich ab gewachsenem Terrain und nicht ab der angrenzenden Strasse. Auch ihre Rüge, wonach die Höhe des Erdgeschosses des neuen Gebäudes auf das Niveau desjenigen des Hauses A.________ abgesenkt werden müsse, d.h. um mindestens 50 cm, sei nicht behandelt worden.

7.3.1. Die Gemeinde hatte vor BVE Fassadenpläne eingereicht, um nachzuweisen, dass beim Haus der Beschwerdeführer dieselben Messregeln angewendet worden waren wie bei der Beschwerdegegnerin. Die BVE hielt ihrerseits fest, dass die Firsthöhe beim streitigen Bauvorhaben gemäss Art. 33 Abs. 1 GBR richtig berechnet und die maximale Firsthöhe eingehalten worden sei. Sie ging davon aus, dass ein allfälliger Bemessungsfehler beim Haus der Beschwerdeführer diesen keinen Anspruch auf Gleichbehandlung der Beschwerdegegnerin im Unrecht verschaffen würde.

Die Beschwerdeführer hatten Gelegenheit, sich in der Verwaltungsbeschwerde zu den Fassadenplänen und zur Argumentation der Vorinstanz zu äussern. Wenn sie dies unterliessen und pauschal eine Ungleichbehandlung rügten, war das Verwaltungsgericht nicht verpflichtet, auf die ungenügend substanziierte Rüge einzugehen. Unter diesen Umständen durfte es die Beweisanträge auf Einvernahme des Architekten des Hauses A.________ und des Bauverwalters der Gemeinde als Zeugen als für den Ausgang des Verfahrens unerheblich abweisen, ohne den Anspruch auf rechtliches Gehör zu verletzen.

7.3.2. Zwar hat sich das Verwaltungsgericht nicht ausdrücklich zur Höhe des Erdgeschosses geäussert. Es hielt jedoch (in E. 4.2.4) fest, dass die Beschwerdegegnerin das Recht habe, die vom GBR vorgesehenen Masse auszuschöpfen. Damit bestätigte sie die Rechtsauffassung der BVE (in E. 13), wonach keine rechtliche Grundlage für die Forderung nach einer Angleichung der beiden Erdgeschossniveaus bestehe. Der pauschale Hinweis der Beschwerdeführer auf die Einordnungs- und Umgebungsgestaltungsnorm (Art. 12 GBR) genügt nicht, um diese Erwägung als willkürlich erscheinen zu lassen.

7.4. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Kaminhöhen nicht den Empfehlungen des BAFU über die Mindesthöhe von Kaminen über Dach (Kamin-Empfehlungen) entsprächen. Danach müssten die Kaminmündungen von Gasfeuerungsanlagen den höchsten Gebäudeteil um mindestens 0.5 m überragen (Ziff. 32 Abs. 1 lit. a).

Das Verwaltungsgericht stützte sich (wie schon die BVE) auf Ziff. 32 Abs. 2 der Kamin-Empfehlungen. Danach kann bei Öl- und Gasfeuerungen bis 40 kW Feuerungswärmeleistung von den Anforderungen nach Absatz 1 abgewichen werden; die Kaminmündung muss jedoch die Dachfläche (nicht aber deren höchsten Punkt) im rechten Winkel um mindestens 1 m überragen. Gemäss Kaminplan vom 25. Juni 2012 sei eine Gasfeuerung mit nur 10 kW vorgesehen; dass die Mindesthöhe nach Ziff. 32 Abs. 2 Kamin-Empfehlungen eingehalten sei, ergebe sich aus den Bauplänen (Ansicht Nord und West sowie Ansicht Süd und Ost vom 21. Februar 2012).

Die Beschwerdeführer halten die Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts für falsch und bestreiten, dass aus den Plänen die Höhe der Gasfeuerungen hervorgehe. Sie belegen dies aber nicht anhand der Pläne, sondern berufen sich auf einen Fachbericht des beco vom 6. Januar 2015 und einen Amtsbericht der Gemeinde Gsteig vom 29. Januar 2015, die jedoch beide ein anderes Baugesuch betreffen. Die blosse Behauptung der Beschwerdeführer, jenes Baugesuch sei in Bezug auf die Kamine identisch mit dem vorliegenden Bauvorhaben, genügt nicht, um eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz zu begründen. Auf die Rüge ist daher nicht einzutreten (Art. 105 Abs. 2 , Art. 42 Abs. 2 BGG).

7.5. Die Beschwerdeführer beanstanden ferner, dass das Verwaltungsgericht hinsichtlich der Autoabstellplätze auf die Erwägungen der BVE verwiesen habe; dies sei unzulässig, da der Entscheid der BVE das rechtliche Gehör verletzt habe und daher aufzuheben gewesen sei.

Wie oben dargelegt wurde (E. 2.1), ging das Verwaltungsgericht von einer Verletzung des Replikrechts vor der BVE aus, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt worden sei. Diese Heilung setzte voraus, dass sich das Verwaltungsgericht mit den (genügend begründeten) Einwänden der Beschwerdeführer auseinandersetzte, die von der BVE (mangels Replik) nicht behandelt worden waren. Soweit dagegen mit Beschwerde vor Verwaltungsgericht nichts Neues vorgebracht wurde, durfte das Verwaltungsgericht auf die diesbezüglichen Erwägungen der BVE verweisen, sofern es diese - wie hier - als richtig und überzeugend erachtete (vgl. E. 4.4 des angefochtenen Entscheids).

Die BVE hielt fest, dass das Vorhaben mit insgesamt 11 Parkplätzen über genügend Parkmöglichkeiten gemäss BauV verfüge und keine rechtliche Grundlage dafür bestehe, die Beschwerdegegnerin zu mehr Besucherparkplätzen zu verpflichten. Die Beschwerdeführer bestreiten dies nicht substanziiert und begründen nicht, inwiefern es im Ermessen der Behörden gelegen hätte, mehr Parkplätze zu verlangen.

7.6. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Baubewilligung Art. 6 Abs. 2 BauG verletze, weil die Bauparzelle in einem blauen Gefahrengebiet liege. Sie sind der Auffassung, dass vorab die Gefahrenkarte geändert werden müsse, bevor dort eine Baute bewilligt werden dürfe.

Gemäss Art. 6 Abs. 2 BauG dürfen in Gefahrengebieten mit mittlerer Gefährdung (blaue Gefahrengebiete) Bauten und Anlagen nur bewilligt werden, wenn mit Massnahmen zur Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Dem Grundeigentümer steht jedoch nach Abs. 6 der Nachweis offen, dass die Gefährdung des Baugrundstücks und des Zugangs durch sichernde Massnahmen behoben ist.

Die Vorinstanzen gingen, gestützt auf den Bericht der Herzog Ingenieure AG vom 15. Mai 2012 und den Fachbericht Naturgefahren (Gewässerprozesse) des Tiefbauamts des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I, vom 13. Juni 20120, davon aus, dass die Gefährdungslage seit Erstellung der Gefahrenkarte 2002 durch die seither vorgenommenen Hochwasserschutzmassnahmen am Tschärzisbach (insbesondere Bau eines Geschieberückhalts) deutlich verringert worden sei und das Vorhaben deshalb ohne Bedingungen und Auflagen bewilligt werden könne. Die allgemein gehaltenen Vorbringen der Beschwerdeführer vermöchten keine Zweifel an der überzeugenden Fachmeinung zu begründen. Das Verwaltungsgericht verzichtete daher auf die Einholung der von den Beschwerdeführern beantragten weiteren Unterlagen.

Die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, inwiefern diese Würdigung willkürlich ist; dies ist auch nicht ersichtlich. Immerhin handelt es sich bei der Herzog Ingenieure AG um das Planungsbüro, welches das Verbauungsprojekt Tschärzisbach für die Schwellenkorporation Gsteig geplant und realisiert hat, und der Oberingenieurkreis I ist die zuständige Fachbehörde für Naturgefahren. Das Verwaltungsgericht durfte daher von der besonderen Fach- und Sachkunde dieser Stellen ausgehen und in antizipierter Beweiswürdigung annehmen, dass weitere Beweismittel an seiner Einschätzung der Gefahrenlage nichts zu ändern vermöchten. Dies stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 mit Hinweisen).

7.7. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer, sie hätten ihre Zustimmung zum Zufahrtsservitut und dem Nutzungstransport nur deshalb erteilt, weil ihnen versprochen worden sei, dass ein Haus von gleichem oder kleinerem Ausmass als das Haus A.________ gebaut werde. Diese Frage sei - entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts - nicht rein zivilrechtlicher Art, sondern es gehe um die Frage des Rechtsmissbrauchs im Baubewilligungsverfahren. Die Beschwerdegegnerin bestreitet, je eine entsprechende Zusage gemacht zu haben.

7.7.1. Für den Nutzungstransport kann auf das oben (E. 7.1) Gesagte verwiesen werden.

7.7.2. Dagegen besteht für die Frage, ob ein Bauvorhaben hinreichend erschlossen ist, insofern ein Konnex zum Zivilrecht, als die Zufahrt unter Beanspruchung fremden Grunds rechtlich gesichert sein muss (vgl. Art. 3 Abs. 1 BauV). Als sichergestellt gilt eine Erschliessung gemäss Art. 4 lit. c BauV aber schon dann, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund das Recht zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart wurde. Liegt eine solche Vereinbarung vor, ist es grundsätzlich nicht Sache der Baubewilligungsbehörde, sondern der Zivilgerichte, über allfällige Streitigkeiten zu entscheiden. Ein Rechtsmissbrauch im Baubewilligungsverfahren könnte allenfalls angenommen werden, wenn eine Täuschung bei Vertragsschluss offensichtlich oder entsprechend nachgewiesen wäre (vgl. Urteil 1C 590/2013 vom 26. November 2014 E. 7.3 mit Hinweis). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

8.

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit darauf einzutreten ist. Die vor Bundesgericht gestellten Beweisanträge erweisen sich als überflüssig, soweit sie überhaupt nach Art. 99 Abs. 1 BGG zulässig sind, und sind abzuweisen.

Bei diesem Ausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die private Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Gsteig, der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Juli 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

IR 0.101 EMRK Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren
	1.	Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
	2.	Jede Person, die einer Straftat angeklagt ist, gilt bis zum gesetzlichen Beweis ihrer Schuld als unschuldig.
	3.	Jede angeklagte Person hat mindestens folgende Rechte:
		a.	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
		b.	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
		c.	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
		d.	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
		e.	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 95 Schweizerisches Recht
	Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
	a.	Bundesrecht;
	b.	Völkerrecht;
	c.	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
	d.	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
	e.	interkantonalem Recht.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 106 Rechtsanwendung
	1.	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
	2.	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 106 Rechtsanwendung
	1.	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
	2.	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 99
	1.	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
	2.	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 197 [1] Übergangsbestimmungen nach Annahme der Bundesverfassung vom 18. April 1999
	Die Schweiz tritt der Organisation der Vereinten Nationen bei.
	a.	gentechnisch veränderte vermehrungsfähige Pflanzen, Pflanzenteile und Saatgut, welche für die landwirtschaftliche, gartenbauliche oder forstwirtschaftliche Anwendung in der Umwelt bestimmt sind;
		1.	in eigener Verantwortung,
		2.	auf ärztliche Anordnung;
	b.	gentechnisch veränderte Tiere, welche für die Produktion von Lebensmitteln und anderen landwirtschaftlichen Erzeugnissen bestimmt sind.
	c.	anforderungsgerechte Arbeitsbedingungen für die in der Pflege tätigen Personen;
	d.	Möglichkeiten der beruflichen Entwicklung von den in der Pflege tätigen Personen.
	e.	Der effektive Steuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem die Summe der massgebenden Steuern aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet durch die Summe der massgebenden Gewinne dieser Geschäftseinheiten geteilt wird.
	f.	Die Ergänzungssteuer für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem der Gewinnüberschuss mit dem Ergänzungssteuersatz multipliziert wird.
	g.	Der Gewinnüberschuss in einem Steuerhoheitsgebiet ist die Summe der mass-gebenden Gewinne aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet nach dem zulässigen Abzug für materielle Vermögenswerte und Lohnkosten.
	h.	Der Ergänzungssteuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet entspricht der positiven Differenz zwischen 15 Prozent und dem effektiven Steuersatz.
	i.	Bei einer Unterbesteuerung in der Schweiz wird die Ergänzungssteuer den inländischen Geschäftseinheiten im Verhältnis des Ausmasses zugerechnet, in dem sie die Unterbesteuerung mitverursacht haben.
	j.	Bei einer Unterbesteuerung in einem anderen Steuerhoheitsgebiet wird die Ergänzungssteuer primär der obersten inländischen Geschäftseinheit und sekundär allen inländischen Geschäftseinheiten zugerechnet.

[1] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2002, in Kraft seit 3. März 2002 (BB vom 5. Okt. 2001, BRB vom 26. April 2002 - AS 2002 885; BBl 2000 2453; 2001 1183, 5731; 2002 3690). [2] SR 0.120 [3] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [4] AS 2007 5765 [5] SR 831.20 [6] Art. 83 hat heute eine neue Fassung. Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [7] SR 725.113.11 [8] AS 2007 5765 [9] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [10] AS 2007 5765 [11] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [12] SR 831.10 [13] Diese Ziffer wurde nicht verwendet. [14] Angenommen in der Volksabstimmung vom 27. Nov. 2005, in Kraft seit 27. Nov. 2005 (BB vom 17. Juni 2005, BRB vom 19. Jan. 2006 - AS 2006 89; BBl 2003 6903; 2004 4937; 2005 4039; 2006 1061). [15] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2010, in Kraft seit 28. Nov. 2010 (BB vom 18. Juni 2010, BRB 17. März 2011 - AS 2011 1199; BBl 2008 1927; 2009 5097; 2010 4241; 2011 2771). [16] Angenommen in der Volksabstimmung vom 11. März 2012, in Kraft seit 11. März 2012 (BB vom 17. Juni 2011, BRB vom 20. Juni 2012 - AS 2012 3627; BBl 2008 1113, 8757; 2011 4825; 2012 6623). [17] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2013, in Kraft seit 3. März 2013 (BRB vom 15. Nov. 2012 und 30. April 2013 - AS 2013 1303; BBl 2006 8755; 2008 2577; 2009 299; 2012 9219; 2013 3129). [18] Angenommen in der Volksabstimmung vom 9. Febr. 2014, in Kraft seit 9. Febr. 2014 (BB vom 27. Sept. 2013, BRB vom 13. Mai 2014 - AS 2014 1391; BBl 2011 6269; 2012 3869; 2013 291, 7351; 2014 4117). [19] Angenommen in der Volksabstimmung vom 7. März 2021, in Kraft seit 7. März 2021 (BB vom 19. Juni 2020, BRB vom 31. Mai 2021 - AS 2021 310; BBl 2017 6447; 2019 2913; 2020 5507; 2021 1185). [20] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2021, in Kraft seit 28. Nov. 2021 (BB vom 18. Juni 2021, BRB vom 11. Apr. 2022 - AS 2022 240; BBl 2017 7724; 2018 7653; 2021 1488; 2022 894). [21] Angenommen in der Volksabstimmung vom 13. Febr. 2022, in Kraft seit 13. Febr. 2022 (BB vom 1. Okt. 2021, BRB vom 11. Apr. 2022 - AS 2022 241; BBl 2019 6883; 2020 7049; 2021 2315; 2022 895). [22] Angenommen in der Volksabstimmung vom 18. Juni 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2024 (BB vom 16. Dez. 2022, BRB vom 12. April 2023, BRB vom 28. Aug. 2023 - AS 2023 482; BBl 2022 1700; 2023 970, 2015). [23] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2024, in Kraft seit 3. März 2024 (BB vom 17. März 2023, BRB vom 7. Mai 2024 - AS 2024 197; BBl 2021 1505; 2022 1485; 2023 781; 2024 996). [24] BB vom 28. Sept. 1999 (AS 1999 2555; BBl 1999 7922)

SR 702 ZWG Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz Art. 14 Sistierung
	1.	Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimmten Dauer, wenn:
		a.	die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände wie Todesfall, Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend nicht eingehalten werden kann; oder
		b.	die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen.
	2.	Sie verlängert die Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, dass die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.
	3.	Sie ordnet zusammen mit der Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b und bei jeder Verlängerung die Neueinschätzung des amtlichen Werts der Wohnung auf Kosten der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers an.
	4.	Der Bundesrat regelt die Dauer der Sistierungen und ihrer Verlängerungen sowie die Einzelheiten des Nachweises nach Absatz 1 Buchstabe b, insbesondere die Anforderungen an die öffentliche Ausschreibung der Wohnung.

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 15 [1] Bauzonen
	1.	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
	2.	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
	3.	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
	4.	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
		a.	es sich für die Überbauung eignet;
		b.	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
		c.	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
		d.	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
		e.	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
	4bis.	Die Kantone können bei Ein- und Umzonungen Gebiete in Bauzonen bezeichnen, in denen die Geruchsbestimmungen weiterhin der ursprünglichen Nutzung entsprechen, sodass bestehende landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebe erhalten und erneuert sowie auch zugunsten des Tierwohls angepasst werden können. [2]
	5.	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 8a [1] Richtplaninhalt im Bereich Siedlung
	1.	Der Richtplan legt im Bereich Siedlung insbesondere fest:
		a.	wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie im Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt wird;
		b.	wie Siedlung und Verkehr aufeinander abgestimmt und eine rationelle sowie flächensparende Erschliessung sichergestellt werden;
		c.	wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird;
		d.	wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Artikel 15 entsprechen; und
		e.	wie die Siedlungserneuerung gestärkt wird.
	23.	... [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Urspünglich Art. 8 Abs. 2 und 3. Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 17. Dez. 2010 (AS 2011 2913; BBl 2007 5765). Aufgehoben durch Art. 24 Ziff. 2 des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015, mit Wirkung seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 5657; BBl 2014 2287).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 21 Verbindlichkeit und Anpassung
	1.	Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
	2.	Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben
		Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 3 Planungsgrundsätze
	1.	Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
	2.	Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen:
		a. [1]	der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben;
		b.	Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen;
		c.	See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden;
		d.	naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben;
		e.	die Wälder ihre Funktionen erfüllen können.
	3.	Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen:
		a. [2]	Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind;
		abis. [3]	Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche;
		b.	Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden;
		c.	Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden;
		d.	günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein;
		e.	Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
	4.	Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen:
		a.	regionale Bedürfnisse berücksichtigt und störende Ungleichheiten abgebaut werden;
		b.	Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste für die Bevölkerung gut erreichbar sein;
		c.	nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden.
	5.	Die Nutzungen des Untergrundes, insbesondere die Nutzungen von Grundwasser, Rohstoffen, Energie und baulich nutzbaren Räumen, sind frühzeitig aufeinander sowie auf die oberirdischen Nutzungen und die entgegenstehenden Interessen abzustimmen. [4]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [3] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

SR 700 RPG Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz Art. 1 Ziele
	1.	Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. [1] Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
	2.	Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:
		a.	die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;
		abis. [2]	die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;
		b. [3]	kompakte Siedlungen zu schaffen;
		bbis. [4]	die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;
		c.	das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;
		d.	die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;
		e.	die Gesamtverteidigung zu gewährleisten;
		f. [5]	die Integration von Ausländerinnen und Ausländern sowie den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [3] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 3 des BG vom 16. Dez. 2016 (Integration), in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2017 6521; 2018 3171; BBl 2013 2397; 2016 2821).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 42 Rechtsschriften
	1.	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
	1bis.	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden. [1]
	2.	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. [2] [3]
	3.	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
	4.	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 [4] über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
		a.	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
		b.	die Art und Weise der Übermittlung;
		c.	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann. [5]
	5.	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
	6.	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
	7.	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

[1] Eingefügt durch Ziff. II 1 des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [2] Fassung des zweiten Satzes gemäss Ziff. I 1 des Steuererlassgesetzes vom 20. Juni 2014, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 9; BBl 2013 8435). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [4] SR 943.03 [5] Fassung gemäss Anhang Ziff. II 2 des BG vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur, in Kraft seit 1. Jan. 2017 (AS 2016 4651; BBl 2014 1001).