7B.238/2004

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
7B.238/2004 /bnm

Urteil vom 3. Februar 2005
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Schett.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Advokat Michael Kunz,

gegen

Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, Gerichtsgebäude, Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal.

Gegenstand
Steigerungsbedingungen,

SchKG-Beschwerde gegen den Entscheid der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, vom 19. Oktober 2004.

Sachverhalt:
A.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 teilte das Konkursamt dem Vertreter von X.________ mit, dass im Konkurs über Y.________, Architekt, Z.________ AG am 6. August 2004 die konkursamtliche Versteigerung der Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 stattfinde und die Steigerungsbedingungen im Amtsblatt sowie im SHAB vom 12. Juli 2004 bis 22. Juli 2004 auflägen und stellte ihm gleichzeitig eine Kopie dieser Steigerungsbedingungen zu. In Ziffer 20 dieser Bedingungen kündigt das Konkursamt A.________ den Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG an und hält dazu Folgendes fest: "Mit Schreiben vom 24. Juni 2004 verlangt die Grundpfandgläubigerin - Bank W.________ - den Doppelaufruf nach Art. 142
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG bezüglich den auf die Parzellen Nrn. 1 + 2 eingetragenen Dienstbarkeiten (Last: Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 + 11 zu Gunsten Grundstück Nr. 3)."
B.
Mit Eingabe vom 21. Juli 2004 erhob X.________ bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft Beschwerde gegen diese Steigerungsbedingungen. Sie beantragte, es sei das Konkursamt A.________ anzuweisen, die Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 Grundbuch A.________ ohne Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG, d.h. mit der darauf eingetragenen Grunddienstbarkeit zur Versteigerung zu bringen. Mit Entscheid vom 19. Oktober 2004 wurde die Beschwerde abgewiesen.
C.
C.a Am 6. Dezember 2004 hat X.________ Beschwerde bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts eingereicht. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids der Aufsichtsbehörde. Ferner sei das Konkursamt A.________ anzuweisen, die Miteigentumsparzellen Nrn. 1 und 2 Grundbuch A.________ ohne Doppelaufruf gemäss Art. 142
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG, d.h. mit den darauf eingetragenen Grunddienstbarkeiten (Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 bzw. 11 zu Lasten Grundstück 1 bzw. 2) zur Versteigerung zu bringen.
C.b Mit Präsidialverfügung vom 13. Dezember 2004 wurde dem Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung entsprochen.
C.c Das Konkursamt A.________ beantragt in seiner Stellungnahme vom 23. Dezember 2004, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 20a
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 20a - 1 ...36
1    ...36
2    Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:37
1  les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
2  l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
3  l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
4  la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
5  les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
3    Pour le reste, les cantons règlent la procédure.
SchKG zur Bezahlung der mit der Absage der Versteigerung vom 6. August 2004 anfallenden Kosten zu verpflichten. Die Bank W.________ schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 23. Dezember 2004 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Aufsichtsbehörde hält fest, die Ausführungen der Beschwerdeführerin träfen insoweit zu, als dass im Lastenverzeichnis auf Seite 2 bezüglich der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten auf den Grundbuchauszug verwiesen werde und auf Seite 4, wo unter dem Titel 'Andere Lasten' zum einen die Eigentümer der Grundstücke oder die berechtigten Personen, der Inhalt der Last sowie das belastete Grundstück und zum anderen das Datum der Begründung und der Rang im Verhältnis zu den Pfandrechten einzutragen wären, nichts vermerkt sei. Mit Bezug auf den erwähnten Hinweis auf den Grundbuchauszug auf Seite 2 des Lastenverzeichnisses sei indessen zu ergänzen, dass der Grundbuchauszug dem Lastenverzeichnis beigelegt sei und ausdrücklich zum integrierenden Bestandteil desselben erklärt werde. Gemäss telefonischer Anfrage beim Leiter des Konkursamtes A.________ entspreche es der ständigen Praxis der Betreibungs- und Konkursämter im Kanton Basel-Landschaft, dass im Lastenverzeichnis regelmässig auf den Grundbuchauszug verwiesen werde. Zum einen werde so sichergestellt, dass immer nur die aktuellste Zusammenstellung der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten zur Kenntnis gebracht werde. Zum anderen werde
damit verhindert, dass unnötige Abschreibefehler passierten. Die Aufsichtsbehörde erachte diese gängige Praxis der Betreibungs- und Konkursämter als sinnvoll und verfahrensökonomisch. Die Interessen der Betroffenen würden dadurch keineswegs beeinträchtigt. Es sei kein triftiger Grund ersichtlich, der gegen diese Handhabung spreche, weshalb auch der im vorliegenden Fall erfolgte Verweis im Lastenverzeichnis auf den Grundbuchauszug nicht zu beanstanden sei. Schliesslich sei an dieser Stelle auf einen älteren Entscheid des Bundesgerichts hinzuweisen, in dem es festgehalten habe, dass die Nichtangabe des Grundbuchinhaltes im Lastenverzeichnis nicht einfach die Nichtigkeit desselben zur Folge habe und den Beteiligten kein Recht gebe, jederzeit auf dem Beschwerdeweg die Aufhebung oder Berichtigung des Lastenverzeichnisses zu verlangen, sondern nur dann, wenn das Lastenverzeichnis derart unvollständig sei, dass es nicht mehr als Basis für die Versteigerung resp. Verteilung des Erlöses diene. Sei dies nicht der Fall, könne von den Interessierten erwartet werden, dass sie selber das Grundbuchregister konsultierten (BGE 56 III 221 E. 2 S. 223 f.).
1.2 Die Beschwerdeführerin wendet dagegen zunächst ein, Zweck des Lastenverzeichnisses sei unter anderem die Rangordnung der Belastungen festzustellen. Das könne nicht mittels unspezifischem Verweis auf den Grundbuchauszug, sondern nur mittels entsprechender Feststellung des Konkursamtes geschehen.
1.3 Zur Feststellung der auf den Grundstücken haftenden beschränkten dinglichen Rechte gemäss Art. 58 Abs. 2
SR 281.32 Ordonnance du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite (OAOF)
OAOF Art. 58 - 1 Chaque production est inscrite dans la classe et au rang qui lui est assigné par l'administration de la faillite ou la commission de surveillance.
1    Chaque production est inscrite dans la classe et au rang qui lui est assigné par l'administration de la faillite ou la commission de surveillance.
2    Mention est faite à la suite de chaque production de la décision prise par l'administration sur son admission ou son rejet; dans ce dernier cas, les motifs seront indiqués sommairement. L'administration statuera également sur les droits réels autres que ceux de propriété (droits de gage, usufruit, droit d'habitation, servitudes et charges foncières) qui ont été revendiqués ou qui étaient inscrits au registre foncier; elle en constatera l'existence, l'étendue et le rang.
KOV (SR 281.32) erstellt die Konkursverwaltung ein besonderes Verzeichnis (Lastenverzeichnis) sämtlicher auf den einzelnen Grundstücken haftenden Forderungen (Art. 125 Abs. 1
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 125 - 1 Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
1    Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
2    Ces états des charges forment partie intégrante de l'état de collocation. Au lieu d'énumérer les créances garanties par gage, l'état de collocation se référera à cet égard aux états spéciaux.
VZG; SR 281.42). Darin müssen auch alle anderen bei der Steigerung dem Erwerber zu überbindenden dinglichen Belastungen enthalten sein, soweit sie nicht von Gesetzes wegen bestehen und übergehen. Das Lastenverzeichnis muss auch die genaue Bezeichnung der Gegenstände (Grundstücke und Zugehör) enthalten, auf die sich die einzelnen Lasten beziehen. Anders als in der Betreibung auf Pfändung oder auf Pfandverwertung werden im Konkurs die Lasten im Kollokationsverfahren bereinigt. Das Lastenverzeichnis bildet Bestandteil des Kollokationsplans (Art. 247 Abs. 2
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 247 - 1 Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
1    Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
2    Si la masse comprend un immeuble, l'administration dresse, dans le même délai, un état des charges le grevant (droits de gage, servitudes, charges foncières et droits personnels annotés). L'état des charges fait partie intégrante de l'état de collocation.
3    Si les créanciers ont constitué une commission de surveillance, l'état de collocation et l'état des charges sont soumis à son approbation; elle dispose de dix jours pour les modifier.
4    L'autorité de surveillance peut, au besoin, prolonger les délais fixés par le présent article.
SchKG; Art. 125 Abs. 2
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 125 - 1 Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
1    Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
2    Ces états des charges forment partie intégrante de l'état de collocation. Au lieu d'énumérer les créances garanties par gage, l'état de collocation se référera à cet égard aux états spéciaux.
VZG). Im Kollokationsplan sind die grundpfandversicherten Forderungen nicht aufzuführen; statt dessen ist im Kollokationsplan auf die bestehenden besonderen Lastenverzeichnisse zu verweisen (Art. 125 Abs. 2
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 125 - 1 Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
1    Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
2    Ces états des charges forment partie intégrante de l'état de collocation. Au lieu d'énumérer les créances garanties par gage, l'état de collocation se référera à cet égard aux états spéciaux.
Satz 2 VZG; BGE 60 III 76 ff.; Dieter Hierholzer, in: Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG III, Basel 1998, N. 92 zu Art. 247
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 247 - 1 Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
1    Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
2    Si la masse comprend un immeuble, l'administration dresse, dans le même délai, un état des charges le grevant (droits de gage, servitudes, charges foncières et droits personnels annotés). L'état des charges fait partie intégrante de l'état de collocation.
3    Si les créanciers ont constitué une commission de surveillance, l'état de collocation et l'état des charges sont soumis à son approbation; elle dispose de dix jours pour les modifier.
4    L'autorité de surveillance peut, au besoin, prolonger les délais fixés par le présent article.
SchKG; zu den
Gemeinsamkeiten und Verschiedenheiten zwischen Lastenverzeichnis und Kollokationsplan:Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, articles 159
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 159 - Dès réception de la réquisition de continuer la poursuite, l'office des poursuites adresse sans retard la commination de faillite au débiteur sujet à la poursuite par voie de faillite.
-270
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 270 - 1 La faillite doit être liquidée dans le délai d'un an à compter de son ouverture.486
1    La faillite doit être liquidée dans le délai d'un an à compter de son ouverture.486
2    Au besoin, l'autorité de surveillance peut prolonger le délai.
, N. 14 ff. zu Art. 247
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 247 - 1 Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
1    Dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai pour les productions, l'administration dresse l'état de collocation conformément aux dispositions des art. 219 et 220.
2    Si la masse comprend un immeuble, l'administration dresse, dans le même délai, un état des charges le grevant (droits de gage, servitudes, charges foncières et droits personnels annotés). L'état des charges fait partie intégrante de l'état de collocation.
3    Si les créanciers ont constitué une commission de surveillance, l'état de collocation et l'état des charges sont soumis à son approbation; elle dispose de dix jours pour les modifier.
4    L'autorité de surveillance peut, au besoin, prolonger les délais fixés par le présent article.
SchKG, S. 762 ff.).

Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 34 - 1 L'état des charges doit contenir:
1    L'état des charges doit contenir:
a  La désignation de l'immeuble mis en vente et, le cas échéant, de ses accessoires (art. 11 ci-dessus), avec indication du montant de l'estimation, en conformité du contenu du procès-verbal de saisie.
b  Les charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) inscrites au registre foncier ou produites à la suite de la sommation de l'office (art. 29, al. 2 et 3, ci-dessus), avec indication exacte des objets auxquels chaque charge se rapporte et du rang des droits de gage par rapport les uns aux autres et par rapport aux servitudes et autres charges, pour autant que cela résulte de l'extrait du registre foncier (art. 28 ci-dessus) ou des productions. En ce qui concerne les créances garanties par gage, il sera indiqué dans deux colonnes séparées les montants exigibles et ceux qui seront délégués à l'adjudicataire (art. 135 LP). S'il existe une divergence entre la production et le contenu de l'extrait du registre foncier, l'office s'en tiendra à la production, mais il mentionnera le contenu de l'extrait du registre foncier. Si, d'après la production, le droit revendiqué est moins étendu que ne l'indique le registre foncier, l'office fera procéder à la modification ou à la radiation de l'inscription au registre foncier avec le consentement de l'ayant droit.
2    Doivent aussi être inscrites à l'état des charges celles que les ayants droit ont produites sans en avoir l'obligation. Les charges qui ont été inscrites au registre foncier après la saisie de l'immeuble sans le consentement de l'office seront portées à l'état des charges, mais avec mention de cette circonstance et avec l'observation qu'il ne sera tenu compte de ces charges que pour autant que les créanciers saisissants auront été complètement désintéressés (art. 53, al. 3, ci-après).
VZG sind in das Lastenverzeichnis aufzunehmen: die im Grundbuch eingetragenen sowie die aufgrund der öffentlichen Aufforderung (Art. 29 Abs. 2
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 29 - 1 La date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères.
1    La date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères.
2    Outre les indications exigées par l'art. 138 LP, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l'immeuble mis en vente et le montant de l'estimation.47 La sommation aux créanciers gagistes (art. 138, al. 2, ch. 3, LP) doit être complétée dans ce sens que lesdits créanciers sont aussi tenus de faire savoir à l'office si la créance garantie par gage est échue ou a été dénoncée au remboursement en tout ou en partie, si oui, pour quel montant et pour quelle date.
3    La sommation prévue à l'art. 138, al. 2, ch. 3, LP, doit s'adresser aussi à tous les titulaires de servitudes qui ont pris naissance sous l'empire du droit cantonal ancien et qui n'ont pas encore été inscrites. Ils seront avertis que les servitudes non annoncées ne seront pas opposables à un acquéreur de bonne foi de l'immeuble grevé, à moins qu'il ne s'agisse de droits qui, également d'après le CC48, produisent des effets de nature réelle en l'absence d'inscription au registre foncier.
4    ...49
und 3
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 29 - 1 La date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères.
1    La date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères.
2    Outre les indications exigées par l'art. 138 LP, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l'immeuble mis en vente et le montant de l'estimation.47 La sommation aux créanciers gagistes (art. 138, al. 2, ch. 3, LP) doit être complétée dans ce sens que lesdits créanciers sont aussi tenus de faire savoir à l'office si la créance garantie par gage est échue ou a été dénoncée au remboursement en tout ou en partie, si oui, pour quel montant et pour quelle date.
3    La sommation prévue à l'art. 138, al. 2, ch. 3, LP, doit s'adresser aussi à tous les titulaires de servitudes qui ont pris naissance sous l'empire du droit cantonal ancien et qui n'ont pas encore été inscrites. Ils seront avertis que les servitudes non annoncées ne seront pas opposables à un acquéreur de bonne foi de l'immeuble grevé, à moins qu'il ne s'agisse de droits qui, également d'après le CC48, produisent des effets de nature réelle en l'absence d'inscription au registre foncier.
4    ...49
VZG) angemeldeten Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte), unter genauer Verweisung auf die Gegenstände, auf die sich die einzelnen Lasten beziehen, und mit Angabe des Rangverhältnisses der Pfandrechte zueinander und zu den Dienstbarkeiten und sonstigen Lasten, soweit sich dies aus dem Grundbuchauszug (Art. 28
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 28 - 1 Après avoir informé le débiteur de la réquisition de vente (art. 120 LP), l'office demandera un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser ou, si un tel extrait lui a déjà été délivré auparavant, il le fera vérifier par le bureau du registre foncier qui y apportera les modifications nécessaires et le certifiera conforme au contenu actuel du registre.
1    Après avoir informé le débiteur de la réquisition de vente (art. 120 LP), l'office demandera un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser ou, si un tel extrait lui a déjà été délivré auparavant, il le fera vérifier par le bureau du registre foncier qui y apportera les modifications nécessaires et le certifiera conforme au contenu actuel du registre.
2    En interrogeant le débiteur l'office contrôlera et, éventuellement, rectifiera les indications de l'extrait du registre foncier relatives au nom et au domicile des créanciers gagistes.
VZG) oder aus den Anmeldungen ergibt. Der Konkursbeamte verwendet dabei das Formular VZG 9a K für die Beschreibung des Grundstücks (Seite 2) und 9b K für die grundpfandgesicherten Forderungen (Seite 3) sowie 9b K für andere Lasten (S. 4). Der Konkursverwalter unterzieht sowohl die geltend gemachten als auch die aus dem Grundbuch ersichtlichen Grundstückbelastungen einer mindestens summarischen Prüfung, der Erwahrung, ohne dass dafür eine Bestreitung von Mitbeteiligten erforderlich ist. Weist der Konkursverwalter eine Last aus dem Lastenverzeichnis ab, so hat der Abgewiesene gemäss Art. 250 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 250 - 1 Le créancier qui conteste l'état de collocation parce que sa production a été écartée en tout ou en partie ou parce qu'elle n'a pas été colloquée au rang qu'il revendique intente action contre la masse devant le juge du for de la faillite, dans les 20 jours qui suivent la publication du dépôt de l'état de collocation.
1    Le créancier qui conteste l'état de collocation parce que sa production a été écartée en tout ou en partie ou parce qu'elle n'a pas été colloquée au rang qu'il revendique intente action contre la masse devant le juge du for de la faillite, dans les 20 jours qui suivent la publication du dépôt de l'état de collocation.
2    S'il conteste une créance ou le rang auquel elle a été colloquée, il dirige l'action contre le créancier concerné. Si le juge déclare l'action fondée, le dividende afférent à cette créance est dévolu au demandeur jusqu'à concurrence de sa production, y compris les frais de procès. Le surplus éventuel est distribué conformément à l'état de collocation rectifié.
3    ...459
SchKG gegen die Masse, vertreten durch den Konkursverwalter, zu klagen (Ingrid Jent-Sørensen, Die
Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution, Rz. 825 f., S. 339/340). Das Lastenverzeichnis bildet unerlässliche Grundlage für die Verwertung, namentlich mit Blick auf den Doppelaufruf nach Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG, auf den Art. 258 Abs. 2
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 258 - 1 Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
1    Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
2    En cas de réalisation d'un immeuble, l'art. 142, al. 1 et 3, est applicable. Les créanciers peuvent en outre décider de fixer un prix d'adjudication minimum pour les premières enchères.
SchKG verweist (Pierre-Robert Gilliéron, a.a.O., N. 6 zu Art. 257
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 257 - 1 La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
1    La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
2    S'il s'agit de réaliser des immeubles, la publication a lieu au moins un mois à l'avance et indique le jour à partir duquel les conditions d'enchères pourront être consultées à l'office.469
3    Chaque créancier hypothécaire recevra un exemplaire de la publication et sera avisé en même temps du prix d'estimation.
SchKG, N. 11 zu Art. 258
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 258 - 1 Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
1    Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
2    En cas de réalisation d'un immeuble, l'art. 142, al. 1 et 3, est applicable. Les créanciers peuvent en outre décider de fixer un prix d'adjudication minimum pour les premières enchères.
SchKG mit Hinweis auf Art. 34 Abs. 1 lit. b
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 34 - 1 L'état des charges doit contenir:
1    L'état des charges doit contenir:
a  La désignation de l'immeuble mis en vente et, le cas échéant, de ses accessoires (art. 11 ci-dessus), avec indication du montant de l'estimation, en conformité du contenu du procès-verbal de saisie.
b  Les charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) inscrites au registre foncier ou produites à la suite de la sommation de l'office (art. 29, al. 2 et 3, ci-dessus), avec indication exacte des objets auxquels chaque charge se rapporte et du rang des droits de gage par rapport les uns aux autres et par rapport aux servitudes et autres charges, pour autant que cela résulte de l'extrait du registre foncier (art. 28 ci-dessus) ou des productions. En ce qui concerne les créances garanties par gage, il sera indiqué dans deux colonnes séparées les montants exigibles et ceux qui seront délégués à l'adjudicataire (art. 135 LP). S'il existe une divergence entre la production et le contenu de l'extrait du registre foncier, l'office s'en tiendra à la production, mais il mentionnera le contenu de l'extrait du registre foncier. Si, d'après la production, le droit revendiqué est moins étendu que ne l'indique le registre foncier, l'office fera procéder à la modification ou à la radiation de l'inscription au registre foncier avec le consentement de l'ayant droit.
2    Doivent aussi être inscrites à l'état des charges celles que les ayants droit ont produites sans en avoir l'obligation. Les charges qui ont été inscrites au registre foncier après la saisie de l'immeuble sans le consentement de l'office seront portées à l'état des charges, mais avec mention de cette circonstance et avec l'observation qu'il ne sera tenu compte de ces charges que pour autant que les créanciers saisissants auront été complètement désintéressés (art. 53, al. 3, ci-après).
VZG).
1.4 Wie alle Klagen des SchKG gehen die Kollokationsklagen der Beschwerde im Sinne von Art. 17 ff
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
1    Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
2    La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
3    Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
4    En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30
. SchKG vor. Mit dieser kann demnach gegen einen Kollokationsplan nur vorgegangen werden, falls die Kollokationsklage hierfür nicht zur Verfügung steht (Spühler/Pfister, Schuldbetreibung und Konkurs II, 2. Aufl., Zürich 1999, S. 56). Als Bestandteil des Kollokationsplans wird das Lastenverzeichnis, wenn es innert der Frist für die Anfechtung des Kollokationsplans (Art. 250 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 250 - 1 Le créancier qui conteste l'état de collocation parce que sa production a été écartée en tout ou en partie ou parce qu'elle n'a pas été colloquée au rang qu'il revendique intente action contre la masse devant le juge du for de la faillite, dans les 20 jours qui suivent la publication du dépôt de l'état de collocation.
1    Le créancier qui conteste l'état de collocation parce que sa production a été écartée en tout ou en partie ou parce qu'elle n'a pas été colloquée au rang qu'il revendique intente action contre la masse devant le juge du for de la faillite, dans les 20 jours qui suivent la publication du dépôt de l'état de collocation.
2    S'il conteste une créance ou le rang auquel elle a été colloquée, il dirige l'action contre le créancier concerné. Si le juge déclare l'action fondée, le dividende afférent à cette créance est dévolu au demandeur jusqu'à concurrence de sa production, y compris les frais de procès. Le surplus éventuel est distribué conformément à l'état de collocation rectifié.
3    ...459
SchKG) nicht angefochten wird, mit dem Ablauf dieser Frist rechtskräftig (BGE 96 III 74 E. 3 S. 78).

Das Lastenverzeichnis wurde im vorliegenden Fall "als Bestandteil des Kollokationsplanes am 26. April 2002 bis 16. Mai 2002 aufgelegt", wie den Beilagen zu den Steigerungsbedingungen entnommen werden kann. Es ist somit seit langem rechtskräftig. Für die Steigerungsbedingungen gelten die Art. 128
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 128 - Les objets en métaux précieux ne peuvent être adjugés à un prix inférieur à la valeur du métal.
, 129
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 129 - 1 Le paiement doit être effectué immédiatement après l'adjudication. Le préposé aux poursuites peut toutefois accorder un terme de 20 jours au plus. La remise n'a lieu que lorsque l'office des poursuites peut disposer du montant de manière irrévocable.264
1    Le paiement doit être effectué immédiatement après l'adjudication. Le préposé aux poursuites peut toutefois accorder un terme de 20 jours au plus. La remise n'a lieu que lorsque l'office des poursuites peut disposer du montant de manière irrévocable.264
2    Le paiement peut être effectué au comptant jusqu'à 100 000 francs. Si le prix est plus élevé, le paiement du montant excédentaire doit être effectué par l'entremise d'un intermédiaire financier au sens de la loi du 10 octobre 1997 sur le blanchiment d'argent265. Le préposé aux poursuites détermine le mode de paiement.266
3    Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'office ordonne une nouvelle enchère à laquelle l'art. 126 est applicable.267
4    Le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères, ainsi que de tout autre dommage. La perte d'intérêt est calculée au taux de 5 %.
, 132a
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 132a - 1 La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
1    La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
2    Le délai de plainte prévu à l'art. 17, al. 2, court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation.
3    Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation.
, 134
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 134 - 1 L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
1    L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
2    Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.
-137
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 137 - Lorsqu'un terme a été accordé pour le paiement, l'immeuble est géré par l'office des poursuites, aux frais ainsi qu'aux risques et périls de l'adjudicataire, jusqu'à l'acquittement du prix d'adjudication. D'ici là, aucune inscription ne peut être faite au registre foncier sans l'autorisation de l'office. Celui-ci peut exiger des sûretés spéciales en garantie du prix d'adjudication.
und 143
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 143 - 1 Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères. L'art. 126 est applicable.288
1    Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères. L'art. 126 est applicable.288
2    Le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage. La perte d'intérêts est calculée au taux de 5 %.
SchKG sinngemäss (Art. 259
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 259 - Les art. 128, 129, 132a, 134 à 137 et 143 s'appliquent par analogie aux conditions d'enchères. Les fonctions attribuées à l'office des poursuites sont exercées par l'administration de la faillite.
SchKG).
1.5 Gemäss den Steigerungsbedingungen sollen die beiden Autoeinstellplätze, Miteigentumsparzellen 1 und 2 Grundbuch A.________, zu einem Schätzpreis von je CHF 15'000.-- versteigert werden (Zuteilung gemäss Stockwerkbegründung). Umfasst die Konkursmasse einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, so gilt Artikel 73
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 73 - Lorsque la réalisation porte sur une part de copropriété, l'extrait du registre foncier que l'office doit demander (art. 28 ci-dessus) donnera des indications non seulement sur la part du débiteur, mais aussi sur l'immeuble entier.
VZG für den nach Artikel 26
SR 281.32 Ordonnance du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite (OAOF)
OAOF Art. 26 - 1 L'inventaire des immeubles, avec mention des droits des tiers, est dressé sur la base d'un extrait du registre foncier; il est loisible de remplacer l'inventaire détaillé par un renvoi à cet extrait.
1    L'inventaire des immeubles, avec mention des droits des tiers, est dressé sur la base d'un extrait du registre foncier; il est loisible de remplacer l'inventaire détaillé par un renvoi à cet extrait.
2    Si les immeubles ont été remis à bail ou à ferme, des indications concernant l'identité du locataire ou du fermier, la durée du contrat, le montant du loyer ou fermage et la date d'échéance devront figurer à l'inventaire ou sur une feuille spéciale.36
KOV einzuholenden Grundbuchauszug entsprechend (Art. 130a
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 130a - 1 Lorsque la masse en faillite comprend une part de copropriété sur un immeuble, l'art. 73 ci-dessus est applicable par analogie en ce qui concerne l'extrait du registre foncier qui doit être demandé en vertu de l'art. 26 OAOF177.178
1    Lorsque la masse en faillite comprend une part de copropriété sur un immeuble, l'art. 73 ci-dessus est applicable par analogie en ce qui concerne l'extrait du registre foncier qui doit être demandé en vertu de l'art. 26 OAOF177.178
2    La sommation d'annoncer les servitudes qui ont pris naissance, sous l'empire de l'ancien droit cantonal, sans inscription dans les registres publics et n'ont pas encore été inscrites (art. 123 ci-dessus) doit être adressée aux titulaires de telles servitudes grevant l'immeuble lui-même et, en cas de propriété par étages régie par l'ancien droit cantonal (art. 20bis tit. fin. CC179), également aux titulaires de telles servitudes grevant l'étage compris dans la masse en faillite.
VZG). Art. 26
SR 281.32 Ordonnance du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite (OAOF)
OAOF Art. 26 - 1 L'inventaire des immeubles, avec mention des droits des tiers, est dressé sur la base d'un extrait du registre foncier; il est loisible de remplacer l'inventaire détaillé par un renvoi à cet extrait.
1    L'inventaire des immeubles, avec mention des droits des tiers, est dressé sur la base d'un extrait du registre foncier; il est loisible de remplacer l'inventaire détaillé par un renvoi à cet extrait.
2    Si les immeubles ont été remis à bail ou à ferme, des indications concernant l'identité du locataire ou du fermier, la durée du contrat, le montant du loyer ou fermage et la date d'échéance devront figurer à l'inventaire ou sur une feuille spéciale.36
KOV bestimmt Folgendes: Die Grundstücke sind auf Grund eines Auszuges aus dem Grundbuch unter der Angabe der Rechte Dritter aufzuzeichnen oder es ist auf den Auszug zu verweisen.
Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie erwogen hat, das Konkursamt habe im Lastenverzeichnis auf den Grundbuchauszug verweisen dürfen.
2.
2.1 Sodann rügt die Beschwerdeführerin, das Lastenverzeichnis verweise zwar auf den Grundbuchauszug, doch enthalte es keinerlei Hinweise oder Angaben bezüglich eines Vorrechts der Grundpfandgläubigerin. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ergebe sich aus dem Grundbuchauszug die betreibungsrechtliche Rangordnung der Belastungen nicht. Daraus sei einzig das Datum der Eintragung ersichtlich, was nichts mit der betreibungsrechtlichen Rangordnung zu tun habe. Der Doppelaufruf sei somit nicht zulässig.
2.2 In den Spezialanzeigen an die Pfandgläubiger nach Art. 257
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 257 - 1 La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
1    La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
2    S'il s'agit de réaliser des immeubles, la publication a lieu au moins un mois à l'avance et indique le jour à partir duquel les conditions d'enchères pourront être consultées à l'office.469
3    Chaque créancier hypothécaire recevra un exemplaire de la publication et sera avisé en même temps du prix d'estimation.
SchKG (Art. 71
SR 281.32 Ordonnance du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite (OAOF)
OAOF Art. 71 - L'exemplaire de publication prévu à l'article 257 LP doit être remis non seulement aux porteurs de créances hypothécaires, mais encore aux tiers auxquels ces créances auraient été remises en gage (cf. art. 40, 1er al. ci-dessus).
KOV) ist denjenigen Gläubigern, denen nach dem Lastenverzeichnis (Art. 125
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 125 - 1 Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
1    Afin de constater, conformément à l'art. 58, al. 2 OAOF166, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l'immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l'adjudicataire de l'immeuble, à l'exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.
2    Ces états des charges forment partie intégrante de l'état de collocation. Au lieu d'énumérer les créances garanties par gage, l'état de collocation se référera à cet égard aux états spéciaux.
VZG) ein anderes beschränktes dingliches Recht (Dienstbarkeit, Grundlast, Vorkaufsrecht usw.) im Range nachgeht, gleichzeitig anzuzeigen, dass sie binnen 10 Tagen beim Konkursamt schriftlich den doppelten Aufruf des Grundstücks im Sinne des Art. 142
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG verlangen können, mit der Androhung, dass sonst Verzicht auf dieses Recht angenommen würde (Art. 129 Abs. 1
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 129 - 1 Dans les avis spéciaux qui leur seront adressés conformément à l'art. 257 LP (art. 71 OAOF169), les créanciers dont le droit prime, d'après l'état des charges (art. 125 ci-dessus), un autre droit réel - servitude, charge foncière, droit de préemption, etc. - seront informés qu'ils peuvent exiger la double mise à prix prévue à l'art. 142 LP, s'ils en font la demande à l'office dans les dix jours, faute de quoi ils seraient censés renoncer à ce droit.170
1    Dans les avis spéciaux qui leur seront adressés conformément à l'art. 257 LP (art. 71 OAOF169), les créanciers dont le droit prime, d'après l'état des charges (art. 125 ci-dessus), un autre droit réel - servitude, charge foncière, droit de préemption, etc. - seront informés qu'ils peuvent exiger la double mise à prix prévue à l'art. 142 LP, s'ils en font la demande à l'office dans les dix jours, faute de quoi ils seraient censés renoncer à ce droit.170
2    Conformément à l'art. 30, al. 4, ci-dessus, applicable par analogie, des avis spéciaux seront adressés également aux titulaires de droits de préemption légaux au sens de l'art. 682, al. 1 et 2 CC171.172
VZG; zum Ganzen: Pierre-Robert Gilliéron, a.a.O., N. 23 zu Art. 257
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 257 - 1 La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
1    La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
2    S'il s'agit de réaliser des immeubles, la publication a lieu au moins un mois à l'avance et indique le jour à partir duquel les conditions d'enchères pourront être consultées à l'office.469
3    Chaque créancier hypothécaire recevra un exemplaire de la publication et sera avisé en même temps du prix d'estimation.
SchKG, S. 886/887 und N. 24, 25 zu Art. 258
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 258 - 1 Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
1    Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
2    En cas de réalisation d'un immeuble, l'art. 142, al. 1 et 3, est applicable. Les créanciers peuvent en outre décider de fixer un prix d'adjudication minimum pour les premières enchères.
SchKG, S. 894). Voraussetzung für den Doppelaufruf nach Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG ist einerseits, dass das Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet ist und andererseits, dass sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis ergibt.
2.3 Gemäss dem angefochtenen Entscheid ergeben sich aus dem Grundbuchauszug betreffend die Miteigentumsparzelle Nr. 1 folgende Einträge:

Unter dem Titel "Dienstbarkeiten und Grundlasten" stehe "xxxx Last: Benützungsrecht an Autoeinstellplatz Nr. 10 zugunsten Grundstück Nr. 3". Die zuerst vermerkte Zahl entspreche dem Datum der Eintragung der Last. Diese sei also am 15. April 1997 im Grundbuch eingetragen worden.

Unter dem Titel "Grundpfandrechte" sei sodann bei Pfandstelle 1 der Inhaberschuldbrief der Bank W.________ über Fr. 3'650'000.-- mit dem Datum der Einrichtung und der Eintragung im Grundbuch, nämlich der 12.4.1996 aufgeführt.

Aus dieser Übersicht über die Grundbucheinträge gehe klar hervor, dass der Inhaberschuldbrief der Bank W.________ vor der Dienstbarkeit zu Gunsten der Parzelle Nr. 3 errichtet worden sei. Dasselbe ergebe sich auch aus dem Grundbuchauszug betreffend die Miteigentumsparzelle Nr. 2.
2.4 Die Vorinstanz hält zutreffend fest, der aus Art. 972 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre.
ZGB abgeleitete Grundsatz der Alterspriorität sei dispositiver Natur und könne durch eine entsprechende Nachgangserklärung resp. Rangrücktrittserklärung derogiert werden. Durch eine solche Erklärung könne der aus einem beschränkten dinglichen Recht Berechtigte auf den ihm zustehenden Rang verzichten und dem Vorgang eines später errichteten Rechts zustimmen. Diese Rangrücktrittserklärung sei formlos gültig, ihr grundbuchlicher Vollzug erfordere indessen einfache Schriftform (Trauffer, Basler Kommentar, ZGB II, 2. Aufl. 2003, N. 7 und 14 f. zu Art. 812
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
ZGB). Die Aufsichtsbehörde fährt fort, im vorliegenden Fall gebe es seitens der Grundpfandgläubigerin keine derartige schriftliche Rangrücktrittserklärung. Die Beschwerdeführerin behaupte dies auch nicht, mache aber geltend, dass die Grundpfandgläubigerin von der Belastung mit der Dienstbarkeit Kenntnis gehabt und diese damit akzeptiert habe. Ob dies der Fall sei, könne hier offen bleiben, weil aus dem Grundbuch der Vorrang der Dienstbarkeit eben nicht ersichtlich sei. Die Belastung der Miteigentumsparzellen 1 und 2 sei somit ohne Zustimmung der Grundpfandgläubigerin erfolgt. An diese tatsächliche Feststellung ist die
Kammer gebunden (Art. 63 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
in Verbindung mit Art. 81
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
OG). Inwiefern die Aufsichtsbehörde einen Rangrücktritt in materieller Hinsicht hätte überprüfen müssen, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht hinreichend im Sinne von Art. 79 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
OG begründet. Darauf ist nicht einzutreten.
2.5 Im Weiteren folgert die Vorinstanz, aus den Grundbuchauszügen über die Parzellen 1 und 2 ergebe sich somit das frühere Eintragungsdatum des Grundpfandrechts und damit auch der Vorrang desselben. Da die Beschwerdeführerin kein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
OG geltend macht, sind demzufolge - wie die Aufsichtsbehörde zu Recht befunden hat - die Voraussetzungen für einen Doppelaufruf gemäss Art. 142 Abs. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
1    Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
2    Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
3    Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.
SchKG erfüllt.
3.
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 20a - 1 ...36
1    ...36
2    Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:37
1  les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
2  l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
3  l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
4  la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
5  les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
3    Pour le reste, les cantons règlent la procédure.
SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a
SR 281.35 Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (OELP)
OELP Art. 61 Émoluments - 1 La juridiction supérieure à laquelle sont déférées les décisions rendues dans une procédure sommaire en matière de poursuite (art. 251 CPC29) peut prélever un émolument n'excédant pas une fois et demie l'émolument que peut prélever l'autorité de première instance. 30
1    La juridiction supérieure à laquelle sont déférées les décisions rendues dans une procédure sommaire en matière de poursuite (art. 251 CPC29) peut prélever un émolument n'excédant pas une fois et demie l'émolument que peut prélever l'autorité de première instance. 30
2    Sont gratuites:
a  la procédure de plainte devant l'autorité de surveillance et le recours contre une décision sur la plainte (art. 17 à 19 LP);
b  dans les procédures de sursis, de faillite et de concordat concernant les banques, la procédure de recours devant le juge du sursis, le juge de la faillite et le juge du concordat.
GebV SchKG), und es darf keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2
SR 281.35 Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (OELP)
OELP Art. 62 Dépens - 1 ...32
1    ...32
2    Dans la procédure de plainte au sens des art. 17 à 19 LP, il ne peut être alloué aucun dépens.
GebV SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin, dem Konkursamt A.________ und der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft, Dreierkammer des Kantonsgerichts, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Februar 2005
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: