Urteilskopf

122 III 145

30. Estratto della sentenza 11 marzo 1996 della II Corte civile nella causa A contro Comunione condominiale della PPP particella n. xx RFD di Bellinzona (ricorso per riforma)
Regeste (de):

Stockwerkeigentum: Abtretung von Sondernutzungsrechten an Parkplńtzen an einzelne MiteigentŘmer (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 und 712g in Verbindung mit Art. 648 ZGB und 164 OR). Rechte an Parkplńtzen: Sondernutzungsrecht und ausschliessliches Recht (E. 3). Ein Sondernutzungsrecht mit realobligatorischem Charakter, das einem EigentŘmer einer Stockwerkeigentumseinheit zusteht, kann unter Vorbehalt einer abweichenden Vereinbarung einem anderen MiteigentŘmer ohne die Zustimmung der StockwerkeigentŘmerversammlung abgetreten werden (E. 4).

Regeste (fr):

PropriÚtÚ par Útages: cession des droits de stationnement Ó usage particulier Ó des copropriÚtaires individuels (art. 712b al. 2 ch. 1 et 712g, en relation avec les art. 648 CC et 164 CO). Droits de stationnement: droit d'usage particulier et droit exclusif (consid. 3). Un droit d'usage particulier qui appartient, propter rem, au propriÚtaire d'une unitÚ d'Útage peut, sauf convention contraire, ŕtre cÚdÚ Ó un autre copropriÚtaire sans le consentement de l'assemblÚe des copropriÚtaires (consid. 4).

Regesto (it):

ProprietÓ per piani: cessione di diritti di posteggio in uso particolare a singoli comproprietari (art. 712b cpv. 2 n. 1 e 712g con rinvio agli art. 648 CC e 164 CO). Diritti di posteggio: diritto d'uso particolare e diritto esclusivo (consid. 3). Un diritto d'uso particolare che compete, propter rem, a un proprietario di un'unitÓ di proprietÓ per piani, pu˛ essere ceduto a un'altro comproprietario, salvo convenzione contraria, senza il consenso dell'assemblea dei comproprietari (consid. 4).

Sachverhalt ab Seite 146

BGE 122 III 145 S. 146

A.- Nel 1983 la B. SA ha costituito in proprietÓ per piani (PPP) la sua particella n. XX RFD di Bellinzona, su cui sorge uno stabile di appartamenti. Tutti i posteggi siti sul fondo base, ossia dieci coperti e quattordici scoperti, sono stati concessi in diritto d'uso particolare alla quota di comproprietÓ per piani n. YY, conformemente all'atto di costituzione e alla tabella di assegnazione planimetrica annessa al regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietÓ per piani, menzionato a registro fondiario.
La B. SA ha poi venduto tutte le unitÓ di PPP, attribuendo, agli acquirenti che lo desideravano, uno o pi¨ posteggi in uso particolare scorporandoli dal foglio PPP n. YY cui erano inizialmente attribuiti e trasferendoli sulla quota venduta. Al momento della vendita, il foglio PPP n. YY Ŕ stato svincolato dai rimanenti diritti d'uso particolare sui posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio PPP n. XX e, in seguito, sul foglio PPP n. ZZ, rimasto di proprietÓ della B. SA. Nel 1986 la societÓ ha venduto quest'ultima quota di PPP ancora di sua proprietÓ - comprensiva di tutti i posteggi non ancora assegnati fino ad allora, ossia quattro posteggi coperti e dieci scoperti - a A. Tutte le nuove assegnazioni dei posteggi sono state menzionate a registro fondiario con riferimento ai documenti giustificativi.
B.- Con petizione 30 ottobre 1990 la comunione dei comproprietari ha promosso nei confronti dei condomini titolari di diritti d'uso particolare su posteggi, dei loro successori in diritto e della citata societÓ, un'azione volta a ordinare all'ufficiale del registro fondiario - accertata la nullitÓ dei singoli contratti di compravendita dei posteggi - di correggere le avvenute menzioni nel senso che tutti i posteggi siano assegnati al foglio PPP n. YY, subordinatamente di accertare che i trapassi dei posteggi sono avvenuti in violazione del regolamento. Con sentenza 29 novembre 1993, il Pretore del Distretto di Bellinzona ha respinto la petizione. Statuendo il 31 ottobre 1995, la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, adita dall'attrice, ha accolto l'appello assegnandole quanto chiesto nelle conclusioni principali.
C.- Insorta al Tribunale federale con un ricorso per riforma, A. postula che la petizione sia respinta. L'attrice conclude per la reiezione del gravame e la conferma della sentenza impugnata.
Erwńgungen

Considerando in diritto:

3. a) I posteggi all'aperto non possono essere oggetto di un diritto esclusivo dal momento ch'essi costituiscono imperativamente parti comuni in
BGE 122 III 145 S. 147

virt¨ dell'art. 712b cpv. 2 n. 1 CC (PAUL-HENRI STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriÚtÚ par Útages, in Revue valaisanne de jurisprudence, 25/1991 pag. 285 segg., in particolare 291; ARTHUR MEIER-HAYOZ/HEINZ REY, Commentario bernese, vol. IV/1/5, 1988, n. 56 ad art. 712b CC; ROLF H. WEBER, Die StockwerkeigentŘmergemeinschaft, tesi Zurigo 1979, pag. 169; DIETER ZOBL, Rechtsfragen zur Sondernutzung von Autoabstellplńtzen bei Stockwerkeigentum, in MÚlanges Jacques-Michel Grossen, 1992, pag. 285 segg., in particolare 285; JEAN RUEDIN, Fragen um Autoabstellplńtze, in Diggelmann/Kunz/Peter-Ruetschi, Aktuelles Stockwerkeigentum, 1984, pag. 162 segg., in particolare pag. 163). I posteggi coperti possono essere oggetto di un diritto esclusivo soltanto se costituiscono un tutto (art. 712b cpv. 1 CC), ossia unicamente se essi sono isolati gli uni dagli altri mediante muri o per lo meno con grate che possono essere chiuse (STEINAUER, loc.cit., pag. 293; MEIER-HAYOZ/REY, loc.cit.; WEBER, op.cit., pag. 118; ZOBL, loc.cit.; RUEDIN, loc.cit.). b) Nella realtÓ accade spesso che il promotore di uno stabile destinato a proprietÓ per piani si riservi, all'atto della costituzione della PPP, parecchi diritti di posteggio in uso particolare, che trasferirÓ poi a seconda delle richieste degli interessati e di regola mediante controprestazione, al momento della vendita delle singole unitÓ di PPP. Il diritto d'uso particolare sul posteggio viene cosý determinato all'atto della vendita di ogni singola unitÓ di PPP. Secondo la dottrina non occorre che all'atto della costituzione della PPP tutti questi diritti d'uso particolare siano attribuiti a un'unitÓ di PPP, come in concreto avvenuto, ma basta che tale facoltÓ venga prevista nel regolamento (ZOBL, op.cit., pag. 292 n. 4; WEBER, op.cit., pag. 182). Un siffatto sistema permette di tener conto, man mano che si procede alla vendita delle singole unitÓ di PPP, dei bisogni individuali degli acquirenti (WEBER, loc.cit.); ci˛ ha come conseguenza, tuttavia, che tutti i posteggi non ancora assegnati il giorno della vendita dell'ultima unitÓ di PPP rimangono, come nella presente fattispecie, all'acquirente di tale unitÓ condominiale.
4. a) Il Tribunale federale non ha invece ancora avuto occasione di decidere se un diritto d'uso particolare possa essere ceduto anche da un singolo comproprietario e, all'occorrenza, se una cessione del genere richieda il consenso dell'assemblea dei comproprietari. In DTF 115 II 340 esso ha lasciato aperta la questione di sapere se, per principio, un comproprietario possa cedere un tale diritto a terzi estranei alla comunione dei condomini senza la contemporanea alienazione allo stesso
BGE 122 III 145 S. 148

soggetto giuridico della propria quota di comproprietÓ. Ha nondimeno sottolineato che un'operazione del genere non potrebbe avvenire senza il permesso dell'assemblea dei comproprietari. Si tratta infatti di evitare che terzi estranei alla comunione dei comproprietari possano acquisire diritti con efficacia reale da esercitare su parti comuni mediante l'accordo di un solo condomino. In effetti, secondo l'art. 648 cpv. 2 CC, occorre l'assenso di tutti per costituire tali diritti, a meno che i comproprietari abbiano unanimemente stabilito un'altra disciplina (consid. 2c).
b) I diritti d'uso particolare sono diritti d'utilizzazione su una parte comune che hanno una funzione esclusiva nei confronti degli altri comproprietari non autorizzati; questi sono tenuti, sulla base di un'obbligazione personale, a rispettare il diritto d'uso particolare e a permetterne l'utilizzazione prevista (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 45 ad art. 712g CC). I diritti d'uso particolare non sono dei diritti reali, ma diritti personali rafforzati, poichÚ fissati nel regolamento di una comproprietÓ e risultando, pertanto, nei loro effetti, assai simili ai diritti reali (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 46 ad art. 712g CC; ZOBL, op.cit., pag. 290 nota a piŔ di pagina n. 29; HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement fŘr die Gemeinschaft der StockwerkeigentŘmer, 2a ed. 1972, pag. 54). Quando, come nella fattispecie concreta, la titolaritÓ di un diritto d'uso particolare Ŕ stabilita in relazione alla proprietÓ di taluna o talaltra unitÓ di PPP, si Ŕ in presenza di un'obbligazione reale, o un'obbligazione propter rem (WEBER, op.cit., pag. 190). In caso di trasferimento del diritto reale di cui la titolaritÓ determina il beneficiario di un diritto personale propter rem, la cessione di questo non risulta dagli art. 164 segg. CO, poichÚ il credito propter rem, in quel caso, segue il diritto reale (EUGEN SPIRIG, Commentario zurighese, vol. V/1k, 1993, premessa ad art. 164-174, n. 219; EUGEN BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2a ed. 1988, pag. 536). Gli art. 164 segg. CO sono applicabili, per contro, in caso di cessione di un credito propter rem senza trasferimento del diritto reale al quale questo Ŕ collegato. c) Secondo l'art. 164 cpv. 1 CO, il creditore pu˛ cedere ad altri il suo credito anche senza il consenso del debitore, se non vi osta la legge, la convenzione o la natura del rapporto giuridico. Nessuna norma legale impedisce la cessione tra comproprietari per piani di un diritto d'uso particolare su una parte comune. Nemmeno dagli accertamenti dell'autoritÓ cantonale risulta che una tale cessione sia vietata dal regolamento per
BGE 122 III 145 S. 149

l'amministrazione e l'uso della proprietÓ per piani. Occorre quindi esaminare se una tale cessione Ŕ esclusa dalla natura del rapporto giuridico. Secondo la giurisprudenza, la cessione di un diritto senza il consenso del debitore Ŕ vietata con riferimento a quest'ultimo aspetto qualora il credito sia intensamente legato alla persona del creditore, la cui sostituzione implicherebbe un cambiamento del carattere, del contenuto o dello scopo dell'obbligazione; in particolare la cessione Ŕ esclusa quando il cambiamento del creditore comporta un aggravio della posizione del debitore (DTF 109 II 445 e riferimenti; cfr. SPIRIG, op.cit., n. 161 ad art. 164). Un diritto d'uso particolare concesso al proprietario di una specifica unitÓ condominiale su una parte comune ha come unico effetto di escluderne - nella misura fissata dall'estensione di questo diritto - l'utilizzazione da parte degli altri comproprietari, in deroga all'art. 648 cpv. 1 CC. Un cambiamento della titolaritÓ di un tale diritto nell'ambito della comunitÓ della PPP non modifica nÚ la natura, nÚ il contenuto, nÚ lo scopo dell'obbligazione degli altri membri della comunione dei comproprietari per piani; questi rimangono esclusi nella stessa misura dall'uso particolare riservato al solo comproprietario autorizzato (cfr. la decisione del "Bundesgerichtshof" del 24 novembre 1978 citata da WEBER, op.cit., pag. 171 seg.). La circostanza che la cessione di un diritto d'uso particolare a un altro comproprietario potrebbe perturbare l'equilibrio all'interno della comunione dei comproprietari (cfr. ZOBL, op.cit., pag. 290 nota a piŔ di pagina n. 29) non Ŕ decisiva. In effetti, se Ŕ vero che la comproprietÓ per piani presenta, oltre a una componente reale, anche una componente personale o comunitaria (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., premessa ad art. 712a-712t, n. 43), Ŕ altrettanto vero che la sua funzione si limita alla disposizione, all'utilizzazione, all'amministrazione e al mantenimento del valore economico del bene immobile comune (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., premessa ad art. 712a-712t, n. 50). Il vincolo istituito dalla legge tra i comproprietari per piani non Ŕ cosý stretto da implicare l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari di ogni atto idoneo a modificare l'equilibrio all'interno della comunione. Inoltre, contrariamente all'alienazione parziale di un'unitÓ condominiale, che presuppone necessariamente - dato il legame indissolubile tra la quota di comproprietÓ e il diritto esclusivo - l'alienazione simultanea di una quota di comproprietÓ (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 32 ad art. 712e; WEBER, op.cit., pag. 156), la cessione di un diritto d'uso particolare di natura
BGE 122 III 145 S. 150

personale non richiede l'alienazione di una quota di comproprietÓ. Pertanto, essa non comporta imperativamente una modificazione delle quote di valore che richiederebbe, per la sua validitÓ, oltre al consenso di tutti gli interessati diretti, l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari (art. 712e cpv. 2 CC). d) Da queste considerazioni discende che il proprietario di un'unitÓ condominiale titolare, propter rem, di un diritto d'uso particolare su una parte comune pu˛ cedere questo diritto a un comproprietario per piani senza il consenso dell'assemblea dei comproprietari, salvo convenzione contraria. Una cessione del genere non Ŕ vietata nÚ dalla legge, nÚ dalla natura dei rapporti tra comproprietari per piani. ╚ quindi a torto che la Corte cantonale ha accolto la petizione dell'attrice e ordinato all'Ufficiale dei registri di Bellinzona di cancellare dai fogli delle singole quote di PPP del fondo base n. XX RFD di Bellinzona le menzioni relative ai diritti d'uso particolare sui posteggi. La sentenza impugnata deve quindi essere riformata nel senso che la petizione Ŕ respinta. Diventa di conseguenza superfluo esaminare le ulteriori censure sollevate dalla ricorrente, segnatamente quelle inerenti all'asserita carenza della legittimazione attiva dell'attrice e all'abuso di diritto della stessa.
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Decisione : 122 III 145
Data : 11. Mńrz 1996
Pubblicato : 31. Dezember 1996
Corte : Bundesgericht
Stato : 122 III 145
Ramo giuridico : BGE - Zivilrecht
Regesto : Stockwerkeigentum: Abtretung von Sondernutzungsrechten an Parkplńtzen an einzelne MiteigentŘmer...


Registro di legislazione
CC: 648 
CC Art. 648 C. ProprietÓ collettiva / I. ComproprietÓ / 6. Disposizione - 6. Disposizione SR 210 Codice civile svizzero
1    Ogni comproprietario Ŕ autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
2    Per alienare la cosa, per imporle degli aggravi o per cambiarne la destinazione, occorre il consenso di tutti i comproprietari, a meno che questi abbiano unanimemente stabilito un'altra norma.
3    I comproprietari non possono gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano giÓ gravate singole quote.
712b 
CC Art. 712b A. Elementi e oggetto / II. Oggetto - II. Oggetto SR 210 Codice civile svizzero
1    Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unitÓ di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
2    Non possono essere oggetto del diritto esclusivo:
1  il suolo su cui sorge l'edificio e il diritto di superficie in virt¨ del quale l'edificio Ŕ costruito;
2  le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza, la membratura e la soliditÓ dell'edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio;
3  le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali.
3    I comproprietari possono, nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell'edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo.
712e 
CC Art. 712e B. Costituzione e cessazione / II. Delimitazione e quote di valore - II. Delimitazione e quote di valore 1 SR 210 Codice civile svizzero
1    L'atto costitutivo deve determinare i piani o le porzioni di piano e indicare, in frazioni aventi un denominatore comune, il valore di ciascuno di essi come quota del valore dell'immobile o del diritto di superficie. 2
2    La modificazione delle quote di valore richiede per la sua validitÓ il consenso di tutti gli interessati diretti e l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari; ogni comproprietario pu˛ tuttavia domandare la rettificazione della sua quota, se sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell'edificio o delle sue adiacenze.
712g
CC Art. 712g C. Amministrazione e uso / I. Disposizioni applicabili - C. Amministrazione e uso I. Disposizioni applicabili SR 210 Codice civile svizzero
1    Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietÓ.
2    A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, pu˛ essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
3    Del rimanente, ogni comproprietario pu˛ chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza pu˛ essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
4    La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati. 1
CO: 164
CO Art. 164 A. Cessione di crediti / I. Requisiti / 1. Cessione volontaria / a. AmmissibilitÓ - A. Cessione di crediti I. Requisiti SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
1    Il creditore pu˛ cedere ad altri il suo credito anche senza il consenso del debitore, se non vi osta la legge, la convenzione o la natura del rapporto giuridico.
2    Al terzo che avesse acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto, che non menziona la proibizione della cessione, il debitore non pu˛ opporre l'eccezione che la cessione sia stata contrattualmente esclusa.
Registro DTF
109-II-445 • 115-II-340 • 122-III-145
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
questio • proprietÓ per piani • parte comune • quota di comproprietÓ • diritti reali • bellinzona • menzione • diritto esclusivo • autorizzazione o approvazione • rapporto giuridico • comunione dei comproprietari per piani • unitÓ di proprietÓ per piani • registro fondiario • eugenica • commentario • diritto personale • esaminatore • mania • tribunale federale • all'interno
... Tutti