7B.238/2004

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
7B.238/2004 /bnm

Urteil vom 3. Februar 2005
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Schett.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Advokat Michael Kunz,

gegen

Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, Gerichtsgebäude, Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal.

Gegenstand
Steigerungsbedingungen,

SchKG-Beschwerde gegen den Entscheid der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, vom 19. Oktober 2004.

Sachverhalt:
A.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 teilte das Konkursamt dem Vertreter von X.________ mit, dass im Konkurs über Y.________, Architekt, Z.________ AG am 6. August 2004 die konkursamtliche Versteigerung der Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 stattfinde und die Steigerungsbedingungen im Amtsblatt sowie im SHAB vom 12. Juli 2004 bis 22. Juli 2004 auflägen und stellte ihm gleichzeitig eine Kopie dieser Steigerungsbedingungen zu. In Ziffer 20 dieser Bedingungen kündigt das Konkursamt A.________ den Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG an und hält dazu Folgendes fest: "Mit Schreiben vom 24. Juni 2004 verlangt die Grundpfandgläubigerin - Bank W.________ - den Doppelaufruf nach Art. 142
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG bezüglich den auf die Parzellen Nrn. 1 + 2 eingetragenen Dienstbarkeiten (Last: Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 + 11 zu Gunsten Grundstück Nr. 3)."
B.
Mit Eingabe vom 21. Juli 2004 erhob X.________ bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft Beschwerde gegen diese Steigerungsbedingungen. Sie beantragte, es sei das Konkursamt A.________ anzuweisen, die Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 Grundbuch A.________ ohne Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG, d.h. mit der darauf eingetragenen Grunddienstbarkeit zur Versteigerung zu bringen. Mit Entscheid vom 19. Oktober 2004 wurde die Beschwerde abgewiesen.
C.
C.a Am 6. Dezember 2004 hat X.________ Beschwerde bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts eingereicht. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids der Aufsichtsbehörde. Ferner sei das Konkursamt A.________ anzuweisen, die Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 Grundbuch A.________ ohne Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG, d.h. mit den darauf eingetragenen Grunddienstbarkeiten (Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 bzw. 11 zu Lasten Grundstück 1 bzw. 2) zur Versteigerung zu bringen.
C.b Mit Präsidialverfügung vom 13. Dezember 2004 wurde dem Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung entsprochen.
C.c Das Konkursamt A.________ beantragt in seiner Stellungnahme vom 23. Dezember 2004, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 20a
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 20a - 1 ...42
1    ...42
2    Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:43
1  le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
2  l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
3  l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
4  la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
5  le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
3    Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.
SchKG zur Bezahlung der mit der Absage der Versteigerung vom 6. August 2004 anfallenden Kosten zu verpflichten. Die Bank W.________ schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 23. Dezember 2004 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Aufsichtsbehörde hält fest, die Ausführungen der Beschwerdeführerin träfen insoweit zu, als dass im Lastenverzeichnis auf Seite 2 bezüglich der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten auf den Grundbuchauszug verwiesen werde und auf Seite 4, wo unter dem Titel 'Andere Lasten' zum einen die Eigentümer der Grundstücke oder die berechtigten Personen, der Inhalt der Last sowie das belastete Grundstück und zum anderen das Datum der Begründung und der Rang im Verhältnis zu den Pfandrechten einzutragen wären, nichts vermerkt sei. Mit Bezug auf den erwähnten Hinweis auf den Grundbuchauszug auf Seite 2 des Lastenverzeichnisses sei indessen zu ergänzen, dass der Grundbuchauszug dem Lastenverzeichnis beigelegt sei und ausdrücklich zum integrierenden Bestandteil desselben erklärt werde. Gemäss telefonischer Anfrage beim Leiter des Konkursamtes A.________ entspreche es der ständigen Praxis der Betreibungs- und Konkursämter im Kanton Basel-Landschaft, dass im Lastenverzeichnis regelmässig auf den Grundbuchauszug verwiesen werde. Zum einen werde so sichergestellt, dass immer nur die aktuellste Zusammenstellung der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten zur Kenntnis gebracht werde. Zum anderen werde
damit verhindert, dass unnötige Abschreibefehler passierten. Die Aufsichtsbehörde erachte diese gängige Praxis der Betreibungs- und Konkursämter als sinnvoll und verfahrensökonomisch. Die Interessen der Betroffenen würden dadurch keineswegs beeinträchtigt. Es sei kein triftiger Grund ersichtlich, der gegen diese Handhabung spreche, weshalb auch der im vorliegenden Fall erfolgte Verweis im Lastenverzeichnis auf den Grundbuchauszug nicht zu beanstanden sei. Schliesslich sei an dieser Stelle auf einen älteren Entscheid des Bundesgerichts hinzuweisen, in dem es festgehalten habe, dass die Nichtangabe des Grundbuchinhaltes im Lastenverzeichnis nicht einfach die Nichtigkeit desselben zur Folge habe und den Beteiligten kein Recht gebe, jederzeit auf dem Beschwerdeweg die Aufhebung oder Berichtigung des Lastenverzeichnisses zu verlangen, sondern nur dann, wenn das Lastenverzeichnis derart unvollständig sei, dass es nicht mehr als Basis für die Versteigerung resp. Verteilung des Erlöses diene. Sei dies nicht der Fall, könne von den Interessierten erwartet werden, dass sie selber das Grundbuchregister konsultierten (BGE 56 III 221 E. 2 S. 223 f.).
1.2 Die Beschwerdeführerin wendet dagegen zunächst ein, Zweck des Lastenverzeichnisses sei unter anderem die Rangordnung der Belastungen festzustellen. Das könne nicht mittels unspezifischem Verweis auf den Grundbuchauszug, sondern nur mittels entsprechender Feststellung des Konkursamtes geschehen.
1.3 Zur Feststellung der auf den Grundstücken haftenden beschränkten dinglichen Rechte gemäss Art. 58 Abs. 2
SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF)
RUF Art. 58 - 1 Ogni credito insinuato al fallimento sarà iscritto in graduatoria nella classe e secondo il grado che gli viene assegnato dall'amministrazione del fallimento o dalla delegazione dei creditori.
1    Ogni credito insinuato al fallimento sarà iscritto in graduatoria nella classe e secondo il grado che gli viene assegnato dall'amministrazione del fallimento o dalla delegazione dei creditori.
2    Per ogni insinuazione si dovrà annotare la decisione, con cui l'amministrazione del fallimento l'ammette o la respinge; in caso di rigetto, se ne indicherà succintamente il motivo. La decisione deve estendersi anche ai diritti reali frazionari (diritti di pegno e d'abitazione, usufrutti, servitù prediali), indicandone l'esistenza, l'estensione ed il grado.
KOV (SR 281.32) erstellt die Konkursverwaltung ein besonderes Verzeichnis (Lastenverzeichnis) sämtlicher auf den einzelnen Grundstücken haftenden Forderungen (Art. 125 Abs. 1
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 125 - 1 Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
1    Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
2    Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria, che farà riferimento ad essi senza designare singolarmente i crediti garantiti da pegno.
VZG; SR 281.42). Darin müssen auch alle anderen bei der Steigerung dem Erwerber zu überbindenden dinglichen Belastungen enthalten sein, soweit sie nicht von Gesetzes wegen bestehen und übergehen. Das Lastenverzeichnis muss auch die genaue Bezeichnung der Gegenstände (Grundstücke und Zugehör) enthalten, auf die sich die einzelnen Lasten beziehen. Anders als in der Betreibung auf Pfändung oder auf Pfandverwertung werden im Konkurs die Lasten im Kollokationsverfahren bereinigt. Das Lastenverzeichnis bildet Bestandteil des Kollokationsplans (Art. 247 Abs. 2
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 247 - 1 Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
1    Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
2    Se un fondo fa parte della massa, l'amministrazione compila entro lo stesso termine un elenco degli oneri che lo gravano (diritti di pegno, servitù, oneri fondiari e diritti personali annotati). L'elenco degli oneri costituisce parte integrante della graduatoria.
3    Se è stata costituita una delegazione dei creditori, l'amministrazione del fallimento sottopone alla sua approvazione la graduatoria e l'elenco degli oneri; la delegazione può modificarli entro dieci giorni.
4    L'autorità di vigilanza può, all'occorrenza, prorogare questi termini.
SchKG; Art. 125 Abs. 2
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 125 - 1 Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
1    Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
2    Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria, che farà riferimento ad essi senza designare singolarmente i crediti garantiti da pegno.
VZG). Im Kollokationsplan sind die grundpfandversicherten Forderungen nicht aufzuführen; statt dessen ist im Kollokationsplan auf die bestehenden besonderen Lastenverzeichnisse zu verweisen (Art. 125 Abs. 2
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 125 - 1 Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
1    Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
2    Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria, che farà riferimento ad essi senza designare singolarmente i crediti garantiti da pegno.
Satz 2 VZG; BGE 60 III 76 ff.; Dieter Hierholzer, in: Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG III, Basel 1998, N. 92 zu Art. 247
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 247 - 1 Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
1    Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
2    Se un fondo fa parte della massa, l'amministrazione compila entro lo stesso termine un elenco degli oneri che lo gravano (diritti di pegno, servitù, oneri fondiari e diritti personali annotati). L'elenco degli oneri costituisce parte integrante della graduatoria.
3    Se è stata costituita una delegazione dei creditori, l'amministrazione del fallimento sottopone alla sua approvazione la graduatoria e l'elenco degli oneri; la delegazione può modificarli entro dieci giorni.
4    L'autorità di vigilanza può, all'occorrenza, prorogare questi termini.
SchKG; zu den
Gemeinsamkeiten und Verschiedenheiten zwischen Lastenverzeichnis und Kollokationsplan:Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, articles 159
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 159 - Ricevuta la domanda di continuazione, se il debitore è soggetto all'esecuzione in via di fallimento, l'ufficio d'esecuzione gli commina senza indugio il fallimento.
-270
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 270 - 1 La procedura di fallimento deve essere ultimata entro un anno dalla dichiarazione del medesimo.480
1    La procedura di fallimento deve essere ultimata entro un anno dalla dichiarazione del medesimo.480
2    In caso di bisogno, questo termine può essere prorogato dall'autorità di vigilanza.
, N. 14 ff. zu Art. 247
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 247 - 1 Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
1    Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
2    Se un fondo fa parte della massa, l'amministrazione compila entro lo stesso termine un elenco degli oneri che lo gravano (diritti di pegno, servitù, oneri fondiari e diritti personali annotati). L'elenco degli oneri costituisce parte integrante della graduatoria.
3    Se è stata costituita una delegazione dei creditori, l'amministrazione del fallimento sottopone alla sua approvazione la graduatoria e l'elenco degli oneri; la delegazione può modificarli entro dieci giorni.
4    L'autorità di vigilanza può, all'occorrenza, prorogare questi termini.
SchKG, S. 762 ff.).

Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 34 - 1 L'elenco degli oneri deve contenere:
1    L'elenco degli oneri deve contenere:
a  l'indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento;
b  gli oneri iscritti nel registro fondiario e quelli insinuati in seguito all'ingiunzione (art. 29 cpv. 2 e 3) dell'ufficio (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), coll'indicazione esatta dei beni ai quali i singoli oneri si riferiscono e del grado rispettivo dei diritti di pegno, delle servitù e degli altri oneri, per quanto risulti dall'estratto del registro fondiario (art. 28) o dalle insinuazioni. Saranno pure indicati, in colonne separate, gli importi esigibili dei crediti garantiti da pegno e quelli da assegnarsi al delibatario (art. 135 LEF). Ove un'insinuazione di un onere non sia conforme all'estratto del registro fondiario, l'ufficio dovrà attenersi all'insinuazione, ma menzionerà anche il contenuto dell'iscrizione nel registro. Se l'onere insinuato è meno esteso di quanto risulti dal registro fondiario, l'ufficio, ottenuto il consenso del titolare, provvederà alla modificazione o cancellazione dell'iscrizione nel registro fondiario.
2    Saranno iscritti nell'elenco anche gli oneri che furono insinuati senza che i titolari vi fossero obbligati. Gli oneri iscritti nel registro fondiario dopo il pignoramento del fondo e senza l'autorizzazione dell'ufficio d'esecuzione saranno pure menzionati, ma coll'indicazione di questa circostanza e coll'avvertenza che potranno esser presi in considerazione solo se ed in quanto i creditori pignoranti siano intieramente soddisfatti (art. 53 cpv. 3).
VZG sind in das Lastenverzeichnis aufzunehmen: die im Grundbuch eingetragenen sowie die aufgrund der öffentlichen Aufforderung (Art. 29 Abs. 2
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 29 - 1 La data dell'incanto deve essere stabilita in modo che il termine per ricorrere contro le condizioni della vendita sia trascorso prima del giorno dell'incanto.
1    La data dell'incanto deve essere stabilita in modo che il termine per ricorrere contro le condizioni della vendita sia trascorso prima del giorno dell'incanto.
2    Oltre le indicazioni previste dall'articolo 138 della LEF, il bando menzionerà il nome e il domicilio del debitore e designerà esattamente il fondo da realizzarsi ed il suo valore di stima.50 Nell'avviso ai creditori pignoratizi previsto dall'articolo 138 capoverso 2 numero 3 della LEF sarà loro ingiunto di comunicare all'ufficio altresì se il credito garantito dal pegno è scaduto parzialmente o totalmente e, se fu disdetto, per quale importo ed a quale scadenza lo sia stato.
3    L'ingiunzione prevista dall'articolo 138 capoverso 2 numero 3 della LEF dovrà essere fatta anche a tutti i titolari di servitù, che sorsero sotto il regime dell'antico diritto cantonale e non furono ancora iscritte a pubblico registro. L'ingiunzione sarà accompagnata dalla comminatoria che le servitù non insinuate non saranno opponibili ad un aggiudicatario di buona fede del fondo gravato a meno che si tratti di diritti che anche secondo il CC51 hanno carattere di diritto reale senza iscrizione.
4    ...52
und 3
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 29 - 1 La data dell'incanto deve essere stabilita in modo che il termine per ricorrere contro le condizioni della vendita sia trascorso prima del giorno dell'incanto.
1    La data dell'incanto deve essere stabilita in modo che il termine per ricorrere contro le condizioni della vendita sia trascorso prima del giorno dell'incanto.
2    Oltre le indicazioni previste dall'articolo 138 della LEF, il bando menzionerà il nome e il domicilio del debitore e designerà esattamente il fondo da realizzarsi ed il suo valore di stima.50 Nell'avviso ai creditori pignoratizi previsto dall'articolo 138 capoverso 2 numero 3 della LEF sarà loro ingiunto di comunicare all'ufficio altresì se il credito garantito dal pegno è scaduto parzialmente o totalmente e, se fu disdetto, per quale importo ed a quale scadenza lo sia stato.
3    L'ingiunzione prevista dall'articolo 138 capoverso 2 numero 3 della LEF dovrà essere fatta anche a tutti i titolari di servitù, che sorsero sotto il regime dell'antico diritto cantonale e non furono ancora iscritte a pubblico registro. L'ingiunzione sarà accompagnata dalla comminatoria che le servitù non insinuate non saranno opponibili ad un aggiudicatario di buona fede del fondo gravato a meno che si tratti di diritti che anche secondo il CC51 hanno carattere di diritto reale senza iscrizione.
4    ...52
VZG) angemeldeten Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte), unter genauer Verweisung auf die Gegenstände, auf die sich die einzelnen Lasten beziehen, und mit Angabe des Rangverhältnisses der Pfandrechte zueinander und zu den Dienstbarkeiten und sonstigen Lasten, soweit sich dies aus dem Grundbuchauszug (Art. 28
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 28 - 1 Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
1    Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
2    Sulla scorta dell'estratto dal registro fondiario l'ufficio ne controllerà e, eventualmente, rettificherà i dati interrogando il debitore sul nome ed il domicilio dei creditori pignoratizi.
VZG) oder aus den Anmeldungen ergibt. Der Konkursbeamte verwendet dabei das Formular VZG 9a K für die Beschreibung des Grundstücks (Seite 2) und 9b K für die grundpfandgesicherten Forderungen (Seite 3) sowie 9b K für andere Lasten (S. 4). Der Konkursverwalter unterzieht sowohl die geltend gemachten als auch die aus dem Grundbuch ersichtlichen Grundstückbelastungen einer mindestens summarischen Prüfung, der Erwahrung, ohne dass dafür eine Bestreitung von Mitbeteiligten erforderlich ist. Weist der Konkursverwalter eine Last aus dem Lastenverzeichnis ab, so hat der Abgewiesene gemäss Art. 250 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 250 - 1 Il creditore che intende contestare la graduatoria poiché il suo credito è stato, in tutto o in parte, rigettato o non è stato collocato nel grado rivendicato, deve promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento, entro venti giorni dalla pubblicazione del deposito della graduatoria.
1    Il creditore che intende contestare la graduatoria poiché il suo credito è stato, in tutto o in parte, rigettato o non è stato collocato nel grado rivendicato, deve promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento, entro venti giorni dalla pubblicazione del deposito della graduatoria.
2    Se egli contesta il credito o il grado di un altro creditore, l'azione deve essere promossa contro l'interessato. Se la domanda è ammessa, il riparto destinato secondo lo stato di ripartizione al convenuto serve al soddisfacimento dell'attore fino a concorrenza del suo intero credito, comprese le spese processuali. L'eventuale eccedenza è ripartita secondo la graduatoria rettificata.
3    ...459
SchKG gegen die Masse, vertreten durch den Konkursverwalter, zu klagen (Ingrid Jent-Sørensen, Die
Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution, Rz. 825 f., S. 339/340). Das Lastenverzeichnis bildet unerlässliche Grundlage für die Verwertung, namentlich mit Blick auf den Doppelaufruf nach Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG, auf den Art. 258 Abs. 2
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 258 - 1 Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
1    Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
2    In caso di realizzazione di un fondo sono applicabili le disposizioni dell'articolo 142 capoversi 1 e 3. I creditori possono inoltre stabilire un prezzo d'aggiudicazione minimo per il primo incanto.468
SchKG verweist (Pierre-Robert Gilliéron, a.a.O., N. 6 zu Art. 257
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 257 - 1 Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
1    Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
2    Ove siano da realizzare fondi, il bando dev'essere pubblicato almeno un mese prima dell'incanto e indicare il giorno dal quale le condizioni dell'incanto saranno depositate, per l'ispezione, presso l'ufficio dei fallimenti.
3    Un esemplare del bando sarà notificato ad ogni singolo creditore ipotecario con l'indicazione del prezzo di stima.
SchKG, N. 11 zu Art. 258
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 258 - 1 Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
1    Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
2    In caso di realizzazione di un fondo sono applicabili le disposizioni dell'articolo 142 capoversi 1 e 3. I creditori possono inoltre stabilire un prezzo d'aggiudicazione minimo per il primo incanto.468
SchKG mit Hinweis auf Art. 34 Abs. 1 lit. b
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 34 - 1 L'elenco degli oneri deve contenere:
1    L'elenco degli oneri deve contenere:
a  l'indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento;
b  gli oneri iscritti nel registro fondiario e quelli insinuati in seguito all'ingiunzione (art. 29 cpv. 2 e 3) dell'ufficio (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), coll'indicazione esatta dei beni ai quali i singoli oneri si riferiscono e del grado rispettivo dei diritti di pegno, delle servitù e degli altri oneri, per quanto risulti dall'estratto del registro fondiario (art. 28) o dalle insinuazioni. Saranno pure indicati, in colonne separate, gli importi esigibili dei crediti garantiti da pegno e quelli da assegnarsi al delibatario (art. 135 LEF). Ove un'insinuazione di un onere non sia conforme all'estratto del registro fondiario, l'ufficio dovrà attenersi all'insinuazione, ma menzionerà anche il contenuto dell'iscrizione nel registro. Se l'onere insinuato è meno esteso di quanto risulti dal registro fondiario, l'ufficio, ottenuto il consenso del titolare, provvederà alla modificazione o cancellazione dell'iscrizione nel registro fondiario.
2    Saranno iscritti nell'elenco anche gli oneri che furono insinuati senza che i titolari vi fossero obbligati. Gli oneri iscritti nel registro fondiario dopo il pignoramento del fondo e senza l'autorizzazione dell'ufficio d'esecuzione saranno pure menzionati, ma coll'indicazione di questa circostanza e coll'avvertenza che potranno esser presi in considerazione solo se ed in quanto i creditori pignoranti siano intieramente soddisfatti (art. 53 cpv. 3).
VZG).
1.4 Wie alle Klagen des SchKG gehen die Kollokationsklagen der Beschwerde im Sinne von Art. 17 ff
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
1    Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
2    Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
3    È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
4    In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35
. SchKG vor. Mit dieser kann demnach gegen einen Kollokationsplan nur vorgegangen werden, falls die Kollokationsklage hierfür nicht zur Verfügung steht (Spühler/Pfister, Schuldbetreibung und Konkurs II, 2. Aufl., Zürich 1999, S. 56). Als Bestandteil des Kollokationsplans wird das Lastenverzeichnis, wenn es innert der Frist für die Anfechtung des Kollokationsplans (Art. 250 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 250 - 1 Il creditore che intende contestare la graduatoria poiché il suo credito è stato, in tutto o in parte, rigettato o non è stato collocato nel grado rivendicato, deve promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento, entro venti giorni dalla pubblicazione del deposito della graduatoria.
1    Il creditore che intende contestare la graduatoria poiché il suo credito è stato, in tutto o in parte, rigettato o non è stato collocato nel grado rivendicato, deve promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento, entro venti giorni dalla pubblicazione del deposito della graduatoria.
2    Se egli contesta il credito o il grado di un altro creditore, l'azione deve essere promossa contro l'interessato. Se la domanda è ammessa, il riparto destinato secondo lo stato di ripartizione al convenuto serve al soddisfacimento dell'attore fino a concorrenza del suo intero credito, comprese le spese processuali. L'eventuale eccedenza è ripartita secondo la graduatoria rettificata.
3    ...459
SchKG) nicht angefochten wird, mit dem Ablauf dieser Frist rechtskräftig (BGE 96 III 74 E. 3 S. 78).

Das Lastenverzeichnis wurde im vorliegenden Fall "als Bestandteil des Kollokationsplanes am 26. April 2002 bis 16. Mai 2002 aufgelegt", wie den Beilagen zu den Steigerungsbedingungen entnommen werden kann. Es ist somit seit langem rechtskräftig. Für die Steigerungsbedingungen gelten die Art. 128
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 128 - Gli oggetti di metallo prezioso non si possono aggiudicare per un prezzo inferiore al valore del metallo.
, 129
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 129 - 1 Il pagamento deve essere effettuato immediatamente dopo l'aggiudicazione. L'ufficiale può tuttavia accordare un termine per il pagamento di 20 giorni al massimo. La consegna avviene soltanto quando l'ufficio d'esecuzione può disporre irrevocabilmente del denaro.268
1    Il pagamento deve essere effettuato immediatamente dopo l'aggiudicazione. L'ufficiale può tuttavia accordare un termine per il pagamento di 20 giorni al massimo. La consegna avviene soltanto quando l'ufficio d'esecuzione può disporre irrevocabilmente del denaro.268
2    Il pagamento può essere effettuato in contanti fino a 100 000 franchi. Se il prezzo è superiore, il pagamento della parte eccedente tale importo deve essere effettuato per il tramite di un intermediario finanziario ai sensi della legge del 10 ottobre 1997269 sul riciclaggio di denaro. L'ufficiale stabilisce il modo di pagamento.270
3    Se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'ufficio ordina un nuovo incanto al quale si applica l'articolo 126.271
4    Il precedente deliberatario ed i suoi fideiussori rispondono della minor somma ricavata e d'ogni altro danno. Gli interessi perduti sono calcolati nella misura del cinque per cento.
, 132a
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 132a - 1 La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
1    La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
2    Il termine di ricorso previsto dall'articolo 17 capoverso 2 decorre dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell'atto contestato e poteva conoscere i motivi d'impugnazione.
3    Il diritto di ricorso è perento un anno dopo la realizzazione.
, 134
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 134 - 1 Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
1    Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
2    Esse vengono esposte nell'ufficio almeno dieci giorni prima dell'incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.
-137
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 137 - Quando sia concesso un termine, il fondo rimane, fino al pagamento del prezzo, sotto l'amministrazione dell'ufficio d'esecuzione, per conto e rischio dell'acquirente. Non può nel frattempo essere fatta alcuna iscrizione nel registro fondiario senza il consenso dell'ufficio d'esecuzione. L'ufficio può inoltre esigere altre garanzie per il pagamento.
und 143
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 143 - 1 Se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'aggiudicazione è revocata e l'ufficio d'esecuzione ordina immediatamente un nuovo incanto. L'articolo 126 è applicabile.293
1    Se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'aggiudicazione è revocata e l'ufficio d'esecuzione ordina immediatamente un nuovo incanto. L'articolo 126 è applicabile.293
2    Il precedente deliberatario ed i suoi fideiussori rispondono della minor somma ricavata e d'ogni altro danno. Gli interessi perduti sono calcolati nella misura del cinque per cento.
SchKG sinngemäss (Art. 259
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 259 - Alle condizioni dell'incanto si applicano per analogia gli articoli 128, 129, 132a, 134 a 137 e 143. Le funzioni dell'ufficio d'esecuzione spettano all'amministrazione del fallimento.
SchKG).
1.5 Gemäss den Steigerungsbedingungen sollen die beiden Autoeinstellplätze, Miteigentumsparzellen 1 und 2 Grundbuch A.________, zu einem Schätzpreis von je CHF 15'000.-- versteigert werden (Zuteilung gemäss Stockwerkbegründung). Umfasst die Konkursmasse einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, so gilt Artikel 73
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 73 - Quando una quota di comproprietà deve essere realizzata, l'estratto del registro fondiario che l'ufficio deve chiedere (art. 28) dovrà riguardare non solo la quota del debitore ma anche l'intero fondo.
VZG für den nach Artikel 26
SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF)
RUF Art. 26 - 1 I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
1    I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
2    Per i fondi locati o affittati l'inventario dovrà inoltre indicare le persone dei locatari od affittuari, la durata del contratto e l'ammontare del canone locatizio colla relativa scadenza. Tali indicazioni potranno anche essere fatte sopra una lista speciale.
KOV einzuholenden Grundbuchauszug entsprechend (Art. 130a
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 130a - 1 Se la massa fallimentare comprende una quota di comproprietà su di un fondo, l'articolo 73 è applicabile per analogia per quanto concerne l'estratto del registro fondiario che deve essere richiesto giusta l'articolo 26 RUF184.
1    Se la massa fallimentare comprende una quota di comproprietà su di un fondo, l'articolo 73 è applicabile per analogia per quanto concerne l'estratto del registro fondiario che deve essere richiesto giusta l'articolo 26 RUF184.
2    La diffida di notificare le servitù sorte senza iscrizione nei pubblici registri sotto l'impero del vecchio diritto cantonale e non ancora iscritte (art. 123) deve essere inviata pure ai titolari di servitù gravanti l'intero fondo e, nel caso della proprietà per piani retta dal vecchio diritto cantonale (art. 20bis del Titolo finale CC185), pure ai titolari di tali servitù gravanti il piano appartenente alla massa fallimentare.
VZG). Art. 26
SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF)
RUF Art. 26 - 1 I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
1    I fondi saranno iscritti nell'inventario in base ad un estratto del registro fondiario coll'indicazione dei diritti reali spettanti a terzi. Basterà però anche un semplice riferimento all'estratto del registro fondiario.
2    Per i fondi locati o affittati l'inventario dovrà inoltre indicare le persone dei locatari od affittuari, la durata del contratto e l'ammontare del canone locatizio colla relativa scadenza. Tali indicazioni potranno anche essere fatte sopra una lista speciale.
KOV bestimmt Folgendes: Die Grundstücke sind auf Grund eines Auszuges aus dem Grundbuch unter der Angabe der Rechte Dritter aufzuzeichnen oder es ist auf den Auszug zu verweisen.
Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie erwogen hat, das Konkursamt habe im Lastenverzeichnis auf den Grundbuchauszug verweisen dürfen.
2.
2.1 Sodann rügt die Beschwerdeführerin, das Lastenverzeichnis verweise zwar auf den Grundbuchauszug, doch enthalte es keinerlei Hinweise oder Angaben bezüglich eines Vorrechts der Grundpfandgläubigerin. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ergebe sich aus dem Grundbuchauszug die betreibungsrechtliche Rangordnung der Belastungen nicht. Daraus sei einzig das Datum der Eintragung ersichtlich, was nichts mit der betreibungsrechtlichen Rangordnung zu tun habe. Der Doppelaufruf sei somit nicht zulässig.
2.2 In den Spezialanzeigen an die Pfandgläubiger nach Art. 257
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 257 - 1 Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
1    Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
2    Ove siano da realizzare fondi, il bando dev'essere pubblicato almeno un mese prima dell'incanto e indicare il giorno dal quale le condizioni dell'incanto saranno depositate, per l'ispezione, presso l'ufficio dei fallimenti.
3    Un esemplare del bando sarà notificato ad ogni singolo creditore ipotecario con l'indicazione del prezzo di stima.
SchKG (Art. 71
SR 281.32 Regolamento del 13 luglio 1911 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF)
RUF Art. 71 - L'avviso speciale, di cui all'articolo 257 LEF deve essere dato non soltanto ai creditori ipotecari, ma anche ai creditori a cui favore vennero costituiti in pegno i crediti gravanti sul fondo (vedi art. 40 cpv. 1).
KOV) ist denjenigen Gläubigern, denen nach dem Lastenverzeichnis (Art. 125
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 125 - 1 Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
1    Onde verificare a stregua dell'articolo 58 capoverso 2 RUF174 i diritti reali frazionari (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno, di prelazione, di compera, di ricupero, pigioni ed affitti, ecc.) costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all'incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all'aggiudicatario per virtù di legge. L'elenco conterrà pure l'indicazione esatta degli oggetti (fondi ed accessori), ai quali i singoli oneri si riferiscono.
2    Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria, che farà riferimento ad essi senza designare singolarmente i crediti garantiti da pegno.
VZG) ein anderes beschränktes dingliches Recht (Dienstbarkeit, Grundlast, Vorkaufsrecht usw.) im Range nachgeht, gleichzeitig anzuzeigen, dass sie binnen 10 Tagen beim Konkursamt schriftlich den doppelten Aufruf des Grundstücks im Sinne des Art. 142
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG verlangen können, mit der Androhung, dass sonst Verzicht auf dieses Recht angenommen würde (Art. 129 Abs. 1
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 129 - 1 Negli avvisi speciali da notificarsi secondo l'articolo 257 speciale della LEF (art. 71 RUF176), i creditori pignoratizi, che a stregua dell'elenco degli oneri (art. 125) sono al beneficio di un diritto poziore agli oneri reali frazionari (servitù, onere fondiario, diritto di prelazione ecc.), saranno informati che hanno la facoltà di esigere un doppio turno d'asta a stregua dell'articolo 142 della LEF, purché ne facciano istanza per iscritto presso l'ufficio entro il termine di dieci giorni, trascorso il quale si riterrà che vi abbiano rinunciato.177
1    Negli avvisi speciali da notificarsi secondo l'articolo 257 speciale della LEF (art. 71 RUF176), i creditori pignoratizi, che a stregua dell'elenco degli oneri (art. 125) sono al beneficio di un diritto poziore agli oneri reali frazionari (servitù, onere fondiario, diritto di prelazione ecc.), saranno informati che hanno la facoltà di esigere un doppio turno d'asta a stregua dell'articolo 142 della LEF, purché ne facciano istanza per iscritto presso l'ufficio entro il termine di dieci giorni, trascorso il quale si riterrà che vi abbiano rinunciato.177
2    Avvisi speciali saranno inviati, in applicazione analogetica dell'articolo 30 capoverso 4, ai titolari di diritti legali di prelazione dell'articolo 682 capoversi 1 e 2 CC178 .179
VZG; zum Ganzen: Pierre-Robert Gilliéron, a.a.O., N. 23 zu Art. 257
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 257 - 1 Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
1    Il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto sono resi pubblicamente noti.
2    Ove siano da realizzare fondi, il bando dev'essere pubblicato almeno un mese prima dell'incanto e indicare il giorno dal quale le condizioni dell'incanto saranno depositate, per l'ispezione, presso l'ufficio dei fallimenti.
3    Un esemplare del bando sarà notificato ad ogni singolo creditore ipotecario con l'indicazione del prezzo di stima.
SchKG, S. 886/887 und N. 24, 25 zu Art. 258
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 258 - 1 Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
1    Dopo tre chiamate, gli oggetti da realizzare sono aggiudicati al maggior offerente.
2    In caso di realizzazione di un fondo sono applicabili le disposizioni dell'articolo 142 capoversi 1 e 3. I creditori possono inoltre stabilire un prezzo d'aggiudicazione minimo per il primo incanto.468
SchKG, S. 894). Voraussetzung für den Doppelaufruf nach Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG ist einerseits, dass das Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet ist und andererseits, dass sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis ergibt.
2.3 Gemäss dem angefochtenen Entscheid ergeben sich aus dem Grundbuchauszug betreffend die Miteigentumsparzelle Nr. 1 folgende Einträge:

Unter dem Titel "Dienstbarkeiten und Grundlasten" stehe "xxxx Last: Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 zugunsten Grundstück Nr. 3". Die zuerst vermerkte Zahl entspreche dem Datum der Eintragung der Last. Diese sei also am 15. April 1997 im Grundbuch eingetragen worden.

Unter dem Titel "Grundpfandrechte" sei sodann bei Pfandstelle 1 der Inhaberschuldbrief der Bank W.________ über Fr. 3'650'000.-- mit dem Datum der Einrichtung und der Eintragung im Grundbuch, nämlich der 12.4.1996 aufgeführt.

Aus dieser Übersicht über die Grundbucheinträge gehe klar hervor, dass der Inhaberschuldbrief der Bank W.________ vor der Dienstbarkeit zu Gunsten der Parzelle Nr. 3 errichtet worden sei. Dasselbe ergebe sich auch aus dem Grundbuchauszug betreffend die Miteigentumsparzelle Nr. 2.
2.4 Die Vorinstanz hält zutreffend fest, der aus Art. 972 Abs. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 972 - 1 I diritti reali nascono e ricevono grado e data dall'iscrizione nel libro mastro.
ZGB abgeleitete Grundsatz der Alterspriorität sei dispositiver Natur und könne durch eine entsprechende Nachgangserklärung resp. Rangrücktrittserklärung derogiert werden. Durch eine solche Erklärung könne der aus einem beschränkten dinglichen Recht Berechtigte auf den ihm zustehenden Rang verzichten und dem Vorgang eines später errichteten Rechts zustimmen. Diese Rangrücktrittserklärung sei formlos gültig, ihr grundbuchlicher Vollzug erfordere indessen einfache Schriftform (Trauffer, Basler Kommentar, ZGB II, 2. Aufl. 2003, N. 7 und 14 f. zu Art. 812
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
ZGB). Die Aufsichtsbehörde fährt fort, im vorliegenden Fall gebe es seitens der Grundpfandgläubigerin keine derartige schriftliche Rangrücktrittserklärung. Die Beschwerdeführerin behaupte dies auch nicht, mache aber geltend, dass die Grundpfandgläubigerin von der Belastung mit der Dienstbarkeit Kenntnis gehabt und diese damit akzeptiert habe. Ob dies der Fall sei, könne hier offen bleiben, weil aus dem Grundbuch der Vorrang der Dienstbarkeit eben nicht ersichtlich sei. Die Belastung der Miteigentumsparzellen 1 und 2 sei somit ohne Zustimmung der Grundpfandgläubigerin erfolgt. An diese tatsächliche Feststellung ist die
Kammer gebunden (Art. 63 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
in Verbindung mit Art. 81
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
OG). Inwiefern die Aufsichtsbehörde einen Rangrücktritt in materieller Hinsicht hätte überprüfen müssen, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht hinreichend im Sinne von Art. 79 Abs. 1
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
OG begründet. Darauf ist nicht einzutreten.
2.5 Im Weiteren folgert die Vorinstanz, aus den Grundbuchauszügen über die Parzellen 1 und 2 ergebe sich somit das frühere Eintragungsdatum des Grundpfandrechts und damit auch der Vorrang desselben. Da die Beschwerdeführerin kein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
OG geltend macht, sind demzufolge - wie die Aufsichtsbehörde zu Recht befunden hat - die Voraussetzungen für einen Doppelaufruf gemäss Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1    Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2    Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3    Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.
SchKG erfüllt.
3.
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 20a - 1 ...42
1    ...42
2    Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:43
1  le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
2  l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
3  l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
4  la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
5  le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
3    Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.
SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a
SR 281.35 Ordinanza del 23 settembre 1996 sulle tasse riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (OTLEF)
OTLEF Art. 61 Tasse - 1 L'autorità giudiziaria superiore cui sono deferite le decisioni adottate nell'ambito di una procedura sommaria in materia di esecuzione (art. 251 CPC29) può riscuotere una tassa che ammonta, al massimo, a una volta e mezzo l'importo della tassa prevista per l'autorità di prima istanza.30
1    L'autorità giudiziaria superiore cui sono deferite le decisioni adottate nell'ambito di una procedura sommaria in materia di esecuzione (art. 251 CPC29) può riscuotere una tassa che ammonta, al massimo, a una volta e mezzo l'importo della tassa prevista per l'autorità di prima istanza.30
2    Sono esenti da tassa:
a  la procedura di reclamo e il ricorso contro una decisione sul reclamo (art. 17-19 LEF);
b  la procedura di reclamo davanti al giudice della moratoria, a quello del fallimento e all'autorità dei concordati nella procedura di moratoria, di fallimento o di concordato concernente una banca.
GebV SchKG), und es darf keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2
SR 281.35 Ordinanza del 23 settembre 1996 sulle tasse riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (OTLEF)
OTLEF Art. 62 Indennità alle parti - 1 ...32
1    ...32
2    Nella procedura di reclamo giusta gli articoli 17 a 19 LEF non è riconosciuta nessuna indennità alle parti.
GebV SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin, dem Konkursamt A.________ und der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Februar 2005
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: