Urteilskopf

124 III 37

7. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 7 janvier 1998 dans la cause V. (recours LP)
Regeste (de):

• Betreibung auf Grundpfandverwertung; Steigerungsbedingungen, welche wegen einer nicht im Grundbuch vorgemerkten landwirtschaftlichen Pacht den Doppelaufruf (Art. 142 SchKG) vorsehen. Grundsatz "Kauf bricht Pacht nicht" (Art. 14 LPG).


• Indem der Gesetzgeber mit Art. 14 LPG bestimmt hat, dass im Falle der Zwangsverwertung der Erwerber in den Pachtvertrag eintritt, konnte er nicht den Schutz der Interessen der Grundpfandgläubiger, wie er insbesondere durch Art. 812 ZGB gewährleistet wird, in Frage stellen. Es kann daher nicht von einem qualifizierten Schweigen des Gesetzgebers ausgegangen werden, sondern nur von einer Gesetzeslücke, welche gemäss Art. 1 ZGB im Lichte von Art. 812 ZGB und der entsprechenden Vorschriften des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts (Art. 142 SchKG, Art. 56 und 104 VZG) zu schliessen ist.

Regeste (fr):

• Réalisation de gage immobilier; conditions de vente prévoyant la double mise à prix (art. 142

  SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
  1	Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
  2	Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
  3	Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.

  LP) en raison d'un bail à ferme agricole non annoté au registre foncier. Principe "la vente ne rompt pas le bail" (art. 14

  SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

  LBFA).


• En adoptant, à l'art. 14

  SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

  LBFA, le principe du transfert légal du bail à l'acquéreur en cas de réalisation forcée, le législateur n'a pas pu remettre implicitement en cause la protection des créanciers hypothécaires découlant notamment de l'art. 812

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
  3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

  CC. Il n'y a donc pas là un silence qualifié de sa part, mais une lacune de la loi qui doit être comblée, en application de l'art. 1er

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 1 - 1 La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
  1	La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
  2	Nei casi non previsti dalla legge il giudice decide secondo la consuetudine e, in difetto di questa, secondo la regola che egli adotterebbe come legislatore.
  3	Egli si attiene alla dottrina ed alla giurisprudenza più autorevoli.

  CC, sur le modèle de l'art. 812

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
  3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

  CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites (art. 142

  SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
  1	Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
  2	Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
  3	Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.

  LP, art. 56

  SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 56 - 1 Aprendo l'incanto, l'ufficio comunicherà agli astanti, se non l'ha già fatto nelle condizioni d'incanto, se il fondo è posto all'incanto prima con e in seguito senza menzione di un aggravio (art. 42 e 104).
  1	Aprendo l'incanto, l'ufficio comunicherà agli astanti, se non l'ha già fatto nelle condizioni d'incanto, se il fondo è posto all'incanto prima con e in seguito senza menzione di un aggravio (art. 42 e 104).
  2	Per l'aggiudicazione valgono le disposizioni seguenti:
  a	nel turno d'asta in cui il fondo è posto in vendita con l'aggravio, l'ufficio enuncerà che il maggior oblatore resterà vincolato fino a compimento di un eventuale secondo turno d'asta. Se l'offerta fatta è sufficiente per soddisfare il creditore o se l'importo mancante vien pagato immediatamente in contanti dal titolare della servitù o dell'onere fondiario, il fondo sarà aggiudicato con l'aggravio e non occorrerà procedere ad un secondo turno d'asta;
  b	se invece l'offerta fatta nel primo turno d'asta non basta per soddisfare integralmente il creditore, l'ufficio procederà ad un secondo turno, avvisando gli astanti che il fondo sarà aggiudicato senza aggravio, a meno che quest'asta dia un risultato non superiore a quello della prima. Se vien conseguito prezzo maggiore, il fondo sarà aggiudicato e l'aggravio cancellato dal registro fondiario anche se il prezzo fosse sufficiente per soddisfare completamente il creditore (art. 116);
  c	se nel turno d'asta senza l'aggravio non vien raggiunto prezzo superiore, il fondo sarà aggiudicato al maggior offerente del primo turno, il quale dovrà assumere l'aggravio.

  et 104

  SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 104 - 1 Se il fondo è gravato da servitù, oneri fondiari o diritti personali annotati nel registro fondiario in conformità dell'articolo 959 del CC152 (diritti di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di locazione od affitto ecc.), l'ufficio di esecuzione, notificando l'elenco degli oneri ai creditori pignoratizi, li avvertirà che i titolari dei crediti da pegno poziori a quegli oneri potranno chiedere per iscritto, entro il termine di dieci giorni, il doppio turno d'asta previsto dall'articolo 142 della LEF, sempreché la precedenza del credito pignoratizio risulti dall'elenco degli oneri e non sia stata contestata con successo.153
  1	Se il fondo è gravato da servitù, oneri fondiari o diritti personali annotati nel registro fondiario in conformità dell'articolo 959 del CC152 (diritti di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di locazione od affitto ecc.), l'ufficio di esecuzione, notificando l'elenco degli oneri ai creditori pignoratizi, li avvertirà che i titolari dei crediti da pegno poziori a quegli oneri potranno chiedere per iscritto, entro il termine di dieci giorni, il doppio turno d'asta previsto dall'articolo 142 della LEF, sempreché la precedenza del credito pignoratizio risulti dall'elenco degli oneri e non sia stata contestata con successo.153
  2	In caso di realizzazione di una quota di comproprietà l'articolo 142 della LEF è applicabile per quanto concerne i diritti di cui al capoverso 1, gravanti sia la quota che l'intero fondo.154

  ORFI).

Regesto (it):

• Realizzazione del pegno immobiliare; condizioni d'incanto che prevedono il doppio turno d'asta (art. 142 LEF) per un contratto d'affitto agricolo non annotato a registro fondiario. Principio "la vendita non annulla l'affitto" (art. 14 LAAgr).


• Adottando con l'art. 14 LAAgr il principio del trasferimento legale dell'affitto all'acquirente nel caso di una realizzazione forzata, il legislatore non ha rimesso implicitamente in discussione la protezione dei creditori pignoratizi sgorgante segnatamente dall'art. 812

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
  3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

  CC. Non sussiste dunque un silenzio qualificato del legislatore, ma una lacuna di legge, che dev'essere colmata dal giudice in applicazione dell'art. 1

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 1 - 1 La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
  1	La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
  2	Nei casi non previsti dalla legge il giudice decide secondo la consuetudine e, in difetto di questa, secondo la regola che egli adotterebbe come legislatore.
  3	Egli si attiene alla dottrina ed alla giurisprudenza più autorevoli.

  CC su modello dell'art. 812

  SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
  2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
  3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

  CC e delle corrispondenti disposizioni del diritto delle esecuzioni (art. 142 LEF, art. 56 e 104 RFF).

Sachverhalt ab Seite 38

BGE 124 III 37 S. 38

En 1995, la banque X. a introduit une poursuite contre V. en réalisation d'un gage immobilier. L'état des charges de l'immeuble établi par l'office des poursuites mentionnait "à titre purement informatif" un bail à ferme agricole non annoté au registre foncier, conclu le 28 mars 1994 entre V. (propriétaire) et son épouse (fermière) pour une durée de quinze ans. A la demande de la créancière, l'office a prévu dans les conditions de vente qu'il serait procédé à la double mise à prix de l'immeuble (art. 142

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1	Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2	Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3	Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.

LP) en raison du contrat de bail existant. V. et son épouse ont vainement attaqué cette condition de vente, en se prévalant de l'art. 14

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

LBFA, devant les autorités cantonales de surveillance, puis devant le Tribunal fédéral.
Erwägungen

Extrait des considérants:

1. Les recourants se prévalent du principe "la vente ne rompt pas le bail" posé à l'art. 14

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2). Aux termes de cette disposition, si le bailleur aliène la chose affermée ou si elle lui est enlevée en raison de poursuites ou de faillite, l'acquéreur succède au bailleur dans le contrat. Selon les recourants, cette norme aurait nature de réglementation spéciale et postérieure par rapport à l'art. 812 al. 2

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

CC sur lequel se fonde le système de la double mise à prix du droit des poursuites (art. 142

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
1	Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
2	Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
3	Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.

LP, 56 et 104 ORFI [RS 281.42]). En adoptant la LBFA, le législateur aurait réglementé de manière exhaustive le droit de résilier le bail et il n'y aurait pas de lacune; il appartiendrait d'ailleurs au législateur, et non au juge, de compléter le catalogue des exceptions prévues à l'art. 15

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 15 Eccezioni - 1 L'acquirente può sciogliere il contratto d'affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente.
1	L'acquirente può sciogliere il contratto d'affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente.
2	Ove non intenda assumere il contratto di affitto, l'acquirente deve, con preavviso di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto, notificare per scritto all'affittuario che l'affitto sarà sciolto, dopo la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile od autunnale ammesso dall'uso locale.
3	Se l'affitto è sciolto, l'affittuario può, entro trenta giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la protrazione dell'affitto. Il giudice protrae l'affitto per un periodo non inferiore a sei mesi e non superiore a due anni, qualora la risoluzione comporti per l'affittuario o la sua famiglia conseguenze gravose che non appaiono giustificate neppure tenendo conto degli interessi del nuovo proprietario.
4	Il locatore risponde del danno insorto all'affittuario dalla risoluzione anticipata dell'affitto. L'affittuario non è obbligato a lasciare la cosa affittata prima di essere stato risarcito o prima che gli siano state fornite sufficienti garanzie.
5	La risoluzione anticipata dell'affitto può, con il consenso scritto dell'affittuario, essere disciplinata nel contratto di alienazione.

LBFA. Au demeurant, dans l'élaboration de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), loi en relation étroite avec la LBFA, le législateur aurait
BGE 124 III 37 S. 39

clairement manifesté sa volonté de privilégier les droits de l'agriculteur par rapport à ceux des établissements bancaires. Il ne serait pas possible, par simple application analogique de l'art. 812

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

CC, de porter une atteinte extrêmement grave aux droits des fermiers, en contradiction manifeste avec le texte de la LBFA.
2. D'emblée, il convient de préciser que seuls peuvent être pris en considération, le cas échéant, les travaux préparatoires de la loi ici incriminée, à l'exclusion de ceux relatifs à la LDFR. L'objectif de la LBFA était de renforcer la protection du fermier, notamment contre les congés (Message concernant la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, FF 1982 I 272 ch. 112.1; ARMIN BRAUN, Vollzugsfragen zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht, in: Communications de droit agraire, 1985 p. 98 ss, spéc. 104; MANUEL MÜLLER, Les dispositions de droit privé de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, in: Communications de droit agraire, 21/1987 p. 33; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, thèse Lausanne 1991, p. 44, 60).
Selon la lettre de l'art. 14

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

LBFA, en cas de réalisation forcée de l'immeuble, le fermier doit apparemment pouvoir imposer son bail à l'adjudicataire - que le bail soit annoté ou non au registre foncier - et l'adjudicataire succéder sans autre au bailleur pour toutes les obligations qui lui incombaient dans le contrat, sous réserve des exceptions énumérées à l'art. 15

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 15 Eccezioni - 1 L'acquirente può sciogliere il contratto d'affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente.
1	L'acquirente può sciogliere il contratto d'affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente.
2	Ove non intenda assumere il contratto di affitto, l'acquirente deve, con preavviso di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto, notificare per scritto all'affittuario che l'affitto sarà sciolto, dopo la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile od autunnale ammesso dall'uso locale.
3	Se l'affitto è sciolto, l'affittuario può, entro trenta giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la protrazione dell'affitto. Il giudice protrae l'affitto per un periodo non inferiore a sei mesi e non superiore a due anni, qualora la risoluzione comporti per l'affittuario o la sua famiglia conseguenze gravose che non appaiono giustificate neppure tenendo conto degli interessi del nuovo proprietario.
4	Il locatore risponde del danno insorto all'affittuario dalla risoluzione anticipata dell'affitto. L'affittuario non è obbligato a lasciare la cosa affittata prima di essere stato risarcito o prima che gli siano state fornite sufficienti garanzie.
5	La risoluzione anticipata dell'affitto può, con il consenso scritto dell'affittuario, essere disciplinata nel contratto di alienazione.

LBFA (DENIS PIOTET, Le principe "la vente ne rompt pas le bail" et le système général des droits réels, p. 27 par. 20; BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Le droit du bail à ferme agricole, p. 117; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, op.cit., p. 171; FRANCIS MICHON, La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole, 9e Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1996, p. 17 ch. 8). Cependant, comme le relève PIOTET (op.cit., p. 121 par. 245 et les références ad note 1), le législateur fédéral a assurément, à l'art. 14

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 14 La vendita non annulla l'affitto - Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l'acquirente subentra nel contratto di affitto.

LBFA, entendu atteindre le but de protection du fermier d'une façon tout à fait pragmatique, sans prendre la peine de mesurer toutes les conséquences de la règle nouvelle qu'il a posée. En tant que charge dépréciative, un bail peut entamer la valeur de garantie et de gage constituée antérieurement. Or, en adoptant le principe du transfert légal du bail à l'acquéreur, le législateur n'a pas eu en vue les intérêts de tiers, notamment des créanciers hypothécaires. Il n'a donc pu remettre implicitement en cause la protection de ceux-ci, aménagée de manière exhaustive par les art. 808

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 808 - 1 Se il proprietario diminuisce il valore del pegno, il creditore può fargli interdire dal giudice ogni ulteriore atto pregiudicevole.
1	Se il proprietario diminuisce il valore del pegno, il creditore può fargli interdire dal giudice ogni ulteriore atto pregiudicevole.
2	Il creditore può farsi autorizzare dal giudice a prendere egli medesimo le misure opportune e, se c'è pericolo nel ritardo, può agire anche senza autorizzazione.
3	Il creditore può pretendere dal proprietario il rimborso delle relative spese e ha per esse un diritto di pegno sul fondo. Tale diritto nasce senza iscrizione nel registro fondiario e prevale su ogni altro onere iscritto.641
4	Se supera l'importo di 1000 franchi e non è stato iscritto entro quattro mesi dalla fine delle misure, il diritto di pegno non è opponibile ai terzi che si riferiscono in buona fede al registro fondiario.642

à 810

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 810 - 1 I deprezzamenti che si verificano senza colpa del proprietario conferiscono al creditore il diritto alle garanzie od al pagamento parziale, solo in quanto il proprietario sia risarcito del danno.
1	I deprezzamenti che si verificano senza colpa del proprietario conferiscono al creditore il diritto alle garanzie od al pagamento parziale, solo in quanto il proprietario sia risarcito del danno.
2	Tuttavia il creditore può prendere le misure opportune per togliere o evitare il deprezzamento. Per le spese incorse a tal fine ha un diritto di pegno sul fondo, senza responsabilità personale del proprietario. Tale diritto nasce senza iscrizione nel registro fondiario e prevale su ogni altro onere iscritto.643
3	Se supera l'importo di 1000 franchi e non è stato iscritto entro quattro mesi dalla fine delle misure, il diritto di pegno non è opponibile ai terzi che si riferiscono in buona fede al registro fondiario.644

et 812

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

CC. Comme il a été jugé à propos de l'art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

CO, il y a là, non pas un silence
BGE 124 III 37 S. 40

qualifié du législateur, mais une lacune de la loi qui doit être comblée en application de l'art. 1er

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 1 - 1 La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
1	La legge si applica a tutte le questioni giuridiche alle quali può riferirsi la lettera od il senso di una sua disposizione.
2	Nei casi non previsti dalla legge il giudice decide secondo la consuetudine e, in difetto di questa, secondo la regola che egli adotterebbe come legislatore.
3	Egli si attiene alla dottrina ed alla giurisprudenza più autorevoli.

CC. Le comblement de cette lacune ne peut guère s'envisager que sur le modèle de l'art. 812

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites, applicables par analogie. Exclure une telle application reviendrait à privilégier le fermier, bénéficiaire d'un rattachement réel limité à la chose, par rapport au titulaire d'un droit d'usufruit ou de superficie disposant d'un véritable droit réel (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 28 novembre 1984, in: RFJ 1995, p. 27 s. consid. 3). La Chambre de céans peut se rallier à ce point de vue, qui est partagé, entre autres, par PIOTET (op.cit., p. 101 par. 203 ss), PIERRE TERCIER/PASCAL PICHONNAZ (note concernant l'arrêt fribourgeois précité, in: RFJ 1995, p. 29 ss), JACQUES MEYER (La fin du bail lors de la double mise à prix, in RFJ 1996, p. 10 ss) et URS HESS-ODONI, Der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG und das neue Miet- und Pachtrecht, in: RSJ 87/1991, p. 145 ss). Sont d'un avis différent la Commission de recours du canton de Thurgovie (RB-TG 1993, p. 82 consid. c), PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée, 7e Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1992, p. 10; INGRID JENT-SÖRENSEN (Das neue Mietrecht und seine zwangsvollstreckungsrechtlichen Konsequenzen, in: RSJ 87/1991, p. 410 ss). Se fondant sur l'opinion majoritaire exposée ci-dessus, c'est à bon droit que l'autorité cantonale supérieure de surveillance a décidé en l'espèce que la créancière gagiste avait le droit de requérir l'office de procéder à la double mise à prix de l'immeuble à réaliser. Les recourants tentent par ailleurs vainement de s'appuyer sur la jurisprudence prétendument restrictive du Tribunal fédéral publiée aux ATF 121 III 242. Il n'était en effet question, dans ce cas, ni de servitude, ni de charge foncière, ni de droit personnel annoté au sens des art. 812 al. 2

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 812 - 1 La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
1	La rinuncia del proprietario del fondo costituito in pegno al diritto di imporre altri oneri sul medesimo, è nulla.
2	Se dopo il pegno viene costituito sul fondo una servitù od un onere fondiario senza il consenso del creditore, il pegno ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato, tostoché risulti dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al creditore.
3	In confronto di creditori posteriormente iscritti, l'avente diritto alla servitù od all'onere fondiario può però pretendere di essere soddisfatto in precedenza per il valore dell'onere o della servitù sul ricavo della realizzazione.

CC, 142 LP, 56 et 104 ORFI (consid. 1 p. 244).