BGE-72-III-27 - 1946-01-01 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - Grundstücksverwertung im Konkurse: Inwiefern steht es im Ermessen der Aufsichtsbehörde, die...

S. 27 / Nr. 9 Schuldbetreibungs- und Konkursrecht (d)

BGE 72 III 27

9. Entscheid vom 5. April 1946 i.S. Gurtner.

Regeste:
Grundstücksverwertung im Konkurse: Inwiefern steht es im Ermessen der
Aufsichtsbehörde, die Verwertung vor rechtskräftiger Bereinigung der Lasten
ausnahmsweise zu bewilligen? Was für Interessen können der Bewilligung
entgegenstehen? Wie weit ist der Gemeinschuldner zur Beschwerde legitimiert?
Art. 17 ff . SchKG, Art. 128 VZG.
Freihandverkauf im Konkurse: Es bedarf nicht der Zustimmung eines
Pfandgläubigers mit fälliger Forderung, der aus dem Preise vollständig bar
befriedigt werden kann. Art. 256 Abs. 2 SchKG.
Réalisation des immeubles en cas de faillite: En quelle mesure l'autorité de
surveillance peut-elle exceptionnellement autoriser l'office à procéder à la
vente avant l'épuration définitive de l'état des charges? De quels intérêts
peut-on tenir compte pour refuser cette autorisation? En quelle mesure le
failli a-t-il qualité pour porter plainte? Art. 17 et suiv. LP, 128 ORI.
Vente de gré à gré en cas de faillite: Elle ne nécessite pas le consentement
d'un créancier hypothécaire dont la créance est échue et qui peut être
intégralement payé en espèces sur le produit de la réalisation. Art. 256 al. 2
LP.
Realizzazione dei fondi nel fallimento: In quale misura l'autorità di
vigilanza può autorizzare eccezionalmente l'ufficio a procedere alla vendita
prima dell'appuramento definitivo dell'elenco degli oneri? Di quali interessi
si può tenere conto per negare quest'autorizzazione? In quale misura il
fallito ha veste per interporre reclamo? Art. 17 e seg. LEF; 128 RRF.
Vendita a trattative private nel fallimento: Non richiede il consenso d'un
creditore ipotecario, il cui eredito è scaduto e che può essere interamente
pagato in constanti col ricavo della realizzazione. Art. 256 cp. 2 LEF.

A.Zum Vermögen der in Steffisburg wohnenden, seit dem 31. Juli 1944 im
Konkurs befindlichen Rekurrentin gehört die Wirtschaftsbesitzung zum Adler in
Jonschwil, Kanton St. Gallen. Im Kollokationsplan wurde die Forderung der
Firma R. Nüssli, Chaletfabrik in Ebligen, mit

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Bauhandwerkerpfandrecht im IV. (letzten) Range an sich anerkannt, jedoch mit
einer Gegenforderung im nämlichen Betrage verrechnet. Der von Nüssli
angehobene Kollokationsprozess ist mit Rücksicht auf ein angeblich
präjudizielles Strafverfahren gegen den Vater der Rekurrentin eingestellt.
B. Im Oktober 1945 verlangte die St. Gallische Kantonalbank, Filiale Flawil,
Gläubigerin der ersten Hypothek, die möglichst baldige Versteigerung der
Liegenschaft aus folgenden Gründen: « Diese langanhaltende Unsicherheit über
die zukünftigen Besitzverhältnisse, der Umstand, dass dem Unterhalt von Seite
des Pächters naturgemäss nicht die wünschenswerte Aufmerksamkeit geschenkt
wird, und die Tatsache, dass es einem Pächter kaum je gelingen wird, mit der
Bevölkerung des Ortes die so notwendigen engen Beziehungen zu schaffen, führt
zu einer successiven aber konstanten Mehrentwertung der Liegenschaft ». Das
Konkursamt unterbreitete hierauf die Angelegenheit im Sinne von Art. 128 Abs.
2 VZG der Aufsichtsbehörde. Es wies darauf hin, dass dem Pächter wegen des
schlechten Geschäftsganges eine Zinsermässigung habe gewährt werden müssen. Im
übrigen sei der bauliche Zustand der Besitzung schlecht. Das Gebäude sei einem
raschen Zerfall ausgesetzt. Eine vorzeitige Verwertung liege im Interesse der
Grundpfandgläubiger.
C.- Die untere Aufsichtsbehörde bewilligte die Versteigerung am 7. November
1945, ebenso die von der Schuldnerin angerufene obere Aufsichtsbehörde am 19.
März 1946 nach monatelangem Zuwarten mit Rücksicht auf die schliesslich
gescheiterten Bemühungen der Schuldnerin um die Ermöglichung eines
freihändigen Verkaufes; wesentlich aus den Gründen: Die baldige Verwertung ist
angezeigt angesichts des von der Rekurrentin zugegebenen schlechten baulichen
Zustandes der Liegenschaft. Der Ausgang des wegen einer Strafuntersuchung
eingestellten Kollokationsprozesses kann nicht abgewartet werden, weil sein
Ende nicht abzusehen ist. Berechtigte Interessen werden durch

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die vorzeitige Verwertung nicht verletzt, namentlich nicht solche der
Rekurrentin; denn der von ihr zuletzt noch angestrebte Widerruf des Konkurses
lässt sich angesichts des Widerstandes zweier Grundpfandgläubiger nicht
erzielen.
D. Mit dem vorliegenden Rekurs an das Bundesgericht beantragt die
Schuldnerin neuerdings die Verschiebung der Versteigerung bis zur Erledigung
des Kollokationsprozesses über die IV. Hypothek.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
zieht in Erwägung:
1.Der Gemeinschuldner ist zur Beschwerdeführung gegen Verfügungen der
Konkursverwaltung und gegen Beschlüsse der Gläubigerversammlung nur
legitimiert, sofern und soweit dadurch Rechte und Interessen verletzt werden,
die als dem Schuldner garantiert zu gelten haben. So hat er ein Recht darauf,
dass die Verwertung in den gesetzlichen Formen vorgenommen werde. Dagegen
steht ihm nicht zu, auf die Art und den Zeitpunkt der Verwertung massgebend
einzuwirken und einen darüber von den zuständigen Organen des Konkurses in
vorgeschriebener Form ergangenen Beschluss anzufechten (BGE 42 III 87 und 425,
50 III 91).
Art. 128 Abs. 1 VZG verbietet grundsätzlich die Verwertung eines Grundstückes
im Konkurse vor rechtskräftiger Bereinigung der Lasten. Soweit es sich um
Pfandlasten handelt, ist dieses Verbot in erster Linie um der betreffenden
(sowie allenfalls noch der in nachgehendem Rang stehenden) Pfandgläubiger
selbst willen aufgestellt. Nach der Rechtsprechung kommt der Schutz dieses
Verbotes auch Pfandgläubigern mit fälligen, daher vom Erwerber des
Grundstückes bar zu zahlenden Forderungen zu, also hier auch dem
Baupfandgläubiger der IV. Hypothek, dessen Forderung mangels entgegenstehender
Angabe vermutlich fällig ist (BGE 53 III 15; an dieser Tragweite des Verbotes
betreffend Grundstücke ändert BGE 71 III

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72 nichts). Der Zuschlag wird im Konkurse dem Meistbietenden erteilt,
wenigstens an der zweiten Steigerung, Art. 258 Abs. 3 SchKG, jetzt übrigens an
der einzigen Steigerung nach Art. 26 der Verordnung vom 24. Januar 1941 (wie
dies schon immer im summarischen Konkursverfahren nach Art. 96, b der
Konkursverordnung zulässig war). Ist also das im Pfändungs- und im
Pfandverwertungsverfahren geltende Deckungsprinzip (Art. 141 /142 und 156
SchKG) im Konkurse vollständig ausgeschaltet, so soll immerhin, eben nach Art.
128 Abs. 1 VZG, jeder Pfandgläubiger grundsätzlich in die Lage kommen, sein
Verhalten bei der Verwertung nach dem Ergebnis des seine (und allenfalls eine
vorgehende) Pfandforderung betreffenden Kollokationsprozesses einzurichten.
So soll es nach ausdrücklicher Vorschrift `` selbst im Falle der Dringlichkeit
» sein. Wenn nun nach Art. 128 Abs. 2 VZG « ausnahmsweise » mit Bewilligung
der Aufsichtsbehörde eine Versteigerung vor Beendigung der Lastenbereinigung
zulässig ist, so ist mit dieser unbestimmten Wendung, unter blossem Vorbehalt
« berechtigter Interessen », der Aufsichtsbehörde ein weitgehendes Ermessen
eingeräumt. Allerdings erhellt aus der Gegenüberstellung der beiden Absätze
des Art. 128 VZG, dass Dringlichkeit der Verwertung nicht ohne weiteres eine
Ausnahme vom Verbot des Abs. 1 rechtfertigen kann. Liegen aber besondere
Umstände vor, so bewegt sich der Entscheid der Aufsichtsbehörde im Rahmen
ihres Ermessens und unterliegt insoweit nicht der Nachprüfung durch das
Bundesgericht (Art. 19 im Gegensatz zu den für die kantonalen Instanzen
geltenden Art. 17 und 18 SchKG). So verhält es sich hier angesichts des
bedeutenden dem Verderb ausgesetzten Wertes, der besondern Wünschbarkeit des
Betriebs einer Wirtschaftsbesitzung durch einen Eigentümer, der unabsehbaren
Dauer des eingestellten Kollokationsprozesses. Zudem hat die kantonale
Aufsichtsbehörde einige Monate zugewartet, um den von der Rekurrentin
angestrebten Freihandverkauf zu ermöglichen.

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Die Annahme eines Ausnahmefalles im Sinne von Art. 128 Abs. 2 VZG ist daher
rechtlich einwandfrei.
Es bleibt zu prüfen, ob die Bewilligung der vorzeitigen Versteigerung «
berechtigte Interessen » verletze. Es ist von den Interessen auszugehen, die
zunächst Abs. 1 schützen will. Nicht jedes derartige Interesse kann jedoch die
Bewilligung der vorzeitigen Versteigerung in Ausnahmefällen hindern, sonst
gäbe es gar keine Ausnahmen, oder der blosse Einspruch eines interessierten
Pfandgläubigers müsste die Bewilligung hindern, was nicht der Sinn des Abs. 2
sein kann. Im Anschluss an die Rechtsprechung zu Art. 41 VZG ist denn auch das
Interesse eines Pfandgläubigers, als allfälliger Gantliebhaber vor der
Steigerung über den Bestand seiner Rechte orientiert zu sein, nicht als
genügender Beschwerdegrund gegen die Bewilligung nach Art. 128 Abs. 2 VZG
anerkannt worden, vorausgesetzt dass sich ein Ausnahmefall, wie hier, annehmen
lässt (BGE 68 III 113 Erw. 1). Es braucht im vorliegenden Falle nicht geprüft
zu werden, was für ein weitergehendes Interesse eines Pfandgläubigers durch
die Bewilligung verletzt sein könnte. Denn zu dessen Geltendmachung wäre nur
der Verletzte selbst, nicht der Gemeinschuldner legitimiert.
Es könnten allerdings auch noch Interessen der Konkursmasse überhaupt und
damit zugleich des Schuldners in Betracht fallen (vgl. die Ausführungen in BGE
67 III 44 zu Art. 41 VZG). Würde der Kollokationsprozess etwa eine
Dienstbarkeitslast betreffen, so könnte der Prozessausgang unter Umständen für
den Wert der Liegenschaft in den Händen jedes Erwerbers so bedeutend sein,
dass sich die vorzeitige Verwertung keinesfalls rechtfertigen liesse und
andere, wenn auch mit Unzukömmlichkeiten verbundene Massnahmen zur
Verhinderung eines allzu raschen Verderbes getroffen werden müssten. Indessen
hängt die Entscheidung über die Bedeutung der in Frage kommenden
Gegeninteressen grundsätzlich von der Interessenabwägung ab, die in das
Ermessen der Aufsichtsbehörde

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gestellt ist. Beim Bundesgericht anfechtbar wäre deren Entscheidung nur
insoweit, als sie sich als geradezu unhaltbar, mit andern Worten (wenn nicht
subjektiv, so doch der Sache nach) als Ermessensmissbrauch und damit als
Gesetzesverletzung im Sinne von Art. 19 SchKG darstellte. Davon kann aber hier
nicht die Rede sein. Ein erhebliches Interesse der Konkursmasse an einer
weiteren Verschiebung der Verwertung ist gar nicht ersichtlich.
2. Sollte sich bis zur Steigerung ein günstig erscheinender Freihandverkauf
anbahnen lassen bei Verzicht des Konkursamtes auf die aussergewöhnliche
Bedingung, dass der Erwerber sich mit dem Kollokationskläger
auseinanderzusetzen habe, was ein bereits erzieltes Kaufsangebot hinfällig
gemacht zu haben scheint, so braucht nach Art. 130 Abs. 2 VZG nicht
zugeschlagen zu werden, wenn die Steigerung nicht mehr ergibt als den
Freihandkaufpreis. Und die an sich nach Art. 256 Abs. 2 SchKG notwendige
Zustimmung des Kollokationsklägers (wie der andern Pfandgläubiger) zum
Freihandverkauf braucht nicht vorzuliegen, falls er aus dem Freihandverkauf
voll und ganz bar befriedigt bezw. bis zur Erledigung des
Kollokationsprozesses sichergestellt werden kann.
Demnach erkennt die Schuldbetr. u. Konkurskammer:
Der Rekurs wird abgewiesen.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 128 - 1 Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
¹	Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
²	Exceptionnellement les autorités de surveillance peuvent permettre de vendre déjà auparavant, lorsque cela n'est de nature à léser les intérêts de personne. Dans ce cas, les conditions de vente mentionneront le procès pendant et une inscription provisoire sera annotée au registre foncier (art. 961 CC168).

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 256 - 1 Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
¹	Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
²	Les biens sur lesquels il existe des droits de gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu'avec l'assentiment des créanciers gagistes.458
³	Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont réalisés de gré à gré que si l'occasion a été donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures.459
⁴	Les prétentions fondées sur les art. 286 à 288 ne doivent ni faire l'objet d'enchères publiques ni être aliénées.460

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 128 - 1 Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
¹	Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
²	Exceptionnellement les autorités de surveillance peuvent permettre de vendre déjà auparavant, lorsque cela n'est de nature à léser les intérêts de personne. Dans ce cas, les conditions de vente mentionneront le procès pendant et une inscription provisoire sera annotée au registre foncier (art. 961 CC168).

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 128 - 1 Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
¹	Lorsque, d'après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d'autres droits réels sur l'immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d'urgence, avoir lieu qu'après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.167
²	Exceptionnellement les autorités de surveillance peuvent permettre de vendre déjà auparavant, lorsque cela n'est de nature à léser les intérêts de personne. Dans ce cas, les conditions de vente mentionneront le procès pendant et une inscription provisoire sera annotée au registre foncier (art. 961 CC168).

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 258 - 1 Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
¹	Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
²	En cas de réalisation d'un immeuble, l'art. 142, al. 1 et 3, est applicable. Les créanciers peuvent en outre décider de fixer un prix d'adjudication minimum pour les premières enchères.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 141 - 1 Lorsqu'un droit inscrit à l'état des charges est litigieux, il est sursis aux enchères jusqu'au règlement du litige si l'on peut admettre que celui-ci influe sur le montant du prix d'adjudication ou que les enchères léseraient d'autres intérêts légitimes, si elles étaient pratiquées avant que le litige ne soit réglé.
¹	Lorsqu'un droit inscrit à l'état des charges est litigieux, il est sursis aux enchères jusqu'au règlement du litige si l'on peut admettre que celui-ci influe sur le montant du prix d'adjudication ou que les enchères léseraient d'autres intérêts légitimes, si elles étaient pratiquées avant que le litige ne soit réglé.
²	Lorsque seule est litigieuse la qualité d'accessoire ou la question de savoir si un accessoire ne sert de gage qu'à certains créanciers gagistes à l'exclusion des autres, les enchères de l'immeuble et de l'accessoire peuvent avoir lieu avant que le litige ne soit réglé.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 156 - 1 La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
¹	La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
²	Les titres de gage créés au nom du propriétaire ou au porteur et donnés en nantissement par le propriétaire, seront ramenés au montant du produit de la réalisation en cas de réalisation séparée.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 18 - 1 Toute décision de l'autorité inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance dans les dix jours à compter de sa notification.
¹	Toute décision de l'autorité inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance dans les dix jours à compter de sa notification.
²	Une plainte peut être déposée en tout temps devant ladite autorité contre l'autorité inférieure pour déni de justice ou retard injustifié.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 130 - 1 En ce qui concerne les conditions de vente et la procédure d'enchères, les art. 45 à 52, 56 à 70, 106, al. 2, 108 et 110, al. 2, ci-dessus sont applicables par analogie.173
¹	En ce qui concerne les conditions de vente et la procédure d'enchères, les art. 45 à 52, 56 à 70, 106, al. 2, 108 et 110, al. 2, ci-dessus sont applicables par analogie.173
²	Dans les conditions de vente, l'administration de la faillite peut, en vertu d'une décision conforme de l'assemblée des créanciers, se réserver le droit de refuser l'adjudication si l'offre la plus élevée est inférieure à un montant que préciseront les conditions de vente.174
³	En pareil cas, si l'on n'arrive pas à vendre l'immeuble de gré à gré, il sera mis à nouveau aux enchères et pourra être adjugé quand bien même l'offre n'atteindrait pas le montant minimum précisé conformément à l'al. 2 ci-dessus.175
⁴	La disposition de l'art. 135, al. 1, 2e phrase, LP, n'est pas applicable en matière de faillite.