BGE-148-IV-288 - 2022-07-02 - ATF - Droit pénal et procédure penale - Art. 110 al. 4 et art. 251 ch. 1 CP; art. 269d et 270 al. 2 CO; art. 19 al. 1 OBLF; faux dans les titres; formule officielle...

RS 311.0 CP Code pénal suisse du 21 décembre 1937

Art. 251 [1]

Quiconque, dans le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux droits d'autrui, ou de se procurer ou de procurer à un tiers un avantage illicite,crée un titre faux, falsifie un titre, abuse de la signature ou de la marque à la main réelles d'autrui pour fabriquer un titre supposé, ou constate ou fait constater faussement, dans un titre, un fait ayant une portée juridique,ou, pour tromper autrui, fait usage d'un tel titre,est puni d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine pécuniaire.

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 17 déc. 2021 sur l'harmonisation des peines, en vigueur depuis le 1er juil. 2023 (RO 2023 259; FF 2018 2889).

Urteilskopf

148 IV 288

28. Extrait de l'arrêt de la Cour de droit pénal dans la cause A. contre Ministère public de la République et canton de Genève (recours en matière pénale) 6B_1270/2021 du 2 juin 2022

Regeste (de):

Art. 110 Abs. 4 und Art. 251 Ziff. 1 StGB; Art. 269d und 270 Abs. 2 OR; Art. 19 Abs. 1 VMWG; Urkundenfälschung; Formular im Hinblick auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Das in Art. 269d OR und Art. 19 VMWG vorgeschriebene Formular, dessen Verwendung in gewissen Kantonen für den Abschluss von neuen Mietverträgen für obligatorisch erklärt wurde (vgl. Art. 270 Abs. 2 OR), stellt eine Urkunde im Sinne von Art. 110 Abs. 4 StGB dar. Ein Formular, das falsche Angaben zum vom früheren Mieter bezahlten Mietzins enthält, kann daher unter den Tatbestand der Urkundenfälschung im Sinne von Art. 251 Ziff. 1 StGB fallen (E. 4.4).

Regeste (fr):

Art. 110 al. 4 et art. 251 ch. 1 CP; art. 269d et 270 al. 2 CO; art. 19 al. 1 OBLF; faux dans les titres; formule officielle en vue de la conclusion d'un nouveau bail.

La formule officielle prévue par les art. 269d CO et 19 OBLF, dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO), constitue un titre au sens de l'art. 110 al. 4 CP. En conséquence, une formule officielle contenant des indications mensongères quant au loyer payé par l'ancien locataire est susceptible de constituer un faux tombant sous le coup de l'art. 251 ch. 1 CP (consid. 4.4).

Regesto (it):

Art. 110 cpv. 4 e art. 251 n . 1 CP; art. 269d e 270 cpv. 2 CO; art. 19 cpv. 1 OLAL; falsità in documenti; modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

Il modulo ufficiale previsto dagli art. 269d CO e 19 OLAL, reso obbligatorio da alcuni Cantoni per la conclusione di un nuovo contratto di locazione (cfr. art. 270 cpv. 2 CO), è un documento ai sensi dell'art. 110 cpv. 4 CP. Pertanto, un modulo ufficiale in cui figurano indicazioni menzognere sulla pigione pagata dal precedente conduttore è suscettibile di costituire una falsità in documenti giusta l'art. 251 n . 1 CP (consid. 4.4).

Sachverhalt ab Seite 289

BGE 148 IV 288 S. 289

A. Par jugement du 20 mai 2020, le Tribunal correctionnel de la République et canton de Genève a condamné A., en lien avec les faits mentionnés au ch. B.a.II.2 de l'acte d'accusation, pour faux dans les titres (art. 251 CP) à une peine privative de liberté de 24 mois, avec sursis pendant 3 ans. Il l'a par ailleurs acquitté du chef de tentative d'escroquerie, subsidiairement de faux dans les titres, en lien avec les faits mentionnés au ch. B.a.I.1 de l'acte d'accusation. Par le même jugement, le Tribunal correctionnel a également condamné B. pour faux dans les titres (art. 251 CP) à une peine privative de 15 mois, avec sursis pendant 3 ans.

B. Statuant par arrêt du 7 septembre 2021, la Chambre pénale d'appel et de révision de la Cour de justice genevoise a rejeté l'appel de A., ainsi que l'appel joint du Ministère public, dirigés contre le jugement du 20 mai 2020, qui a ainsi été confirmé. En substance, la cour cantonale a retenu les faits suivants.

B.a A., né en 1954, est un avocat inscrit au registre genevois depuis 1981. Il est l'associé principal d'une étude, établie à Genève.

B.b Entre 2009 et 2017, A. s'est occupé, avec la régie immobilière C. SA (ci-après également: la régie), de la gestion et de la location de deux immeubles résidentiels, comportant plusieurs appartements, sis, pour le premier, à Morges (VD), rue V., dont la propriétaire était sa soeur D., et, pour le second, à Lausanne, chemin W., dont la propriétaire était la société E. SA, qu'il contrôlait personnellement. Dans ce cadre, lors de l'établissement de nouveaux contrats de bail, A. a communiqué à la régie des montants fictifs à titre d'anciens loyers et charges ainsi que des noms fictifs d'anciens locataires. Ces informations étaient ensuite inscrites sur la formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 19 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), rendue obligatoire dans le canton de Vaud lors de la conclusion d'un nouveau bail (cf. art. 270 CO), ainsi que dans le nouveau contrat de bail, ceci afin d'éviter une contestation initiale du loyer par le nouveau locataire entrant et d'en permettre une augmentation massive et injustifiée. Les documents étaient ensuite signés par B., directeur de la régie, lequel savait que les informations mentionnées étaient fausses. Ces agissements ont été perpétrés à dix reprises entre septembre 2009 et janvier 2017, soit à neuf occasions pour des appartements sis dans

BGE 148 IV 288 S. 290

l'immeuble de Morges et à une seule en ce qui concerne l'immeuble de Lausanne.

B.c Les locataires signataires des contrats de bail en cause ont été indemnisés par A. pour un montant total de 218'118 francs. Ceux qui avaient initialement déclaré vouloir participer à la procédure pénale ont par la suite retiré leur plainte.

C. A. forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 7 septembre 2021. En substance, il conclut, avec suite de frais et dépens, principalement à son acquittement intégral, subsidiairement à son acquittement à raison des faits mentionnés dans les trois derniers postes du tableau figurant en page 3 de l'acte d'accusation, soit les cas concernant les locataires F. et G., H. et I. ainsi que J. Plus subsidiairement, il conclut à l'annulation de l'arrêt et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision.
Par ordonnance du 16 novembre 2021, le Juge présidant la Cour de droit pénal a admis la requête d'effet suspensif assortie au recours. Invité à se déterminer, le Ministère public conclut au rejet du recours. Dans ses observations subséquentes, A. persiste dans ses conclusions.

Erwägungen

Extrait des considérants:

4. (...)

4.4

4.4.1 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire pour les baux d'habitations, sur tout ou partie de leur teritoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO, lors de la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). L'usage de la formule officielle poursuit dans ce contexte un objectif de protection du locataire. Elle a ainsi pour but, d'une part, d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles et, d'autre part, à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 586 consid. 3.1 et les références citées).

4.4.2 Il n'est pas contesté qu'au moment des faits, en application de l'art. 270 al. 2 CO, le canton de Vaud avait rendu obligatoire l'usage de la formule officielle sur son territoire, à tout le moins s'agissant

BGE 148 IV 288 S. 291

des communes de Lausanne et de Morges (cf. art. 1 al. 1 et 3 al. 1 de la loi cantonale du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL; BLV 221.315]). L'art. 2 LFOCL précise que la formule est agréée par le canton et doit contenir la mention du montant du loyer et des frais accessoires dus par le précédent locataire, de la date de leur entrée en vigueur, du montant du nouveau loyer et des nouveaux frais accessoires, des motifs précis de la hausse éventuelle, du droit de contestation du locataire au sens de l'art. 270 al. 1 CO ainsi que du délai de contestation et de l'adresse des commissions de conciliation en matière de baux à loyer. Ces indications correspondent pour l'essentiel à celles énumérées par l'art. 19 al. 1 OBLF.

4.4.3 Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire.
Il faut de surcroît prendre en considération que, selon la jurisprudence, la notification viciée du loyer initial par le bailleur entraîne en principe la nullité partielle du bail en tant qu'il porte sur le montant du loyer (cf. ATF 140 III 583 consid. 3.2.1; ATF 124 III 62 consid. 2a; ATF 120 II 341 consid. 5d). C'est à cet égard en vain que le recourant soutient que le bailleur n'a "aucune obligation particulière de vérité" envers le locataire. On ne voit pas non plus ce que le recourant pourait déduire de l'article de doctrine qu'il produit (cf. NIGGLI/MUSKENS, Unwahre Angaben im Formular A als Falschbeurkundung, in Droit pénal et criminologie, Mélanges en l'honneur de Nicolas Queloz, 2020, p. 181), les critiques qui y sont opérées en lien avec la jurisprudence relative au formulaire A, ci-avant évoquée, n'étant pas d'emblée transposables au cas de la formule officielle prévue en droit du bail à loyer. Cela étant, au regard des circonstances décrites ci-avant, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que les formules officielles prévues par la législation en matière de droit du bail constituaient des titres au sens des art. 110 ch. 4 et 251 CP.

BGE 148 IV 288 S. 292

4.4.4 Enfin, sur le plan subjectif, il apparaît qu'en cherchant à éviter aux bailleresses des procédures en contestation du loyer initial et à ainsi leur permettre, par l'emploi de formules officielles fausses quant à leur contenu, d'augmenter le rendement des immeubles, le recourant a bien agi dans le but de leur procurer un avantage illicite. La condamnation du recourant pour faux dans les titres doit dans cette mesure être confirmée.

148 IV 288 02 juillet 2022 17 décembre 2022 Tribunal fédéral 148 IV 288 ATF - Droit pénal et procédure penale

Objet Art. 110 al. 4 et art. 251 ch. 1 CP; art. 269d et 270 al. 2 CO; art. 19 al. 1 OBLF; faux dans les titres; formule officielle...

DE FR IT EN

Répertoire des lois

CP 251ⁿ

Répertoire ATF

120-II-341 124-III-62 140-III-583 148-IV-288

Décisions dès 2000

6B_1270/2021

RS 311.0 CP Code pénal suisse du 21 décembre 1937 Art. 110
	1.	Les proches d'une personne sont son conjoint, son partenaire enregistré, ses parents en ligne directe, ses frères et soeurs germains, consanguins ou utérins ainsi que ses parents, frères et soeurs et enfants adoptifs. [1]
	2.	Les familiers d'une personne sont ceux qui font ménage commun avec elle.
	3.	Par fonctionnaires, on entend les fonctionnaires et les employés d'une administration publique et de la justice ainsi que les personnes qui occupent une fonction publique à titre provisoire, ou qui sont employés à titre provisoire par une administration publique ou la justice ou encore qui exercent une fonction publique temporaire.
	3bis.	Lorsqu'une disposition fait référence à la notion de chose, elle s'applique également aux animaux. [2]
	4.	Sont des titres tous les écrits destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique et tous les signes destinés à prouver un tel fait. L'enregistrement sur des supports de données et sur des supports-images est assimilé à un écrit s'il a la même destination.
	5.	Sont des titres authentiques tous les titres émanant des membres d'une autorité, de fonctionnaires ou d'officiers publics agissant dans l'exercice de leurs fonctions. Sont exceptés les titres émanant de l'administration des entreprises économiques et des monopoles de l'État ou d'autres corporations ou établissements de droit public qui ont trait à des affaires de droit civil.
	6.	Le jour est compté à raison de vingt-quatre heures consécutives. Le mois et l'année sont comptés de quantième à quantième.
	7.	La détention avant jugement est toute détention ordonnée au cours d'un procès pénal pour les besoins de l'instruction, pour des motifs de sûreté ou en vue de l'extradition.

[1] Nouvelle teneur selon l'art. 37 ch. 1 de la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685; FF 2003 1192). [2] RO 2006 3583

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269d
	1.	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
	2.	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
		a.	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
		b.	les motifs ne sont pas indiqués;
		c.	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
	3.	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
	4.	Pour la notification d'une majoration de loyer et d'autres modifications unilatérales du contrat, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique suffit. [1]
	5.	Pour la notification des majorations de loyer prévues dans une convention au sens de l'art. 269c, la forme écrite suffit. [2]

[1] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624). [2] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624).

RS 221.213.11 OBLF Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
	1.	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
		a. [1]	pour les hausses de loyer:le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,la date d'entrée en vigueur de la hausse,les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
			1.	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
			2.	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
			3.	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
			4.	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
			5. [2]	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
		b.	pour les autres modifications unilatérales du contrat:la désignation des prétentions,la date de leur entrée en vigueur,les motifs précis justifiant ces prétentions;
			1.	la désignation des prétentions,
			2.	la date de leur entrée en vigueur,
			3.	les motifs précis justifiant ces prétentions;
		c.	dans ces deux cas:les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
			1.	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
			2.	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
	1bis.	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle. [3]
	2.	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur adapte le loyer selon un indice convenu. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. [4]
	3.	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail. En outre, la formule doit contenir:
		a.	le niveau du taux d'intérêt de référence déterminant pour l'ancien loyer;
		b.	le niveau de l'indice suisse des prix à la consommation déterminant pour l'ancien loyer. [5]
	4.	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. À cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996 (RO 1996 2120). [2] Introduit par le ch. I de l'O du 15 janv. 2014, en vigueur depuis le 1er juil. 2014 (RO 2014 417). [3] Introduit par le ch. I de l'O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996 (RO 1996 2120). [4] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 21 mars 2025, en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 191). [5] Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 21 mars 2025, en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 191).