2C_1069/2015 - 2016-11-03 - Diritti reali - Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)

Art. 21 [1] Ricorso alle autorità federali

Il ricorso alle autorità federali è retto dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale.

Le parti e le autorità legittimate a ricorrere all'autorità cantonale di ricorso possono parimente interporre ricorso alle autorità federali.

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 17 della L del 17 giu. 2005 sul Tribunale amministrativo federale, in vigore dal 1° gen. 2006 (RU 2006 2197 1069; FF 2001 3764).

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 1069/2015

Urteil vom 3. November 2016

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz, Haag,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________ und B.A.________,
Deutschland,
2. C.A.________,
Deutschland,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Romano Kunz,

gegen

Grundbuchamt U.________,
Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden,

Gemeinde U.________.

Gegenstand
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015.

Sachverhalt:

A.
A.A.________ ist deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in V.________. Er ist mit B.A.________ verheiratet. A.A.________ wurde der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx (85/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. xxx, mit Sonderrecht an der 3.5 Zimmerwohnung Nr. 3; nachfolgend: Grundstück Nr. xxx) in der Gemeinde U.________ mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken und unter den Auflagen insbesondere bewilligt, das Grundstück während mindestens drei Wochen pro Jahr zum geltend gemachten Zweck selber zu nutzen und es nicht an Dauermieter zu vermieten. Diese Auflagen wurden im Grundbuch angemerkt.
Gemäss einem Dokument vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einem deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war. Das Rechtsgeschäft wurde im April 2014 dem Grundbuchamt U.________ zur Eintragung angemeldet. Mit Verfügung vom 28. Mai 2014 verwies das Grundbuchamt die Beteiligten an das Grundbuchinspektorat als kantonale Bewilligungsbehörde im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) zwecks Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder Erteilung der Bewilligung. Mit Gesuch vom 12. Juni 2014 gelangten A.A.________, B.A.________ und C.A.________ an die kantonale Bewilligungsbehörde und beantragten, es sei festzustellen, dass es für den grundbuchlichen Vollzug des Schenkungsvertrages zwischen ihnen betreffend das Grundstück Nr. xxx des Grundbuches U.________ keiner Bewilligung bedürfe. Mit Verfügung vom 20. Juni 2014 verweigerte die kantonale
Bewilligungsbehörde die beantragte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des Grundstückes Nr. xxx von A.A.________ an seinen Sohn unter gleichzeitiger Einhaltung bzw. Einräumung der Nutzniessung zu Gunsten der Eltern. Die kantonale Bewilligungsbehörde verfügte weiter, dass die im Grundbuch angemerkten Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" unverändert ihre Gültigkeit behielten und einzuhalten seien.

B.
Gegen diese Verfügung der kantonalen Bewilligungsbehörde vom 20. Juni 2014 erhoben A.A.________, B.A.________ und C.A.________ mit Eingabe vom 12. August 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung Nr. www des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters des Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schenkungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend StWE-grundstück Nr. xxx in das Grundbuch U.________ verweigert wird, sei aufzuheben, und es sei das Grundbuchamt U.________ anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Graubünden.

Mit Urteil vom 29. September 2015 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. November 2015 an das Bundesgericht beantragen A.A.________, B.A.________ und C.A.________, in Gutheissung ihrer Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 kostenfällig aufzuheben, und es sei die Beschwerde gutzuheissen. Das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben, und es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz und die kantonale Bewilligungsbehörde schliessen auf Abweisung der Beschwerde bzw. auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesamt für Justiz hat auf die Einreichung einer Vernehmlassung verzichtet. In einer weiteren Eingabe halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
Das Bundesgericht hat am 3. November 2016 eine öffentliche Beratung durchgeführt.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide auf dem Gebiet der Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland steht die Beschwerde an das Bundesgericht offen (Art. 21 BewG; Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d , Art. 90 BGG).

1.2. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführenden, die im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen unterlegen sind, sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht (Art. 100 Abs. 1 , Art. 42 Abs. 1 BGG) eingereichte Eingabe ist, vorbehältlich der nachfolgenden Erwägung 1.3 einzutreten.

1.3. Der Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids und den Beschwerdeanträgen; er kann sich im Laufe des Verfahrens nur verengen, aber nicht ausweiten (BGE 136 II 165 E. 5 S. 174; Urteile 2C 961/2013 vom 29. April 2014 E. 3.3; 2C 930/2012 vom 10. Januar 2013 E. 1.1). Die Vorinstanz hat den Beschwerdeantrag in Bezug auf die Nicht-Bewilligungspflicht des Rechtsgeschäfts und die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" materiell behandelt und die Beschwerde insoweit abgewiesen. Auf den Antrag der Beschwerdeführenden, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die Eintragung in das Grundbuch vorzunehmen, ist das Verwaltungsgericht nicht eingetreten. Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ist somit die Übereinstimmung des Rechtsgeschäfts zwischen den Beschwerdeführern vom 8. April 2014 (nachfolgend: Rechtsgeschäft) mit dem BewG und der Bestand der verfügten Auflagen, wobei der im unterinstanzlichen Verfahren fehlende Antrag auf Löschung der grundbuchlich angemerkten Auflagen im erstinstanzlichen Verfahren einer solchen Überprüfung nicht entgegensteht. Nicht zu prüfen ist jedoch, ob der
Grundbuchverwalter U.________ das Rechtsgeschäft grundbuchrechtlich zu vollziehen hätte; diesbezüglich könnte nur die (in der Beschwerdeschrift nicht thematisierte) Eintretensfrage Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahren sein (Urteil 2C 1184/2013 vom 17. Juli 2014 E. 1.2). Auf den darüber hinausgehenden Antrag, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen, kann im bundesgerichtlichen Verfahren nicht eingetreten werden.

1.4. Das Bundesgericht prüft frei die richtige Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a , Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig festgestellt ist ein Sachverhalt, wenn er willkürliche Feststellungen beinhaltet (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62); dieses Vorbringen unterliegt der qualifizierten Rügepflicht (Art. 97 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.
Die Beschwerdeführenden rügen, gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit "Art. 7 leg. cit" (gemeint ist wohl Art. 7 lit. b BewG) sei der Erwerb unter Verwandten des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie für dessen Ehegatten ohne Bewilligung möglich. Könne der Vater sein Grundeigentum anerkanntermassen bewilligungsfrei auf seinen Sohn übertragen, müsse dies auf Grund eines in maiore minus Schlusses auch unter Einbehaltung der Nutzniessung möglich sein. Gegen die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die im Grundbuch angemerkten Auflagen ("Pflicht zur Eigennutzung" "Verbot der Dauervermietung") nach wie vor einzuhalten seien, und die Übertragung des nackten Eigentums auf den Sohn unter gleichzeitiger Einräumung der Nutzniessung an die Eltern die Einhaltung dieser Auflagen durch den Sohn geradezu verunmögliche, weshalb das Rechtsgeschäft nicht bewilligt werden könne, machen sie geltend, wo denn geregelt sei, dass sich in einer Anmerkung enthaltene Auflagen zwangsläufig und nur an den Eigentümer richten würden; in einer der Vertragsfreiheit unterstehenden Ausgestaltung der Rechtslage wie der vorliegenden seien die Eltern (als vormalige Eigentümer und neue Nutzniesser) als Adressaten der Auflage anzusehen. Im Übrigen
verletze das unbegründete Verbot des Rechtsgeschäfts den verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsgrundsatz.

3.

3.1. Das BewG verfolgt gemäss seinem Art. 1 das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619).

3.2. Zur Sicherstellung dieses Ziels hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstückes im Sinne von Art. 655 ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Die Bewilligung ist für das bewilligungspflichtige Rechtsgeschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand; es wird erst und nur mit der Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Art. 26 BewG; BGE 105 II 308 E. 3 S. 312 f.; WOLFGANG WENDRICH, Disharmonie zwischen den Nichtigkeiten des Vertrags nach Artikel 20 OR und Artikel 26 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Diss. Zürich 1990, S. 70 ff.).

3.3. Bewilligungspflichtig ist der Erwerbeines Grundstückes (Art. 4 BewG). Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten werden aber auch einer Veräusserung gleichkommende Tatbestände, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen, der Bewilligungspflicht unterstellt (ausdrücklich Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG); massgeblich ist demnach eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; Urteile 2C 854/2012 vom 12. März 2013; 4C.14/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1; MÜHLEBACH/ GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, N. 60 f. zu Art. 4 BewG). Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts oder mangels eines solchen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Mit der Bewilligungsverfügung stellt die Bewilligungsbehörde (Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG) entweder fest, dass das ihr unterbreitete Rechtsgeschäft in Einklang mit dem BewG steht, oder wegen eines Verstosses dagegen nichtig (Art. 26 BewG in Verbindung mit Art. 20 OR) ist (FELIX SCHÖBI, Der
Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S, 425).

3.4. Die Bewilligung kann namentlich erteilt werden, wenn das kantonale Recht natürlichen Personen den Erwerb als Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents ermöglicht (Art. 9 Abs. 2 BewG). Diesfalls wird die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck - in casu Ferienwohnung - verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Die Auflagen und Bedingungen, unter denen die Bewilligung erteilt worden ist, begründen eine öffentlich-rechtliche (mittelbare) Eigentumsbeschränkung in Form einer Nutzungsbeschränkung (MARIE-CLAIRE PONT VEUTHEY, De quelques restrictions de droit public à la proprieté foncière, ZBGR 81/2000 S. 166; für eine unmittelbare öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4. Aufl. 2012, N. 1948; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 3. Aufl. 2009, N. 991 f.), die von jedem Grundeigentümer einzuhalten ist (JÜRG SCHMID, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 962 ZGB, in analogiam). Als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind die verfügten Auflagen denn auch im Grundbuch anzumerken (Art. 14 Abs. 3 BewG; Art. 53 Abs. 2 der
Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; JÜRG SCHMID, a.a.O., N. 48 f., N. 55 zu Art. 946 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951 ff.), wobei der Anmerkung nur deklaratorische Wirkung zukommt (Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 129 II 361 E. 4.6 S. 374; 111 Ia 182 E. 4 S. 183; HEINZ REY/LORENZ STREBEL, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 15, N. 16-18 zu Art. 680 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951). Nicht (mehr) mit dem Gesetz übereinstimmende Auflagen können auf Antrag des Erwerbers aus zwingenden Gründen widerrufen werden (Art. 14 Abs. 4 , Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG; BGE 132 II 171 E. 2.1 S. 174). An eine Bewilligung geknüpfte Auflagen fallen von Gesetzes wegen dahin, wenn das neue Recht sie nicht mehr vorschreibt oder den Erwerb nicht mehr der Bewilligung unterstellt; ihre Löschung im Grundbuch erfolgt auf Antrag des Erwerbers (Schlussbestimmungen der Änderung BewG vom 30. April 1997; zur Anwendbarkeit des BewG in intertemporaler Hinsicht BGE 112 Ib 5 E. 2a S. 7).

4.

4.1. Auszugehen ist davon, dass sämtliche am Rechtsgeschäft Beteiligten Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (heute: Union) mit Wohnsitz im Ausland sind (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG; Art. 2 Abs. 1 e contrario BewV) und dieses Rechtsgeschäft ein in der Schweiz liegendes Grundstück zum Gegenstand hat (Art. 2 BewG; vgl. dazu oben, E. 3.2). Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass A.A.________ der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken bewilligt worden ist (Art. 9 Abs. 2 BewG; Art. 4 des Einführungsgesetzes des Kantons Graubünden vom 5. April 1987 zum Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Weil der spezifische Erwerbszweck als Ferienwohnung etwa dadurch unterlaufen werden könnte, dass der Erwerber sie dauerhaft vermietet (SCHÖBI, a.a.O., S. 421) oder gar nie selbst bewohnt, wurde A.A.________ der Grundstückkauf unter der Auflage bewilligt, von einer ganzjährigen Vermietung abzusehen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f BewV), und das Grundstück mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selbst zu nutzen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 3 BewV).

4.2. Mit Urkunde vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einen deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war (vgl. Sachverhalt A.). Im vorinstanzlichen Rechtsmittelverfahren über die Bewilligungspflicht bzw. die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts vom 8. April 2014 hat die Vorinstanz erwogen, dass auf Grund dieses Rechtsgeschäfts der Sohn als neuer Grundeigentümer anzusehen sei, und die damit verbundenen Auflagen einzuhalten hätte, was aber wegen der den Eltern eingeräumten Nutzniessung verunmöglicht werde. Die Schenkung unter Einräumung der Nutzniessung verstosse gegen die Auflagen. Zu prüfen ist somit, ob die mit Bewilligung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 verfügten Auflagen weiterhin gelten und wer diese Auflagen einzuhalten hat.

4.3. Die Verpflichtung zur dauernden Einhaltung des Zweckes, zu welchem das Grundstück erworben worden ist, ist im geltenden Recht nach wie vor vorgesehen (Art. 14 Abs. 2 BewG in Verbindung mit Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f sowie Abs. 3 BewV). Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner bedürfen für den Erwerb zwar keiner Bewilligung (Art. 7 lit. b BewG). Die Bewilligungsfreiheit des Erwerbs bedeutet jedoch, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, nicht, dass für einen neuen Grundeigentümer die durch die verfügten Auflagen begründeten und weiterhin in Kraft stehenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen des Grundeigentums (vgl. oben, E. 3.4) nicht mehr gelten würden; auf dem Grundstück lastende Beschränkungen können vielmehr gegenüber jedem Erwerber durchgesetzt werden. Erwerber kann aber entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht nur der neue Eigentümer (Inhaber des nackten Eigentums) sein. Vielmehr gilt nach der ausdrücklichen Regelung von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG auch der Erwerb der Nutzniessung als Erwerb des Grundstücks. Die Eltern, denen nach Erwerb des nackten Eigentums durch den Sohn aufgrund der Einräumung der
Nutzniessung das ausschliessliche Nutzungsrecht an der Liegenschaft zusteht (Art. 745 Abs. 2 , Art. 755 ff . ZGB), gelten somit als Erwerber im Sinne des BewG, und haben als solche die Auflagen (weiterhin) einzuhalten. Überdies liegen keine Anzeichen dafür vor, dass mit dem vorliegend zu beurteilenden Rechtsgeschäft eine Umgehung von Bestimmungen des BewG geplant ist, etwa im Sinne einer Weiterübertragung des Eigentums an Verwandte in der Seitenlinie (vgl. Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, N. 62). Der Umstand, dass die Eltern durch das Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 das nackte Eigentum am Grundstück Nr. xxx, Grundbuch U.________, ihrem Sohn übertragen wollen, steht einer weiteren Einhaltung der Auflagen nicht entgegen. Daraus folgt, dass das zwischen den Eltern und ihrem Sohn abgeschlossene Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 nicht bewilligungspflichtig ist (Art. 7 lit. b BewG), die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" auf dem Grundstück Nr. xxx, Gemeinde U.________, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen den Eltern als Erwerber im Sinne des BewG gegenüber weiterhin Bestand haben. Das Rechtsgeschäft ist daher mit dem
BewG vereinbar. Die Beschwerde ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden kann, und das angefochtene Urteil ist aufzuheben.

5.
Bei diesem Verfahrensausgang sind für das bundesgerichtliche Verfahren keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 3 BGG). Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu leisten. Die Vorinstanz wird die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen neu verlegen (Art. 67 , Art. 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass das Rechtsgeschäft gemäss öffentlicher Urkunde vom 8. April 2014 nicht der Bewilligungspflicht untersteht, und mit dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vereinbar ist.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. November 2016

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 86 Autorità inferiori in generale
	1.	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
		a.	del Tribunale amministrativo federale;
		b.	del Tribunale penale federale;
		c.	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
		d.	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
	2.	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
	3.	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 89 Diritto di ricorso
	1.	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
		a.	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
		b.	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
		c.	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
	2.	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
		a.	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
		b.	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
		c.	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
		d.	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
	3.	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 100 Ricorso contro decisioni
	1.	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
	2.	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
		a.	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
		b. [1]	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
		c. [2]	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 1980 [3] sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 1980 [4] sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
		d. [5]	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 1954 [6] sui brevetti.
	3.	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
		a.	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
		b.	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
	4.	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
	5.	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
	6.	... [7]
	7.	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 della L del 28 set. 2012 sull'assistenza amministrativa fiscale, in vigore dal 1° feb. 2013 (RU 2013 231; FF 2011 5587). [2] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 della LF del 21 giu. 2013 (Autorità parentale), in vigore dal 1° lug. 2014 (RU 2014 357; FF 2011 8025). [3] RS 0.211.230.01 [4] RS 0.211.230.02 [5] Introdotta dall'all. n. 2 della LF del 20 mar. 2009 sul Tribunale federale dei brevetti, in vigore dal 1° gen. 2012 (RU 2010 513, 2011 2241; FF 2008 349). [6] RS 232.14 [7] Abrogato dall'all. 1 cifra II n. 2 del Codice di procedura civile del 19 dic. 2008, con effetto dal 1° gen. 2011 (RU 2010 1739; FF 2006 6593).

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 42 Atti scritti
	1.	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
	1bis.	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua. [1]
	2.	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione. [2] [3]
	3.	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
	4.	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 2016 [4] sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
		a.	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
		b.	le modalità di trasmissione;
		c.	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici. [5]
	5.	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
	6.	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
	7.	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

[1] Introdotto dalla cifra II n. 1 della LF del 17 mar. 2023 (Migliorare la praticabilità e l'applicazione del diritto), in vigore dal 1° gen. 2025 (RU 2023 491; FF 2020 2407). [2] Nuovo testo del per. giusta la cifra I n. 1 della L del 20 giu. 2014 sul condono dell'imposta, in vigore dal 1° gen. 2016 (RU 2015 9; FF 2013 7239). [3] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 della L del 28 set. 2012 sull'assistenza amministrativa fiscale, in vigore dal 1° feb. 2013 (RU 2013 231; FF 2011 5587). [4] RS 943.03 [5] Nuovo testo giusta l'all. cifra II n. 2 della L del 18 mar. 2016 sulla firma elettronica, in vigore dal 1° gen. 2017 (RU 2016 4651; FF 2014 913).

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 95 Diritto svizzero
	Il ricorrente può far valere la violazione:
	a.	del diritto federale;
	b.	del diritto internazionale;
	c.	dei diritti costituzionali cantonali;
	d.	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
	e.	del diritto intercantonale.

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 106 Applicazione del diritto
	1.	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
	2.	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 4 Acquisto di fondi
	1.	È considerato acquisto di un fondo:
		a.	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
		b. [1]	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
		c. [2]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
		cbis. [3]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
		d. [4]	...
		e. [5]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
		f. [6]	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
		g.	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
	2.	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva. [7]

[1] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 della LF del 28 set. 2012, in vigore dal 1° mar. 2013 (RU 2013 585; FF 2012 3229). [3] Introdotta dal n. III 1 della LF del 28 set. 2012, in vigore dal 1° mar. 2013 (RU 2013 585; FF 2012 3229). [4] Abrogata dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [5] Nuovo testo giusta il n. I della LF dell'8 ott. 2004, in vigore dal 1° apr. 2005 (RU 2005 1337; FF 2003 3753). [6] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [7] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 7 Altre eccezioni all'obbligo dell'autorizzazione [1]
	Non sottostanno all'obbligo dell'autorizzazione:
	a.	gli eredi legittimi, a' sensi del diritto svizzero, nella devoluzione dell'eredità;
	b. [2]	i parenti in linea ascendente e discendente dell'alienante ed il suo coniuge o il suo partner registrato;
	c. [3]	l'acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del fondo;
	d.	i comproprietari per le permute dei loro piani nel medesimo immobile;
	e.	l'acquirente, se riceve il fondo come indennità in natura, in caso di espropriazione, ricomposizione particellare o raggruppamento di terreni, secondo il diritto federale o cantonale;
	f.	l'acquirente di un fondo ottenuto in sostituzione di quello alienato a una corporazione o a un istituto di diritto pubblico;
	g.	l'acquirente di superficie esigue in seguito a una rettificazione di confine oppure, qualora trattisi di proprietà per piani, in seguito a un aumento della quota di valore;
	h. [4]	l'acquirente, se lo esige l'interesse superiore della Confederazione; la superficie non può però essere superiore a quanto è necessario per lo scopo dell'utilizzazione del fondo;
	i. [5]	le persone fisiche che acquistano un'abitazione in seguito alla liquidazione di una persona giuridica costituita prima del 1° febbraio 1974 e il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, qualora esse abbiano acquistato conformemente alle disposizioni allora in vigore, in misura corrispondente, quote di tale persona giuridica;
	j. [6]	i cittadini seguenti che, come frontalieri, acquistano un'abitazione secondaria nella regione del loro luogo di lavoro:i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 3 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [7] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione
		1.	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
		2.	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 3 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [7] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione

[1] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Nuovo testo giusta l'all. n. 10 della L del 18 giu. 2004 sull'unione domestica registrata, in vigore dal 1° gen. 2007 (RU 2005 5685; FF 2003 1165). [3] Nuovo testo giusta il n. I della LF dell'8 ott. 2004, in vigore dal 1° apr. 2005 (RU 2005 1337; FF 2003 3753). [4] Nuovo testo giusta l'all. n. II 3 della LF del 22 giu. 2007 sullo Stato ospite, in vigore dal 1° gen. 2008 (RU 2007 6637; FF 2006 7359). [5] Introdotta dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [6] Introdotta dal n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). Nuovo testo giusta l'all. n. 1 del DF del 25 set. 2020 che approva e traspone nel diritto svizzero l'Accordo tra la Svizzera e il Regno Unito sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° mar. 2021 (RU 2021 85; FF 2020 915). [7] RS 0.142.113.672

RS 210 CC Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 Art. 655 [1]
	1.	La proprietà fondiaria ha per oggetto i fondi.
	2.	Sono fondi nel senso di questa legge:
		1.	i beni immobili;
		2.	i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario;
		3.	le miniere;
		4.	le quote di comproprietà d'un fondo.
	3.	La servitù su un fondo può essere intavolata nel registro fondiario come diritto per sé stante e permanente se:
		1.	non è costituita né a favore di un fondo dominante né esclusivamente a favore di una determinata persona; e
		2.	è costituita per almeno 30 anni o per un tempo indeterminato. [2]

[1] Nuovo testo giusta la cifra I della LF del 19 dic. 1963, in vigore dal 1° gen. 1965 (RU 1964 1009; FF 1962 1809). [2] Introdotto dalla cifra I n. 1 della LF dell'11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 (RU 2011 4637; FF 2007 4845).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 2 Autorizzazione
	1.	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
	2.	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
		a.	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
		b.	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
		c.	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7. [1]
	3.	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa. [2]

[1] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 26 Inefficacia e nullità
	1.	I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
	2.	Diventano nulli se:
		a.	l'acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l'autorizzazione o prima che vi sia l'autorizzazione definitiva;
		b.	l'autorità di prima istanza nega o revoca definitivamente l'autorizzazione;
		c.	l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione;
		d.	l'autorità dell'incanto annulla l'aggiudicazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione.
	3.	Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio.
	4.	Hanno la conseguenza che:
		a.	le prestazioni promesse non possono essere pretese;
		b.	le prestazioni fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui l'attore ha avuto notizia del diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni;
		c.	l'azione di rimozione dello stato illecito è proposta d'ufficio.

RS 220 CO Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni) Art. 20
	1.	Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
	2.	Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 26 Inefficacia e nullità
	1.	I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
	2.	Diventano nulli se:
		a.	l'acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l'autorizzazione o prima che vi sia l'autorizzazione definitiva;
		b.	l'autorità di prima istanza nega o revoca definitivamente l'autorizzazione;
		c.	l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione;
		d.	l'autorità dell'incanto annulla l'aggiudicazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione.
	3.	Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio.
	4.	Hanno la conseguenza che:
		a.	le prestazioni promesse non possono essere pretese;
		b.	le prestazioni fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui l'attore ha avuto notizia del diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni;
		c.	l'azione di rimozione dello stato illecito è proposta d'ufficio.

RS 220 CO Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni) Art. 20
	1.	Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
	2.	Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 15 Autorità cantonali
	1.	Ogni Cantone designa:
		a.	una o più autorità di prima istanza incaricate di decidere sull'obbligo d'autorizzazione, sull'autorizzazione medesima e sulla revoca di un'autorizzazione o di un onere;
		b.	un'autorità legittimata a ricorrere, che può anche esigere la revoca di un'autorizzazione o l'apertura di un procedimento penale e proporre un'azione di rimozione dello stato illecito;
		c.	un'autorità di ricorso.
	2.	La competenza spetta all'autorità nel luogo di situazione del fondo e, nel caso di acquisto di quote di persone giuridiche o di partecipazione a società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, all'autorità nel cui circondario è situata la maggior parte dei fondi, calcolata secondo il loro valore.
	3.	Il Dipartimento federale di giustizia e polizia decide i conflitti di competenza tra le autorità di diversi Cantoni.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 9 Motivi cantonali d'autorizzazione [1]
	1.	I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
		a.	serve per la costruzione, senza aiuto federale, di abitazioni sociali giusta il diritto cantonale in luoghi dove vi è penuria d'abitazioni o è appena stato edificato con siffatte abitazioni;
		b. [2]	...
		c.	serve come abitazione secondaria di una persona fisica in un luogo con il quale essa mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione, finché questi sussistono.
	2.	I Cantoni possono inoltre stabilire per legge che l'autorizzazione può essere accordata, nei limiti dei propri contingenti, a una persona fisica che acquista un fondo come abitazione di vacanza o come unità d'abitazione in un apparthotel.
	3.	I Cantoni designano i luoghi in cui l'acquisto di abitazioni di vacanza o di unità d'abitazione in apparthotel da parte di persone all'estero è necessario per promuovere il turismo. [3]
	4.	Un'autorizzazione non è computata nel contingente:
		a.	se l'alienante ha già ottenuto l'autorizzazione per l'acquisto dell'abitazione di vacanza o dell'unità d'abitazione in un apparthotel;
		b.	se essa è rilasciata giusta l'articolo 8 capoverso 3;
		c.	per l'acquisto di una parte di comproprietà di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in un apparthotel, a condizione che l'acquisto di un'altra parte di comproprietà della medesima abitazione di vacanza o unità d'abitazione in un apparthotel sia già stato computato nel contingente. [4]

[1] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 22 mar. 2002, in vigore dal 1° set. 2002 (RU 2002 2467; FF 2002 2413). [2] Abrogata dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [3] Nuovo testo giusta il n. I della LF dell'8 ott. 2004, in vigore dal 1° apr. 2005 (RU 2005 1337; FF 2003 3753). [4] Introdotto dal n. I della LF del 22 mar. 2002, in vigore dal 1° set. 2002 (RU 2002 2467; FF 2002 2413).

RS 211.432.1 ORF Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) Art. 53 Autorizzazione a presentare notificazioni in generale
	1.	È autorizzato a notificare la menzione della restrizione della proprietà:
		a.	il proprietario;
		b.	il titolare di un diritto reale interessato dalla menzione.
	2.	Le restrizioni della proprietà di diritto pubblico e gli altri obblighi di diritto pubblico a carico di un fondo o di un diritto legato a un fondo, sono menzionati su notificazione:
		a.	delle autorità competenti per la loro costituzione secondo il diritto cantonale;
		b.	del proprietario;
		c.	del titolare del diritto reale interessato.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 5 Persone all'estero
	1.	Sono considerate persone all'estero:
		a. [1]	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
			1.	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
			2.	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
		abis. [3]	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
		b.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
		c.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
		d. [4]	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
	2.	... [5]

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 del DF del 25 set. 2020 che approva e traspone nel diritto svizzero l'Accordo tra la Svizzera e il Regno Unito sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° mar. 2021 (RU 2021 85; FF 2020 915). [2] RS 0.142.113.672 [3] Introdotta dal n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [4] Nuovo testo giusta il n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [5] Abrogato dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.411 OAFE Ordinanza del 1^o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) Art. 2 [1] Persone all'estero
	1.	Non sono considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in Svizzera giusta gli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 del Codice civile (CC) [2]:
		a.	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea (UE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS);
		b.	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord giusta l'articolo 5 capoverso 1 lettera a numero 2 LAFE. [3]
	2.	La legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti tempora-nei, di dimora o di domicilio UE / AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'O del 22 maggio 2002 [4] sulla libera circolazione delle persone, OLCP) per la costituzione di un domicilio. [5]
	3.	Sono considerate persone che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera (art. 5 cpv. 1 lett. abis LAFE) gli stranieri senza un permesso di domicilio valido (art. 34 della LF del 16 dicembre 2005 [6] sugli stranieri e la loro integrazione; LStrI [7]). [8]
	4.	Gli stranieri che per il soggiorno conforme alla legge non necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri (art. 5 cpv. 3) sottostanno all'obbligo dell'autorizzazione per l'acquisto di fondi come gli stranieri che necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri.

[1] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 23 gen. 2002, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 1115). [2] RS 210 [3] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 20 gen. 2021, in vigore dal 1° mar. 2021 (RU 2021 87). [4] RS 142.203 [5] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 20 gen. (RU 2021 87). Correzione del 9 nov. 2022 (RU 2022 656). [6] RS 142.20 [7] Il titolo è stato adattato in applicazione dell'art. 12 cpv. 2 della LF del 18 giu. 2004 sulle pubblicazioni ufficiali (RS 170.512), con effetto dal 1° gen. 2019. Di detta mod. è tenuto conto in tutto il presente testo. [8] Nuovo testo giusta la cifra I 2 dell'O del 24 ott. 2007, in vigore dal 1° gen. 2008 (RU 2007 5627).

RS 211.412.411 OAFE Ordinanza del 1^o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) Art. 11 Condizioni e oneri
	1.	Se l'acquirente, il coniuge, il partner registrato o un suo figlio minore di 18 anni sono già proprietari di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in apparthotel, l'acquisto di un altro fondo di tale genere può essere autorizzato unicamente alla condizione che il primo fondo venga precedentemente alienato (art. 12 lett. d LAFE). [1]
	2.	Le autorizzazioni sono di regola subordinate almeno ai seguenti oneri da menzionare nel registro fondiario (art. 14 LAFE):
		a.	l'obbligo di usare il fondo permanentemente per lo scopo per cui l'acquisto è autorizzato e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica dello scopo d'utilizzazione;
		b.	per i terreni edificabili, l'obbligo di cominciare la costruzione entro un dato termine e di chiedere il consenso dell'autorità di prima istanza per ogni modifica rilevante dei piani di costruzione;
		c. [2]	per i fondi che servono come investimento di capitali di assicuratori stranieri, per la previdenza in favore del personale, per scopi di utilità pubblica oppure per la costruzione di abitazioni sociali, un divieto di alienazione decennale a contare dall'acquisto;
		d.	per i fondi concernenti le abitazioni sociali, il divieto all'acquirente di usare personalmente le abitazioni;
		e. [3]	per le abitazioni secondarie ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c LAFE, l'obbligo di alienarle entro due anni qualora l'acquirente non le usi più come tali;
		f.	per le abitazioni di vacanza, il divieto di locarle tutto l'anno;
		g.	per gli apparthotel, l'obbligo di lasciare le unità d'abitazione agli esercenti per la gestione alberghiera in conformità con l'atto di costituzione della proprietà per piani e il regolamento di amministrazione e di utilizzazione (art. 7);
		h.	per l'acquisto di quote di società immobiliari, il divieto di alienare o costituire in pegno le quote durante il divieto di alienazione (lett. c) e l'obbligo di depositare irrevocabilmente i titoli a nome dell'acquirente presso una cassa di depositi designata dal Cantone.
	3.	L'autorità di prima istanza può imporre ulteriori oneri per assicurare che il fondo sia usato conformemente allo scopo fatto valere dall'acquirente.
	4.	È considerato motivo imperativo per la revoca totale o parziale di un onere (art. 14 cpv. 4 LAFE) , una modifica delle circostanze dell'acquirente che renda impossibile o incomportabile l'adempimento dell'onere.
	5.	Il controllo dell'adempimento degli oneri spetta all'autorità di prima istanza oppure, se essa non agisce, alle autorità legittimate a ricorrere.

[1] Nuovo testo giusta l'all. 2 n. 2 dell'O del 28 giu. 2006, in vigore dal 1° gen. 2007 (RU 2006 2923). [2] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 10 set. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2122). [3] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 23 gen. 2002, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 1115).

RS 173.110 LTF Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria Art. 67 Spese del procedimento anteriore
		Se modifica la decisione impugnata, il Tribunale federale può ripartire diversamente le spese del procedimento anteriore.