Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 151/2019

Urteil vom 8. Juli 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Muschietti,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Stössel,

gegen

Gemeinde Tujetsch,
Via Alpsu 62, 7188 Sedrun,
vertreten durch Rechtsanwältin
Jeannette Guadagnini Fischer.

Gegenstand
Bauvollendungsfrist (Verlängerung),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden, 5. Kammer,
vom 22. Januar 2019 (R 18 27).

Sachverhalt:

A.
Am 7. Dezember 2012 bewilligte der Gemeindevorstand Tujetsch den Abbruch des Hotels B.________ und den Neubau eines Hotels, bestehend aus Haus A und B, den Neubau eines Hauses C mit Hotelstudios und den Neubau eines Hauses D mit Wohnungen auf den Parzellen 1169 und 1660.

B.
Am 26. August 2015 ersuchte die A.________ AG um Erstreckung der zweijährigen Bauvollendungsfrist bis zum 12. November 2016. Mit Schreiben vom 11. November 2015 erstreckte der Gemeindevorstand die Frist für die Bauvollendung bis zum 12. November 2016.
Am 17. Oktober 2016 ersuchte die Bauherrschaft um eine weitere Fristerstreckung bis zum 31. Dezember 2017. Am 20. Februar 2017 erstreckte der Gemeindevorstand die Frist zur Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens auf den 30. September 2018 (Ziff. 1), unter der Bedingung, dass die in der Verfügung festgelegten Zwischentermine (Meilensteine) erreicht werden (Ziff. 2), ansonsten die Fristerstreckung vorzeitig ende (Ziff. 3). Bei Eintritt ausserordentlicher Umstände, welche die Fertigstellung hinderten oder übermässig erschwerten (ausserordentlich ungünstige Witterungsverhältnisse, Wassereinbrüche etc.), könnten die Zwischentermine und der Endtermin auf entsprechendes Gesuch hin entsprechend erstreckt werden (Ziff. 4). Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft.

C.
Am 7. April 2017 informierte die A.________ AG den Gemeindevorstand, dass die Bauarbeiten aufgrund von ausstehenden Zahlungen eines Investors sistiert worden seien, und beantragte, die Fristen gemäss Verfügung vom 20. Februar 2017 um einen Monat nach hinten zu schieben.
Mit Schreiben vom 10. Oktober 2017 teilte der Gemeindevorstand mit, dass das Fristerstreckungsgesuch vom 7. April 2017 gegenstandslos geworden sei, zumal die Zwischentermine auch bei Erstreckung der Frist um einen Monat nicht eingehalten worden wären. Damit ende die Fristerstreckung gemäss Verfügung vom 20. Februar 2017 vorzeitig. Die Bauherrschaft könne allerdings unter Angabe verbindlicher Termine ein weiteres, begründetes Fristerstreckungsgesuch einreichen, wobei der Gemeindevorstand dessen Gutheissung nicht zum Voraus in Aussicht stellen könne.
Mit Schreiben vom 23. Oktober 2017 bestritt die A.________ AG, dass das Fristerstreckungsgesuch vom 7. April 2017 gegenstandslos geworden sei. Weiter führte sie aus, dass aufgrund anhaltender Finanzierungsprobleme eine zeitnahe Fortsetzung der Bauarbeiten nicht möglich sei. Die Frist müsse daher auf einen längeren Zeitraum hinaus erstreckt werden können.
Mit Verfügung vom 26. März 2018 (mitgeteilt am 2. Mai 2018) wies der Gemeindevorstand das Gesuch um Fristerstreckung ab und verfügte, dass die mit Verfügung vom 20. Februar 2017 gewährte Fristerstreckung vorzeitig ende und die Baubewilligung vom 7. Dezember 2012 aufgrund der nicht fristgerecht erfolgten Bauvollendung hinfällig sei.

D.
Hiergegen erhob die A.________ AG am 1. Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde am 22. Januar 2019 ab.

E.
Dagegen hat die A.________ AG am 13. März 2019 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und ihr sei eine angemessene Frist zur Fertigstellung ihres Bauvorhabens Hotel B.________, neu "C.________" (Baubewilligung 2012-1051 vom 7. Dezember 2012) anzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

F.
Die Gemeinde Tujetsch und das Verwaltungsgericht Graubünden beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
In ihrer Replik hält die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen und deren Begründung fest.

G.
Mit Verfügung vom 11. April 2019 wurde das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a  contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b  contre les actes normatifs cantonaux;
c  qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.
, 86 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
lit. d BGG). Es handelt sich um einen Endentscheid (Art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
BGG), weil die angefochtene Verfügung zum Wegfall der 2012 erteilten Baubewilligung führt. Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrschaft zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
BGG) ist daher einzutreten.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG); hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG beruht (Art. 105
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
und Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
BGG).

2.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs.
Sie wirft der Gemeinde vor, sich in ihrer Verfügung vom 26. März 2018 nicht mit der Frage des Vertrauensschutzes auseinandergesetzt zu haben. Dies trifft jedoch nicht zu, wie bereits das Verwaltungsgericht festgehalten hat: In Ziff. 9 ihrer Verfügung vom 26. März 2018 (und nicht erst im Beschwerdeverfahren, wie die Beschwerdeführerin behauptet) legte die Gemeinde dar, dass aus der bereits gewährten zweimaligen Verlängerung der Bauvollendungsfrist keine Verpflichtung der Baubehörde resultiere, eine weitere Fristerstreckung zu gewähren, und eine solche auch nie zugesichert oder in Aussicht gestellt worden sei. Damit begründete die Gemeinde zumindest knapp, weshalb aus ihrer Sicht kein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei, der Anspruch auf eine weitere Fristverlängerung gebe. Dies genügte, um es der Beschwerdeführerin zu ermöglichen, die Verfügung sachgerecht vor Verwaltungsgericht anzufechten.

3.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG/GR; BR 801.100; in der am 22. Januar 2019 geltenden Fassung) erlöschen Baubewilligungen und BAB-Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern.

3.1. Das Verwaltungsgericht legte dar, dass der Wortlaut der Bestimmung zu eng gefasst war, weil nach ständiger Praxis auch der Ablauf der Bauvollendungsfrist zum Erlöschen der Baubewilligung führe (so nun ausdrücklich Art. 91 Abs. 2 KRG/GR i.d.F. der Teilrevision vom 25. Oktober 2018, in Kraft seit 1. April 2019). Wolle ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorhaben dennoch realisieren, müsse er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die Baubehörde auf der Grundlage der dannzumal geltenden Regelung zu entscheiden habe.
Die Bauvollendungsfrist könne indessen von der Baubehörde angemessen erstreckt werden, wenn eine Ausnahmesituation vorliege, die Einhaltung der Frist für die Bauherrschaft eine unverhältnismässige Härte bedeute und dadurch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzt würden. Wirtschaftliche Motive genügten nicht, um einen Ausnahmefall zu begründen, da sich solche Gründe praktisch immer anführen liessen. Vorliegend habe die Beschwerdeführerin lediglich Finanzierungsprobleme und damit wirtschaftliche Gründe geltend gemacht, weshalb die Gemeinde eine Ausnahmesituation zu Recht verneint habe. Im Übrigen könne auch nicht von einer unverhältnismässigen Härte für die Beschwerdeführerin gesprochen werden, der für die Vollendung des am 7. Dezember 2012 bewilligten Bauvorhabens bereits mehr als fünf Jahre eingeräumt worden seien. Schlieslich stünden auch überwiegende öffentliche Interessen einer weiteren Fristerstreckung entgegen, widerspreche das Bauvorhaben doch dem am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) und der dazugehörigen Verordnung (ZWV; SR 702.1).
Die Beschwerdeführerin macht dagegen einzig geltend, ihr müsse aus Gründen des Vertrauensschutzes eine weitere Fristverlängerung gewährt werden. Dies ist im Folgenden zu prüfen.

4.
Der in Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder in sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden, sofern sich dieses auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht. Verlangt wird, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1 S. 72 f. mit Hinweisen; 129 I 161 E. 4.1 S. 170; 114 Ia 105 E. 2a S. 107). Schliesslich scheitert die Berufung auf Treu und Glauben, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 69 E. 2.6 S. 74; 129 I 161 E. 4.1 S. 170).

4.1. Das Verwaltungsgericht verneinte bereits das Vorliegen eines Vertrauenstatbestands. Aus Ziff. 4 der Verfügung vom 20. Februar 2017 (zweite Fristerstreckung) gehe deutlich hervor, dass eine weitere Erstreckung nur bei Vorliegen ausserordentlicher Umstände gewährt werde, wie etwa ausserordentlich ungünstige Witterungsverhältnisse und Wassereinbrüche, weshalb keine Vertrauensgrundlage für weitere Fristerstreckungen ohne das Auftreten solcher ausserordentlicher Umstände bestehe. Gleiches gelte für das Schreiben des Gemeindevorstands vom 10. Oktober 2017: Dort habe die Gemeinde die Beschwerdeführerin lediglich auf die Möglichkeit der Einreichung eines weiteren Fristerstreckungsgesuchs hingewiesen; sie habe dafür jedoch die Angabe verbindlicher Termine verlangt und festgehalten, dass sie die Gutheissung des Gesuchs nicht zum Voraus in Aussicht stellen könne.

4.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, ein Vertrauenstatbestand sei weniger durch einzelne Schreiben und Verfügungen, sondern durch das gesamte Verhalten der Gemeinde Tujetsch geschaffen worden, die sich stets sehr interessiert daran gezeigt habe, dass das Bauprojekt - auch zum Wohle der Gemeinde - realisiert werde. Sie habe daher bereits zwei Fristerstreckungen gewährt, obwohl auch hierfür primär wirtschaftliche Motive massgeblich gewesen seien. Zu berücksichtigen sei insbesondere auch die schleppende Fallbearbeitung nach dem letzten Fristerstreckungsgesuch vom 7. April 2017, das der Gemeindevorstand erst am 26. März 2018 abgelehnt und diesen Entscheid sogar erst am 2. Mai 2018 verschickt habe. Die Gemeinde scheine mit der Bearbeitung der Angelegenheit nicht in Eile gewesen zu sein, was nur so zu deuten sei, dass ihr die strikte Einhaltung der Bauvollendungsfrist nicht ausserordentlich wichtig gewesen sei. Die Beschwerdeführerin habe in Kenntnis dieses Vertrauenstatbestands verschiedene Dispositionen getätigt, die nicht ohne Nachteile wieder rückgängig gemacht werden könnten, insbesondere habe sie weiterhin sehr viel Geld in ihr Bauvorhaben investiert. Hätte sie nicht auf eine weitere Fristerstreckung vertraut, hätte sie ihre
Bemühungen, das Projekt zu realisieren, schon längst aufgegeben.

4.3. Mit dieser Argumentation vermag die Beschwerdeführerin kein schutzwürdiges Vertrauen darzulegen.
Zunächst ist festzuhalten, dass die Gemeinde nach dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 7. April 2017 nicht bis zum 26. März 2018 untätig geblieben ist, sondern einen Schriftenwechsel mit der Beschwerdeführerin durchgeführt hat (Schreiben des Gemeindevorstands vom 10. Oktober 2017 und vom 19. Januar 2018; Eingaben der Beschwerdeführerin vom 23. Oktober 2017 und 2. März 2018).
Im Übrigen durfte die Beschwerdeführerin - unabhängig von der Bearbeitungsdauer - nicht darauf vertrauen, dass ihr die Bauvollendungsfrist zur Überwindung ihrer Finanzierungsprobleme ein weiteres Mal erstreckt werden würde, ohne Vorliegen ausserordentlicher Ereignisse, noch dazu ohne Angabe verbindlicher Termine. Hierfür kann auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts verwiesen werden. Eine positive Grundhaltung der Gemeinde gegenüber einem Bauprojekt stellt für sich allein keinen Vertrauenstatbestand dar.

4.4. Auch die übrigen Voraussetzungen des Vertrauensschutzes sind nicht dargetan. Insbesondere zeigt die Beschwerdeführerin nicht substanziiert auf, inwieweit sie noch nach der zweiten Fristerstreckung im Februar 2017 erhebliche Investitionen im Vertrauen auf eine dritte Fristerstreckung getätigt habe.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, dem Vertrauensschutz stünden keine öffentlichen Interessen entgegen, weil sie auch nach Erstreckung der Frist nichts anderes bauen könne als ursprünglich bewilligt, geht dies an der Sache vorbei:
Die zeitliche Befristung von Baubewilligungen gemäss Art. 92 Abs. 2 KRG/GR soll es gerade ermöglichen, altrechtlich bewilligte, aber noch nicht realisierte Bauvorhaben in einem neuen Baubewilligungsverfahren auf ihre Vereinbarkeit mit dem geltenden Recht zu überprüfen und sie gegebenenfalls an neue Vorschriften anzupassen. Dies wird verhindert, wenn die Bauvollendungsfrist immer wieder erstreckt wird, noch dazu aus rein finanziellen Interessen. Vorliegend besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse daran, dass in Gemeinden wie Tujetsch, in denen der Zweitwohnungsanteil schon über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen erstellt werden. Insofern widerspricht es dem öffentlichen Interesse, wenn die Beschwerdeführerin ihr Bauvorhaben unverändert - wie ursprünglich bewilligt - realisieren kann, ohne dass die nach ZWG nötigen Anpassungen (z.B. Nutzungsbeschränkungen) vorgenommen werden.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss trägt die Beschwerdeführerin die Kosten und hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Die Gemeinde Tujetsch prozessiert in ihrem amtlichen Wirkungsbereich und hat daher ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Gemeinde Tujetsch, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Juli 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Die Gerichtsschreiberin: Gerber