4A_487/2008 - 2009-03-10 - Vertragsrecht - contrat de bail, résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_487/2008

Arrêt du 10 mars 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Philippe Conod,

contre

Y.________,
intimé, représenté par Me Nicolas Mattenberger.

Objet
contrat de bail, résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 20 août 2008.

Faits:

A.
Depuis le 1er octobre 1997, Y.________ (ci-après: le locataire) est locataire d'un appartement de deux pièces dont X.________ SA (ci-après: la bailleresse) est propriétaire. Le contrat de bail à loyer prévoit un renouvellement aux mêmes conditions de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois avant l'échéance.

Le 1er septembre 2006, le locataire a sous-loué l'appartement en question à A.________ (ci-après: le sous-locataire). Par courrier du 11 décembre 2006, la régie de la bailleresse a demandé au sous-locataire la production du contrat de sous-location. Ce dernier a répondu que le contrat avait été conclu oralement et sans date limite.

Le 19 janvier 2007, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2007, au motif que le locataire sous-louait l'appartement sans avoir requis préalablement et par écrit son autorisation.

B.
Saisi par le locataire et statuant par jugement du 12 décembre 2007, le Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que le contrat de bail avait été valablement résilié et qu'aucune prolongation de bail n'était accordée. En bref, il a considéré que la résiliation était valable dans la mesure où la sous-location avait été faite sans l'autorisation de la bailleresse et que la demande de prolongation du bail devait être rejetée en l'absence de conséquences pénibles pour le locataire.

Par arrêt du 20 août 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a admis le recours du locataire et annulé la résiliation de bail. En substance, elle a estimé que l'on ne saurait considérer que le locataire avait refusé de communiquer les conditions de la sous-location, dès lors que la bailleresse ne s'était pas adressée à lui mais au sous-locataire, que celui-ci ne pouvait être considéré comme son auxiliaire, et que l'on ne pouvait imputer au locataire les réponses du sous-locataire ou le caractère lacunaire desdites réponses. En outre, la violation formelle de l'obligation de demander préalablement le consentement écrit du bailleur, prévue à l'art. 22 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud [dans leur version adoptée le 24 novembre 1998]; ci-après: RULV), ne permettrait pas à elle seule de justifier une résiliation. Enfin, il n'était pas établi que le bail contrevenait à l'art. 22 al. 2 RULV, au vu du contrat de sous-location finalement produit et du fait que le locataire avait indiqué en procédure avoir l'intention de réintégrer l'appartement litigieux dans les deux ans. Pour le surplus, aucun autre élément du dossier ne permettait de considérer que la sous-location
n'était pas autorisable pour d'autres motifs.

C.
La bailleresse (la recourante) interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt du 20 août 2008 en ce sens que le contrat de bail a été valablement résilié le 19 janvier 2007 pour le 30 septembre 2007, avec suite de frais et dépens. Le locataire (l'intimé) propose le rejet des conclusions de son adverse partie, sous suite de frais et dépens.

La Cour de céans a délibéré en séance publique le 10 mars 2009.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 134 III 379 consid. 1).

1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1 let. a LTF). La valeur litigieuse doit être mentionnée dans la décision cantonale (art. 112 al. 1 let. d LTF), ce qui n'est toutefois pas le cas en l'espèce.

Le bail en cause, qui se prolonge automatiquement de six mois en six mois s'il n'est pas résilié, est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). En cas de litige portant sur la validité de la résiliation d'un tel bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2a, in SJ 1997 p. 493).

En l'occurrence, le loyer mensuel ne ressort ni de l'arrêt attaqué, ni du jugement de première instance. Selon le contrat de bail du 25 juin 1997 produit au dossier, le loyer mensuel est de 600 fr., ce qui correspond à une somme de 21'600 fr. pour trois ans. La voie du recours en matière civile est donc ouverte.

1.2 Par ailleurs interjeté par la recourante qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui entend contester les constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions de l'exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 III 462 consid. 2.4 p. 466 s.).

Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Les parties n'ont donc pas la faculté de compléter les faits constatés par l'autorité cantonale, sous prétexte qu'un complètement desdits faits conduirait à une solution juridique différente du litige. Un complément des faits n'entre en ligne de compte que si la décision attaquée ne contient pas les constatations nécessaires à l'application du droit fédéral, alors que les faits pertinents passés sous silence ont été allégués en conformité avec les règles fixées par la procédure cantonale. Il appartient au recourant de démontrer que ces faits ont été allégués correctement, à défaut de quoi ils sont considérés comme nouveaux (cf. ATF 115 II 484 consid. 2a p. 486).

En l'occurrence, la recourante estime que l'état de fait cantonal devrait être complété à plusieurs égards. La recevabilité et le bien-fondé de ses critiques seront examinés, dans la mesure utile, en relation avec les griefs relatifs à l'application du droit matériel.

2.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 22 RULV (sous-location) en relation avec l'art. 262 CO (sous-location) et l'art. 271 CO (annulabilité du congé; en général), au motif que la cour cantonale a retenu qu'un contrat de sous-location de durée déterminée avait été passé et que l'omission, par le locataire, de demander le consentement écrit préalable du bailleur à la sous-location n'a pas été considéré comme justifiant la résiliation du bail. Dans ce contexte, la recourante reproche en outre aux juges cantonaux d'avoir arbitrairement retenu en fait que l'intimé avait l'intention de réintégrer l'appartement loué.

2.1 L'art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO (al. 1). Le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée. Il est possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2).

Pour sa part, l'art. 262 CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (al. 2 let. a), si ces conditions, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (al. 2 let. b), ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2 let. c).

2.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de locataires peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15; ci-après: LCBD). Le contrat-cadre peut également contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let. a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le domaine de la sous-location (Lachat, Le bail à
loyer, nouvelle éd. 2008, p. 101). En outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Les dispositions de baux à loyer contraires à un contrat-cadre ayant force obligatoire générale sont nulles, à moins qu'elles ne soient plus favorables au locataire (art. 5 al. 2 LCBD). Les dispositions nulles sont remplacées par celles du contrat-cadre (art. 5 al. 3 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons, la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil fédéral (art. 7 al. 1 LCBD). Lorsqu'il s'applique à un canton ou à une partie de celui-ci, la déclaration est de la compétence du canton (art. 7 al. 2 LCBD); dans le canton de Vaud, le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal (art. 1 de la loi vaudoise du 16 septembre 1997 d'application de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale [LVLCBD; RSV 221.317]). La
déclaration cantonale doit être soumise à l'approbation de la Confédération (art. 12 al. 1 LCBD).

2.3 Par arrêté du 8 octobre 2001, le Conseil d'Etat vaudois a conféré la force obligatoire générale aux RULV adoptées en 1998, en précisant notamment que l'art. 22 de ce contrat-cadre était déclaré de force obligatoire pour tous les objets loués, à l'exception des logements ayant fait l'objet de mesures d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 1 al. 1 let. b de l'arrêté vaudois du 8 octobre 2001 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud; Feuille des avis officiels du canton de Vaud [FAO] du 30 octobre 2001 p. 4369). L'arrêté relève expressément que la force obligatoire est reconnue d'intérêt public et sert en particulier à promouvoir la paix du logement (art. 1 al. 3).

Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration de force obligatoire cantonale (art. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" [FF 2001 5508]), avec la précision que la réserve précitée relative notamment à l'art. 22 RULV ne pouvait pas limiter la portée du contrat-cadre de bail à loyer pour la Suisse romande, déclaré de force obligatoire générale (cf. art. 2). Le Conseil fédéral a été convaincu par les arguments selon lesquels l'art. 22 RULV ne contrevenait pas à l'essence même de la notion de sous-location, mais permettait au contraire une clarté et une visibilité accrue dans ce domaine sensible où les sous-locations de longue durée ou "en cascade" pouvaient être dommageables tant pour les bailleurs que pour les locataires successifs (cf. Sulliger/Ansermet, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 97 ss, p. 114 n° 2.27; cf. également Roncoroni, Zu den zwei ersten allgemeinverbindlich
erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, Mietrechtpraxis [mp] 2004 p. 1 ss, p. 17 n. 96). C'est le lieu de relever qu'une nouvelle version des RULV, qui reprend sans modification l'art. 22, a été conclue en 2008. La déclaration de force obligatoire générale pour le canton de Vaud (cf. arrêté vaudois du 4 juin 2008 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud [AFCBD; RSV 221.317.1]) a été approuvée par le Conseil fédéral le 25 juin 2008 (cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5297]).
Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a également déclaré les dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]), avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5). Cette force obligatoire vaut en particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires romandes (cf. art. 1 al. 2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été tacitement admises avant le 1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales du contrat-cadre romand). L'art. 8 des dispositions paritaires prévoit que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. A teneur de l'art. 9.3 des dispositions générales du contrat-cadre romand, les dispositions paritaires cantonales peuvent déroger aux dispositions paritaires romandes si
elles obtiennent la force obligatoire; dans un tel cas, elles prévalent sur les dispositions paritaires romandes du contrat-cadre.

2.4 Il résulte en résumé de ce qui précède que dans le canton de Vaud, dès lors que le Conseil fédéral a autorisé qu'il soit dérogé à la disposition impérative qu'est l'art. 262 CO et que le Conseil d'Etat vaudois a déclaré de force obligatoire générale l'art. 22 RULV, cette dernière disposition prévaut sur l'art. 262 CO auquel elle déroge (cf. Roncoroni, op. cit., p. 12 n. 59; Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 111 n° 2.13 et 2.14 ainsi que n. 42), et l'emporte de surcroît sur les dispositions paritaires romandes (Roncoroni, op. cit., p. 17). Ainsi, seul l'art. 22 RULV - qui, revêtant ainsi une portée normative, est partie intégrante de tous les contrats de bail dans le canton de Vaud (cf. Roncoroni, op. cit., p. 2) - s'applique, et ce en tant que droit fédéral (cf. par analogie ATF 98 II 205 consid. 1, selon lequel, en matière de droit du travail, les conventions collectives qui font l'objet d'une décision d'extension renferment également pour les personnes qui ne sont pas liées par la convention du droit privé fédéral, que l'extension soit prononcée par le Conseil fédéral ou par l'autorité cantonale).

2.5 A teneur de l'art. 22 RULV, le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée, sous réserve de l'accord écrit du bailleur. Le but de cette règle est manifestement d'éviter que la sous-location soit utilisée dans un but qui lui est étranger. Elle ne limite pas le droit du locataire de sous-louer, mais aide à éviter des sous-locations qui sont en réalité des transferts de bail entre locataire et sous-locataire (cf. ATF 134 III 446 consid. 2.5 p. 451), ce qui est dans l'intérêt de tous les acteurs du marché, comme tant le Conseil d'Etat vaudois que le Conseil fédéral l'ont admis (cf. supra consid. 2.3).

En l'espèce, à défaut d'accord de la recourante à un contrat de sous-location, portant sur l'entier de la chose louée, de durée indéterminée, la question de savoir si l'intimé et le sous-locataire ont conclu un contrat de durée déterminée est dès lors essentielle.

Sollicité par la recourante, le sous-locataire lui a répondu que le contrat de sous-location avait été conclu oralement et sans date limite. La cour cantonale a retenu que ces déclarations n'étaient pas pertinentes, au motif qu'il n'y avait pas de relations contractuelles entre la bailleresse principale et le sous-locataire. L'on ne discerne toutefois pas en quoi cela excluait de tenir compte des déclarations du sous-locataire au sujet de contenu de contrat de sous-location.

Les juges cantonaux se sont fondés sur deux éléments. Ils ont d'abord pris en compte le contrat de sous-location écrit qui est daté du 20 janvier 2007, soit du jour suivant la résiliation litigieuse, qui prévoit que le contrat commence le 1er septembre 2006 et se termine le 1er septembre 2007 et qu'il se renouvelle de plein droit pour une année et ainsi de suite d'année en année s'il n'est pas résilié. La cour cantonale s'est en outre fondée sur une déclaration de l'intimé du 30 novembre 2007 selon laquelle il avait l'intention de réintégrer l'appartement dans deux ans; il n'a toutefois pas été constaté que l'intimé aurait déclaré avoir informé le sous-locataire de cette intention et que le contrat de sous-location aurait été limité dans ce sens. Les juges cantonaux ne précisent pas dans quel contexte cette déclaration a été faite; selon la recourante, la déclaration est tirée d'une lettre de l'intimée à son mandataire, produite en procédure. A noter que lors de l'audience du 17 décembre 2007, l'intimé, dispensé de comparaître, n'a pas été entendu.

Le grief d'arbitraire soulevé par la recourante peut rester indécis. En effet, la cour cantonale n'a pas constaté que l'intimé et le sous-locataire avaient convenu une limitation de la durée de la sous-location. Au contraire, il ressort du contrat écrit du 20 janvier 2007, sur lequel elle se fonde, que la durée de la sous-location n'était pas limitée, la sous-location devant se prolonger d'année en année si le contrat n'était pas résilié par l'une des parties. Il s'agit typiquement d'un contrat de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3 CO). Il y a donc violation de l'art. 22 RULV.

2.6 A teneur de l'art. 22 al. 1 RULV, le locataire doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur avant de conclure un contrat de sous-location. Ainsi, au contraire de l'art. 262 CO qui ne soumet l'autorisation du bailleur de sous-louer à aucune forme, les RULV prévoient que celle-ci doit être donnée en la forme écrite. Il s'agit d'une exigence impérative qui ne saurait être considérée comme une simple prescription d'ordre. Il s'ensuit que dans le canton de Vaud, lorsque le consentement du bailleur n'est pas demandé et que les conditions de la sous-location ne lui sont pas communiquées, la sous-location est illicite. En l'occurrence, il est incontesté que l'intimé n'a pas observé cette obligation et il y a donc derechef violation de l'art. 22 RULV à cet égard.

2.7 Un bail de durée indéterminée peut être résilié en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). La liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve toutefois une limite dans l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO).

Selon la jurisprudence, cette protection accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34), en particulier s'il est purement chicanier (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32).

Le congé ordinaire qui vise à sanctionner une violation du contrat ou de dispositions légales par le locataire n'est en principe pas abusif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 29 ad art. 271 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n° 60 ad art. 271 CO), à moins qu'il ne s'agisse d'un cas "bagatelle" (Lachat, op. cit., p. 737).
Selon la jurisprudence rendue en application des art. 257f et 262 CO, une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant de mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 446 consid. 2.2; cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette jurisprudence se rapporte toutefois à la
validité d'une résiliation anticipée du bail en cas de sous-location sans accord préalable du bailleur, et non au caractère abusif d'une résiliation ordinaire.

Comme précédemment exposé, l'art. 22 RULV prévoit des exigences plus strictes que l'art. 262 CO pour la sous-location. La jurisprudence rendue en application du seul art. 262 CO, notamment celle précisant quand il est abusif de fonder le congé sur le défaut de consentement préalable du bailleur ou de limitation de la durée de la sous-location, ne s'applique dès lors pas sans autre aux cas soumis à l'art. 22 RULV (cf. Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 114 n. 49). En particulier, la question de savoir si, pour satisfaire aux exigences de l'art. 262 CO, il suffit vraiment que le locataire n'ait pas perdu toute idée de reprendre l'usage de l'appartement sous-loué, comme cela a été dit dans une jurisprudence non publiée au recueil officiel (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2, in SJ 2001 I 17), ne se pose pas. L'art. 22 RULV exige un contrat de durée déterminée lorsque l'entier de la chose louée est sous-louée.

2.8 En l'espèce, l'intimé a doublement violé ses obligations en concluant, sans accord préalable du bailleur, un contrat de sous-location de durée indéterminée pour l'entier de l'appartement loué. Un tel comportement met en cause le système négocié par les partenaires sociaux dans le but d'éviter l'utilisation abusive de la sous-location, système reconnu être dans l'intérêt général des bailleurs et des locataires. Il ne peut pas être qualifié de cas "bagatelle". La résiliation du bail consécutive à un tel comportement ne saurait dès lors être considérée comme abusive. Elle ne peut d'autant moins l'être que le bailleur, s'il avait été requis de donner son consentement préalable, aurait été en droit de le refuser au vu de la durée indéterminée de la sous-location. Qu'il ait d'abord essayé de s'informer sans immédiatement donner le congé n'est pas déterminant. Car pour que le congé soit valide, il suffit qu'il ne soit pas abusif. Il n'est pas nécessaire que le bail soit devenu insupportable au bailleur, si bien que le locataire ne peut rien déduire du fait que le bailleur n'ait pas résilié dès qu'il a eu connaissance de la sous-location.

2.9 Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la demande en annulation de la résiliation litigieuse rejetée.

3.
Dans son recours cantonal, l'intimé avait contesté le refus d'une prolongation du bail par le Tribunal des baux. Il se fondait sur une opinion isolée en doctrine selon laquelle il fallait, dans ce cadre, tenir compte des conséquences pénibles de la résiliation du bail pour le sous-locataire. La cour cantonale ayant annulé le congé, elle ne s'est pas prononcée sur la question de la prolongation du bail.

Dans son écriture au Tribunal fédéral, la recourante ne prend aucune conclusion formelle sur la question de la prolongation. A la fin de son mémoire, elle relève cependant que "compte tenu du rejet de la prolongation de fait qui résulte de la procédure, la recourante ne s'oppose pas à ce que le Tribunal fédéral statue sur une prolongation du bail en appliquant par analogie l'art. 270e al. 3 CO" (sic!), disposition qui n'existe pas. Le propos n'est pas clair. Il semble que la recourante voulait en réalité se référer à l'art. 272 al. 3 CO pour soutenir qu'une éventuelle prolongation devrait être considérée comme une seconde prolongation. Peu importe, toutefois, car l'intimé, dans sa réponse au recours, ne dit mot sur la question d'une éventuelle prolongation et conclut uniquement au rejet, sans prendre de conclusion subsidiaire en prolongation.

Or, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). S'il rejette la demande en annulation du congé et admet donc la validité de la résiliation du bail, il se prononce sur une prolongation du bail uniquement si le locataire a pris des conclusions dans ce sens. L'obligation d'examiner cette question d'office, prévue à l'art. 274f al. 3 CO, ne s'adresse en effet qu'au premier juge (cf. ATF 121 III 266 consid. 2b; 118 II 50 consid. 2a). Or, en l'occurrence, le Tribunal des baux s'est prononcé sur la prolongation.

4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens sont mis à la charge de l'intimé, qui succombe (art. 66 al. 1 ainsi qu'art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Pour le surplus, il appartiendra à la cour cantonale de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (art. 68 al. 5 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis.

2.
L'arrêt attaqué est annulé. La demande en annulation de la résiliation prononcée le 19 janvier 2007 est rejetée.

3.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.

5.
Une indemnité de 2'500 fr., à payer à la recourante à titre de dépens, est mise à la charge de l'intimé.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.

Lausanne, le 10 mars 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 112 Eröffnung der Entscheide - 1 Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
¹	Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
^a	die Begehren, die Begründung, die Beweisvorbringen und Prozesserklärungen der Parteien, soweit sie nicht aus den Akten hervorgehen;
^b	die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art, insbesondere die Angabe der angewendeten Gesetzesbestimmungen;
^c	das Dispositiv;
^d	eine Rechtsmittelbelehrung einschliesslich Angabe des Streitwerts, soweit dieses Gesetz eine Streitwertgrenze vorsieht.
²	Wenn es das kantonale Recht vorsieht, kann die Behörde ihren Entscheid ohne Begründung eröffnen. Die Parteien können in diesem Fall innert 30 Tagen eine vollständige Ausfertigung verlangen. Der Entscheid ist nicht vollstreckbar, solange nicht entweder diese Frist unbenützt abgelaufen oder die vollständige Ausfertigung eröffnet worden ist.
³	Das Bundesgericht kann einen Entscheid, der den Anforderungen von Absatz 1 nicht genügt, an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben.
⁴	Für die Gebiete, in denen Bundesbehörden zur Beschwerde berechtigt sind, bestimmt der Bundesrat, welche Entscheide ihnen die kantonalen Behörden zu eröffnen haben.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 255 - 1 Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
¹	Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
²	Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.
³	Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
¹	Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
²	Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
^a	der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
^b	die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
^c	dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
³	Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270^e - Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
^a	während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustandekommt, und
^b	während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.