BGE-121-IV-185
Urteilskopf
121 IV 185
30. Extrait de l'arrêt de la Cour de cassation pénale du 21 juin 1995 dans la cause W. contre Ministère public du canton de Neuchâtel (pourvoi en nullité)
Regeste (de):
- Art. 29 Abs. 2 BewG; Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland; fahrlässige unrichtige Angaben.
- Fahrlässig unrichtige Angaben im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BewG macht der Notar, der bei der Abfassung eines für den Grundbuchverwalter bestimmten Grundstückkaufvertrages angibt, dass der Erwerb nicht gemäss BewG bewilligungspflichtig sei, da er durch Übernahme bestehender Schulden, vor allem Hypothekarschulden bei einer schweizerischen Bank, finanziert werde, und der zum Ausdruck bringt, dass die Bank - die sich in Tat und Wahrheit widersetzt - zur Darlehensgewährung an den Erwerber bereit sei, ohne dass er sich vor der Vertragsunterzeichnung darüber vergewissert oder einen entsprechenden Vorbehalt anbringt (E. 2).
Regeste (fr):
- Art. 29 al. 2
SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52
- Le notaire qui, en rédigeant un contrat de vente immobilière destiné à être présenté au Registre foncier, indique que l'achat ne tombe pas sous le coup du régime d'autorisation institué par la LFAIE en ce sens que son financement se fait par la reprise des dettes existantes, qui sont pour l'essentiel des dettes hypothécaires auprès d'une banque suisse, en laissant clairement entendre que la banque - qui en réalité s'y oppose - a accepté de financer l'acheteur pour l'essentiel des fonds, sans s'en assurer avant de signer l'acte ni même faire de réserve à ce sujet, fournit par négligence des indications inexactes au sens de l'art. 29 al. 2
SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52
Regesto (it):
- Art. 29 cpv. 2 LAFE; acquisto di fondi da parte di persone all'estero; indicazioni inesatte per negligenza.
- Il notaio che, redigendo un contratto di compravendita immobiliare destinato ad essere presentato al Registro fondiario, indica che l'acquisto non sottostà all'obbligo dell'autorizzazione previsto dalla LAFE, poiché finanziato mediante la ripresa dei debiti esistenti, segnatamente dei debiti ipotecari presso una banca svizzera, e che lascia intendere che la banca - la quale in realtà vi si oppone - ha accettato di finanziare l'acquirente, senza ch'egli si sia sincerato di tale accordo prima della firma dell'atto né abbia apposto una riserva al proposito, dà indicazioni inesatte per negligenza ai sensi dell'art. 29 cpv. 2 LAFE (consid. 2).
Sachverhalt ab Seite 186
BGE 121 IV 185 S. 186
A.- Le 27 avril 1992, W., notaire à X., a instrumenté un acte par lequel P. SA vendait à la SI S. SA un immeuble sis à X. pour le prix de 7,75 millions de francs. Sous la rubrique "V. Législations spéciales", le notaire a déclaré: "Le présent achat ne tombe pas sous le coup du régime d'autorisation institué par la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, en ce sens que (...) le financement du présent achat immobilier se fait par la reprise des dettes existantes, qui sont, à 82,4%, des dettes hypothécaires auprès de la banque Y.". Il doit être relevé que le notaire, sous la rubrique "IV. Situation hypothécaire - Sort des gages immobiliers", avait indiqué que la banque Y. à X. finançait l'acquéreur. Le 1er octobre 1992, le Registre foncier avisa la banque Y., en application des art. 832

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 832 - 1 Wird das mit einer Grundpfandverschreibung belastete Grundstück veräussert, so bleibt die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners, wenn es nicht anders verabredet ist, unverändert. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 834 - 1 Von der Übernahme der Schuld durch den Erwerber hat der Grundbuchverwalter dem Gläubiger Kenntnis zu geben. |
B.- Par jugement du 22 septembre 1994, le Tribunal de police du district de X. a condamné W., pour indications inexactes par négligence au sens de l'art. 29 al. 2

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |
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régime de l'autorisation; elle a considéré que le notaire aurait dû s'assurer de l'accord de la banque Y. ou mentionner que cette question restait réservée.
C.- W. se pourvoit en nullité à la Cour de cassation du Tribunal fédéral contre cet arrêt. Invoquant une fausse application de l'art. 29 al. 2

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |
Erwägungen
Considérant en droit:
1. (Recevabilité)
2. a) Selon l'art. 29 al. 1

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 15 Kantonale Behörden - 1 Jeder Kanton bezeichnet: |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 18 Grundbuch und Handelsregister - 1 Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird. |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 18 Grundbuch und Handelsregister - 1 Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird. |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 20 Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz - 1 Der Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz unterliegen die Verfügungen der Bewilligungsbehörde, des Grundbuchverwalters, des Handelsregisterführers und der Steigerungsbehörde. |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |
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finançait l'acquéreur devait être comprise en ce sens qu'il y avait un rapport juridique direct entre les deux et que la banque acceptait de financer l'acheteur. C'est en fonction de cette affirmation que l'on devait, selon le principe précité, comprendre l'explication concernant la LFAIE. Il n'y avait pas lieu à autorisation, de l'avis du notaire, parce que le financement de l'achat se faisait essentiellement grâce au prêt de la banque Y. Rapprochant les deux formules, le lecteur devait nécessairement comprendre - comme cela s'est d'ailleurs produit en réalité - que la banque Y., personne morale en Suisse, avait accepté, pour l'essentiel des fonds, de financer l'acheteur pour cet achat. L'interprétation d'une déclaration selon le principe de la confiance est une question de droit qui peut donc être examinée librement dans le cadre d'un pourvoi en nullité (cf. par analogie: ATF 118 II 365 consid. 1). Il faut donc en conclure que le recourant a fourni à l'autorité compétente une indication inexacte en lui affirmant, selon l'interprétation que l'on doit faire du contrat dans son ensemble conformément au principe de la confiance, que la banque finançait l'acheteur pour cet achat. Il reste à examiner si l'indication inexacte ou incomplète portait sur des faits dont pourrait dépendre l'assujettissement ou l'octroi de l'autorisation, selon la formule de l'art. 29 al. 1

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 1 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb von Grundstücken gelten auch: |
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a | die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen; |
b | die Finanzierung des Kaufes oder der Überbauung eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen; |
c | die Begründung von Bauverboten und ähnlichen Eigentumsbeschränkungen mit dinglicher oder obligatorischer Wirkung, welche ein Nachbargrundstück betreffen. |

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 6 Beherrschende Stellung - 1 Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann. |
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constatations de fait qui lient la Cour de cassation (cf. ATF 120 IV 117 consid. 2a, ATF 119 IV 222 consid. 2 et les arrêts cités). Il faut donc en conclure que le recourant a agi par négligence; dès lors qu'il ne s'était pas assuré, avant de signer l'acte, que la banque Y. avait consenti à la reprise de dettes, sa faute a consisté à rédiger l'acte sous une forme affirmative, alors qu'il aurait dû faire apparaître que la question du consentement de la banque Y. était réservée. L'autorité cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en le reconnaissant coupable d'infraction à l'art. 29 al. 2

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 29 Unrichtige Angaben - 1 Wer vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.52 |
BGE 121 IV 185 S. 190
L'essentiel n'est cependant pas là. La question pertinente pour l'application de la LFAIE était de savoir qui finançait ou allait financer l'acquisition de l'immeuble par l'acheteur. Ou bien l'acheteur était financé par la banque Y., ou bien il devait trouver ailleurs le financement. Si ce n'était pas la banque Y., il existait le risque que ce soit une personne à l'étranger, puisque l'acheteur est une société anonyme dont le capital est proche du minimum légal et qu'elle acquiert un immeuble valant plusieurs millions (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 4b). Or, il est apparu en définitive - contrairement à ce que le notaire avait affirmé à la légère - que la banque Y. refusait de financer l'acheteur pour cette acquisition; sachant par la reprise de dettes et le contrat de vente que le vendeur tenait pour sa part à être libéré le plus rapidement possible de ses obligations à l'égard de la banque, il en résulte nécessairement que la question du financement de cet achat par l'acheteur restait ouverte. Il est vrai qu'un blocage complet de la situation pouvait conduire à la réalisation du gage par la banque, sans que cela implique l'intervention d'une personne à l'étranger; on peut cependant raisonnablement penser que la société acheteuse allait s'efforcer d'éviter cette extrémité. Sachant que le vendeur voulait être libéré de ses obligations à l'égard de la banque puis que celle-ci ne voulait pas prêter à l'acheteur, il se posait à l'évidence, du point de vue économique, un problème de financement de l'achat qui était pertinent pour l'application de la LFAIE. Le notaire ne devait en aucun cas dissimuler cette situation par des affirmations faites à la légère, auxquelles le conservateur du Registre foncier pouvait se fier. Lorsque le recourant affirme que la formulation choisie correspond à la situation existante au moment de la passation de l'acte, son argumentation ne convainc pas. La question pertinente était en effet de savoir comment l'acheteur finançait son acquisition; or, comme on vient de le voir, cette question n'était pas résolue sans l'accord de la banque Y. et le notaire devait le faire apparaître. L'idée que le vendeur était alors obligé de faire crédit à l'acheteur ne convainc pas davantage. Il ne ressort pas des faits retenus que le vendeur aurait été empêché par une quelconque disposition contractuelle de convenir avec la banque Y. de mettre fin au prêt et de laisser la banque poursuivre la réalisation de l'immeuble qui ne lui appartient plus. Lorsque le recourant donne à penser que la banque Y. aurait néanmoins, à un certain moment, donné son accord - ce qu'il ne démontre pas par le passage qu'il cite -, il s'écarte des constatations de fait cantonales, ce qui
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n'est pas admissible dans le cadre d'un pourvoi en nullité (cf. ATF 119 IV 202 consid. 2b, 309 consid. 7b, 315 consid. 2).
Il est vrai que les circonstances sont assez particulières et que le refus de la banque était plus ou moins inattendu pour le notaire. Cela n'exclut cependant pas la négligence. Il lui était en effet facile d'exiger une pièce émanant de la banque Y. par laquelle la banque acceptait la reprise de dettes. A défaut d'un tel document, il n'y avait aucune difficulté à indiquer que la question de l'accord de la banque restait réservée. En procédant comme il l'a fait, le notaire a agi par légèreté sur un point qui pouvait avoir de l'importance pour l'application de la LFAIE. Sa négligence étant ainsi constatée, les circonstances particulières du cas font que sa faute n'est que légère, ce dont l'autorité cantonale a tenu compte en prononçant une amende très modérée. Celle-ci ne viole en rien le droit fédéral.
3. (Suite de frais)
Répertoire des lois
CC 832
CC 834
LFAIE 6
LFAIE 15
LFAIE 18
LFAIE 20
LFAIE 29
OAIE 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 832 - 1 L'aliénation de l'immeuble hypothéqué n'apporte, sauf convention contraire, aucun changement à l'obligation du débiteur et à la garantie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 834 - 1 Si l'acquéreur se charge de la dette, le conservateur du registre en avise le créancier. |
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 15 Autorités cantonales - 1 Chaque canton désigne: |
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 18 Registre foncier et registre du commerce - 1 Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut d'emblée exclure que l'acquisition soit soumise au régime de l'autorisation, il suspend la procédure d'inscription et impartit à l'acquéreur un délai de trente jours pour demander l'autorisation ou faire constater le non-assujettissement au régime de l'autorisation; il écarte la réquisition si l'acquéreur n'agit pas dans ce délai ou si l'autorisation est refusée. |
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 20 Recours devant l'autorité cantonale - 1 Les décisions des autorités de première instance, du conservateur du registre foncier, du préposé au registre du commerce ou de l'autorité chargée des enchères sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours. |
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 29 Indications inexactes - 1 Quiconque, intentionnellement, fournit à l'autorité compétente, au conservateur du registre foncier ou au préposé au registre du commerce des indications inexactes ou incomplètes sur des faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci, ou exploite astucieusement une erreur de l'autorité, est puni d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire.53 |
SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |