Urteilskopf

132 III 9

3. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause époux Y. contre X. (recours en réforme) 5C.183/2005 du 21 octobre 2005

Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Sachverhalt ab Seite 10

BGE 132 III 9 S. 10

X., d'une part, et les époux Y., d'autre part, sont les propriétaires respectifs de deux appartements en propriété par étages (nos x et y) contigus, au premier étage d'un immeuble sis aux Diablerets. Construit en 1969, cet immeuble a été constitué en propriété par étages dès 1968, avant son achèvement. Il a alors fait l'objet d'une inscription au registre foncier, sur la base de l'acte constitutif de la propriété par étages et des plans de répartition. En 2002, X. a entrepris des travaux consistant notamment à enlever le plafond qui fermait le haut de son appartement n° x sur toute la surface centrale de celui-ci, afin de mettre en valeur l'espace en direction des combles. Il avait en vue d'agrandir l'espace de séjour et d'installer une cheminée en remplacement de la salle de bains alors en place. Lors de l'exécution de ces travaux, il a découvert une construction en bois qui occupait le volume situé au dessus de l'espace défini sur le plan de répartition comme étant la salle de bains de son logement. Cette construction en bois correspondait en fait au prolongement, dans les combles de son appartement, de la mezzanine et du réduit de l'appartement n° y. Ce prolongement s'étendait au-delà des limites du mur mitoyen séparant les deux unités d'étage, tel qu'il ressort du plan de répartition déposé au registre foncier. Depuis la construction de l'immeuble en 1969, la configuration de l'appartement n° y n'a pas été modifiée. Les époux Y. jouissent par conséquent, depuis qu'il ont acquis cet appartement en 1987, de la mezzanine et du réduit litigieux. X., pour sa part, a acquis son appartement n° x le 1er février 2002. Par demande du 20 novembre 2003, X. a ouvert action contre les époux Y. devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de l'Est vaudois, en sollicitant notamment l'autorisation de procéder à l'enlèvement de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x et à la remise en état du mur mitoyen, aux frais des défendeurs. Ces derniers ont conclu notamment au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, au rétablissement de la situation antérieure, aux frais du demandeur, ainsi qu'à l'autorisation de déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° y.

BGE 132 III 9 S. 11

Par jugement du 15 juillet 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement a autorisé le demandeur à procéder à l'enlèvement, à ses frais, de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x, étant précisé que les frais de reconstruction du mur mitoyen entre les appartements nos x et y seraient partagés par moitié entre les parties. Ce jugement a été confirmé par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud dans un arrêt rendu le 16 février 2005. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme interjeté par les défendeurs contre cet arrêt.
Erwägungen

Extrait des considérants:

3.

3.1 En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24 consid. 2a et la jurisprudence citée; STEINAUER, Les droits réels, t. I, 3e éd. 1997, n. 1122 et 1125; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, vol. IV/1/5, 1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
-712t
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712t - 1 Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
1    Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
2    Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann.
3    An die Stockwerkeigentümer insgesamt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen können durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache wirksam mitgeteilt werden.
CC).
3.1.1 L'ensemble des parties du bâtiment qui font l'objet du droit exclusif d'un propriétaire d'étage (cf. art. 712b al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC), ou parties exclusives, constituent son unité d'étage (WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
à 712t
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712t - 1 Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
1    Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
2    Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann.
3    An die Stockwerkeigentümer insgesamt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen können durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache wirksam mitgeteilt werden.
CC, 2002, n. 31 ad art. 712b
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC). Le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (art. 712a al. 2
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ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC; ATF 130 III 450 consid. 1.2; STEINAUER, op. cit., n. 1241; sur l'aménagement intérieur, cf. WERMELINGER, op. cit., n. 33 ss ad art. 712a
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ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC).
3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif d'un propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des
BGE 132 III 9 S. 12

parties communes au sens de l'art. 712b al. 2
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ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
et 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC sont soustraites à la maîtrise individuelle d'un seul propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 2 ad art. 712b
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ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC). L'art. 712b al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC désigne un certain nombre d'éléments du bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont donc soustraits à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 138 ad art. 712b
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ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC). Selon l'art. 712b al. 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC, les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 81 ad art. 712b
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC et les références citées) -, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.
3.2 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC). Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC), l'acte constitutif doit contenir deux éléments essentiels: d'une part, la délimitation des étages ou parties d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie d'étage, indiquée en pour cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC; ATF 118 II 291 consid. 3a; STEINAUER, op. cit., n. 1149 et 1152; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 71 ad art. 712d
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC).

3.2.1 La première de ces exigences est précisée par l'art. 33b al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
de l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), aux termes duquel l'acte constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la composition des étages. Si la délimitation et la composition des unités d'étages manquent de clarté, le conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un plan de répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF). Un tel plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée avant la construction du bâtiment (art. 33c al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF; ATF 118 II 291 consid. 3a; WERMELINGER, op. cit., n. 9 ad art. 712b
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ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC et n. 68 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC; STEINAUER, op. cit., n. 1156a; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 50 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC; NEF, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in RNRF 82/2001 p. 1 ss, 5).
3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art. 712e al. 1
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part (Wertquote; quota di valore). La
BGE 132 III 9 S. 13

part est la notion arithmétique qui définit la proportion du droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en copropriété par étages (ATF 127 III 142 consid. 2a; ATF 116 II 55 consid. 5a; WERMELINGER, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 712e
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC et les références citées).
3.3 Le plan de répartition (cf. consid. 3.2.1 supra) est une représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux au sein de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (WERMELINGER, op. cit., n. 60 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 53 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC; NEF, op. cit., p. 5). Le plan de répartition est un moyen complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et en préciser la portée (STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in Revue valaisanne de jurisprudence [RVJ] 1991 p. 285 ss, 290; cf. art. 33b al. 2
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF), notamment en permettant de localiser les différentes unités d'étages au sein du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties exclusives (WERMELINGER, op. cit., n. 65 et 71 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC; MEIER-HAYOZ/ REY, op. cit., n. 52 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans participer à la foi publique du registre foncier et sans être un titre public au sens de l'art. 9
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ZGB Art. 9 - 1 Öffentliche Register und öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist.
1    Öffentliche Register und öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist.
2    Dieser Nachweis ist an keine besondere Form gebunden.
CC, est destiné à préciser en particulier l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque propriétaire d'étage (ATF 118 II 291 consid. 3a; NEF, op. cit., p. 4 et 5; WERMELINGER, op. cit., n. 65, 70 et 71 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC).
3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art. 33c al. 2
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1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux (art. 33c al. 3
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1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 119 II 212 consid. 2b; WERMELINGER, op. cit., n. 142 ad art. 712d
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
CC). Comme, en règle générale, seul le plan de répartition permet de visualiser précisément les limites entre les différentes
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unités d'étages ou entre celles-ci et les parties communes, les propriétaires d'étages ont un intérêt légitime à le rectifier, s'il y a lieu, après l'achèvement du bâtiment, en produisant un nouveau plan de répartition signé par tous (NEF, op. cit., p. 13 s.).
3.5 Selon l'art. 712e al. 2
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC, les parts (au sens défini au consid. 3.2.2 supra) ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment. Cette disposition s'applique dans tous les cas où il y a lieu de procéder à la modification des parts valablement fixées dans l'acte constitutif, et donc aussi à la modification des parts après l'exécution des travaux, dans le cadre d'une procédure engagée en vue de l'inscription définitive d'une propriété par étages inscrite avant la construction du bâtiment (ATF 127 III 142 consid. 2). Il peut arriver qu'une modification opérée lors de la construction du bâtiment par rapport aux plans établis avant la construction aboutisse à une augmentation de la surface d'une unité d'étage au détriment d'une autre unité d'étage, de telle manière que le plan de répartition initial se révèle après coup inexact (NEF, op. cit., p. 12). Il n'existe toutefois pas d'action tendant directement à la rectification du plan de répartition; une telle rectification ne peut être obtenue qu'indirectement, à travers l'action en rectification des parts selon l'art. 712e al. 2
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC: si les modifications apportées au bâtiment sont telles qu'il y a lieu de modifier les parts (cf. ATF 127 III 142 consid. 2 et 3; WERMELINGER, op. cit., n. 98 s. ad art. 712e
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC), le plan de répartition sera également rectifié en conséquence (NEF, op. cit., p. 12).

3.6 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice de certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits; pour ses parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des tiers que des autres propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut notamment faire valoir les actions de l'art. 641
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ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
1    Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
2    Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.
CC et en particulier exercer l'action dite négatoire ( actio negatoria ) en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (WERMELINGER, op. cit., n. 191, 193 et 199 ad art. 712a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC; STEINAUER, Les droits réels, n. 1233 et 1234; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 124 ad art. 712a
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ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC).
BGE 132 III 9 S. 15

Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment neuf, qu'un propriétaire d'étage prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses parties exclusives selon l'acte constitutif, tel que précisé par le plan de répartition. Le propriétaire d'étage qui, au regard de ces documents, peut établir que l'espace en question est compris dans son droit exclusif peut alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en revendication, respectivement - selon la nature du trouble - l'action négatoire de l'art. 641 al. 2
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ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
1    Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
2    Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.
CC (NEF, op. cit., p. 15).

4.

4.1 En l'espèce, le demandeur se plaint d'être troublé par les défendeurs dans son droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité d'étage, du fait de l'empiétement résultant du prolongement de la mezzanine et du réduit des défendeurs sur un espace qu'il estime être compris dans ses parties exclusives. De leur côté, les défendeurs se plaignent d'être troublés par le demandeur dans leur droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement leur unité d'étage, du fait que les travaux de construction entrepris par le demandeur les priveraient du prolongement de la mezzanine et du réduit qu'ils estiment être compris dans leurs parties exclusives. Il convient dès lors de déterminer ce qui relève des parties exclusives du demandeur, ce qui relève des parties exclusives des défendeurs et ce qui relève des parties communes.
4.2 Comme exposé plus haut (cf. consid. 3.3 supra), cette délimitation doit se faire primordialement sur la base du plan de répartition signé par tous les copropriétaires initiaux et déposé au registre foncier. Or selon le plan de répartition du premier étage du bâtiment, qui est également le dernier niveau sous le toit, l'espace où se trouve le réduit litigieux fait partie de l'unité d'étage du demandeur. Ce plan de répartition a été établi et déposé au registre foncier avant la construction du bâtiment, conformément à l'art. 33c al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF. Les défendeurs reconnaissent qu'il est parfaitement exécuté et conforme à la situation réelle dans la mesure où il représente la surface des unités d'étage au niveau de leur plancher. Force est ainsi de constater que le demandeur a de prime abord établi que l'espace où se trouve le réduit litigieux est compris dans son droit exclusif. Les arguments avancés par les défendeurs ne commandent pas une autre conclusion, comme on va le voir.
4.3 Si, avant l'achèvement du bâtiment, la répartition a été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi
BGE 132 III 9 S. 16

avant la construction, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier, conformément à l'art. 33c al. 3
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ZGB Art. 712d - 1 Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
1    Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
2    Die Eintragung kann verlangt werden:
1  auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum;
2  auf Grund einer Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechtes über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.
3    Das Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form.
ORF (cf. consid. 3.4 supra). Or en l'espèce, il est constant qu'il n'a pas été transmis de nouveau plan de répartition lors de la communication au bureau du registre foncier de l'achèvement du bâtiment, ni ultérieurement d'ailleurs. Et pour cause, puisqu'il n'apparaît pas que la répartition des différentes unités d'étage et des parties communes ait été modifiée au cours de la construction. Certes, il a dès la construction du bâtiment été aménagé une mezzanine dans l'appartement n° y. Un tel aménagement ne modifiait toutefois pas la répartition, mais relevait du droit du propriétaire de l'unité d'étage en question d'aménager intérieurement ses locaux (cf. consid. 3.1.1 supra). En effet, le droit d'aménagement intérieur (art. 712a al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC), qui permet au propriétaire d'étage de modifier ses parties exclusives comme il le souhaite, l'autorise notamment à déplacer des parois intérieures et à constituer de nouvelles séparations internes dans son unité d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 36 ad art. 712a
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
1    Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2    Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3    Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
CC). Il lui permet donc également, si les locaux s'y prêtent, d'y aménager une séparation interne verticale sous la forme d'une mezzanine (que le dictionnaire Robert définit comme une "plate-forme ménagée à quelque distance du sol, dans une pièce haute de plafond, et à laquelle on accède par un escalier"). Une telle plate-forme, même si les défendeurs la qualifient tautologiquement de "plancher porteur", n'est pas un élément de séparation entre deux niveaux de la propriété par étages et ne constitue donc pas une partie commune (cf. WERMELINGER, op. cit., n. 156 et 159 ad art. 712b
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC). Sur le vu de ce qui précède, la thèse des défendeurs selon laquelle il manquerait les plans concernant les combles ne peut qu'être écartée. C'est au surplus le lieu d'observer que par leur conclusion tendant à être autorisés à déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° y, les défendeurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent, n'exercent pas l'action en rectification des parts prévue par l'art. 712e al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
CC. En effet, comme on l'a vu (cf. consid. 3.5 supra), cette action vise la rectification des parts ( Wertquoten ) en raison notamment de modifications apportées au bâtiment; la rectification éventuelle du plan de répartition ne sera que la conséquence, le cas échéant, de la rectification des parts.
BGE 132 III 9 S. 17

4.4 C'est également en vain que les défendeurs invoquent l'art. 4 du règlement d'utilisation et d'administration de la PPE, qui déclare notamment partie commune "la partie du bâtiment se trouvant sous le toit et qui n'est pas attribuée à un copropriétaire". En effet, les défendeurs ne prétendent pas que ce règlement - dont la teneur de l'art. 4
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ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
peut être constatée en complément des constatations de fait de l'arrêt attaqué sur la base de l'art. 64 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 712e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
1    Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
2    Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.
OJ - satisferait à l'exigence de la forme authentique qu'impose l'art. 712b al. 3
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ZGB Art. 712b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
CC pour déclarer communes d'autres parties du bâtiment que celles visées par l'alinéa 2 (cf. consid. 3.1.2 supra). Au surplus, il y aurait de toute manière lieu de considérer que l'espace sous le toit qui se trouve au droit d'un appartement sis au dernier niveau de l'immeuble est précisément attribué à un copropriétaire au sens de l'art. 4 du règlement en question.
4.5 Par le prolongement de la plate-forme constituant leur mezzanine - dont on a vu qu'elle ne constitue pas une partie commune (cf. consid. 4.3 supra) - au-delà du mur mitoyen séparant leur unité d'étage de celle du demandeur, les défendeurs ont troublé ce dernier dans son droit exclusif. Le demandeur est ainsi fondé à exercer, en raison de ce trouble, l'action négatoire de l'art. 641 al. 2
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ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
1    Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
2    Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.
CC (cf. consid. 3.6 supra), si bien que l'arrêt attaqué, au-delà de la formulation rudimentaire de sa motivation, se révèle conforme au droit fédéral dans son résultat. En effet, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les défendeurs ne peuvent prétendre à aucun droit exclusif sur le réduit litigieux. Bien qu'ils aient joui paisiblement de la mezzanine et du réduit litigieux depuis l'acquisition de leur appartement en 1987, il ne peut être question d'appliquer les règles sur la prescription acquisitive des immeubles, que ce soit la prescription ordinaire de l'art. 661
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 661 - Ist jemand ungerechtfertigt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so kann sein Eigentum, nachdem er das Grundstück in gutem Glauben zehn Jahre lang ununterbrochen und unangefochten besessen hat, nicht mehr angefochten werden.
CC ou la prescription extraordinaire de l'art. 662
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 662 - 1 Besitzt jemand ein Grundstück, das nicht im Grundbuch aufgenommen ist, ununterbrochen und unangefochten während 30 Jahren als sein Eigentum, so kann er verlangen, dass er als Eigentümer eingetragen werde.
1    Besitzt jemand ein Grundstück, das nicht im Grundbuch aufgenommen ist, ununterbrochen und unangefochten während 30 Jahren als sein Eigentum, so kann er verlangen, dass er als Eigentümer eingetragen werde.
2    Unter den gleichen Voraussetzungen steht dieses Recht dem Besitzer eines Grundstückes zu, dessen Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist oder bei Beginn der Ersitzungsfrist von 30 Jahren tot oder für verschollen erklärt war.
3    Die Eintragung darf jedoch nur auf Verfügung des Gerichts erfolgen, nachdem binnen einer durch amtliche Auskündung angesetzten Frist kein Einspruch erhoben oder der erfolgte Einspruch abgewiesen worden ist.
CC. En effet, la prescription acquisitive ordinaire de la propriété foncière selon l'art. 661
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 661 - Ist jemand ungerechtfertigt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so kann sein Eigentum, nachdem er das Grundstück in gutem Glauben zehn Jahre lang ununterbrochen und unangefochten besessen hat, nicht mehr angefochten werden.
CC ne peut s'exercer que sur un immeuble immatriculé au registre foncier, dont le possesseur est inscrit comme propriétaire (STEINAUER, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002, n. 1581b s.). Si elle peut ainsi s'exercer sur une part de copropriété (par étages) d'un immeuble, qui est elle-même un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 4
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 655 - 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
1    Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
2    Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
1  die Liegenschaften;
2  die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
3  die Bergwerke;
4  die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
3    Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie:
1  weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und
2  auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist.570
CC (STEINAUER, ibidem), elle ne peut avoir un objet qui, à l'instar d'une partie d'un bâtiment, n'est pas un immeuble. De même, la prescription acquisitive extraordinaire selon l'art. 662
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 662 - 1 Besitzt jemand ein Grundstück, das nicht im Grundbuch aufgenommen ist, ununterbrochen und unangefochten während 30 Jahren als sein Eigentum, so kann er verlangen, dass er als Eigentümer eingetragen werde.
1    Besitzt jemand ein Grundstück, das nicht im Grundbuch aufgenommen ist, ununterbrochen und unangefochten während 30 Jahren als sein Eigentum, so kann er verlangen, dass er als Eigentümer eingetragen werde.
2    Unter den gleichen Voraussetzungen steht dieses Recht dem Besitzer eines Grundstückes zu, dessen Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist oder bei Beginn der Ersitzungsfrist von 30 Jahren tot oder für verschollen erklärt war.
3    Die Eintragung darf jedoch nur auf Verfügung des Gerichts erfolgen, nachdem binnen einer durch amtliche Auskündung angesetzten Frist kein Einspruch erhoben oder der erfolgte Einspruch abgewiesen worden ist.
CC, qui vise l'acquisition en dehors du registre foncier, ne peut avoir pour objet qu'un
BGE 132 III 9 S. 18

immeuble et non une partie d'un bâtiment telle que le réduit litigieux.
Information de décision   •   DE • FR • IT • EN
Document : 132 III 9
Date : 21. Oktober 2005
Publié : 31. Dezember 2006
Source : Bundesgericht
Statut : 132 III 9
Domaine : BGE - Zivilrecht
Objet : Art. 712a ff. ZGB; Art. 641 Abs. 2 ZGB; Streit zwischen zwei Stockwerkeigentümern betreffend einen Raum, den jeder von ihnen


Répertoire des lois
CC: 9 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 9 - 1 Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée.
1    Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée.
2    La preuve que ces faits sont inexacts n'est soumise à aucune forme particulière.
641 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
1    Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
2    Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.
655 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 655 - 1 La propriété foncière a pour objet les immeubles.
1    La propriété foncière a pour objet les immeubles.
2    Sont immeubles dans le sens de la présente loi:
1  les biens-fonds;
2  les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
3  les mines;
4  les parts de copropriété d'un immeuble.
3    Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes:
1  elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée;
2  elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée.545
661 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 661 - Les droits de celui qui a été inscrit sans cause légitime au registre foncier comme propriétaire d'un immeuble ne peuvent plus être contestés lorsqu'il a possédé l'immeuble de bonne foi, sans interruption et paisiblement pendant dix ans.
662 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 662 - 1 Celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et comme propriétaire, un immeuble non immatriculé, peut en requérir l'inscription à titre de propriétaire.
1    Celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et comme propriétaire, un immeuble non immatriculé, peut en requérir l'inscription à titre de propriétaire.
2    Le possesseur peut, sous les mêmes conditions, exercer le même droit à l'égard d'un immeuble dont le registre foncier ne révèle pas le propriétaire ou dont le propriétaire était mort ou déclaré absent au début du délai de trente ans.
3    Toutefois, l'inscription n'a lieu que sur l'ordre du juge et si aucune opposition ne s'est produite pendant un délai fixé par sommation officielle, ou si les oppositions ont été écartées.
712a 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
1    Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
2    Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur.
3    Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment.
712b 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712b - 1 Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée.
1    Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée.
2    Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur:
1  le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit;
2  les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment;
3  les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux.
3    Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.
712d 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
1    La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
2    L'inscription peut être requise:
1  en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages;
2  en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.
3    L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.
712e 
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712e - 1 L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582
1    L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582
2    Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours.
712t
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712t - 1 L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales.
1    L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales.
2    Sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement.
3    Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l'ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l'administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose.
OJ: 4  64
ORF: 33b  33c
Répertoire ATF
116-II-55 • 118-II-291 • 119-II-212 • 121-III-24 • 127-III-142 • 130-III-450 • 132-III-9
Weitere Urteile ab 2000
5C.183/2005
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
 plan de répartition • propriété par étages • registre foncier • droit exclusif • acte constitutif • partie commune • vue • aménagement intérieur • construction en bois • action en rectification • droits réels • conservateur du registre foncier • à l'intérieur • forme authentique • action négatoire • étendue • construction et installation • calcul • augmentation • partage
... Les montrer tous
RNFR
82/2001 S.1
RVJ
1991 S.285