4A_99/2010 - 2011-04-04 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 99/2010

Urteil vom 4. April 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Beat Rohrer,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Ausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer, vom 27. Januar 2010.

Sachverhalt:

A.
Y.________ (Beschwerdegegner) vermietete eine Viereinhalbzimmerwohnung an Z.________, welche darin mit ihrem Sohn, X.________ (Beschwerdeführer), wohnte. Nach dem Tod von Z.________ am 21. April 2009 schlugen die gesetzlichen Erben ihre Erbschaft aus.

Am 13. Juni 2009 liess der Amtsgerichtspräsident III von Luzern-Stadt eine Aufforderung zur Kostensicherung publizieren. Darin forderte er die Gläubiger auf, bis am 22. Juni 2009 einen Kostenvorschuss für das summarische Konkursverfahren zu leisten, da in der ausgeschlagenen Erbschaft von Z.________ nicht genügend Aktiven zur Deckung der Liquidationskosten vorhanden seien. Die Verfügung war mit der Ankündigung verbunden, dass ansonsten die konkursamtliche Liquidation nicht angeordnet würde. Dieser Aufforderung wurde binnen Frist nicht Folge geleistet und die konkursamtliche Liquidation demnach nicht angeordnet.
Der Beschwerdeführer lebt weiterhin in der seinerzeit seiner Mutter vermieteten Wohnung, wobei er den Mietzins für die Monate Mai und Juni 2009 beglich. Seither bezahlte er zunächst keinen Mietzins mehr, was er damit begründet, dass ihm die Vermieterschaft weitere Zahlungen durch Vorenthaltung von Einzahlungsscheinen verunmögliche.

B.
B.a Der Beschwerdegegner klagte am 17. Juli 2009 beim Amtsgericht Luzern-Stadt auf Ausweisung des Beschwerdeführers aus der Wohnung. Das Amtsgericht hiess die Klage am 10. Dezember 2009 gut, indem es dem Beschwerdeführer unter Androhung von Strafe nach Art. 292 StGB befahl, diese Wohnung innert zehn Tagen seit Rechtskraft des Entscheids zu räumen und zu verlassen und den Beschwerdegegner gleichzeitig ermächtigte, die polizeiliche Vollstreckung zu verlangen. Auf Rekurs des Beschwerdeführers entschied das Obergericht des Kantons Luzern am 27. Januar 2010 gleich wie das Amtsgericht. Dem Beschwerdeführer wurde die unentgeltliche Prozessführung für das kantonale Verfahren gewährt.
B.b Mit Schreiben vom 23. Dezember 2009 beantragte der Beschwerdeführer dem Konkursamt Luzern-Stadt, das von seiner verstorbenen Mutter und dem Beschwerdegegner begründete Mietverhältnis gestützt auf Art. 230a SchKG auf den Beschwerdeführer zu übertragen. Mit Entscheid vom 8. Januar 2010 trat das Konkursamt auf dieses Begehren nicht ein. Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 20. Januar 2010 Beschwerde an den Amtsgerichtspräsidenten III von Luzern-Stadt als untere kantonale Aufsichtsbehörde.

C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern vom 27. Januar 2010 aufzuheben und festzustellen, dass zwischen den Parteien bezüglich der Viereinhalbzimmerwohnung ein ungekündigtes Mietverhältnis bestehe. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung im ordentlichen Prozess an das Amtsgericht Luzern-Stadt zurückzuweisen. Er ersucht auch für das bundesgerichtliche Verfahren um unentgeltliche Rechtspflege und um Erteilung der aufschiebenden Wirkung sowie um Sistierung des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bis zum rechtskräftigen Entscheid über das beim Konkursamt Luzern-Stadt gestellte Begehren um Abtretung des Mietverhältnisses über die Viereinhalbzimmerwohnung.
Dem Begehren um aufschiebende Wirkung wurde am 11. Februar 2010 superprovisorisch entsprochen.

Mit Eingabe vom 22. Februar 2010 reichte der Beschwerdegegner unaufgefordert eine Beschwerdeantwort ein, mit der er beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Mit Verfügung der Instruktionsrichterin vom 7. Mai 2010 wurde dem Beschwerdeführer die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und ihm Rechtsanwalt Beat Rohrer als unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben. Ferner wurde das Verfahren antragsgemäss ausgesetzt bis zum rechtskräftigen Entscheid im Verfahren betreffend Abtretung des Mietvertrages zwischen Z.________ und dem Beschwerdegegner an den Beschwerdeführer nach Art. 230a SchKG, und es wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt mit der Einschränkung, dass diese bei nicht vollständiger Deckung des für die Überlassung der Wohnung zu entrichtenden Entgelts dahinfiele.

D.
Am 18. August 2010 wies der Amtsgerichtspräsident III von Luzern- Stadt, die vom Beschwerdeführer gegen die Verfügung des Konkursamtes vom 8. Januar 2010 (vgl. lit. B.b hiervor) eingereichte Beschwerde ab. Eine dagegen erhobene Beschwerde des Beschwerdeführers wies die II. zivilrechtliche Abteilung des Bundesgerichts mit Urteil 5A 760/2010 vom 21. März 2011 ab, soweit sie darauf eintrat.

Mit Schreiben vom 28. März 2011 ersuchte der Beschwerdeführer darum, die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen der schriftlichen Begründung dieses Urteils aufrecht zu erhalten.

Nachdem die Begründung dieses Urteil am 29. März 2011 bei der I. zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts eingetroffen war, setzte diese das Verfahren fort.

Mit Eingabe vom 31. März 2011, die beim Bundesgericht am 1. April 2011 einging, stellte der Beschwerdeführer diesem das Begehren, das Verfahren sei bis zum rechtskräftigen Entscheid über ein beim Bezirksgerichts Luzern am 31. März 2011 gestelltes Gesuch um konkursamtliche Liquidation der ausgeschlagenen Erbschaft auszusetzen.

Der Beschwerdegegner ersuchte das Bundesgericht mit Schreiben vom 1. April 2011 darum, diesem Aussetzungsbegehren nicht zu entsprechen.

Erwägungen:

1.
1.1 Der Richter kann aus Gründen der Zweckmässigkeit das Verfahren aussetzen, insbesondere wenn das Urteil von der Entscheidung in einem anderen Rechtsstreit beeinflusst werden kann (Art. 6 Abs. 1 BZP i.V.m. Art. 71 BGG). Eine Aussetzung muss jedoch mit dem Anspruch der Parteien auf eine Beurteilung der Streitsache innert angemessener Frist gemäss Art. 29 Abs. 1 BV vereinbar sein, weshalb namentlich unbegrenzte Aussetzungen unzulässig sind (Urteil 6B 696/2010 vom 15. Februar 2011 E. 2.5).

1.2 Ob der Entscheid über das am 31. März 2011 gestellten Gesuch des Beschwerdeführers um konkursamtliche Liquidation das vorliegende Urteil beeinflussen könnte, ist fraglich. Jedenfalls kann es Monate wenn nicht gar Jahre dauern, bis insoweit ein rechtskräftiger Entscheid gefällt wird. Vor diesem Hintergrund ist mit dem Anspruch des Beschwerdegegners auf eine Beurteilung der Streitsache innert angemessener Frist nicht vereinbar, das Verfahren, das bereits während über zehn Monaten ausgesetzt war, weiter zu sistieren (vgl. BGE 135 III 127 E. 3.4.2 S. 135). Dem am 31. März 2011 gestellten Sistierungsbegehren kann daher nicht stattgegeben werden.

2.
2.1 Da vorliegend umstritten ist, ob die Parteien durch einen Mietvertrag gebunden sind, ist die Streitsache als ein mietrechtlicher Fall im Sinne von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG zu qualifizieren, bei dem der Streitwert für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- beträgt. Sollte die Ausweisung zu Unrecht erfolgt sein und der Beschwerdeführer zu einem erheblichen Teil obsiegen, würde die dreijährige Kündigungssperre nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR Platz greifen, weshalb der Streitwert dem Bruttomietzins entspricht, der für diese Zeit geschuldet ist (Urteil 4C.211/1993 vom 22. Februar 1994 E. 2b, nicht publ. in: BGE 120 II 105; Urteil 4A 412/2009 vom 15. Dezember 2009, E. 1.1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 136 III 74). Der Beschwerdeführer beziffert den monatlichen Bruttomietzins auf Fr. 1'266.--, der Beschwerdegegner auf Fr. 966.--, wobei nicht klar ist, ob er den Brutto- oder den Nettomietzins meint. Diese Frage kann offen bleiben, da der Streitwert so oder anders Fr. 15'000.-- übersteigt, weshalb diese Eintretensvoraussetzung erfüllt ist. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde in Zivilsachen ist daher einzutreten.

3.
3.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Will ein Beschwerdeführer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten, kann er sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Soweit der Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzt haben will, hat er mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A 214/
2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570; 4A 470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 1.2). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist (BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis).

4.
4.1 Das Amtsgericht folgte der Auffassung des Beschwerdeführers nicht, wonach zwischen ihm und dem Beschwerdegegner nach dem Tod seiner Mutter durch konkludentes Verhalten ein Mietvertrag zustande gekommen sein soll. Das Obergericht ging auf die betreffenden Erwägungen des Amtsgerichts nicht ein, da sich der Beschwerdeführer damit im Rekurs nicht auseinandergesetzt hatte. Zu der dazu neu vorgebrachten Behauptung, eine Mitarbeiterin der A.________ AG (Liegenschaftsverwaltung) habe dem Beschwerdeführer sinngemäss die Auskunft erteilt, es sei kein Problem, den Mietvertrag auf ihn zu überschreiben, erwog das Obergericht, der Beschwerdeführer erläutere nicht, inwiefern dieser Mitarbeiterin Vertretungsbefugnis zukommen solle, weshalb sich deren Befragung erübrige.

4.2 Der Beschwerdeführer erblickt darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Er bringt vor, es sei aktenkundig, dass der Beschwerdegegner bereits bei Abschluss des Mietvertrages vom 19. November 1997 durch die A.________ AG vertreten gewesen sei, weshalb ohne Weiteres von einer Anscheinsvollmacht auszugehen sei. Der Beschwerdeführer brauche nicht zu wissen, wer bei der A.________ AG zeichnungsberechtigt sei und wer nicht.

4.3 Mit diesen Ausführungen erweitert der Beschwerdeführer den vom Obergericht verbindlich festgestellten Sachverhalt, ohne hinreichend aufzuzeigen, dass er den betreffenden Umstand bereits der Vorinstanz prozesskonform unterbreitet hat, damit aber zu Unrecht nicht gehört wurde oder dass erst das angefochtene Urteil zu seinem neuen Vorbringen Anlass gab. Auf die Rüge ist daher nicht einzutreten. Abgesehen davon würde die von der Vorinstanz angeführte neue Behauptung lediglich aufzeigen, dass es aus der Sicht der Mitarbeiterin der A.________ AG im Bereich des Möglichen lag, mit dem Beschwerdegegner einen Mietvertrag über die zuvor von seiner Mutter gemieteten Wohnung abzuschliessen. Dass ein Mietvertrag tatsächlich zustande kam, ist damit jedoch nicht belegt. Das Obergericht hätte demnach auch mangels Entscheiderheblichkeit von der Befragung der betreffenden Person absehen dürfen. Die in diesem Zusammenhang zusätzlich erhobene Rüge der Verletzung des im Mietrecht geltenden Grundsatzes der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen gemäss Art. 274d Abs. 3 OR ist daher unbegründet.

5.
5.1 Wird die Erbschaft von allen nächsten gesetzlichen Erben ausgeschlagen, so gelangt sie gemäss Art. 573 Abs. 1 ZGB zur Liquidation durch das Konkursamt (vgl. auch Art. 193 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 SchKG). Im Rahmen des Konkurses kann die Konkursverwaltung einen Mietvertrag des Erblassers, gegebenenfalls gegen Sicherstellung, weiterführen (Art. 211 Abs. 2 SchKG) oder kündigen (Urteil 4C.252/2005 vom 6. Februar 2006 E. 5.2). Ergibt sich in der Liquidation nach Deckung der Schulden ein Überschuss, so wird dieser den Berechtigten gemäss Art. 573 Abs. 2 ZGB überlassen, wie wenn keine Ausschlagung stattgefunden hätte.

5.2 Wie bereits im kantonalen Verfahren nimmt der Beschwerdeführer auch vor Bundesgericht den Standpunkt ein, nach Ausschlagung der Erbschaft und Verzicht auf konkursamtliche Liquidation sei das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen seiner Mutter und dem Beschwerdegegner nicht beendet worden, sondern in analoger Anwendung von Art. 573 Abs. 2 ZGB als Aktivum wieder auf den Erben zurückgefallen, wie wenn keine Ausschlagung stattgefunden hätte. Die Vorinstanz ist dieser Rechtsauffassung nicht gefolgt, weil es das Mietverhältnis nicht als Aktivum qualifizierte. Wie es sich damit verhält, kann aus nachstehenden Gründen offen bleiben.

5.3 Das Bundesgericht führte in einem Entscheid aus dem Jahr 1961 aus, Art. 573 Abs. 2 ZGB ziehe nur den Fall eines durchgeführten Konkurses in Betracht, der einen Überschuss nach Tilgung der Schulden ergebe. Hinsichtlich des mangels Aktiven eingestellten und dann ohne Durchführung geschlossenen Erbschaftskonkurses bestehe eine Gesetzeslücke. Diese sei in analoger Anwendung von Art. 573 Abs. 2 ZGB auszufüllen und es seien nach solchem Ausgang des Erbschaftskonkurses allfällig vorhandene Erbschaftsaktiven gleichfalls den Berechtigten im Sinne dieser Bestimmung zuzuweisen (BGE 87 III 72 E. 2b S. 77). Am 16. Dezember 1994 wurde der am 1. Januar 1997 in Kraft getretene Art. 230a SchKG erlassen, der in Abs. 1 bestimmt:
"Wird die konkursamtliche Liquidation einer ausgeschlagenen Erbschaft mangels Aktiven eingestellt, so können die Erben die Abtretung der zum Nachlass gehörenden Aktiven an die Erbengemeinschaft oder an einzelne Erben verlangen, wenn sie sich bereit erklären, die persönliche Schuldpflicht für die Pfandforderungen und die nicht gedeckten Liquidationskosten zu übernehmen. Macht keiner der Erben von diesem Recht Gebrauch, so können es die Gläubiger und nach ihnen Dritte, die ein Interesse geltend machen, ausüben."
Mit dieser Reglung hat der Gesetzgeber die vom Bundesgericht in BGE 87 III 72 E. 2b angenommene Lücke geschlossen, weshalb insoweit kein Raum mehr für die analoge Anwendung von Art. 573 Abs. 2 ZGB besteht (vgl. PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Art. 159 -270 , 2001, N. 18 zu Art. 193 SchKG, der BGE 87 III 75-77 als überholt bezeichnet). Somit kann bei einem mangels Aktiven eingestellten bzw. nicht durchgeführten Erbschaftskonkurs ein Erbe die Übertragung eines Mietvertrages - auch wenn dieser als Aktivum qualifiziert würde - nur gemäss Art. 230a SchKG verlangen. Der Beschwerdeführer hat denn auch beim Konkursamt gestützt auf diese Bestimmung die Übertragung des Mietverhältnisses verlangt, die angestrebte Mieterstellung damit aber nicht erlangt (vgl. lit. D hiervor, bzw. Urteil 5A 760/2010 vom 21. Mai 2011). Ein Rechtsgrund für die Benützung der früher von seiner Mutter gemieteten Wohnung ist somit vom Beschwerdeführer nicht dargetan.

6.
6.1 Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Zufolge der dem Beschwerdeführer erteilten unentgeltlichen Prozessführung sind keine Gerichtskosten zu erheben. Dem Beschwerdegegner ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da er nicht in seiner Eigenschaft als Anwalt, sondern in eigener Angelegenheit tätig wurde (Art. 68 Abs. 1 BGG). Dem unentgeltlichen Rechtsbeistand des Beschwerdeführers, Rechtsanwalt Beat Rohrer, ist ein Honorar von Fr. 2'500.-- aus der Gerichtskasse zu entrichten.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Dem Beschwerdegegner wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Rechtsanwalt Beat Rohrer wird für seine Bemühungen im bundesgerichtlichen Verfahren ein Honorar von Fr. 2'500.-- ausgerichtet.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. April 2011
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Gelzer

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 230^a - 1 Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
¹	Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
²	Lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif, chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'office la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet.
³	À défaut de cession au sens de l'al. 1, et si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'État avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas.
⁴	Si l'autorité cantonale compétente refuse la cession, l'office procède à la réalisation des actifs.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 230^a - 1 Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
¹	Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
²	Lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif, chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'office la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet.
³	À défaut de cession au sens de l'al. 1, et si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'État avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas.
⁴	Si l'autorité cantonale compétente refuse la cession, l'office procède à la réalisation des actifs.

SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 6 - 1 Le juge peut ordonner la suspension pour des raisons d'opportunité, notamment lorsque le jugement d'un autre litige peut influencer l'issue du procès.
¹	Le juge peut ordonner la suspension pour des raisons d'opportunité, notamment lorsque le jugement d'un autre litige peut influencer l'issue du procès.
²	Le procès est suspendu de plein droit dans les cas spécialement prévus par la loi, ainsi que lors du décès d'une partie.
³	Dans ce dernier cas, le juge ordonne la reprise du procès dès que la succession ne peut plus être répudiée ou que la liquidation officielle a été instituée. La reprise anticipée de procès urgents par le représentant de la succession est réservée.
⁴	Si le juge n'obtient ni de la communauté héréditaire ni de l'autre partie les renseignements nécessaires pour continuer le procès, l'affaire est rayée du rôle.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 573 - 1 La succession répudiée par tous les héritiers légaux du rang le plus proche est liquidée par l'office des faillites.
¹	La succession répudiée par tous les héritiers légaux du rang le plus proche est liquidée par l'office des faillites.
²	Le solde de la liquidation, après paiement des dettes, revient aux ayants droit, comme s'ils n'avaient pas répudié.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 193 - 1 L'autorité compétente informe le juge de la faillite de ce que:
¹	L'autorité compétente informe le juge de la faillite de ce que:
¹	tous les héritiers ont expressément répudié la succession ou que celle-ci est présumée répudiée (art. 566 et s. et 573 CC367);
²	une succession dont la liquidation officielle a été requise ou ordonnée se révèle insolvable (art. 597 CC).
²	Dans ces cas, le juge ordonne la liquidation selon les règles de la faillite.
³	La liquidation selon les règles de faillite peut également être requise par un créancier ou par un héritier.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 211 - 1 La réclamation dont l'objet n'est pas une somme d'argent se transforme en une créance de valeur équivalente.
¹	La réclamation dont l'objet n'est pas une somme d'argent se transforme en une créance de valeur équivalente.
²	Toutefois, lorsque la réclamation résulte d'un contrat bilatéral, qui n'est pas encore exécuté au moment de l'ouverture de la faillite ou qui ne l'est que partiellement, l'administration de la faillite peut se charger de l'effectuer en nature à la place du débiteur. Le contractant peut exiger des sûretés.378
^2bis	Le droit de l'administration de la faillite prévu à l'al. 2 est cependant exclu dans le cas d'engagements à terme strict (art. 108, ch. 3, CO379), ainsi que dans celui d'opérations financières à terme, de swaps et d'options, lorsque la valeur des prestations contractuelles au jour de l'ouverture de la faillite est déterminable sur la base du prix courant ou du cours boursier. L'administration de la faillite et le cocontractant ont chacun le droit de faire valoir la différence entre la valeur convenue des prestations contractuelles et leur valeur de marché au moment de l'ouverture de la faillite.380
³	Sont réservées les dispositions d'autres lois fédérales relatives à la résiliation des contrats dans le cadre de la faillite ainsi que les dispositions relatives à la réserve de propriété (art. 715 et 716 CC381).382

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 270 - 1 La faillite doit être liquidée dans le délai d'un an à compter de son ouverture.479
¹	La faillite doit être liquidée dans le délai d'un an à compter de son ouverture.479
²	Au besoin, l'autorité de surveillance peut prolonger le délai.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.