Urteilskopf

146 III 7

2. Estratto della sentenza della II Corte di diritto civile nella causa A. SA contro B., C. e D. (ricorso in materia civile) 5A_919/2018 del 6 novembre 2019

Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Sachverhalt ab Seite 8

BGE 146 III 7 S. 8

A.a Il fondo n. 730 RFD di X. è composto di quattro unità di proprietà per piani, appartenenti a E. (n. 22268), B. (n. 22269), C. (n. 22270) e F. (n. 22271). Il 17 maggio 2000 C. e F. hanno affidato all'impresa A. SA i lavori di capomastro per l'edificazione, sull'intero fondo, di due ville collegate da un corpo sotterraneo. A. SA ha rescisso il contratto d'appalto in corso d'opera per il 25 aprile 2002. A. SA ha chiesto l'iscrizione provvisoria di ipoteche legali degli artigiani e imprenditori per importi diversi sulle quattro unità. Il Pretore del Distretto di Lugano ha accolto l'istanza in via supercautelare con giudizio 25 aprile 2002, poi confermato (seppur per importi ridotti rispetto all'istanza) con decisione 12 settembre 2008.
A.b Nel frattempo, in data 4 marzo 2005 A. SA ha promosso l'azione di merito nei confronti di C. e F. da un lato e di E. e B. d'altro lato, chiedendo la condanna dei primi, quali committenti, al versamento di complessivi fr. 1'152'935.90 a titolo di mercede e, con riferimento tanto ai primi quanto ai secondi, l'iscrizione definitiva di ipoteche legali di importi corrispondenti a quelli già sottoposti all'attenzione del Pretore. Con decisione 12/23 settembre 2016 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione rivolta contro E. (sostituito in causa dagli eredi C. e D.) e B., disponendo l'iscrizione definitiva di un'ipoteca di fr. 264'400.48 sull'unità n. 22268 e di un'ipoteca di fr. 265'238.90 sull'unità n. 22269. Il Giudice di prime cure ha ritenuto di potersi discostare, in via eccezionale, dal metodo ordinario di ripartizione delle ipoteche legali sulle varie proprietà per piani fondato sul valore dei lavori eseguiti sulle singole unità, adottando, come suggerito dal perito, una suddivisione secondo la loro superficie e la pertinenza delle parti comuni.
B. Con sentenza 2 ottobre 2018 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'appello introdotto da B., C. e D. Secondo i Giudici cantonali, le difficoltà in cui il perito era incorso nel determinare l'ammontare dei lavori destinati alle singole unità erano dovute alla mancanza di una contabilità separata, dunque a un'inadempienza di A. SA. Non essendo quest'ultima riuscita a sostanziare e dimostrare in quale misura la sua pretesa si riferisse concretamente alle unità n. 22268 e 22269, la Corte cantonale ha respinto

BGE 146 III 7 S. 9

la domanda di iscrizione definitiva delle ipoteche legali e ordinato la radiazione di quelle iscritte in via supercautelare il 25 aprile 2002.
C. Con ricorso in materia civile 6 novembre 2018 A. SA ha impugnato la sentenza 2 ottobre 2018 dinanzi al Tribunale federale. Il Tribunale federale ha respinto il ricorso nella misura in cui era ammissibile. (riassunto)

Erwägungen

Dai considerandi:

2. Controverso è se sovvengano le condizioni per una suddivisione dell'importo totale delle ipoteche legali fra le varie unità di proprietà per piani fondata sulla loro superficie e la pertinenza delle parti comuni (come ritenuto dal Pretore) invece che secondo i lavori effettivamente eseguiti su ciascuna di esse.
2.1

2.1.1 Giusta l'art. 837 cpv. 1 n
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 837 - 1 Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht:
1    Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht:
1  für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück;
2  für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten;
3  für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben.
2    Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat.
3    Auf gesetzliche Grundpfandrechte nach diesem Artikel kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten.
. 3 CC, gli artigiani o imprenditori che avessero fornito materiale e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o altre opere su un determinato fondo, possono chiedere la costituzione di un'ipoteca legale gravante il fondo stesso. Questa norma esprime il principio di specialità, ovvero l'obbligo di precisa individualizzazione dell'oggetto messo a pegno a garanzia del plusvalore portato dall'artigiano o imprenditore all'immobile (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, vol. III, 4a ed. 2012, n. 2890f). Relativizzato in dottrina a seguito della revisione della legge entrata in vigore il 1° gennaio 2012 (v. GRÉGORY BOVEY, in Commentaire romand, Code civil, vol. II, 2016, n. 6 ad art. 839
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
CC; CHRISTOPH THURNHERR, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, vol. II, 6a ed. 2019, n. 12 ad art. 839
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
/840
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 840 - Gelangen mehrere gesetzliche Pfandrechte der Handwerker und Unternehmer zur Eintragung, so haben sie, auch wenn sie von verschiedenem Datum sind, untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Pfande.
CC), il criterio del plusvalore si addice tuttavia anche a lavori di distruzione o di natura provvisoria, in quanto funzionali alla futura costruzione (in tal senso, analogamente, THURNHERR, op. cit., n. 6 ad art. 839
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
/840
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 840 - Gelangen mehrere gesetzliche Pfandrechte der Handwerker und Unternehmer zur Eintragung, so haben sie, auch wenn sie von verschiedenem Datum sind, untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Pfande.
CC, che parla in questo contesto di "prestazioni edili secondarie").
2.1.2 In caso di lavori su più fondi, l'ipoteca legale deve essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (v. art. 798 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 798 - 1 Auf mehrere Grundstücke kann für eine Forderung ein Grundpfandrecht errichtet werden, wenn sie dem nämlichen Eigentümer gehören oder im Eigentum solidarisch verpflichteter Schuldner stehen.
1    Auf mehrere Grundstücke kann für eine Forderung ein Grundpfandrecht errichtet werden, wenn sie dem nämlichen Eigentümer gehören oder im Eigentum solidarisch verpflichteter Schuldner stehen.
2    In allen andern Fällen ist bei der Verpfändung mehrerer Grundstücke für die nämliche Forderung ein jedes von ihnen mit einem bestimmten Teilbetrag zu belasten.
3    Diese Belastung erfolgt, wenn es nicht anders vereinbart ist, nach dem Wertverhältnis der Grundstücke.
CC). È quindi compito dell'artigiano o imprenditore tenere un conteggio preciso, per ogni fondo, dei lavori svolti e del materiale fornito e del prezzo unitario applicato - anche se con i committenti aveva pattuito prezzi globali o forfettari -, e di fatturarli separatamente non

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appena terminati. L'entità del credito che si vuole garantito dal pegno dev'essere infatti quantificato e cifrato in modo preciso. Un frazionamento astratto della totalità dei costi fra gli immobili, rispettivamente una ripartizione dei medesimi in funzione, per esempio, del volume degli immobili, è in linea di principio inammissibile (sentenza 5A_924/2014 del 7 maggio 2015 consid. 4.1.3.1 con rinvii). Due sono le conseguenze: l'ipoteca legale potrà andare a gravare unicamente l'entità giuridica (fondo base o parte di comproprietà) che ha beneficiato dei lavori dell'artigiano o imprenditore (sentenza 5A_924/2014 cit. consid. 4.1.3), e il termine di quattro mesi per l'iscrizione dell'ipoteca legale (art. 839 cpv. 2
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ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
CC) inizia a decorrere dalla fine dei lavori su quella medesima particella (STEINAUER, op. cit., n. 2880 e 2890f).
2.1.3 Applicati alla proprietà per piani, questi principi hanno per conseguenza che per i lavori effettuati a favore di una parte dell'immobile corrispondente a un'unità della proprietà per piani, un'eventuale ipoteca legale dovrà andare a gravare quella determinata unità (DTF 126 III 462 consid. 2b; DTF 125 III 113 consid. 3a; sentenza 5A_924/2014 cit. consid. 4.1.3.2; STEINAUER, op. cit., n. 2880a; BOVEY, op. cit., n. 53 ad art. 839
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ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
CC). Se più unità hanno beneficiato di lavori, l'ipoteca legale dovrà avere la forma del pegno parziale, gravante ogni singola unità per l'importo di cui è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per la totalità del credito da garantire è solo eccezionalmente possibile (STEINAUER, op. cit., n. 2880b). Qualora i lavori abbiano per oggetto le parti comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l'oggetto in comproprietà (DTF 125 III 113 consid. 3a; DTF 111 II 31 consid. 4a), e l'artigiano o imprenditore deve ripartire la propria pretesa sui proprietari delle varie unità in funzione delle loro quote al fine di iscrivere dei pegni parziali ai sensi dell'art. 798 cpv. 2
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ZGB Art. 798 - 1 Auf mehrere Grundstücke kann für eine Forderung ein Grundpfandrecht errichtet werden, wenn sie dem nämlichen Eigentümer gehören oder im Eigentum solidarisch verpflichteter Schuldner stehen.
1    Auf mehrere Grundstücke kann für eine Forderung ein Grundpfandrecht errichtet werden, wenn sie dem nämlichen Eigentümer gehören oder im Eigentum solidarisch verpflichteter Schuldner stehen.
2    In allen andern Fällen ist bei der Verpfändung mehrerer Grundstücke für die nämliche Forderung ein jedes von ihnen mit einem bestimmten Teilbetrag zu belasten.
3    Diese Belastung erfolgt, wenn es nicht anders vereinbart ist, nach dem Wertverhältnis der Grundstücke.
CC; un'iscrizione sul fondo base è possibile unicamente qualora nessuna unità di proprietà per piani sia stata precedentemente gravata da un pegno (sentenza 5A_924/2014 cit. consid. 4.1.3.2; STEINAUER, op. cit., n. 2880c e 2880d). Tale regolamentazione deriva dall'impossibilità di individualizzare le parti comuni di un immobile suddiviso in proprietà per piani (DTF 125 III 113 consid. 3a; STEINAUER, op. cit., n. 2880a).
2.2

2.2.1 Nel caso in cui l'artigiano o imprenditore abbia fornito delle prestazioni su più unità (fondi o parti di proprietà per piani)
BGE 146 III 7 S. 11

funzionalmente interdipendenti, costruiti in un fiato (STEINAUER, op. cit., n. 2890g), le prestazioni, quand'anche scaturenti da diversi contratti, appaiono talmente connesse le une con le altre che si giustifica di far eccezionalmente decorrere tutti i termini dell'art. 839 cpv. 2
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ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
CC dalla conclusione degli ultimi lavori suscettibili di essere raggruppati (DTF 125 III 113 consid. 3b; DTF 111 II 343 consid. 2c; sentenze 5A_426/2015 dell'8 ottobre 2015 consid. 3.2; 5D_116/2014 del 13 ottobre 2014 consid. 5.2.3; STEINAUER, op. cit., n. 2890e).

2.2.2 In due sentenze, il Tribunale federale ha mutuato la giurisprudenza che permette il decorso unitario dei termini di iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale al caso (simile per le difficoltà che comporta) della fatturazione globale di lavori effettuati contemporaneamente in favore di immobili con parti comuni, ma con una diversa impronta sui fondi utilizzati. Tenuto conto delle particolarità del caso, ha detto il Tribunale federale, non si può esigere dall'artigiano o imprenditore di allestire dei conteggi separati per ogni fondo. In tali circostanze, l'accertamento della ripartizione dei costi sui vari fondi a mezzo di una perizia appare ammissibile (sentenza 5A_682/2010 del 24 ottobre 2011 consid. 3.3; di identico tenore, sentenza 5A_683/2010 del 15 novembre 2011 consid. 3.3; v. BOVEY, op. cit., n. 57 ad art. 839
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ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
1    Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
2    Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
3    Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
4    Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
5    Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
6    Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.
CC e nota a piè di pagina 104), ricordato tuttavia che l'importo già iscritto in via provvisoria su ogni singola unità non può essere aumentato con l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (sentenza 5A_924/ 2014 cit. consid. 4.1.4).

2.2.3 In dottrina, RAINER SCHUMACHER (Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3a ed. 2008, n. 792 segg.) va oltre: propone di elevare a principio una suddivisione della pretesa dell'artigiano in funzione delle quote di proprietà per piani, indipendentemente dal fatto che i lavori eseguiti abbiano beneficiato a parti comuni o a parti in uso esclusivo. Questo autore fa valere che differenze di costo vengono compensate automaticamente dalle differenti quote, e che le parti costruttive dell'immobile sono indivisibili (ibid. n. 793). Inoltre, il valore aggiunto di determinate componenti varia anche a seconda della loro collocazione all'interno dello stabile (ibid. n. 796). Lascia comunque valere un'eccezione per "spese straordinarie" ai sensi dell'art. 712m cpv. 1 n
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
. 6 CC (ibid. n. 794).
4. (...)

4.1 Per l'essenziale, la ricorrente assevera che secondo la giurisprudenza del Tribunale federale "una ripartizione dell'ipoteca legale su
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diversi immobili in funzione delle rispettive prestazioni concrete effettuate, in lavoro e in materiale, non è affatto pretendibile in circostanze analoghe a quelle in esame in cui le costruzioni realizzate rilevano la presenza di parti comuni". Lo confermerebbe la sentenza 5A_683/2010 del 15 novembre 2011. Aggiunge il richiamo a SCHUMACHER.
4.1.1 L'argomento è sfumato. Come esposto già dal Tribunale di appello, e ribadito supra (consid. 2.1), la giurisprudenza dà una lettura assai restrittiva del principio di specialità, dal quale deriva l'esigenza - per l'artigiano o imprenditore - di precisa individuazione del fondo oggetto di ogni singolo diritto di pegno (v. anche STEINAUER, op. cit., n. 2890f, con rinvio a DTF 102 Ia 81 consid. 2b/aa) e di dettagliata distinzione delle prestazioni fornite (e dei costi fatturati) per ogni singolo fondo. Una ripresa per analogia delle medesime eccezioni ipotizzate in merito al decorso del termine per l'iscrizione dell'ipoteca legale (supra consid. 2.2.1) nel quadro della determinazione dell'estensione del diritto di pegno e dell'oggetto posto in garanzia non pare del tutto esclusa (supra consid. 2.2.2), contrariamente a quanto sembra ritenere il Tribunale di appello. Tuttavia, semmai, tale ripresa va considerata con estrema prudenza e unicamente in presenza di condizioni fattuali tali da far apparire contabilizzazione e fatturazione separate veramente non fattibili - situazioni che, in quanto premesse per un'eccezione alla regola, vanno allegate e provate dall'artigiano o imprenditore che vi fa riferimento.
4.1.2 La divergente opinione di SCHUMACHER (supra consid. 2.2.3) è rimasta - come ha rilevato il Tribunale di appello - isolata. Modalità di suddivisione maggiormente schematiche possono entrare in linea di conto solo eccezionalmente, a condizioni restrittive e ben circoscritte (supra consid. 4.1.1 in fine).
4.1.3 Nel presente caso, il rinvio alla sentenza 5A_683/2010 del 15 novembre 2011 (di tenore identico alla sentenza 5A_682/2010 del 24 ottobre 2011, citata in precedenza) non appare di pregio. Le circostanze di quella precisa fattispecie erano particolari: la ditta ricorrente era subappaltatrice e non impresa generale, e non era dunque compito suo distinguere le prestazioni fornite all'una o all'altra costruzione; la natura dei lavori svolti (fornitura di cemento armato e muratura) avrebbe richiesto, per una fatturazione separata in corso d'opera, l'intervento di un geometra per ogni colata di cemento - esigenza considerata manifestamente eccessiva (sentenza 5A_682/2010 cit. consid. 3.3).
BGE 146 III 7 S. 13

Infine, oggetto di quella sentenza era principalmente l'opportunità di dar seguito alla domanda di perizia (sentenza 5A_682/ 2010 cit. consid. 3). Ora, nel presente caso la ricorrente si limita a richiamare detta sentenza e ad affermare apoditticamente la similitudine delle circostanze, evocando "la presenza di parti comuni di notevole impatto", segnatamente "un corpo di collegamento che unisce le due ville" nonché di "locali accessori disgiunti". Ciò non basta, tuttavia, a dimostrare la non fattibilità di una contabilizzazione in corso d'opera. Inoltre, la qui ricorrente non era subappaltatrice (come nel precedente citato), bensì appaltatrice: era pertanto sua incombenza impostare sin dall'inizio un sistema di preventivi e fatturazione progressiva in corso d'opera.

4.4 (...)

4.4.1 L'insorgente rimprovera ai Giudici cantonali di non aver "minimamente esaminato e discusso la fondatezza e la congruità del calcolo delle superfici" né tantomeno "accertato le peculiarità della costruzione in oggetto, con particolare riferimento alla presenza, al dimensionamento e alla localizzazione delle parti in uso esclusivo nelle rispettive case [...], ma anche delle parti comuni [...]". Anche per questa censura vale quanto appena detto: incombeva alla ricorrente esporre in modo chiaro e dettagliato le peculiarità della costruzione, evidenziando posizione e dimensione delle parti comuni, e soprattutto spiegando per quale ragione nel caso delle costruzioni presentemente in discussione non sarebbe stato possibile, o almeno ragionevolmente esigibile (supra consid. 4.1.1), prevedere sin dall'inizio metodi di fatturazione separati per ogni unità. A tal fine, se non si vuol sminuire la portata eccezionale di metodi di calcolo schematici, non basta certo limitarsi a menzionare la presenza di fattori suscettibili di rendere difficile un tale calcolo individualizzato. Ora, la ricorrente non pretende - e ancora meno dimostra, mediante puntuali rinvii alle proprie comparse processuali - di aver sostanziato a sufficienza l'eccezionalità della situazione. Ciò premesso, ogni disquisizione relativa al calcolo delle superfici - sottinteso: delle varie unità, non relative alle prestazioni asseritamente inscindibili - si rivela inutile.
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Document : 146 III 7
Date : 06. November 2019
Published : 06. Mai 2020
Source : Bundesgericht
Status : 146 III 7
Subject area : BGE - Zivilrecht
Subject : Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 798 Abs. 2 ZGB; Bauhandwerkerpfandrecht; Stockwerkeigentum. Verteilung des Bauhandwerkerpfandrechts


Legislation register
ZGB: 712m  798  837  839  840
BGE-register
102-IA-81 • 111-II-31 • 111-II-343 • 125-III-113 • 126-III-462 • 146-III-7
Weitere Urteile ab 2000
5A_426/2015 • 5A_682/2010 • 5A_683/2010 • 5A_919/2018 • 5A_924/2014 • 5D_116/2014
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