BGE-124-III-37 - 1998-01-07 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - Réalisation de gage immobilier; conditions de vente prévoyant la double mise à prix (art. 142 LP) en raison d'un bail à ferme

Urteilskopf

124 III 37

7. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 7 janvier 1998 dans la cause V. (recours LP)
Regeste (de):

Betreibung auf Grundpfandverwertung; Steigerungsbedingungen, welche wegen einer nicht im Grundbuch vorgemerkten landwirtschaftlichen Pacht den Doppelaufruf (Art. 142 SchKG) vorsehen. Grundsatz "Kauf bricht Pacht nicht" (Art. 14 LPG).

Indem der Gesetzgeber mit Art. 14 LPG bestimmt hat, dass im Falle der Zwangsverwertung der Erwerber in den Pachtvertrag eintritt, konnte er nicht den Schutz der Interessen der Grundpfandgläubiger, wie er insbesondere durch Art. 812 ZGB gewährleistet wird, in Frage stellen. Es kann daher nicht von einem qualifizierten Schweigen des Gesetzgebers ausgegangen werden, sondern nur von einer Gesetzeslücke, welche gemäss Art. 1 ZGB im Lichte von Art. 812 ZGB und der entsprechenden Vorschriften des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts (Art. 142 SchKG, Art. 56 und 104 VZG) zu schliessen ist.

Regeste (fr):

Réalisation de gage immobilier; conditions de vente prévoyant la double mise à prix (art. 142 LP) en raison d'un bail à ferme agricole non annoté au registre foncier. Principe "la vente ne rompt pas le bail" (art. 14 LBFA).

En adoptant, à l'art. 14 LBFA, le principe du transfert légal du bail à l'acquéreur en cas de réalisation forcée, le législateur n'a pas pu remettre implicitement en cause la protection des créanciers hypothécaires découlant notamment de l'art. 812 CC. Il n'y a donc pas là un silence qualifié de sa part, mais une lacune de la loi qui doit être comblée, en application de l'art. 1er CC, sur le modèle de l'art. 812 CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites (art. 142 LP, art. 56 et 104 ORFI).

Regesto (it):

Realizzazione del pegno immobiliare; condizioni d'incanto che prevedono il doppio turno d'asta (art. 142 LEF) per un contratto d'affitto agricolo non annotato a registro fondiario. Principio "la vendita non annulla l'affitto" (art. 14 LAAgr).

Adottando con l'art. 14 LAAgr il principio del trasferimento legale dell'affitto all'acquirente nel caso di una realizzazione forzata, il legislatore non ha rimesso implicitamente in discussione la protezione dei creditori pignoratizi sgorgante segnatamente dall'art. 812 CC. Non sussiste dunque un silenzio qualificato del legislatore, ma una lacuna di legge, che dev'essere colmata dal giudice in applicazione dell'art. 1 CC su modello dell'art. 812 CC e delle corrispondenti disposizioni del diritto delle esecuzioni (art. 142 LEF, art. 56 e 104 RFF).

Sachverhalt ab Seite 38

BGE 124 III 37 S. 38

En 1995, la banque X. a introduit une poursuite contre V. en réalisation d'un gage immobilier. L'état des charges de l'immeuble établi par l'office des poursuites mentionnait "à titre purement informatif" un bail à ferme agricole non annoté au registre foncier, conclu le 28 mars 1994 entre V. (propriétaire) et son épouse (fermière) pour une durée de quinze ans. A la demande de la créancière, l'office a prévu dans les conditions de vente qu'il serait procédé à la double mise à prix de l'immeuble (art. 142 LP) en raison du contrat de bail existant. V. et son épouse ont vainement attaqué cette condition de vente, en se prévalant de l'art. 14 LBFA, devant les autorités cantonales de surveillance, puis devant le Tribunal fédéral.
Erwägungen

Extrait des considérants:

1. Les recourants se prévalent du principe "la vente ne rompt pas le bail" posé à l'art. 14 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2). Aux termes de cette disposition, si le bailleur aliène la chose affermée ou si elle lui est enlevée en raison de poursuites ou de faillite, l'acquéreur succède au bailleur dans le contrat. Selon les recourants, cette norme aurait nature de réglementation spéciale et postérieure par rapport à l'art. 812 al. 2 CC sur lequel se fonde le système de la double mise à prix du droit des poursuites (art. 142 LP, 56 et 104 ORFI [RS 281.42]). En adoptant la LBFA, le législateur aurait réglementé de manière exhaustive le droit de résilier le bail et il n'y aurait pas de lacune; il appartiendrait d'ailleurs au législateur, et non au juge, de compléter le catalogue des exceptions prévues à l'art. 15 LBFA. Au demeurant, dans l'élaboration de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), loi en relation étroite avec la LBFA, le législateur aurait
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clairement manifesté sa volonté de privilégier les droits de l'agriculteur par rapport à ceux des établissements bancaires. Il ne serait pas possible, par simple application analogique de l'art. 812 CC, de porter une atteinte extrêmement grave aux droits des fermiers, en contradiction manifeste avec le texte de la LBFA.
2. D'emblée, il convient de préciser que seuls peuvent être pris en considération, le cas échéant, les travaux préparatoires de la loi ici incriminée, à l'exclusion de ceux relatifs à la LDFR. L'objectif de la LBFA était de renforcer la protection du fermier, notamment contre les congés (Message concernant la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, FF 1982 I 272 ch. 112.1; ARMIN BRAUN, Vollzugsfragen zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht, in: Communications de droit agraire, 1985 p. 98 ss, spéc. 104; MANUEL MÜLLER, Les dispositions de droit privé de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, in: Communications de droit agraire, 21/1987 p. 33; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, thèse Lausanne 1991, p. 44, 60).
Selon la lettre de l'art. 14 LBFA, en cas de réalisation forcée de l'immeuble, le fermier doit apparemment pouvoir imposer son bail à l'adjudicataire - que le bail soit annoté ou non au registre foncier - et l'adjudicataire succéder sans autre au bailleur pour toutes les obligations qui lui incombaient dans le contrat, sous réserve des exceptions énumérées à l'art. 15 LBFA (DENIS PIOTET, Le principe "la vente ne rompt pas le bail" et le système général des droits réels, p. 27 par. 20; BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Le droit du bail à ferme agricole, p. 117; CLAUDE PAQUIER-BOINAY, op.cit., p. 171; FRANCIS MICHON, La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole, 9e Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1996, p. 17 ch. 8). Cependant, comme le relève PIOTET (op.cit., p. 121 par. 245 et les références ad note 1), le législateur fédéral a assurément, à l'art. 14 LBFA, entendu atteindre le but de protection du fermier d'une façon tout à fait pragmatique, sans prendre la peine de mesurer toutes les conséquences de la règle nouvelle qu'il a posée. En tant que charge dépréciative, un bail peut entamer la valeur de garantie et de gage constituée antérieurement. Or, en adoptant le principe du transfert légal du bail à l'acquéreur, le législateur n'a pas eu en vue les intérêts de tiers, notamment des créanciers hypothécaires. Il n'a donc pu remettre implicitement en cause la protection de ceux-ci, aménagée de manière exhaustive par les art. 808 à 810 et 812 CC. Comme il a été jugé à propos de l'art. 261 CO, il y a là, non pas un silence
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qualifié du législateur, mais une lacune de la loi qui doit être comblée en application de l'art. 1er CC. Le comblement de cette lacune ne peut guère s'envisager que sur le modèle de l'art. 812 CC et des dispositions correspondantes du droit des poursuites, applicables par analogie. Exclure une telle application reviendrait à privilégier le fermier, bénéficiaire d'un rattachement réel limité à la chose, par rapport au titulaire d'un droit d'usufruit ou de superficie disposant d'un véritable droit réel (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 28 novembre 1984, in: RFJ 1995, p. 27 s. consid. 3). La Chambre de céans peut se rallier à ce point de vue, qui est partagé, entre autres, par PIOTET (op.cit., p. 101 par. 203 ss), PIERRE TERCIER/PASCAL PICHONNAZ (note concernant l'arrêt fribourgeois précité, in: RFJ 1995, p. 29 ss), JACQUES MEYER (La fin du bail lors de la double mise à prix, in RFJ 1996, p. 10 ss) et URS HESS-ODONI, Der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG und das neue Miet- und Pachtrecht, in: RSJ 87/1991, p. 145 ss). Sont d'un avis différent la Commission de recours du canton de Thurgovie (RB-TG 1993, p. 82 consid. c), PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée, 7e Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1992, p. 10; INGRID JENT-SÖRENSEN (Das neue Mietrecht und seine zwangsvollstreckungsrechtlichen Konsequenzen, in: RSJ 87/1991, p. 410 ss). Se fondant sur l'opinion majoritaire exposée ci-dessus, c'est à bon droit que l'autorité cantonale supérieure de surveillance a décidé en l'espèce que la créancière gagiste avait le droit de requérir l'office de procéder à la double mise à prix de l'immeuble à réaliser. Les recourants tentent par ailleurs vainement de s'appuyer sur la jurisprudence prétendument restrictive du Tribunal fédéral publiée aux ATF 121 III 242. Il n'était en effet question, dans ce cas, ni de servitude, ni de charge foncière, ni de droit personnel annoté au sens des art. 812 al. 2 CC, 142 LP, 56 et 104 ORFI (consid. 1 p. 244).

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
¹	Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
²	Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l'immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
³	À l'égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l'ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 1 - 1 La loi régit toutes les matières auxquelles se rapportent la lettre ou l'esprit de l'une de ses dispositions.
¹	La loi régit toutes les matières auxquelles se rapportent la lettre ou l'esprit de l'une de ses dispositions.
²	À défaut d'une disposition légale applicable, le juge prononce selon le droit coutumier et, à défaut d'une coutume, selon les règles qu'il établirait s'il avait à faire acte de législateur.
³	Il s'inspire des solutions consacrées par la doctrine et la jurisprudence.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
¹	Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
²	Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l'immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
³	À l'égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l'ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 56 - Lorsque l'immeuble doit être mis à prix successivement avec et sans l'indication d'une charge (art. 42 ci-dessus et art. 104 ci-après) et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères. En ce qui concerne l'adjudication, les dispositions suivantes sont applicables:
^a	En mettant à prix l'immeuble avec la charge, l'office spécifiera que l'enchérisseur reste lié par son offre jusqu'après la mise à prix sans la charge. Si l'offre faite est suffisante pour désintéresser le créancier ou s'il y a un découvert mais que le titulaire de la servitude ou de la charge foncière le paie immédiatement en espèces, l'immeuble sera adjugé grevé de la charge et il ne sera pas procédé à une seconde mise à prix.
^b	Si le créancier n'est pas intégralement couvert par l'offre faite lors de la mise à prix avec la charge, on procédera à une seconde mise à prix en prévenant que l'immeuble sera adjugé sans la charge, à moins que la nouvelle mise à prix n'amène pas d'offre supérieure à la précédente. Si la seconde mise à prix amène une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée et la charge sera radiée au registre foncier, quand bien même le créancier serait entièrement désintéressé (art. 116 ci-après).
^c	Si la mise à prix sans la charge n'amène pas une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée en faveur de celui qui a fait l'offre la plus élevée lors de la première mise à prix avec la charge et celle-ci lui sera déléguée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 104 - 1 Si l'immeuble est grevé de servitudes, de charges foncières ou de droits personnels annotés au registre foncier conformément à l'art. 959 CC145 (droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à loyer ou à ferme, etc.), l'office, en communiquant l'état des charges aux créanciers gagistes, les informe que ceux dont les droits de gage sont de rang antérieur auxdites charges peuvent, par demande écrite adressée à l'office dans les dix jours, exiger la double mise à prix de l'immeuble conformément à l'art. 142 LP, pourvu que le rang privilégié du droit de gage résulte de l'état des charges et n'ait pas été contesté avec succès.146
¹	Si l'immeuble est grevé de servitudes, de charges foncières ou de droits personnels annotés au registre foncier conformément à l'art. 959 CC145 (droits de préemption, d'emption et de réméré, baux à loyer ou à ferme, etc.), l'office, en communiquant l'état des charges aux créanciers gagistes, les informe que ceux dont les droits de gage sont de rang antérieur auxdites charges peuvent, par demande écrite adressée à l'office dans les dix jours, exiger la double mise à prix de l'immeuble conformément à l'art. 142 LP, pourvu que le rang privilégié du droit de gage résulte de l'état des charges et n'ait pas été contesté avec succès.146
²	En cas de réalisation d'une part de copropriété, l'art. 142 LP est applicable en ce qui concerne les droits mentionnés à l'al. 1 qui grèvent soit la part, soit l'immeuble entier.147

SR 221.213.2 Loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA) LBFA Art. 15 Exceptions - 1 Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d'une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.
¹	Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d'une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.
²	Lorsque l'acquéreur entend résilier le bail, il doit, dans les trois mois à compter de la conclusion de l'acte d'aliénation, signifier par écrit au fermier la résiliation du bail pour le prochain terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local, en observant un délai d'une année au moins.
³	Si le bail est résilié, le fermier peut, dans les trente jours à compter de la réception de la résiliation, ouvrir action en prolongation du bail. Le juge prolonge le bail de six mois au moins et de deux ans au plus, lorsque la résiliation a des conséquences pénibles pour le fermier ou sa famille sans que cela soit justifié par les intérêts du nouveau propriétaire.
⁴	Le bailleur répond du dommage causé au fermier par la résiliation anticipée du bail. Le fermier ne devra quitter la chose affermée qu'au moment où il aura été dédommagé ou que des garanties suffisantes lui auront été fournies.
⁵	La résiliation anticipée du bail à ferme peut être réglée dans l'acte d'aliénation, avec l'accord écrit du fermier.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 808 - 1 Lorsque le propriétaire diminue la valeur de l'immeuble grevé, le créancier peut lui faire intimer par le juge l'ordre de cesser tous actes dommageables.
¹	Lorsque le propriétaire diminue la valeur de l'immeuble grevé, le créancier peut lui faire intimer par le juge l'ordre de cesser tous actes dommageables.
²	Le créancier peut être autorisé par le juge à prendre les mesures nécessaires et il a même le droit, s'il y a péril en la demeure, de les prendre de son chef.
³	Les frais lui sont dus par le propriétaire et le remboursement lui est garanti par un droit de gage sur l'immeuble. Ce droit de gage naît sans inscription au registre foncier et prime toute charge inscrite sur l'immeuble.632
⁴	S'il dépasse 1000 francs et s'il n'a pas été inscrit dans les quatre mois à compter de la fin des mesures, le droit de gage ne peut être opposé aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.633

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 810 - 1 Les dépréciations qui se produisent sans la faute du propriétaire ne confèrent au créancier le droit d'exiger des sûretés ou le remboursement partiel, que dans la mesure où le propriétaire est indemnisé pour le dommage subi.
¹	Les dépréciations qui se produisent sans la faute du propriétaire ne confèrent au créancier le droit d'exiger des sûretés ou le remboursement partiel, que dans la mesure où le propriétaire est indemnisé pour le dommage subi.
²	Toutefois, le créancier est autorisé à prendre des mesures pour parer aux dépréciations ou pour les empêcher. Les frais lui sont garantis par un droit de gage sur l'immeuble même, mais sans que le propriétaire en soit personnellement tenu. Ce droit de gage naît sans inscription au registre foncier et prime toute charge inscrite sur l'immeuble.634
³	S'il dépasse 1000 francs et qu'il n'a pas été inscrit au registre foncier dans les quatre mois à compter de la fin des mesures, le droit de gage ne peut être opposé aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.635

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.