BGE-54-II-425 - 1928-01-01 - ATF - Droit civil - Bauten auf fremdem Grundstück. Ersatzanspruch des bauenden Materialeigentümers. Art. 671 I...

S. 425 / Nr. 81 Sachenrecht (d)

BGE 54 II 425

81. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 15. November 1928 i.S.
Mieterbaugenossenschaft Zürich gegen Häfner.

Regeste:
Bauten auf fremdem Grundstück. Ersatzanspruch des bauenden
Materialeigentümers. Art. 671 I. ZGB.
Dieser ist nicht beschrankt auf die Fälle, wo die Verwendung des Materials
ohne Willen des Materialeigentümers stattgefunden hat (Erw. 2).
Erfolgte der Einbau auf Grund eines zwischen dem Grundeigentümer und dem
Materialeigentümer abgeschlossenen Vertrages, so beurteilt sich der
Ersatzanspruch nicht nach Art. 672 ZGB, sondern nach Vertragsrecht (Erw. 1).

Tatbestand:
Die Mieterbaugenossenschaft Zürich errichtete im Jahre 1925 an der
Balberstrasse in Zürich 2 zwölf Einfamilienhäuser, wofür ihr die Stadt Zürich
eine Subvention, sowie ein Darlehen gewährte. Eines dieser Häuser vermietete
sie laut Vertrag vom 20. Oktober 1925 für einen Mietzins von Fr. 1950.- pro
Jahr, unter Vereinbarung einer dreimonatlichen Kündigungsfrist, mit Antritt
auf 1. Januar 1926 an W. Häfner. Dieser liess im Hinblick auf den Abschluss
dieses Vertrages, um das Haus wohnlicher zu gestalten, im Einverständnis mit
der Mieterbaugenossenschaft, aber auf eigene Kosten eine Reihe baulicher
Veränderungen (Einrichtung einer Zentralheizung, Einbau von Wandkästen und
Sitzbänken, Verbesserung der elektrischen Installationen

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u.a.) vornehmen, die ihm auf insgesamt Fr. 7557.- zu stehen kamen. Häfner
bezog jedoch das Haus in der Folge nicht, sondern kündete am 16. Dezember 1925
den Mietvertrag auf den ersten offenen Termin (Ende März 1926) und verlangte
klageweise Ersatz für den von ihm für die fraglichen baulichen Veränderungen
verausgabten Betrag, wobei er sich zur Begründung seines Verhaltens darauf
berief, dass die Beklagte nur einen auf drei Monate kündbaren Vertrag mit ihm
abgeschlossen, obwohl sie ihm ursprünglich zugesichert habe, dass er das Haus
auf Lebenszeit werde bewohnen können.
Das Bundesgericht schützte die Klage im Betrage von Fr. 3000.-.
Aus den Erwägungen:
1.- Die Vorinstanz hat die Klage auf Grund von Art. 671 /2 ZGB zugesprochen,
wobei sie den Ersatzanspruch des Klägers in analoger Anwendung der Grundsätze
über die ungerechtfertigte Bereicherung auf den Betrag bemass, um den die
Beklagte objektiv bereichert sei. Demgegenüber erscheint in erster Linie
zweifelhaft, ob vorliegend nicht überhaupt ausschliesslich nach den
Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung hätte entschieden werden
sollen. Die Berechnung des Ersatzanspruches für Einbauten ist dann nicht nach
Art. 672 ZGB vorzunehmen, wenn die betr. Einbaute auf Grund eines zwischen dem
Grundeigentümer und dem Materialeigentümer abgeschlossenen Vertrages
vorgenommen worden ist; denn dann beurteilt sich das ganze Verhältnis, d.h.
auch die Frage des Entgeltes, bezw. eines allfälligen Ersatzanspruches nach
Vertragsrecht (vgl. auch STAUDINGER, Kommentar zu Art. 951 BGB Ziffer 1 a,B S.
381 und die daselbst angeführten Entscheide). Man könnte sich nun fragen, ob
vorliegend nicht eine mit dem Mietvertrag in Verbindung stehende Vereinbarung
zwischen dem Kläger und der Beklagten als bestehend angenommen werden

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müsse dahingehend, dass die Beklagte dem Kläger das Einbauen ohne Anerkennung
eines Ersatzanspruches bewilligte, in der Annahme jedoch, dass der Mietvertrag
von langer Dauer sein werde; denn wenn auch nach der Feststellung der
Vorinstanz dem Kläger von Seiten der Beklagten keine ausdrückliche Zusicherung
gemacht worden ist, dass der Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen werde,
so kann doch kein Zweifel darüber bestehen, dass, als der Kläger die Beklagte
um die Bewilligung zur Vornahme der fraglichen Einbauten ersuchte und letztere
sich hiemit einverstanden erklärte, beide Parteien stillschweigend davon
ausgegangen sind, dass diese Einbauten nur im Hinblick auf ein lange dauerndes
Mietverhältnis vorgenommen werden. Diese Voraussetzung hat sich dann aber
nicht erfüllt, sodass die Beklagte dem Kläger gemäss Art. 62 OR den Betrag, um
den sie durch die erfolgten Einbauten bereichert wurde, zu erstatten hätte.
Dem könnte nicht entgegengehalten werden, der Kläger habe durch freiwillige
Kündigung des Mietvertrages die Verwirklichung der fraglichen Voraussetzung
selber vereitelt; denn das vermöchte an der Tatsache nichts zu ändern, dass -
was zur Begründung eines Ersatzanspruches nach Art. 62 OR genügt - die
Beklagte infolgedessen in einer durch den Vertrag nicht vorgesehenen und daher
ungerechtfertigten Weise bereichert worden ist.
2.- Es ist nun freilich nicht abgeklärt, ob die Parteien, auch wenn als
feststehend erachtet werden muss, dass sie seinerzeit beide davon ausgegangen
sind, der Mietvertrag werde von langer Dauer sein, auch ohne weiteres
angenommen haben, der Kläger werde, wenn sich diese Voraussetzung erfüllen
sollte, keinen Ersatzanspruch für die vorgenommenen Einbauten geltend machen
können. Müsste dies, wie die Vorinstanz annimmt, verneint werden, so erschiene
es allerdings zweifelhaft, ob auch in diesem Falle der Ersatzanspruch sich
nach den Grundsätzen über die ungerechtfertigte

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Bereicherung beurteilen würde, oder ob nicht vielmehr die Vorschriften der
Art. 671 /2 ZGB zur Anwendung zu bringen wären. Das kann jedoch dahingestellt
bleiben, da auch im letztern Falle eine Ersatzleistungspflicht der Beklagten
bestünde, die nicht niedriger zu bemessen wäre, als dies bei Anwendung der
Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu geschehen hätte. Die
Beklagte macht allerdings geltend, der Materialeigentümer könne gemäss Art.
671 Abs. 2 ZGB die Trennung des eingebauten Materials nur dann verlangen, wenn
der betreffende Einbau «ohne seinen Willen» stattgefunden habe, welcher
Grundsatz auch hinsichtlich des Ersatzanspruches zutreffe, der bestehe, wenn
keine Trennung erfolge. Diese Auffassung beruht jedoch auf einer Verkennung
der Vorschriften der Art. 671 ff . ZGB. Der Gesetzgeber wollte keineswegs den
Ersatzanspruch des ehemaligen Materialeigentümers auf die Fälle beschränken,
wo die Verwendung des Materials ohne dessen Willen stattgefunden hat. Vielmehr
besteht ein solcher Anspruch als Äquivalent für den durch die Accession
erfolgten Eigentumsverlust - innerhalb der in Art. 672 Abs. 2 und 3 ZGB
angeführten Höchst- und Mindestgrenze - in jedem Falle, während ein
Trennungsanspruch im Sinne von Art. 671 Abs. 2 ZGB nur dann geltend gemacht
werden kann, wenn der Einbau ohne den Willen des Materialeigentümers
stattgefunden hat. Dass eine Auslegung dieser Vorschriften im Sinne der bekl.
Auffassung gar nicht möglich ist, ergibt sich nicht nur daraus, dass Art. 672
ZGB, der die Ersatzleistungspflicht des Grundeigentümers regelt, keine
derartige Einschränkung enthält, sondern vor allem daraus, dass in Abs. 3
dieses Artikels eine Bestimmung darüber enthalten ist, wie die Ersatzpflicht
des Grundeigentümers zu berechnen sei, wenn der Materialeigentümer den Einbau
in bösem Glauben vorgenommen hat. Für eine derartige Vorschrift wäre kein
Raum, wenn der ehemalige Materialeigentümer nur dann einen Ersatzanspruch

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besässe, wenn der Einbau ohne seinen Willen vorgenommen wurde; denn beim
Tatbestand des Art. 672 Abs. 3 ZGB ist ausgeschlossen, dass der Einbau ohne
Willen des Materialeigentümers stattgefunden habe. Müsste somit auch bei
Anwendung der Bestimmungen der Art. 671 ff . ZGB eine Ersatzleistungspflicht
der Beklagten im vorliegenden Falle grundsätzlich anerkannt werden, so ist
aber auch kein Zweifel, dass diese, angesichts des Umstandes, dass der Kläger
bei Vornahme der streitigen Einbauten nicht in bösem Glauben war, auf
mindestens den Betrag zu bemessen wäre, um den die Beklagte durch diese
Einbauten objektiv bereichert wurde.
3.- (Berechnung des Quantitativs) ...

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 672 - 1 Lorsque la séparation n'a pas lieu, le propriétaire du fonds est tenu de payer pour les matériaux une indemnité équitable.
¹	Lorsque la séparation n'a pas lieu, le propriétaire du fonds est tenu de payer pour les matériaux une indemnité équitable.
²	Si les constructions ont été faites de mauvaise foi par le propriétaire du fonds, il peut être condamné à la réparation intégrale du dommage.
³	Si elles ont été faites de mauvaise foi par le propriétaire des matériaux, l'indemnité pourra ne pas excéder la valeur minimale des constructions pour le propriétaire du fonds.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 671 - 1 Lorsqu'un propriétaire emploie les matériaux d'autrui pour construire sur son propre fonds, ou qu'un tiers emploie ses propres matériaux sur le fonds d'autrui, ces matériaux deviennent partie intégrante de l'immeuble.
¹	Lorsqu'un propriétaire emploie les matériaux d'autrui pour construire sur son propre fonds, ou qu'un tiers emploie ses propres matériaux sur le fonds d'autrui, ces matériaux deviennent partie intégrante de l'immeuble.
²	Toutefois, si les matériaux ont été employés sans l'assentiment de leur propriétaire, celui-ci peut les revendiquer et en exiger la séparation aux frais du propriétaire du fonds, pourvu qu'il n'en résulte pas un dommage excessif.
³	Si la construction a été faite sans l'assentiment du propriétaire du fonds, il peut exiger, sous la même réserve, que les matériaux soient enlevés aux frais du constructeur.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 672 - 1 Lorsque la séparation n'a pas lieu, le propriétaire du fonds est tenu de payer pour les matériaux une indemnité équitable.
¹	Lorsque la séparation n'a pas lieu, le propriétaire du fonds est tenu de payer pour les matériaux une indemnité équitable.
²	Si les constructions ont été faites de mauvaise foi par le propriétaire du fonds, il peut être condamné à la réparation intégrale du dommage.
³	Si elles ont été faites de mauvaise foi par le propriétaire des matériaux, l'indemnité pourra ne pas excéder la valeur minimale des constructions pour le propriétaire du fonds.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 62 - 1 Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
¹	Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
²	La restitution est due, en particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d'une cause qui ne s'est pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister.