U/ei
Mitwirkend: Oberrichter Roland Schmid, Vizepräsident, und Ersatzoberrichterin Franziska Egloff, die Handelsrichterin Dr. Myriam Gehri, die Handelsrichter Dr. Felix Graber und Markus Koch sowie der Gerichtsschreiber Dr. Giulio Donati
Urteil vom 15. Mai 2018
in Sachen A._____ Schweiz AG, Klägerin vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. X._____, gegen B._____ AG, Beklagte vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y2._____, betreffend Forderung
Rechtsbegehren: (act. 25 S. 2 ff.) "1.
Es sei die Beklagte zur Zahlung von CHF 1'000.000.00 an die Klägerin zu verpflichten, zuzüglich Zins zu 5 % auf:
CHF 10'000.00 seit 2. Juni 2015;
CHF 10'000.00 seit 9. Juni 2015;
CHF 10'000.00 seit 16. Juni 2015;
CHF 10'000.00 seit 23. Juni 2015;
CHF 10'000.00 seit 30. Juni 2015;
CHF 10'000.00 seit 7. Juli 2015;
CHF 10'000.00 seit 14. Juli 2015;
CHF 10'000.00 seit 21. Juli 2015;
CHF 10'000.00 seit 28. Juli 2015;
CHF 10'000.00 seit 4. August 2015;
CHF 10'000.00 seit 11. August 2015;
CHF 10'000.00 seit 18. August 2015;
CHF 10'000.00 seit 25. August 2015;
CHF 10'000.00 seit 1. September 2015;
CHF 10'000.00 seit 8. September 2015;
CHF 10'000.00 seit 15. September 2015;
CHF 10'000.00 seit 22. September 2015;
CHF 10'000.00 seit 29. September 2015;
CHF 10'000.00 seit 6. Oktober 2015;
CHF 10'000.00 seit 13. Oktober 2015;
CHF 10'000.00 seit 20. Oktober 2015;
CHF 10'000.00 seit 27. Oktober 2015;
CHF 10'000.00 seit 3. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 10. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 17. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 24. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 1. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 8. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 15. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 22. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 29. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 5. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 12. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 19. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 26. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 2. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 9. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 16. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 23. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 1. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 8. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 15. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 22. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 29. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 5. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 12. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 19. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 26. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 3. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 10. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 17. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 24. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 31. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 7. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 14. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 21. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 28. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 5. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 12. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 19. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 26. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 2. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 9. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 16. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 23. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 30. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 6. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 13. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 20. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 27. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 4. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 11. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 18. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 25. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 1. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 8. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 15. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 22. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 29. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 6. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 13. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 20. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 27. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 3. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 10. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 17. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 24. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 31. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 7. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 14. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 21. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 28. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 7. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 14. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 21. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 28. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 4. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 11. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 18. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 25. April 2017;
2.
Es sei die Beklagte zur Zahlung von CHF 780'000.00 an die Klägerin zu verpflichten, zuzüglich Zins zu 5 % auf:
CHF 10'000.00 seit 31. Oktober 2015;
CHF 10'000.00 seit 7. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 14. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 21. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 28. November 2015;
CHF 10'000.00 seit 5. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 12. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 19. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 26. Dezember 2015;
CHF 10'000.00 seit 2. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 9. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 16. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 23. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 30. Januar 2016;
CHF 10'000.00 seit 6. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 13. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 20. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 27. Februar 2016;
CHF 10'000.00 seit 5. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 12. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 19. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 26. März 2016;
CHF 10'000.00 seit 2. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 9. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 16. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 23. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 30. April 2016;
CHF 10'000.00 seit 7. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 14. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 21. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 28. Mai 2016;
CHF 10'000.00 seit 4. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 11. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 18. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 25. Juni 2016;
CHF 10'000.00 seit 2. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 9. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 16. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 23. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 30. Juli 2016;
CHF 10'000.00 seit 6. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 13. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 20. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 27. August 2016;
CHF 10'000.00 seit 3. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 10. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 17. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 24. September 2016;
CHF 10'000.00 seit 1. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 8. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 15. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 22. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 29. Oktober 2016;
CHF 10'000.00 seit 5. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 12. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 19. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 26. November 2016;
CHF 10'000.00 seit 3. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 10. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 17. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 24. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 31. Dezember 2016;
CHF 10'000.00 seit 7. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 14. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 21. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 28. Januar 2017;
CHF 10'000.00 seit 4. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 11. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 18. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 25. Februar 2017;
CHF 10'000.00 seit 4. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 11. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 18. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 25. März 2017;
CHF 10'000.00 seit 1. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 8. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 15. April 2017;
CHF 10'000.00 seit 22. April 2017;
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. 8 % MwSt auf der Prozessentschädigung, zu Lasten der Beklagten. Sachverhalt und Verfahren
A.
Sachverhaltsübersicht
a.
Parteien und ihre Stellung
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C._____ (Kanton Thurgau) und bezweckt den Handel und den Vertrieb von food- und non-food-Artikel für die Unternehmensgruppe A._____ (act. 3/5). Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D._____ und bezweckt den Erwerb, das Halten, Vermieten und Veräussern von Liegenschaften aller Art (act. 3/6).
b.
Prozessgegenstand
Die Klägerin bringt vor, sie habe als Mieterin mit der Beklagten als Vermieterin einen Mietvertrag abgeschlossen (act. 1 Rz. 2). Der Mietvertrag betreffe ein Grundstück an der ... [Adresse], auf welchem die Klägerin ein eigenes Geschäftslokal plane (act. 1 Rz. 4). Im Mietvertrag (bzw. in den dazugehörigen Nachträgen) seien insbesondere zwei Erfüllungstermine vereinbart worden: Einmal der 1. Juni 2015 für die Übergabe des Mietobjekts für den Mieterausbau und sodann der 30. Oktober 2015 für die Fertigstellung des kompletten Gebäudes inklusive der Verkehrsflächen und Aussenanlagen. Die Einhaltung dieser Termine sei jeweils mit einer Konventionalstrafe im Nichterfüllungsfall gekoppelt worden (act. 1 Rz. 29). Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe die genannten Termine nicht eingehalten und sei säumig. Die Beklagte schulde ihr darum die Konventionalstrafen. Diese seien kumulativ geschuldet und nach angebrochener Kalenderwoche zu berechnen (act. 1, Rz. 16; Rz. 33). Die Beklagte stellt sowohl die Aktivlegitimation der Klägerin als auch ihre eigene Passivlegitimation in Frage (act. 17 Rz. 14 und Rz. 15). Für den Fall, dass das Gericht die Aktiv- und Passivlegitimation der Parteien als gegeben erachten sollte, macht die Beklagte geltend, eine allfällige Konventionalstrafe sei nur einfach geschuldet (act. 17 Rz. 27 ff.). Weiter sei die Konventionalstrafe, sollte eine solche geschuldet sein, auf ein angemessenes Mass herabzusetzen (act. 17 Rz. 32 ff.). B.
Prozessverlauf
Am 14. April 2016 (überbracht) reichte die Klägerin ihre Klageschrift samt Beilagen beim Handelsgericht des Kantons Zürich ein (act. 1; act. 3/218). Den ihr mit Verfügung vom 14. April 2016 auferlegten Vorschuss für die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 25'000.00 (act. 5) leistete die Klägerin fristgemäss (act. 7), worauf der Beklagten mit Verfügung vom 21. April 2016 Frist zur Einreichung ihrer Klageantwort angesetzt wurde (act. 8). Innert erstreckter Frist (Prot. S. 4) reichte die Beklagte ihre Klageantwort samt Beilagen ein (act. 17; act. 19/15). Mit Verfügung vom 4. Oktober 2016 wurde die Leitung des Prozesses an Ersatzoberrichterin lic. iur. Franziska Egloff als Instruktionsrichterin delegiert sowie das Doppel der Klageantwort der Klägerin zugestellt (act. 20). Anschliessend wurden die Parteien
zu einer Vergleichsverhandlung am 2. Februar 2017 vorgeladen, an welcher sich die Parteien nicht einigen konnten (Prot. S. 6 f.). Mit Verfügung vom 8. Februar 2017 wurde den Parteien mitgeteilt, dass das Verfahren schriftlich fortgesetzt werde, und gleichzeitig der Klägerin Frist angesetzt, um eine schriftliche Replik einzureichen (act. 23). Die Klägerin reichte mit Eingabe vom 26. April 2017 (Datum Poststempel) die Replik samt Beilagen mit dem eingangs wiedergegebenen, geänderten
Rechtsbegehren
(Klageerweiterung)
fristgerecht
ein
(act. 25;
act. 26/113). Mit Verfügung vom 5. Mai 2017 wurde der Klägerin Frist angesetzt, um für die Gerichtskosten einen weiteren Vorschuss von CHF 14'000.00 zu leisten. Mit gleicher Verfügung wurde die Replik an die Beklagte zugestellt und dieser Frist zur schriftlichen Duplik angesetzt (act. 27). Die Klägerin leistete den Kostenvorschuss fristgerecht (act. 29). Mit Eingabe vom 10. Juli 2017 (Datum Poststempel) reichte die Beklagte ihre Duplik samt Beilagen fristgerecht ein (act. 30; act. 31/67). Mit Verfügung vom 13. Juli 2017 wurde das Doppel der Duplik samt Beilagen der Klägerin zugestellt und der Aktenschluss verfügt (act. 32). Seitens der Parteien gingen keine weiteren Stellungnahmen ein. Mit Verfügung vom 30. Januar 2018 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zu erklären, ob auf die Durchführung einer Hauptverhandlung verzichtet werde, unter Androhung, dass bei Stillschweigen Verzicht auf die Hauptverhandlung angenommen würde (act. 34). Mit Schreiben vom 7. Februar 2018 zeigte die Klägerin an, dass sie nicht auf die Durchführung einer Hauptverhandlung verzichte; die Beklagte erklärte ihren Verzicht auf Durchführung einer Hauptverhandlung demgegenüber mit Schreiben vom 9. Februar 2018 (act. 36 und act. 37). Mit Schreiben vom 8. Februar 2018 zeigte das hiesige Gericht den Parteien an, dass eine Hauptverhandlung stattfinden werde und erläuterte den Parteien die Modalitäten der Hauptverhandlung, insbesondere unter Darlegung der Protokollierungsvorschriften (act. 38). Am 15. Mai 2018 fand eine Hauptverhandlung statt, an welcher die Parteien Plädoyernotizen zu den Akten reichten (Prot. S. 15 ff.; act. 40 und act. 41). Der Prozess ist spruchreif (Art. 236 Abs. 1
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 236 Decisione finale - 1 Se la causa è matura per il giudizio, la procedura si conclude con una decisione di merito o con una decisione di non entrata nel merito. |
|
1 | Se la causa è matura per il giudizio, la procedura si conclude con una decisione di merito o con una decisione di non entrata nel merito. |
2 | Il tribunale statuisce a maggioranza. |
3 | Ad istanza della parte vincente, vengono ordinate misure d'esecuzione. |
C.
Beweisvorbringen der Parteien
Die Parteien reichen jeweils Beweismittelverzeichnisse ein (act. 3/218; act. 26/113; act. 19/15 und act. 31/67). Erwägungen
A.
Zuständigkeit und Klageänderung
1.
Zuständigkeit
Die
Beklagte
bestreitet
die
örtliche
und
sachliche
Zuständigkeit
des
Handelsgerichts des Kantons Zürich nicht. Die Klägerin verweist für die örtliche Zuständigkeit auf eine Gerichtsstandsvereinbarung, die im Mietvertrag vom 19. August
2010
vereinbart
Gerichtsstandsvereinbarung
wirkt
worden primär
sei
(act. 1
zwischen
den
Rz. 5).
Eine
Vertragsparteien
(INFANGER,Dominik, Basler Kommentar zur Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 17 N 23); hier also den Parteien des Mietvertrags. Vorliegend ist strittig, wer Vertragspartei des Mietvertrags vom 19. August 2010 sowie der zugehörigen Nachträge ist. Diese Streitfrage ist sowohl für die Frage der Zuständigkeit des hiesigen Gerichts als auch für die Frage der materiellen Begründheit der Klage relevant. Es liegt eine doppelrelevante Tatsache vor, weshalb grundsätzlich auf die Vorbringen der Klägerin abzustellen ist (vgl. BGE 141 III 294, S. 297 ff. E. 5). Sodann
bliebe
das
hiesige
Gericht
selbst
bei
einer
unwirksamen
Gerichtsstandsvereinbarung zuständig zufolge Einlassung (Art. 18
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 18 Costituzione in giudizio del convenuto - Salvo che la legge disponga altrimenti, il giudice adito è competente dal momento in cui il convenuto si esprime nel merito senza sollevare l'eccezione d'incompetenza. |
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 33 Locazione e affitto di beni immobili - Per le azioni in materia di locazione e di affitto di beni immobili è competente il giudice del luogo di situazione della cosa. |
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
|
1 | I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale). |
2 | Vi è contenzioso commerciale se: |
a | la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno; |
b | la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e |
c | le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero. |
3 | Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario. |
4 | I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su: |
a | le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1; |
b | le controversie in materia di società commerciali e cooperative. |
5 | Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa. |
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 198 Eccezioni - La procedura di conciliazione non ha luogo: |
|
a | nella procedura sommaria; |
abis | nelle azioni per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC78 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC; |
b | nelle cause sullo stato delle persone; |
bbis | nelle cause sul mantenimento e sulle altre questioni riguardanti i figli, se uno dei genitori si è rivolto all'autorità di protezione dei minori prima che fosse promossa la causa (art. 298b e 298d CC80); |
c | nelle cause di divorzio; |
d | nelle cause di scioglimento e di annullamento dell'unione domestica registrata; |
e | nelle seguenti cause rette dalla LEF82: |
e1 | azione di disconoscimento del debito (art. 83 cpv. 2 LEF), |
e2 | azione d'accertamento (art. 85a LEF), |
e3 | azione di rivendicazione (art. 106-109 LEF), |
e4 | azione di partecipazione (art. 111 LEF), |
e5 | azione di rivendicazione di terzi e di rivendicazione della massa (art. 242 LEF), |
e6 | azione di contestazione della graduatoria (art. 148 e 250 LEF), |
e7 | azione d'accertamento del ritorno a miglior fortuna (art. 265a LEF), |
e8 | azione di reintegrazione di oggetti vincolati al diritto di ritenzione (art. 284 LEF); |
f | nelle controversie per cui gli articoli 5 e 6 del presente Codice prevedono il giudizio in istanza cantonale unica; |
g | in caso di intervento principale, di domanda riconvenzionale e di azione di chiamata in causa; |
h | allorché il giudice ha impartito un termine per proporre azione. |
Klageänderung
Die Klägerin beantragt in der Replik einen höheren Geldbetrag als in der Klageschrift. Die Zulässigkeit dieser Klageänderung ergibt sich ohne Weiteres aus
Art. 227 Abs. 1
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 227 Mutazione dell'azione in corso di causa - 1 La mutazione dell'azione è ammissibile se la nuova o ulteriore pretesa deve essere giudicata secondo la stessa procedura e: |
|
1 | La mutazione dell'azione è ammissibile se la nuova o ulteriore pretesa deve essere giudicata secondo la stessa procedura e: |
a | ha un nesso materiale con la pretesa precedente; o |
b | la controparte vi acconsente. |
2 | Se il valore litigioso dopo la mutazione dell'azione eccede la sua competenza per materia, il giudice adito rimette la causa al giudice competente per il maggior valore. |
3 | Una limitazione dell'azione è sempre ammissibile; in tal caso, rimane competente il giudice adito. |
Passivlegitimation der Beklagten
Die Beklagte bestreitet ihre Passivlegitimation. Die Passivlegitimation als Teil der Sachlegitimation betrifft die Frage, wer auf Beklagtenseite hinsichtlich des streitigen Anspruchs materiell-rechtlich verpflichtet ist. Ist eine beklagte Partei nicht passivlegitimiert, ist die gegen sie gerichtete Klage abzuweisen (STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND,
Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, § 13 N 20; ZINGG, in:
Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 59 N 171; SPÜHLER/DOLGE/GEHRI, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 9. Aufl., Bern 2010, § 28 N 105; SUTTER-SOMM, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017, N 191). Die Passivlegitimation muss im Urteilszeitpunkt vorliegen (WILLISEGGER, Daniel, Grundstruktur des Zivilprozesses, Zürich Basel Genf 2012, S. 110). Vertragliche Ansprüche, die vor dem Übergang des Mietverhältnisses fällig geworden sind, sind gegen den ursprünglichen Vermieter geltend zu machen; Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Unbestrittener Sachverhalt
Unbestritten ist vorliegend, dass die Beklagte das Grundstück Kat.-Nr. ... am 18. März 2013 an die E._____ AG verkaufte und die Beklagte nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks ist (act. 3/7; act. 1 Rz. 17). Weiter ist unbestritten, dass der Mietvertrag am 19. August 2010 (act. 3/2), der Nachtrag Nr. 1 am 15. März 2013 (act. 26/13) und der Nachtrag Nr. 2 am 14. Februar 2014 abgeschlossen (act. 3/8) und sowohl der Mietvertrag als auch die beiden Nachträge jeweils im Grundbuch vorgemerkt wurden (act. 3/7). Unstrittig ist sodann, dass der Mietvertrag sowie die Nachträge zu diesem das Grundstück Kat.-Nr. ... betreffen. Einigkeit besteht auch darin, dass es sich um einen reinen Mietvertrag handelt; jeden-
falls bringt keine der Parteien etwas Gegenteiliges vor. Die Klägerin hat den Mietvertrag schliesslich (bis heute) noch nicht angetreten. 2. 2.1.
Standpunkte der Parteien Die Klägerin bringt im Hauptstandpunkt vor, die Beklagte sei weiterhin ihre
Vertragspartnerin und damit ihre Vermieterin. Es habe im Zuge des Grundstücksverkaufs gerade kein Übergang des Mietverhältnisses von der Beklagten auf die E._____ AG stattgefunden. Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Die Beklagte vertritt den Standpunkt, das Mietrechtsverhältnis sei auf die
E._____ AG als Grundstückskäuferin übergegangen. Die Beklagte sei darum nicht mehr Vertragspartei (act. 17 Rz. 15). Der Übergang des Mietvertrages auf die E.______ AG sei gestützt auf die Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
Hauptstandpunkt der Klägerin: Rechtliches Gemäss Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
der Sache auf den Erwerber über, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags veräussert. Art. 261b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
3.2.
Die Klägerin beruft sich unter anderem auf einen Gerichtsentscheid vom
1. Oktober 2001 des Kantonsgerichts Graubünden, der zu Art. 14
SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 107 - 1 Allorquando in un contratto bilaterale un debitore è in mora, il creditore ha il diritto di fissargli o di fargli fissare dall'autorità competente un congruo termine per l'adempimento. |
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1 | Allorquando in un contratto bilaterale un debitore è in mora, il creditore ha il diritto di fissargli o di fargli fissare dall'autorità competente un congruo termine per l'adempimento. |
2 | Se l'adempimento non avviene neppure entro questo termine, il creditore può nulladimeno richiedere l'adempimento ed il risarcimento del danno pel ritardo, ma invece di ciò, purché lo dichiari immediatamente, può rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall'inadempimento oppure recedere dal contratto. |
schweizerischen Mietrechts für den Praktiker, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 88). Gemäss BLUMER sowie HIGI tritt der Erwerber des Grundstücks in den Mietvertrag ein, sofern die Handänderung nach Mietantritt erfolge. Erfolge die Handänderung indessen zwischen Vertragsschluss und Mietantritt, führe dies zur Unmöglichkeit der Erfüllung, die dem Mieter Anspruch auf Schadenersatz (Art. 97
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 97 - 1 Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile. |
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1 | Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile. |
2 | L'esecuzione è regolata dalle disposizioni della legge federale dell'11 aprile 188944 sull'esecuzione e sul fallimento e dal Codice di procedura civile del 19 dicembre 200845 (CPC).46 |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
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1 | Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
2 | Tale manifestazione può essere espressa o tacita. |
Vermieter
Konsequenzen,
wobei
auf
Art. 97
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 97 - 1 Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile. |
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1 | Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile. |
2 | L'esecuzione è regolata dalle disposizioni della legge federale dell'11 aprile 188944 sull'esecuzione e sul fallimento e dal Codice di procedura civile del 19 dicembre 200845 (CPC).46 |
OR
abzustellen
sei
(GUHL/KOLLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 44 N 72; KOLLER hat seine Lehrmeinung später geändert und lässt nun den Abschluss des Mietvertrages genügen: siehe Erw. 3.2.4). 3.2.4. Den Abschluss des Mietvertrages (und nicht den Mietantritt) erachten TERCIER,
BIERI und CARRON als ausreichend, damit Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
CIER,
Pierre/BIERI, Laurent/CARRON, Blaise, Les contrats spéciaux, 5. Aufl.,
Genf/Zürich/Basel 2016, N 2062). Diese Lehrmeinung vertreten auch zahlreiche weitere Autoren (HÜRLIMANN-KAUP, Bettina, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Luzerner Habilitation, in: Luzerner Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band 34 (=LBR 34), N 572, Zürich 2008 HULLIGER, Urban/HEINRICH, Peter, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 261261b N 4; FELLMANN, Walter, in: AJP 1994, S. 539 ff., Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
S. 547; KOLLER, Alfred, Der Grundstückkauf, a.a.O., § 7 N 11; SVIT-KOMMENTAR zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 261b N 8; SCHMID, Jürg, in: Honsell/Vogt/Geiser (Hrsg.), Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 959 N 21). Einzig WEBER scheint in Art. 261b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Mietverhältnis
hatte
(Urteil
des
Bundesgericht,
4A_542/2014,
vom
17. Februar 2015, E. 2.1). Erwähnenswert ist zudem, dass die Lehre zu Art. 259 aOR annahm, es genüge für den Übergang des Vertragsverhältnisses der Abschluss des Mietvertrages (siehe OSER, Hugo/SCHÖNENBERGER, Wilhelm, in: Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, 2. Teil (Halbband): Art. 184418, 2. Aufl., Zürich 1936, Art. 259 N 7). Auch Art. 259 aOR wies die Wendung "Abschluss des Mietvertrages" auf. HÜRLIMANN-KAUP weist zu Recht darauf hin, dass Art. 259 Abs. 1 aOR "die Kontroverse über das Erfordernis der Besitzübertragung beenden sollte, die bei Art. 281 aOR aufgrund der Formulierung "während der Miethzeit" entstanden war". Der Berichterstatter im Nationalrat habe sodann ausgeführt, "dass der Verkauf der Mietsache, die [...] anerkannte Wirkung nicht nur dann haben soll, wenn er nach Antritt der Miete stattfindet, sondern auch [...] nach Abschluss der Miete, sodass vor oder nach Antritt der Miete der Verkauf für den Mieter die gleichen Folgen hat, sobald der Vertrag geschlossen ist" (HÜRLIMANN-KAUP,
Bettina, a.a.O., N 571 und dort auch die FN 121). Weshalb die glei-
che Formulierung in Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Auslegung von Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
3.3.1. Der Wortlaut ist Ausgangspunkt der Auslegung. Vom daraus abgeleiteten Sinn ist jedoch abzuweichen, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass der Gesetzgeber diesen nicht gewollt haben kann. Solche Gründe können sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte der Norm oder aus ihrem Zweck ergeben. Neben dem Wortlaut und der Gesetzessystematik sind demnach bei der Auslegung auch das historische und das teleologische Element zu berücksichtigen (BGE 140 III 550, S. 553 E. 2.6). 3.3.2. In Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Das Mietverhältnis geht ex lege auf den neuen Eigentümer über. Einzig die Definition des zweiten Zeitpunkts ist vorliegend strittig. 3.3.3. Grammatikalische Auslegung 3.3.3.1. Laut der Klägerin zeigt bereits der Wortlaut von Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Giacomo, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 180; SVIT-
Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 58 N 9; vgl. ferner auch AELLEN, Nicole, Die Übertragung der Miete auf einen
Dritten, in: MRA 2/15, S. 63 ff., S. 64, die sich zum Begriff Mietverhältnis in Art. 263
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 263 - 1 Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore. |
|
1 | Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi. |
3 | Se il locatore ha consentito, il terzo è surrogato al conduttore. |
4 | Il conduttore è liberato dai suoi obblighi verso il locatore. È tuttavia solidalmente responsabile con il terzo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per due anni. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
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1 | Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
2 | Tale manifestazione può essere espressa o tacita. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
OR im Zuge einer Eigentumsübertragung auf den Erwerber übergeht. Der Abschluss des Mietvertrages genügt. 3.3.4. Historische Auslegung 3.3.4.1. Gemäss der Klägerin lässt sich aus der Entstehungsgeschichte insbesondere ableiten, dass Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
diesen zumindest einzuschränken) oder diese Mieter unter dem Kündigungsregime des ursprünglichen Vermieters trotz Eigentümerwechsel zu belassen. Beide Varianten wurden im Rahmen der Entstehungsgeschichte, soweit ersichtlich, nicht diskutiert. Eine Trennung zwischen vermietenden Nichteigentümern und nichtvermietenden Eigentümern erscheint zudem zumindest wenn sie zur generellen Rechtsfolge von Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 258 - 1 Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli articoli 107-109 relativi all'inadempimento del contratto. |
|
1 | Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli articoli 107-109 relativi all'inadempimento del contratto. |
2 | Il conduttore che, nonostante tali difetti, accetta la cosa e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto può far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (art. 259a-259i). |
3 | Il conduttore può far valere i diritti previsti negli articoli 259a-259i anche se al momento della consegna la cosa presenti difetti che: |
a | ne diminuiscono l'idoneità all'uso cui è destinata, pur non escludendola né pregiudicandola notevolmente; |
b | durante la locazione, sarebbero a carico del conduttore (art. 259). |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
stützt auf die Entstehungsgeschichte zu folgern, dass der Mietantritt keine Voraussetzung von Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
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3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
erzielt: Der Verkauf der Liegenschaft ist nicht erschwert oder gar untersagt; der Mieter geniesst einen gewissen Kündigungsschutz, und das Kündigungsrecht des Erwerbers wird lediglich eingeschränkt, bleibt aber gleichwohl bestehen. Das Kriterium des Mietantritts spielt im Rahmen dieses Interessenausgleichs keine Rolle. Denn die genannten Interessen bestehen ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht erst ab dem Zeitpunkt des Mietantritts. Der Verweis der Klägerin auf den Kündigungsschutz vermag daran nichts zu ändern. Die Frage, ob und wann der Mietvertrag im Zusammenhang mit einer Veräusserung ohne besondere Abrede auf den Erwerber übergeht, ist der Frage nach der Ausgestaltung des Kündigungsschutzes vorgelagert. So und nicht anders ist Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
|
1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
3.3.6.2. Zunächst ist festzuhalten, dass das Bundesgericht, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden hat, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Mietantritt möglich ist. Es ist jedenfalls nicht ohne Weiteres ersichtlich, weshalb eine Kündigung vor Mietantritt nicht möglich sein sollte (siehe auch THANEI, Anita, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 673 N 25.3). 3.3.6.3. Selbst wenn man annehmen würde, eine Kündigung sei erst ab Mietantritt möglich, liesse sich aus der systematischen Stellung von Absatz 1 und Absatz 2 von Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
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Hauptstandpunkt der Klägerin: Würdigung Die Klägerin fordert im Nachtrag Nr. 2 vertraglich vereinbarte Konventio-
nalstrafen, mithin vertragliche Ansprüche. Schuldnerin der vertraglichen Ansprüche ist demnach die materiell-rechtlich verpflichtete Vertragspartei. Die Beklagte ist mit anderen Worten einzig dann passivlegitimiert, wenn sie sich mit dem Nachtrag Nr. 2 vertraglich verpflichtete. Der Mietvertrag vom 19. August 2010, der Nachtrag Nr. 1 vom 15. März 2013 und der Nachtrag Nr. 2 vom 14. Februar 2014 bilden dabei eine Einheit; sie stellen gleichsam ein einziges Vertragsverhältnis dar. Es liegt zudem ein reiner Mietvertrag vor (vgl. zu dieser Problematik das Urteil des Bundesgericht 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015, E. 2.1 m.w.H.).
4.2.
Der Nachtrag Nr. 2 wurde nach dem Verkauf des Grundstücks abge-
schlossen. Die Klägerin nimmt an, dass das Mietverhältnis trotz Verkaufs des Grundstücks nicht auf die E._____ AG überging und die Beklagte Vertragspartei blieb. Weil die Beklagte auch nach dem Verkauf Vertragspartei und Vermieterin der Klägerin gewesen sei, sei der Beklagten auch der Nachtrag Nr. 2 zuzuordnen. 4.3.
Die zentrale Streitfrage lautet demnach, ob das mietrechtliche Verhältnis
auf Vermieterseite im Zuge des Grundstücksverkaufs gestützt auf Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
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1 | Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario. |
2 | Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Das Mietverhältnis ging mit dem (unbestrittenen) Verkauf des Grundstücks
im März 2013 von der Beklagten auf die E._____ AG über. Diese war somit bereits vor Abschluss des Nachtrags Nr. 2 Vermieterin und Vertragspartei der Klägerin. Der E._____ AG ist auch der Nachtrag Nr. 2 zuzuordnen, stellen doch der Mietvertrag, der Nachtrag Nr. 1 und der Nachtrag Nr. 2 in Bezug auf das vereinbarte Mietverhältnis vorliegend eine inhaltliche Einheit dar. Die Klägerin behauptet in ihrem Hauptstandpunkt sodann nicht, die Beklagte hätte sich auch dann als Vermieterin verpflichten wollen, wenn das Mietverhältnis auf die E._____ AG übergegangen wäre, sondern geht stets von der Sachverhaltsvariante aus, dass das Mietverhältnis nicht übergegangen sei (vgl. act. 25 Rz. 24). Soweit sie solches im Rahmen ihrer Ausführungen zum Hauptstandpunkt an der Hauptverhandlung vom 15. Mai 2018 und damit nach Aktenschluss erstmals ausführt (vgl. act. 40 Rz. 27, wo die Klägerin ausführt, selbst wenn das Mietverhältnis aufgrund des Grundstücksverkaufs auf die E._____ AG übergangen sei, habe die Beklagte sich explizit als Vermieterin verpflichten wollen), ist sie damit nicht zu hören, zumal sie weder dartut noch ersichtlich ist, inwiefern es sich dabei um ein zulässiges Novum im Sinne von Art. 229
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 229 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e: |
|
1 | Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e: |
a | sono sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti o dopo l'ultima udienza di istruzione della causa; oppure |
b | sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell'ultima udienza di istruzione della causa, ma non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti all'inizio del dibattimento, senza alcuna limitazione. |
3 | Quando deve chiarire d'ufficio i fatti, il giudice considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza. |
vom eigentlichen Mietverhältnis getrennte) mietrechtliche Vereinbarung schliessen wollten. 5. 5.1.
Eventualstandpunkt der Klägerin Standpunkte der Parteien
5.1.1. Die Klägerin macht eventualiter geltend, dass selbst dann, wenn der Mietvertrag gestützt auf Art. 261
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 111 - Chi promette ad altri la prestazione di un terzo è, se questa non segue, tenuto al risarcimento del danno che ne deriva. |
Nr. 2 im Sinne einer Garantieerklärung verpflichtet. Die Beklagte geht hingegen von einer mietrechtlichen Verpflichtung der E._____ AG aus, vertreten durch F._____. Auszulegen ist demnach der Nachtrag Nr. 2 vom 14. Februar 2014, um die tatsächlichen Vertragsparteien zu bestimmen. 5.2.
Rechtliches
5.2.1. Der Inhalt eines jeden Vertrages bestimmt sich in erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien (sog. subjektive Auslegung). Kann eine tatsächliche Willensübereinstimmung nicht festgestellt werden, ist auf den durch objektivierte Auslegung ermittelten mutmasslichen Parteiwillen abzustellen. Als Vertragswille ist hierbei anzusehen, was vernünftig und redlich handelnde Parteien unter den gegebenen Umständen durch die Verwendung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folglich gewollt haben würden. Die Parteierklärungen sind so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2008, N 1200 f.). Behauptet eine Partei das Vorliegen eines vom objektiven Auslegungsergebnis abweichenden tatsächlichen Vertragswillens, trägt sie hierfür die Beweislast (BGE 121 III 118, S. 123 E. 4.b.aa.; ZK-JÄGGI/GAUCH, Art. 18
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
|
1 | Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
2 | Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
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1 | Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
2 | Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
|
1 | Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
2 | Tale manifestazione può essere espressa o tacita. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
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1 | Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
2 | Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 111 - Chi promette ad altri la prestazione di un terzo è, se questa non segue, tenuto al risarcimento del danno che ne deriva. |
einen von jedwelchem konkreten Schuldverhältnis unabhängigen Erfolg ein. Daneben umfasst der Begriff der Garantie auch diejenigen Verpflichtungen, die sich in irgendeiner Weise auf ein Schuldverhältnis beziehen, das dem Begünstigten einen Anspruch auf Leistung eines Dritten gibt (sogenannte bürgschaftsähnliche Garantie oder Garantie im engeren Sinn). Mit ihnen soll diese Leistung gesichert werden, gleichgültig, ob sie tatsächlich geschuldet ist; die Verpflichtung gilt damit auch für den Fall, dass die Schuldpflicht nie entstanden ist, wegfällt oder nicht erzwingbar ist. Der Promittent verspricht dem Promissar Schadenersatz für den Fall, dass der Dritte sich nicht erwartungsgemäss verhält (Urteil 4A_659/2017 vom 28. Juni 2017, E. 2.4.2; BGE 125 III 305, S. 307 E. 2b; BGE 113 II 434, S. 436 f. E. 2a). 5.3.
Würdigung
5.3.1. Gestützt auf den Wortlaut des Nachtrags Nr. 2 erscheint es zunächst naheliegend, die Beklagte als verpflichtete Vertragspartei anzusehen. Sie ist im Nachtrag erstens als Vertragspartei aufgeführt und dieser ist zweitens durch F._____ unterzeichnet, der damals unbestrittenermassen einzelzeichnungsberechtigter Vertreter der Beklagten war. Gleichwohl sprechen, wie nachfolgend ersichtlich, mehrere Punkte gegen die klägerische Annahme, mit dem Nachtrag Nr. 2 habe sich die Beklagte vertraglich verpflichtet. 5.3.2. Vorliegend scheinen bereits die im Nachtrag Nr. 2 gewählten Parteibezeichnungen unzutreffend zu sein: So nennt der Nachtrag Nr. 2 auf Mieterseite die "A._____ Schweiz GmbH, G._____ [Ort], Zweigniederlassung C._____", die gemäss eigener Darstellung der Klägerin im Zeitpunkt der Unterzeichnung bereits im Handelsregister gelöscht war (vgl. act. 3/8; act. 1 Rz. 2; act. 3/3). Die Beklagte weist insofern zu Recht darauf hin, dass bei der Redaktion des Nachtrags Nr. 2 nicht auf genaue Parteibezeichnungen geachtet wurde (act. 30 Rz. 68). Anzunehmen ist vielmehr, dass schlicht aus Nachlässigkeit die bisherigen Vertragsparteien aus dem Mietvertrag und dem Nachtrag Nr. 1 übernommen wurden, mithin vergessen wurde, die Bezeichnung der Vertragsparteien im Nachtrag Nr. 2 anzupassen. Dafür spricht auch, dass der Aufbau und die textliche Gestaltung des Nachtrags Nr. 2 optisch mit dem Nachtrag Nr. 1 übereinstimmt (vgl. act. 3/8 und
act. 26/13). Nachtrag Nr. 1 diente mit anderen Worten als Vorlage für den Nachtrag Nr. 2, weshalb auch die Bezeichnungen der Vertragsparteien übernommen wurden und eine Aktualisierung irrtümlicherweise unterblieb. Daran ändert auch die klägerische Bestreitung nichts, wonach es nicht zutreffe, dass der Nachtrag Nr. 1 als Vorlage des Nachtrags Nr. 2 gedient habe (act. 1 Rz. 25). Letztlich erscheinen beide Parteibezeichnungen im Nachtrag Nr. 2 als unzutreffend. Die Klägerin kann aus dieser redaktionellen Ungenauigkeit jedoch keinen Vorteil ziehen. 5.3.3. Ferner führt auch die Auslegung des Nachtrags Nr. 2 zum Schluss, dass die Beklagte nicht Vertragspartei ist: 5.3.3.1. Die Klägerin qualifiziert den Nachtrag Nr. 2 (eventualiter) als Garantievertrag zwischen ihr und der Beklagten. Sie behauptet in ihrem Eventualstandpunkt (wie auch die Beklagte) nicht, ihr subjektiver Wille sei unbesehen der Tatsache, dass die Beklagte bereits nicht mehr Eigentümerin und das Mietverhältnis auf die E._____ AG übergangen war gleichwohl auf den Abschluss einer mietrechtlichen Vereinbarung mit der Beklagten gerichtet gewesen. Mithin behauptet sie nicht, dass ein zum übergegangen Mietverhältnis zusätzliches, paralleles Mietverhältnis entstanden sei. Daran ist das hiesige Gericht gebunden (Art. 55 Abs. 1
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova. |
|
1 | Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova. |
2 | Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
|
1 | Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà. |
2 | Tale manifestazione può essere espressa o tacita. |
sprünglichen (und nach Eventualdarstellung der Klägerin) übergegangen Mietverhältnis separate vertragliche Vereinbarung handelt. Zu betonen ist wiederum, dass der Mietvertrag, der Nachtrag Nr. 1 und der Nachtrag Nr. 2 in Bezug auf das vereinbarte Mietverhältnis vorliegend eine inhaltliche Einheit darstellen; der Nachtrag Nr. 2 ist folglich dem übergegangen Mietverhältnis zuzuordnen. Dies führt wie nachfolgend dargelegt zum Schluss, dass die Beklagte im Zusammenhang mit dem Nachtrag 2 nicht Vertragspartei der Klägerin ist. 5.3.3.3. Ausgangspunkt einer rechtlichen Qualifikation des Vertrages ist dessen Inhalt. Der Inhalt des Vertrages richtet sich nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen beider Vertragsparteien (vgl. Erw. 5.2.1 f.; nicht massgeblich ist eine unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise; siehe Art. 18 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
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1 | Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto. |
2 | Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto. |
Rz. 77 f.): Der Vermieterin, die nicht Partei des Garantievertrages ist, wird damit mindestens eine Duldungspflicht (fristlose Vertragsauflösung) aufgebürdet, wobei streng genommen nicht eine Leistung des Vermieters, sondern der Vertragsbruch des Promissars (Nichteinhaltung vertraglicher Kündigungsfristen) gesichert wird. Auch diese für einen Garantievertrag wesensfremde Vereinbarung spricht für eine mietrechtliche Vereinbarung mit der Vermieterin. Aus dem Inhalt des Nachtrags Nr. 2 erhellt zusammenfassend, dass es einzig um eine Anpassung des Nachtrags Nr. 1 vom 15. März 2013 ging, abgeschlossen zwischen Mieterin und Vermieterin. 5.3.3.5. Die Klägerin will den soeben geschilderten Vertragsinhalt nicht mit der Vermieterin (E._____ AG) vereinbart haben. Im Gegenteil: Mit der Vermieterin habe sie überhaupt gar nie kontrahieren wollen (act. 25 Rz. 52, Rz. 89). Vielmehr habe sie es vorgezogen, zentrale Punkte des Mietverhältnisses, die für die Klägerin absolut essentiell gewesen seien, um ihre Geschäftsaktivitäten zu planen und zu koordinieren (so in act. 25 Rz. 53), mit der Beklagten zu regeln, mithin einer Vertragspartei, die als Nichteigentümerin auch nach Darstellung der Klägerin den Mietantritt gar nicht mehr hätte gewähren können (act. 25 Rz. 54). Diese Argumentation überzeugt nicht. 5.3.3.6. Weshalb der Nachtrag Nr. 1 als mietvertragliche Vereinbarung und der Nachtrag Nr. 2 demgegenüber als Garantievertrag zu qualifizieren wäre, legt die Klägerin nicht dar. Es werden die gleichen Formulierungen wie schon im Nachtrag Nr. 1 verwendet, mit welchem eine Anpassung des Mietvertrags vom 19. August 2010 geregelt wurde (vgl. act. 3/8 und act. 26/13.). Dass drei Vertragsparteien mit dem Nachtrag Nr. 2 in der gleichen Vertragsurkunde nebeneinander einen Mietvertrag (Klägerin und E._____ AG) und einen Garantievertrag (Klägerin und Beklagte) vereinbart hätten, behauptet die Klägerin zu Recht nicht (vgl. act. 25 Rz. 56 S. 36). 5.3.4. Nichts zu ihren Gunsten ableiten kann die Klägerin schliesslich aus der Vertretungsproblematik im Zusammenhang mit F._____:
5.3.4.1. Die Klägerin beruft sich auf Art. 32 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 32 - 1 Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
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1 | Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
2 | Se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza o gli fosse indifferente la persona con cui stipulava. |
3 | Diversamente occorre una cessione del credito od un'assunzione del debito secondo i principi che reggono questi atti. |
Gericht verunmöglichen, von der klägerischen Sachbehauptung überzeugt zu sein. 5.3.4.2. Die Verweisung der Klägerin auf Art. 32 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 32 - 1 Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
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1 | Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
2 | Se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza o gli fosse indifferente la persona con cui stipulava. |
3 | Diversamente occorre una cessione del credito od un'assunzione del debito secondo i principi che reggono questi atti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 32 - 1 Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
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1 | Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
2 | Se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza o gli fosse indifferente la persona con cui stipulava. |
3 | Diversamente occorre una cessione del credito od un'assunzione del debito secondo i principi che reggono questi atti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 32 - 1 Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
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1 | Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore. |
2 | Se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza o gli fosse indifferente la persona con cui stipulava. |
3 | Diversamente occorre una cessione del credito od un'assunzione del debito secondo i principi che reggono questi atti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 24 - 1 L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi: |
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1 | L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi: |
1 | quando la parte in errore abbia avuto di mira un contratto diverso da quello al quale ha dichiarato di consentire; |
2 | quando la volontà della parte in errore fosse diretta ad un'altra cosa, o, trattandosi di contratto conchiuso in considerazione di una determinata persona, fosse diretta ad una persona diversa da quella da essa dichiarata; |
3 | quando la parte in errore abbia promesso o siasi fatta promettere una prestazione di un'estensione notevolmente maggiore o minore di quella cui era diretta la sua volontà; |
4 | quando l'errore concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari. |
2 | Non è invece essenziale l'errore che concerne solo i motivi del contratto. |
3 | Semplici errori di calcolo non infirmano la validità del contratto, ma devono essere rettificati. |
Fazit
Insgesamt überzeugt das Vorbringen der Klägerin, es liege ein Garantivertrag vor, nicht. Einziger Berührungspunkt im Nachtrag Nr. 2 zur Beklagten ist, dass diese darin (irrtümlicherweise) als Vertragspartei aufgeführt wird und F._____ damals für die Beklagte zeichnungsberechtigt war. Das reicht nicht, um einen Garantievertrag und eine vertragliche Verpflichtung der Beklagten anzunehmen. Es liegt vielmehr eine mietrechtliche Vereinbarung vor. Wie erwähnt, kommt auf Vermieterseite als Vertragspartei dieser mietrechtlichen Vereinbarung einzig die E._____ AG infrage.
6. 6.1.
Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen Vorliegend steht fest, dass die Beklagte das Grundstück Kat.-Nr. ... am
18. März 2013 an die E._____ AG verkaufte. Gestützt auf Art. 261 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
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1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
Weiter ist auch der Eventualbegründung der Klägerin nicht zu folgen: Der
Nachtrag Nr. 2 stellt keine Garantieerklärung der Beklagten, sondern eine mietrechtliche Vereinbarung dar, wobei die Beklagte nicht Vertragspartei ist. 6.3.
Zusammenfassend ist die Beklagte nicht Vertragspartei des Mietvertrages
vom 19. August 2010 sowie der dazugehörigen Nachträge Nr. 1 und Nr. 2. Demnach erwachsen ihr aus dem genannten Vertragsverhältnis auch keine vertraglichen Pflichten. Sie ist, was die eingeklagte Forderung anbelangt, nicht passivlegitimiert. Die Klage ist abzuweisen. 7. 7.1.
Kosten- und Entschädigungsfolgen Gerichtskosten
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG; Art. 96
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 96 Tariffe - I Cantoni stabiliscono le tariffe per le spese giudiziarie. |
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 106 Principi di ripartizione - 1 Le spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente. In caso di non entrata nel merito o di desistenza si considera soccombente l'attore; in caso di acquiescenza all'azione, il convenuto. |
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1 | Le spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente. In caso di non entrata nel merito o di desistenza si considera soccombente l'attore; in caso di acquiescenza all'azione, il convenuto. |
2 | In caso di soccombenza parziale reciproca, le spese giudiziarie sono ripartite secondo l'esito della procedura. |
3 | Se al processo partecipano più persone come parti principali o parti accessorie, il giudice ne determina la rispettiva quota di spese giudiziarie. Può anche decidere che tutte rispondano solidalmente. |
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 111 Liquidazione delle spese giudiziarie - 1 Le spese processuali sono compensate con gli anticipi prestati dalle parti. L'eventuale scoperto è a carico di chi è condannato a pagare le spese. |
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1 | Le spese processuali sono compensate con gli anticipi prestati dalle parti. L'eventuale scoperto è a carico di chi è condannato a pagare le spese. |
2 | La parte condannata a pagare le spese deve rimborsare all'altra gli anticipi prestati e pagarle le ripetibili assegnate dal giudice. |
3 | Sono fatte salve le disposizioni sul gratuito patrocinio. |
7.2.
Parteientschädigungen
Die Höhe der Parteientschädigung ist nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 zu bemessen (AnwGebV; Art. 105 Abs. 2
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 105 Determinazione e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Le spese processuali sono fissate e ripartite d'ufficio. |
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1 | Le spese processuali sono fissate e ripartite d'ufficio. |
2 | Il giudice assegna le ripetibili secondo le tariffe (art. 96). Le parti possono presentare una nota delle loro spese. |
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 38'500.00.
3.
Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
4.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 49'000.00 zu bezahlen.
5.
Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
6.
Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 113 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi in materia costituzionale interposti contro le decisioni cantonali di ultima istanza laddove non sia ammissibile il ricorso ordinario secondo gli articoli 72-89. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
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1 | Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
2 | Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15 |
3 | Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata. |
4 | In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento: |
a | il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati; |
b | le modalità di trasmissione; |
c | le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17 |
5 | Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione. |
6 | Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi. |
7 | Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili. |
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |
Zürich, 15. Mai 2018 Handelsgericht des Kantons Zürich Vizepräsident:
Gerichtsschreiber:
lic. iur. Roland Schmid
Dr. Giulio Donati