2C_1069/2015 - 2016-11-03 - Droits réels - Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)

Art. 21 [1] Recours devant les autorités fédérales

Le recours devant les autorités fédérales est régi par les dispositions générales de la procédure fédérale.

Les parties et les autorités habilitées à recourir devant l'autorité cantonale de recours ont également qualité pour recourir devant les autorités fédérales.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 17 de la LF du 17 juin 2005 sur le TAF, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2006 2197 1069; FF 2001 4000).

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 1069/2015

Urteil vom 3. November 2016

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz, Haag,
Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________ und B.A.________,
Deutschland,
2. C.A.________,
Deutschland,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Romano Kunz,

gegen

Grundbuchamt U.________,
Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden,

Gemeinde U.________.

Gegenstand
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015.

Sachverhalt:

A.
A.A.________ ist deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in V.________. Er ist mit B.A.________ verheiratet. A.A.________ wurde der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx (85/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. xxx, mit Sonderrecht an der 3.5 Zimmerwohnung Nr. 3; nachfolgend: Grundstück Nr. xxx) in der Gemeinde U.________ mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken und unter den Auflagen insbesondere bewilligt, das Grundstück während mindestens drei Wochen pro Jahr zum geltend gemachten Zweck selber zu nutzen und es nicht an Dauermieter zu vermieten. Diese Auflagen wurden im Grundbuch angemerkt.
Gemäss einem Dokument vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einem deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war. Das Rechtsgeschäft wurde im April 2014 dem Grundbuchamt U.________ zur Eintragung angemeldet. Mit Verfügung vom 28. Mai 2014 verwies das Grundbuchamt die Beteiligten an das Grundbuchinspektorat als kantonale Bewilligungsbehörde im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) zwecks Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder Erteilung der Bewilligung. Mit Gesuch vom 12. Juni 2014 gelangten A.A.________, B.A.________ und C.A.________ an die kantonale Bewilligungsbehörde und beantragten, es sei festzustellen, dass es für den grundbuchlichen Vollzug des Schenkungsvertrages zwischen ihnen betreffend das Grundstück Nr. xxx des Grundbuches U.________ keiner Bewilligung bedürfe. Mit Verfügung vom 20. Juni 2014 verweigerte die kantonale
Bewilligungsbehörde die beantragte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des Grundstückes Nr. xxx von A.A.________ an seinen Sohn unter gleichzeitiger Einhaltung bzw. Einräumung der Nutzniessung zu Gunsten der Eltern. Die kantonale Bewilligungsbehörde verfügte weiter, dass die im Grundbuch angemerkten Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" unverändert ihre Gültigkeit behielten und einzuhalten seien.

B.
Gegen diese Verfügung der kantonalen Bewilligungsbehörde vom 20. Juni 2014 erhoben A.A.________, B.A.________ und C.A.________ mit Eingabe vom 12. August 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung Nr. www des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters des Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schenkungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend StWE-grundstück Nr. xxx in das Grundbuch U.________ verweigert wird, sei aufzuheben, und es sei das Grundbuchamt U.________ anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Graubünden.

Mit Urteil vom 29. September 2015 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. November 2015 an das Bundesgericht beantragen A.A.________, B.A.________ und C.A.________, in Gutheissung ihrer Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 kostenfällig aufzuheben, und es sei die Beschwerde gutzuheissen. Das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben, und es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz und die kantonale Bewilligungsbehörde schliessen auf Abweisung der Beschwerde bzw. auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesamt für Justiz hat auf die Einreichung einer Vernehmlassung verzichtet. In einer weiteren Eingabe halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
Das Bundesgericht hat am 3. November 2016 eine öffentliche Beratung durchgeführt.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide auf dem Gebiet der Bewilligungen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland steht die Beschwerde an das Bundesgericht offen (Art. 21 BewG; Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d , Art. 90 BGG).

1.2. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführenden, die im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen unterlegen sind, sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht (Art. 100 Abs. 1 , Art. 42 Abs. 1 BGG) eingereichte Eingabe ist, vorbehältlich der nachfolgenden Erwägung 1.3 einzutreten.

1.3. Der Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids und den Beschwerdeanträgen; er kann sich im Laufe des Verfahrens nur verengen, aber nicht ausweiten (BGE 136 II 165 E. 5 S. 174; Urteile 2C 961/2013 vom 29. April 2014 E. 3.3; 2C 930/2012 vom 10. Januar 2013 E. 1.1). Die Vorinstanz hat den Beschwerdeantrag in Bezug auf die Nicht-Bewilligungspflicht des Rechtsgeschäfts und die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" materiell behandelt und die Beschwerde insoweit abgewiesen. Auf den Antrag der Beschwerdeführenden, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die Eintragung in das Grundbuch vorzunehmen, ist das Verwaltungsgericht nicht eingetreten. Streitgegenstand des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ist somit die Übereinstimmung des Rechtsgeschäfts zwischen den Beschwerdeführern vom 8. April 2014 (nachfolgend: Rechtsgeschäft) mit dem BewG und der Bestand der verfügten Auflagen, wobei der im unterinstanzlichen Verfahren fehlende Antrag auf Löschung der grundbuchlich angemerkten Auflagen im erstinstanzlichen Verfahren einer solchen Überprüfung nicht entgegensteht. Nicht zu prüfen ist jedoch, ob der
Grundbuchverwalter U.________ das Rechtsgeschäft grundbuchrechtlich zu vollziehen hätte; diesbezüglich könnte nur die (in der Beschwerdeschrift nicht thematisierte) Eintretensfrage Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahren sein (Urteil 2C 1184/2013 vom 17. Juli 2014 E. 1.2). Auf den darüber hinausgehenden Antrag, das Grundbuchamt U.________ sei anzuweisen, die beantragte Eintragung gemäss Grundbuchanmeldung vorzunehmen, kann im bundesgerichtlichen Verfahren nicht eingetreten werden.

1.4. Das Bundesgericht prüft frei die richtige Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a , Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig festgestellt ist ein Sachverhalt, wenn er willkürliche Feststellungen beinhaltet (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62); dieses Vorbringen unterliegt der qualifizierten Rügepflicht (Art. 97 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.
Die Beschwerdeführenden rügen, gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit "Art. 7 leg. cit" (gemeint ist wohl Art. 7 lit. b BewG) sei der Erwerb unter Verwandten des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie für dessen Ehegatten ohne Bewilligung möglich. Könne der Vater sein Grundeigentum anerkanntermassen bewilligungsfrei auf seinen Sohn übertragen, müsse dies auf Grund eines in maiore minus Schlusses auch unter Einbehaltung der Nutzniessung möglich sein. Gegen die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die im Grundbuch angemerkten Auflagen ("Pflicht zur Eigennutzung" "Verbot der Dauervermietung") nach wie vor einzuhalten seien, und die Übertragung des nackten Eigentums auf den Sohn unter gleichzeitiger Einräumung der Nutzniessung an die Eltern die Einhaltung dieser Auflagen durch den Sohn geradezu verunmögliche, weshalb das Rechtsgeschäft nicht bewilligt werden könne, machen sie geltend, wo denn geregelt sei, dass sich in einer Anmerkung enthaltene Auflagen zwangsläufig und nur an den Eigentümer richten würden; in einer der Vertragsfreiheit unterstehenden Ausgestaltung der Rechtslage wie der vorliegenden seien die Eltern (als vormalige Eigentümer und neue Nutzniesser) als Adressaten der Auflage anzusehen. Im Übrigen
verletze das unbegründete Verbot des Rechtsgeschäfts den verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsgrundsatz.

3.

3.1. Das BewG verfolgt gemäss seinem Art. 1 das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619).

3.2. Zur Sicherstellung dieses Ziels hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstückes im Sinne von Art. 655 ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Die Bewilligung ist für das bewilligungspflichtige Rechtsgeschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand; es wird erst und nur mit der Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Art. 26 BewG; BGE 105 II 308 E. 3 S. 312 f.; WOLFGANG WENDRICH, Disharmonie zwischen den Nichtigkeiten des Vertrags nach Artikel 20 OR und Artikel 26 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Diss. Zürich 1990, S. 70 ff.).

3.3. Bewilligungspflichtig ist der Erwerbeines Grundstückes (Art. 4 BewG). Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten werden aber auch einer Veräusserung gleichkommende Tatbestände, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen, der Bewilligungspflicht unterstellt (ausdrücklich Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG); massgeblich ist demnach eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; Urteile 2C 854/2012 vom 12. März 2013; 4C.14/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1; MÜHLEBACH/ GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, N. 60 f. zu Art. 4 BewG). Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts oder mangels eines solchen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Mit der Bewilligungsverfügung stellt die Bewilligungsbehörde (Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG) entweder fest, dass das ihr unterbreitete Rechtsgeschäft in Einklang mit dem BewG steht, oder wegen eines Verstosses dagegen nichtig (Art. 26 BewG in Verbindung mit Art. 20 OR) ist (FELIX SCHÖBI, Der
Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S, 425).

3.4. Die Bewilligung kann namentlich erteilt werden, wenn das kantonale Recht natürlichen Personen den Erwerb als Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents ermöglicht (Art. 9 Abs. 2 BewG). Diesfalls wird die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck - in casu Ferienwohnung - verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Die Auflagen und Bedingungen, unter denen die Bewilligung erteilt worden ist, begründen eine öffentlich-rechtliche (mittelbare) Eigentumsbeschränkung in Form einer Nutzungsbeschränkung (MARIE-CLAIRE PONT VEUTHEY, De quelques restrictions de droit public à la proprieté foncière, ZBGR 81/2000 S. 166; für eine unmittelbare öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4. Aufl. 2012, N. 1948; JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 3. Aufl. 2009, N. 991 f.), die von jedem Grundeigentümer einzuhalten ist (JÜRG SCHMID, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 962 ZGB, in analogiam). Als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind die verfügten Auflagen denn auch im Grundbuch anzumerken (Art. 14 Abs. 3 BewG; Art. 53 Abs. 2 der
Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; JÜRG SCHMID, a.a.O., N. 48 f., N. 55 zu Art. 946 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951 ff.), wobei der Anmerkung nur deklaratorische Wirkung zukommt (Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 129 II 361 E. 4.6 S. 374; 111 Ia 182 E. 4 S. 183; HEINZ REY/LORENZ STREBEL, Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 15, N. 16-18 zu Art. 680 ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1951). Nicht (mehr) mit dem Gesetz übereinstimmende Auflagen können auf Antrag des Erwerbers aus zwingenden Gründen widerrufen werden (Art. 14 Abs. 4 , Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG; BGE 132 II 171 E. 2.1 S. 174). An eine Bewilligung geknüpfte Auflagen fallen von Gesetzes wegen dahin, wenn das neue Recht sie nicht mehr vorschreibt oder den Erwerb nicht mehr der Bewilligung unterstellt; ihre Löschung im Grundbuch erfolgt auf Antrag des Erwerbers (Schlussbestimmungen der Änderung BewG vom 30. April 1997; zur Anwendbarkeit des BewG in intertemporaler Hinsicht BGE 112 Ib 5 E. 2a S. 7).

4.

4.1. Auszugehen ist davon, dass sämtliche am Rechtsgeschäft Beteiligten Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (heute: Union) mit Wohnsitz im Ausland sind (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG; Art. 2 Abs. 1 e contrario BewV) und dieses Rechtsgeschäft ein in der Schweiz liegendes Grundstück zum Gegenstand hat (Art. 2 BewG; vgl. dazu oben, E. 3.2). Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass A.A.________ der Erwerb des Grundstückes Nr. xxx mit Verfügung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 zu Ferienzwecken bewilligt worden ist (Art. 9 Abs. 2 BewG; Art. 4 des Einführungsgesetzes des Kantons Graubünden vom 5. April 1987 zum Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Weil der spezifische Erwerbszweck als Ferienwohnung etwa dadurch unterlaufen werden könnte, dass der Erwerber sie dauerhaft vermietet (SCHÖBI, a.a.O., S. 421) oder gar nie selbst bewohnt, wurde A.A.________ der Grundstückkauf unter der Auflage bewilligt, von einer ganzjährigen Vermietung abzusehen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f BewV), und das Grundstück mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selbst zu nutzen (Art. 14 BewG; Art. 11 Abs. 3 BewV).

4.2. Mit Urkunde vom 8. April 2014 sollte das Grundstück Nr. xxx schenkungsweise auf den Sohn des Eigentümers, C.A.________, einen deutschen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in V.________, übertragen werden, wobei ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Eheleute A.A.________ und B.A.________ vorgesehen war (vgl. Sachverhalt A.). Im vorinstanzlichen Rechtsmittelverfahren über die Bewilligungspflicht bzw. die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts vom 8. April 2014 hat die Vorinstanz erwogen, dass auf Grund dieses Rechtsgeschäfts der Sohn als neuer Grundeigentümer anzusehen sei, und die damit verbundenen Auflagen einzuhalten hätte, was aber wegen der den Eltern eingeräumten Nutzniessung verunmöglicht werde. Die Schenkung unter Einräumung der Nutzniessung verstosse gegen die Auflagen. Zu prüfen ist somit, ob die mit Bewilligung Nr. yyy vom 19. Juli 1983 sowie Nr. zzz vom 17. April 1985 verfügten Auflagen weiterhin gelten und wer diese Auflagen einzuhalten hat.

4.3. Die Verpflichtung zur dauernden Einhaltung des Zweckes, zu welchem das Grundstück erworben worden ist, ist im geltenden Recht nach wie vor vorgesehen (Art. 14 Abs. 2 BewG in Verbindung mit Art. 11 Abs. 2 lit. a und lit. f sowie Abs. 3 BewV). Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner bedürfen für den Erwerb zwar keiner Bewilligung (Art. 7 lit. b BewG). Die Bewilligungsfreiheit des Erwerbs bedeutet jedoch, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, nicht, dass für einen neuen Grundeigentümer die durch die verfügten Auflagen begründeten und weiterhin in Kraft stehenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen des Grundeigentums (vgl. oben, E. 3.4) nicht mehr gelten würden; auf dem Grundstück lastende Beschränkungen können vielmehr gegenüber jedem Erwerber durchgesetzt werden. Erwerber kann aber entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht nur der neue Eigentümer (Inhaber des nackten Eigentums) sein. Vielmehr gilt nach der ausdrücklichen Regelung von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG auch der Erwerb der Nutzniessung als Erwerb des Grundstücks. Die Eltern, denen nach Erwerb des nackten Eigentums durch den Sohn aufgrund der Einräumung der
Nutzniessung das ausschliessliche Nutzungsrecht an der Liegenschaft zusteht (Art. 745 Abs. 2 , Art. 755 ff . ZGB), gelten somit als Erwerber im Sinne des BewG, und haben als solche die Auflagen (weiterhin) einzuhalten. Überdies liegen keine Anzeichen dafür vor, dass mit dem vorliegend zu beurteilenden Rechtsgeschäft eine Umgehung von Bestimmungen des BewG geplant ist, etwa im Sinne einer Weiterübertragung des Eigentums an Verwandte in der Seitenlinie (vgl. Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, N. 62). Der Umstand, dass die Eltern durch das Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 das nackte Eigentum am Grundstück Nr. xxx, Grundbuch U.________, ihrem Sohn übertragen wollen, steht einer weiteren Einhaltung der Auflagen nicht entgegen. Daraus folgt, dass das zwischen den Eltern und ihrem Sohn abgeschlossene Rechtsgeschäft vom 8. April 2014 nicht bewilligungspflichtig ist (Art. 7 lit. b BewG), die Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung" und "Verbot der Dauervermietung" auf dem Grundstück Nr. xxx, Gemeinde U.________, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen den Eltern als Erwerber im Sinne des BewG gegenüber weiterhin Bestand haben. Das Rechtsgeschäft ist daher mit dem
BewG vereinbar. Die Beschwerde ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden kann, und das angefochtene Urteil ist aufzuheben.

5.
Bei diesem Verfahrensausgang sind für das bundesgerichtliche Verfahren keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 3 BGG). Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu leisten. Die Vorinstanz wird die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen neu verlegen (Art. 67 , Art. 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 29. September 2015 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass das Rechtsgeschäft gemäss öffentlicher Urkunde vom 8. April 2014 nicht der Bewilligungspflicht untersteht, und mit dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vereinbar ist.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Der Kanton Graubünden hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. November 2016

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 86 Autorités précédentes en général
	1.	Le recours est recevable contre les décisions:
		a.	du Tribunal administratif fédéral;
		b.	du Tribunal pénal fédéral;
		c.	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
		d.	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
	2.	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
	3.	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 89 Qualité pour recourir
	1.	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
		a.	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
		b.	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
		c.	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
	2.	Ont aussi qualité pour recourir:
		a.	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
		b.	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
		c.	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
		d.	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
	3.	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 100 Recours contre une décision
	1.	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
	2.	Le délai de recours est de dix jours contre:
		a.	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
		b. [1]	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
		c. [2]	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants [3] ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants [4].
		d. [5]	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets [6].
	3.	Le délai de recours est de cinq jours contre:
		a.	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
		b.	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
	4.	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
	5.	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
	6.	... [7]
	7.	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012 sur l'assistance administrative fiscale, en vigueur depuis le 1er fév. 2013 (RO 2013 231; FF 2011 5771). [2] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 21 juin 2013 (Autorité parentale), en vigueur depuis le 1er juil. 2014 (RO 2014 357; FF 2011 8315). [3] RS 0.211.230.01 [4] RS 0.211.230.02 [5] Introduite par l'annexe ch. 2 de la LF du 20 mars 2009 sur le TFB, en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2010 513, 2011 2241; FF 2008 373). [6] RS 232.14 [7] Abrogé par l'annexe 1 ch. II 2 du CPC du 19 déc. 2008, avec effet au 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 42 Mémoires
	1.	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
	1bis.	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais. [1]
	2.	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée. [2] [3]
	3.	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
	4.	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique [4]. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
		a.	le format du mémoire et des pièces jointes;
		b.	les modalités de la transmission;
		c.	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier. [5]
	5.	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
	6.	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
	7.	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

[1] Introduit par le ch. II 1 de la LF du 17 mars 2023 (Amélioration de la praticabilité et de l'application du droit), en vigueur depuis le 1er janv. 2025 (RO 2023 491; FF 2020 2607). [2] Nouvelle teneur de la phrase selon le ch. I 1 de la L du 20 juin 2014 sur la remise de l'impôt, en vigueur depuis le 1er janv. 2016 (RO 2015 9; FF 2013 7549). [3] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012 sur l'assistance administrative fiscale, en vigueur depuis le 1er fév. 2013 (RO 2013 231; FF 2011 5771). [4] RS 943.03 [5] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. II 2 de la L du 18 mars 2016 sur la signature électronique, en vigueur depuis le 1er janv. 2017 (RO 2016 4651; FF 2014 957).

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 95 Droit suisse
	Le recours peut être formé pour violation:
	a.	du droit fédéral;
	b.	du droit international;
	c.	de droits constitutionnels cantonaux;
	d.	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
	e.	du droit intercantonal.

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 106 Application du droit
	1.	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
	2.	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 4 Acquisition d'immeubles
	1.	Par acquisition d'immeubles on entend:
		a.	l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
		b. [1]	la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
		c. [2]	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
		cbis. [3]	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
		d. [4]	...
		e. [5]	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
		f. [6]	la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
		g.	l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
	2.	Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a. [7]

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [2] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012, en vigueur depuis le 1er mars 2013 (RO 2013 585; FF 2012 3383). [3] Introduite par l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012, en vigueur depuis le 1er mars 2013 (RO 2013 585; FF 2012 3383). [4] Abrogée par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, avec effet au 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [5] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 8 oct. 2004, en vigueur depuis le 1er avril 2005 (RO 2005 1337; FF 2003 3900). [6] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [7] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115).

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 7 Autres exceptions à l'assujettissement [1]
	Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
	a.	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
	b. [2]	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
	c. [3]	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
	d.	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
	e.	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
	f.	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
	g.	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
	h. [4]	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
	i. [5]	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
	j. [6]	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes [7].
		1.	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
		2.	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes [7].

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [2] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 10 de la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685; FF 2003 1192). [3] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 8 oct. 2004, en vigueur depuis le 1er avril 2005 (RO 2005 1337; FF 2003 3900). [4] Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la LF du 22 juin 2007 sur l'État hôte, en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2007 6637; FF 2006 7603). [5] Introduite par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [6] Introduite par le ch. I 2 de la LF du 8 oct. 1999 sur l'Ac. entre d'une part, la Suisse et, d'autre part, la CE et ses États membres sur la libre circulation des personnes (RO 2002 701; FF 1999 5440). Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de l'AF du 25 sept. 2020 portant approbation et mise en oeuvre de l'Ac. entre la Suisse et le Royaume-Uni relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'UE et de la fin de l'applicabilité de l'accord sur la libre circulation des personnes, en vigueur depuis le 1er mars 2021 (RO 2021 85; FF 2020 989). [7] RS 0.142.113.672

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 655 [1]
	1.	La propriété foncière a pour objet les immeubles.
	2.	Sont immeubles dans le sens de la présente loi:
		1.	les biens-fonds;
		2.	les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
		3.	les mines;
		4.	les parts de copropriété d'un immeuble.
	3.	Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes:
		1.	elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée;
		2.	elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée. [2]

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1er janv. 1965 (RO 1964 989; FF 1962 II 1445). [2] Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 2 Régime de l'autorisation
	1.	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
	2.	L'autorisation n'est pas nécessaire:
		a.	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
		b.	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
		c.	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7. [1]
	3.	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément. [2]

[1] Introduit par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [2] Introduit par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115).

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 20
	1.	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
	2.	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 20
	1.	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
	2.	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 26 Inefficacité et nullité
	1.	Les actes juridiques concernant une acquisition pour laquelle l'intéressé doit être au bénéfice d'une autorisation restent sans effets en l'absence d'autorisation passée en force.
	2.	Ils sont nuls lorsque:
		a.	l'acquéreur exécute l'acte juridique sans demander une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force;
		b.	l'autorité a refusé l'autorisation ou l'a révoquée par une décision passée en force;
		c.	le conservateur du registre foncier ou le préposé au registre du commerce écarte la réquisition, sans que l'autorité de première instance ait préalablement refusé l'autorisation;
		d.	l'autorité chargée des enchères annule l'adjudication, sans que l'autorité de première instance ait préalablement refusé l'autorisation.
	3.	L'inefficacité et la nullité sont prises en considération d'office.
	4.	Elles ont les conséquences suivantes:
		a.	les prestations promises ne sont pas exigibles;
		b.	les prestations fournies peuvent être répétées dans le délai d'une année dès la connaissance du droit de répétition ou, en cas de procédure pénale, dès la clôture de cette procédure, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent l'exécution de ces prestations;
		c.	l'action en cessation de l'état illicite est intentée d'office.

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 15 Autorités cantonales
	1.	Chaque canton désigne:
		a.	une ou plusieurs autorités de première instance chargées de statuer sur l'assujettissement au régime de l'autorisation, sur l'octroi de l'autorisation ainsi que sur la révocation d'une autorisation ou d'une charge;
		b.	une autorité habilitée à recourir, à requérir la révocation d'une autorisation ou l'ouverture d'une procédure pénale et à agir en cessation de l'état illicite;
		c.	une autorité de recours.
	2.	L'autorité compétente est celle du lieu où l'immeuble est sis ou, en cas d'acquisition de parts de personne morale ou de participation à une société sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, celle du lieu où se trouve la part des immeubles prépondérante en valeur.
	3.	Le Département fédéral de justice et police tranche les conflits de compétence qui opposent les autorités de différents cantons.

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 9 Motifs d'autorisation dans les cantons [1]
	1.	Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
		a.	est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente;
		b. [2]	...
		c.	sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent.
	2.	Les cantons peuvent en outre disposer, par la voie législative, que l'autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.
	3.	Les cantons déterminent les lieux où l'acquisition de logements de vacances ou d'appartements dans des apparthôtels par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme. [3]
	4.	L'autorisation n'est pas imputée sur le contingent:
		a.	lorsque l'aliénateur a déjà été mis au bénéfice d'une autorisation d'acquérir le logement de vacances ou l'appartement dans un apparthôtel;
		b.	lorsqu'elle a été octroyée en vertu de l'art. 8, al. 3;
		c.	en cas d'acquisition d'une part de copropriété d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel lorsque l'acquisition d'une autre part de copropriété du même logement ou appartement dans un apparthôtel a déjà été imputée sur le contingent. [4]

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 22 mars 2002, en vigueur depuis le 1er sept. 2002 (RO 2002 2467; FF 2002 1012 2509). [2] Abrogée par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, avec effet au 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115). [3] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 8 oct. 2004, en vigueur depuis le 1er avril 2005 (RO 2005 1337; FF 2003 3900). [4] Introduit par le ch. I de la LF du 22 mars 2002, en vigueur depuis le 1er sept. 2002 (RO 2002 2467; FF 2002 1012 2509).

RS 211.432.1 ORF Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) Art. 53 Légitimation à requérir une mention en général
	1.	Sont légitimés à requérir la mention d'une restriction de la propriété:
		a.	le propriétaire;
		b.	tout titulaire d'un droit réel affecté par la mention.
	2.	Les restrictions de droit public de la propriété et les autres obligations de droit public liées à un immeuble ou à un droit sur un immeuble sont mentionnées sur réquisition:
		a.	de l'autorité compétente pour sa constitution prévue par le droit cantonal;
		b.	du propriétaire;
		c.	tout titulaire d'un droit réel affecté par la restriction.

RS 211.412.41 LFAIE Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) Art. 5 Personnes à l'étranger
	1.	Par personnes à l'étranger on entend:
		a. [1]	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes [2];
			1.	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
			2.	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes [2];
		abis. [3]	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
		b.	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
		c.	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
		d. [4]	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger. [5]
	2.	... [6]

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de l'AF du 25 sept. 2020 portant approbation et mise en oeuvre de l'Ac. entre la Suisse et le Royaume-Uni relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'UE et de la fin de l'applicabilité de l'accord sur la libre circulation des personnes, en vigueur depuis le 1er mars 2021 (RO 2021 85; FF 2020 989). Voir aussi la disp. fin. de cette mod. à la fin du texte. [2] RS 0.142.113.672 [3] Introduite par le ch. I 2 de la LF du 8 oct. 1999 sur l'Ac. entre d'une part, la Suisse et, d'autre part, la CE et ses États membres sur la libre circulation des personnes, en vigueur depuis le 1er juin 2002 (RO 2002 701; FF 1999 5440). [4] Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF du 8 oct. 1999 sur l'Ac. entre d'une part, la Suisse et, d'autre part, la CE et ses États membres sur la libre circulation des personnes, en vigueur depuis le 1er juin 2002 (RO 2002 701; FF 1999 5440). [5] Rectifié par la Commission de rédaction de l'Ass. féd. [art. 33 LREC; RO 1974 1051]. [6] Abrogé par le ch. I de la LF du 30 avril 1997, avec effet au 1er oct. 1997 (RO 1997 2086; FF 1997 II 1115).

RS 211.412.411 OAIE Ordonnance du 1^er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) Art. 2 [1] Personnes à l'étranger
	1.	Ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger les ressortissants suivants, s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC) [2]:
		a.	les ressortissants des États membres de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE);
		b.	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord au sens de l'art. 5, al. 1, let. a, ch. 2, LFAIE. [3]
	2.	Le domicile légalement constitué présuppose en outre une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement UE-AELE valable (art. 4, al. 1, et art. 5 de l'ordonnance du 22 mai 2002 sur la libre circulation des personnes [OLCP] [4]) permettant de créer un domicile. [5]
	3.	Par personnes qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse (art. 5, al. 1, let. abis, LFAIE), on entend les étrangers dépourvus d'une autorisation valable d'établissement (art. 34 de la LF du 16 déc. 2005 sur les étrangers; LEtr) [6]. [7]
	4.	Les étrangers qui n'ont pas besoin d'une autorisation de la police des étrangers pour leur séjour légal (art. 5, al. 3), sont assujettis au régime de l'autorisation pour l'acquisition d'immeubles de la même manière que les étrangers qui ont besoin d'une autorisation de la police des étrangers.

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 23 janv. 2002, en vigueur depuis le 1er juin 2002 (RO 2002 1115). [2] RS 210 [3] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 20 janv. 2021, en vigueur depuis le 1er mars 2021 (RO 2021 87). [4] RS 142.203 [5] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 20 janv. 2021, en vigueur depuis le 1er mars 2021 (RO 2021 87). Erratum du 9 nov. 2022 (RO 2022 656). [6] RS 142.20 [7] Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de l'O du 24 oct. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2007 5627).

RS 211.412.411 OAIE Ordonnance du 1^er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) Art. 11 Conditions et charges
	1.	Si une personne à l'étranger, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, elle ne peut acquérir un autre immeuble de ce genre qu'à la condition d'aliéner d'abord le premier (art. 12, let. d, LFAIE). [1]
	2.	En règle générale, les autorisations doivent au moins être assorties des charges suivantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier:
		a.	obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de première instance pour toute modification de l'affectation;
		b.	lorsqu'il s'agit d'un terrain à bâtir, obligation d'entreprendre la construction dans un délai raisonnable et de requérir le consentement de l'autorité de première instance pour toute modification importante des plans;
		c. [2]	en cas d'acquisition d'immeubles servant de placement de capitaux à une institution d'assurance étrangère ou affectés à des buts d'utilité publique ou de prévoyance en faveur du personnel ou servant de logements à caractère social, interdiction de les aliéner pendant dix ans à partir de l'acquisition;
		d.	en cas d'immeubles destinés à la construction de logements à caractère social ou comprenant de tels logements, interdiction pour l'acquéreur de les utiliser pour lui-même;
		e. [3]	lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, obligation pour l'acquéreur de l'aliéner dans un délai de deux ans s'il ne l'utilise plus comme telle;
		f.	dans le cas de logements de vacances, interdiction de les louer à l'année;
		g.	dans le cas d'apparthôtels, obligation de mettre les appartements à la disposition de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière conformément à l'acte de constitution de la propriété par étages et au règlement d'administration et d'utilisation (art. 7);
		h.	dans le cas d'une autorisation d'acquérir des parts de sociétés immobilières, interdiction de les aliéner ou de les mettre en gage pendant le délai de blocage (let. c) et obligation de déposer irrévocablement les titres au nom de l'acquéreur, auprès d'un office de consignation désigné par le canton.
	3.	L'autorité de première instance peut prévoir des charges plus sévères pour assurer l'affectation de l'immeuble au but indiqué par l'acquéreur.
	4.	Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle des charges (art. 14, al. 4, LFAIE), on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur.
	5.	L'examen de l'exécution des charges est de la compétence de l'autorité de première instance ou, si elle n'agit pas, des autorités habilitées à recourir.

[1] Nouvelle teneur selon l'annexe 2 ch. 2 de l'O du 28 juin 2006, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2006 2923). [2] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 10 sept. 1997, en vigueur depuis le 1er oct. 1997 (RO 1997 2122). [3] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 23 janv. 2002, en vigueur depuis le 1er juin 2002 (RO 2002 1115).

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 67 Frais de la procédure antérieure
		Si le Tribunal fédéral modifie la décision attaquée, il peut répartir autrement les frais de la procédure antérieure.