BGE-113-IB-289 - 1987-12-03 - BGE - Verwaltungsrecht und internationales öffentliches Recht - Erwerb eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in der Schweiz; Bejahung der Bewilligungspflicht;...

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)

Art. 38 Übergangsbestimmung

Dieses Gesetz und die gestützt darauf erlassenen Ausführungsbestimmungen sind auf Bewilligungen anwendbar, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes in erster Instanz erteilt werden, soweit sie nicht auf rechtskräftigen Grundsatzbewilligungen nach dem früheren Recht [1] beruhen.

[1] [AS 1972 1062. AS 1974 94 Art. 26] [AS 1974 109; 1975 1303; 1976 607. AS 1976 2389 Art. 5 Abs. 3] [AS 1976 2389; 1979 806; 1980 1875; 1981 2070; 1982 2235; 1983 1614]

Urteilskopf

113 Ib 289

45. Estratto della sentenza 3 dicembre 1987 della II Corte di diritto pubblico nella causa Ufficio federale di giustizia c. X. AG e Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (ricorso di diritto amministrativo)
Regeste (de):

Erwerb eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in der Schweiz; Bejahung der Bewilligungspflicht; Art. 22 Abs. 1 BewG.

Die kantonalen Bewilligungsbehörden haben einerseits zu prüfen, ob Personen mit Wohnsitz im Ausland einen beherrschenden Einfluss auf die juristische Person ausüben (Art. 2, 5 Abs. 1 lit. c, 6 BewG), und andererseits zu untersuchen, wo die für den Grundstückerwerb notwendigen Mittel herkommen: diese Umstände sind von Amtes wegen zu ermitteln, und die Behörden dürfen sich nicht mit einer allgemeingehaltenen, notariellen Erklärung über die Bewilligungspflicht begnügen, der in dieser Hinsicht keine volle Beweiskraft i.S. von Art. 18 Abs. 2 BewV und 9 ZGB zukommt.

Regeste (fr):

Acquisition d'un immeuble par une société immobilière avec siège en Suisse; confirmation de l'assujettissement à l'autorisation; art. 22 al. 1 LFAIE.

Les autorités cantonales doivent, d'une part, vérifier si des personnes avec domicile à l'étranger exercent une influence prépondérante sur la personne morale (art. 2, 5 al. 1 let. c, 6 LFAIE) et, d'autre part, contrôler la provenance des moyens financiers nécessaires à l'acquisition de l'immeuble: ces faits doivent être établis d'office et les autorités ne peuvent pas, sur ces questions de l'assujettissement au régime de l'autorisation, se contenter d'une déclaration générale notariée qui ne déploie pas, dans cette mesure, une pleine force probante au sens des art. 18 al. 2 OAIE et 9 CC.

Regesto (it):

Acquisto di un fondo da parte di una società anonima immobiliare con sede in Svizzera; accertamento dell'obbligo autorizzativo; art. 22 cpv. 1 LAFE.

Le autorità cantonali devono verificare se nella persona giuridica con sede in Svizzera vi siano persone all'estero che occupano una posizione preponderante (art. 2 , 5 cpv. 1 lett. c, 6 LAFE) e debbono poi controllare la provenienza dei mezzi finanziari necessari all'acquisto del fondo: esse debbono esperire questi accertamenti d'ufficio e non possono accontentarsi d'una dichiarazione notarile generica che verte sulla questione dell'assoggettamento al regime autorizzativo e che non gode in questa misura della piena forza probante ai sensi degli art. 18 cpv. 2 OAFE e 9 CC.

Sachverhalt ab Seite 290

BGE 113 Ib 289 S. 290

La X. è una società anonima iscritta nel registro di commercio dal 15 agosto 1979, con sede a M. nel Cantone di Berna e con un capitale sociale di 50'000 franchi, suddiviso in 50 azioni al portatore, interamente liberate; gli amministratori sono il signor P., da Lauterbrunnen in Berna, e la signora F., da Aarau in Zurigo; lo scopo sociale consiste nella compravendita di fondi e titoli, nella costruzione di immobili, in finanziamenti e nella partecipazione ad altre imprese. Con scritto del 26 marzo 1985, accompagnato da un brevetto notarile di data 27 febbraio 1985 del notaio F., ove si attestava che la società non era dominata da persone con domicilio o residenza all'estero, l'avv. G. chiese all'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano di accertare che la X. AG non era soggetta ad obbligo autorizzativo per acquistare la particella n. 1109 del Comune di Lugano, di proprietà di una cittadina austriaca residente nella Repubblica federale di Germania. Richiamandosi agli art. 22 e 31 della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE), l'Autorità di prima istanza invito la società - e per essa il suo legale - a produrre una dichiarazione dell'azionista o degli azionisti da cui risultasse che questi erano proprietari delle azioni a titolo personale e non fiduciario, e a presentare inoltre l'ultima notifica fiscale dell'azionista o degli azionisti stessi. Con lettera del 5 aprile 1985, l'avv. G. comunico a codesta Autorità che, nel Cantone di Berna, una dichiarazione come quella rilasciata il 27 febbraio dal notaio F. era considerata sufficiente per determinarsi su una domanda di non assoggettamento e, prevalendosi del principio d'uguaglianza, chiese inoltre di essere autorizzato a far iscrivere la compravendita a registro fondiario. In data 21 giugno 1985, l'Autorità di prima istanza respinse la domanda della società e decise di sottoporre l'acquisto del fondo alla LAFE e di negare l'autorizzazione. La X. AG si aggravo contro questa decisione davanti alla Commissione cantonale di ricorso, chiedendone l'annullamento; essa produsse in appoggio un brevetto notarile complementare del 15 luglio 1985, dove lo stesso notaio F. attestava che, per accertare l'inesistenza dell'obbligo autorizzativo, s'era fondato "auf die persönliche Überprüfung der gesamten Geschäftsunterlagen (gemäss bernischer Usanz), wie gesamter Geldverkehr,

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Kontrolle des Aktienspaketes", precisando altresì che la ditta gli era del resto personalmente nota. Con pronuncia del 29 novembre 1985, intimata alle parti l'11 dicembre successivo, la Commissione di ricorso accolse il gravame, annullò la decisione di prima istanza ed ordino all'Autorità distrettuale di dichiarare il contratto di compravendita come non sottoposto all'obbligo dell'autorizzazione: riferendosi in modo particolare all'art. 18 cpv. 2 e 3 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 1o ottobre 1984 (OAFE) e all'art. 12 del decreto esecutivo provvisorio di applicazione della LAFE (RL/TI vol. 10 n. 521), l'Autorità cantonale considero infatti che le attestazioni notarili del 27 febbraio e del 15 luglio 1985 erano munite di sufficiente forza probante ai sensi dell'art. 9 CC. L'Ufficio federale di giustizia è insorto contro la citata risoluzione con tempestivo ricorso di diritto amministrativo ed ha chiesto al Tribunale federale di annullarla e di confermare nel contempo quella di prima istanza. Dei motivi si dirà, se necessario, in seguito. La X. AG ha postulato in via principale la reiezione del gravame, con conseguente conferma della decisione impugnata, ed in subordine il rinvio degli atti all'Autorità di ricorso per un supplemento d'inchiesta e nuovo giudizio. La Commissione cantonale ha concluso anch'essa per la reiezione. Autorizzate dal Presidente della Corte, le parti hanno proceduto ad un secondo scambio di allegati scritti, con cui hanno ribadito le precedenti conclusioni.

Erwägungen

Considerando in diritto:

1. (Ricevibilità del ricorso di diritto amministrativo e cognizione del Tribunale federale.)

2. (Diritto applicabile giusta la disposizione transitoria dell'art. 38 LAFE.)

3. La questione litigiosa ai fini del giudizio è quella di sapere se l'acquisto da parte della resistente del fondo part. n. 1109 del Comune di Lugano sia sottoposto oggi al regime dell'autorizzazione. Cionondimeno, ci si potrebbe anche chiedere in via preliminare se l'ufficiale del registro di commercio di Berna poteva senz'altro procedere all'iscrizione di una società, il cui scopo sociale consisteva appunto nella compravendita di fondi e titoli, e se tale iscrizione non sia avvenuta in realtà in

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dispregio della normativa applicabile. Questo problema è indubbiamente delicato. a) Come giustamente osserva l'Ufficio federale di giustizia, la X. AG è una tipica società immobiliare ai sensi dell'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE e l'acquisto di quote d'una simile società sarebbe sottoposto oggi ad autorizzazione. Sennonché, sotto il regime del cessato decreto federale del 23 marzo 1961 (DAFE) e della relativa ordinanza del 21 dicembre 1973 (vOAFE), lo scopo statutario effettivo non bastava per qualificare una persona giuridica come società immobiliare: secondo gli art. 2 lett. c DAFE e 1 cpv. 1 vOAFE era infatti considerata tale la società il cui patrimonio consisteva interamente o prevalentemente in fondi, ovverosia la società con sede in Svizzera o all'estero i cui attivi, al momento dell'acquisto, erano costituiti principalmente di diritti su fondi non situati esclusivamente o quasi esclusivamente all'estero. Come il Tribunale federale ha già avuto modo di rilevare, soggetto ad autorizzazione non era la costituzione o l'aumento di capitale in sé, bensì l'acquisto di quote da parte di persone all'estero, ed in questo caso la competente autorità doveva accertare se, fra gli acquirenti sottoscrittori, vi erano persone che soggiacevano al regime autorizzativo, rivolgendosi per questo scopo alle persone tenute a fornire ragguagli e a produrre documenti giusta l'art. 15 DAFE, ed in particolare a quelle che avevano partecipato alla preparazione, al finanziamento o alla conclusione di affari a tenore dell'art. 2 DAFE (DTF 106 Ib 70 consid. 2a, DTF 100 Ib 478 consid. 3; RNRF 58/1977 pag. 58 consid. 2). b) Nel caso in esame, non è stato ufficialmente accertato che il patrimonio sociale della X. era costituito prevalentemente o interamente di fondi già al momento della fondazione, né che tale società fosse da considerarsi pertanto immobiliare sotto il regime della vecchia normativa (art. 2 lett. c DAFE, 1 cpv. 1 vOAFE). Stando così le cose, la questione di sapere se l'iscrizione della resistente a registro di commercio nel 1979 già sottostesse a codesta normativa può rimanere aperta. Ai fini del giudizio, basta costatare invece che il problema dell'assoggettamento alla LAFE doveva comunque essere acclarato in vista del progettato acquisto della particella n. 1109 del Comune di Lugano e che l'Autorità distrettuale di prima istanza ha quindi giustamente richiesto alla società una dichiarazione ufficiale degli azionisti, da cui risultasse - in sostanza - che essi non erano sottoposti al regime dell'autorizzazione: codesta Autorità doveva sincerarsi infatti che la società non era

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dominata da persone all'estero e doveva accertare in seguito che l'azionista o gli azionisti attuali avevano potuto validamente sottoscrivere le azioni nel 1979 o comunque acquistarle altrettanto validamente dopo la fondazione. Ne consegue che la conoscenza dell'identità di ogni azionista era indispensabile ai fini della decisione d'accertamento che le autorità cantonali dovevano emanare, poiché le persone giuridiche con sede in Svizzera nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante sono persone all'estero i cui acquisti di fondi soggiacciono all'obbligo dell'autorizzazione (art. 2 , 5 cpv. 1 lett. c e 6 LAFE). Ora, nel concreto caso, questi indispensabili ragguagli - ancorché richiesti - non sono stati forniti dalla società resistente e nemmeno sono contenuti nelle attestazioni notarili del 27 febbraio 1985 e del 15 luglio successivo.

4. Chiamata a determinarsi sull'esistenza o meno dell'obbligo autorizzativo, la Commissione cantonale di ricorso ha considerato che la seconda dichiarazione prodotta dal notaio bernese - ov' erano indicati i documenti su cui poggiava la prima - costituiva elemento probatorio sufficiente per il non assoggettamento al regime della LAFE, rilevando in modo particolare che codesto strumento adempiva i requisiti di legge posti dagli art. 18 cpv. 2 OAFE e 12 cpv. 2 del decreto esecutivo provvisorio. A torto.
a) Secondo l'art. 22 cpv. 1 LAFE, l'Autorità di prima istanza e l'Autorità cantonale di ricorso accertano i fatti d'ufficio e si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove. Questa norma - ripresa dalla cessata ordinanza del 21 dicembre 1973 (art. 23 cpv. 1 e 2) - contiene una disposizione essenziale di procedura che le autorità cantonali, in virtù della prassi del Tribunale federale, debbono scrupolosamente osservare nell'ambito della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, specie al cospetto di una partecipazione straniera predominante o di un atto fiduciario (DTF 106 Ib 75 /76 consid. 5a, 204 consid. 2b). Certo, l'estensione di quest'obbligo dipende spesso dalle particolarità del caso specifico: in effetti, se vi sono parecchi casi in cui le autorità cantonali possono limitarsi a verificare le allegazioni addotte senza ulteriori ricerche, ve ne sono altri ove il dubbio sussiste, malgrado i ragguagli e i documenti forniti, e dove si rendono così necessarie più approfondite indagini (DTF 106 Ib 204 consid. 2b; sentenza 25 marzo 1983 in re Ufficio federale di giustizia c. P.-C., consid. 4a). b) Quando una società anonima con un capitale sociale minimo di 50'000 franchi intende acquistare beni immobili per un valore

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di 2.2 milioni di franchi, si deve logicamente dedurre che essa possiede già i fondi necessari o che deve procurarseli presso terzi: in questo caso, si pone dunque la questione della provenienza di codesti mezzi finanziari nell'ambito degli art. 5 e 6 LAFE. Ora, in simili circostanze, le autorità cantonali devono condurre le loro verifiche non solo sull'identità degli azionisti, ma anche sulla provenienza dei fondi che servono per il pagamento del prezzo d'acquisto: secondo la giurisprudenza, ciò significa che codeste autorità debbono accertare in primo luogo che le persone designate quali azionisti abbiano effettivamente pagato con mezzi propri gli importi necessari per liberare o acquistare le loro azioni (DTF 106 Ib 206 consid. 3b) e debbono poi controllare che i mezzi finanziari indispensabili (in casu, pari a 44 volte il capitale sociale) siano stati forniti alla società, sempre di tasca propria, da persone non assoggettate all'obbligo dell'autorizzazione. Ora, nel caso in esame, la Commissione di ricorso non ha proceduto a simili controlli: essa s'è accontentata invece della dichiarazione di un notaio che contiene indicazioni troppo vaghe sul tipo di verifiche ch'egli avrebbe esperito e che nemmeno comprova i risultati ottenuti, offrendo in tal modo all'autorità cantonale la possibilità di vagliarli. Ne consegue che, accogliendo il gravame della resistente e dichiarandola senz'altro come non assoggettata alla disciplina autorizzativa, la Commissione di ricorso ha disatteso l'obbligo impostole dall'art. 22 cpv. 1 LAFE ed ha violato il diritto federale (art. 104 lett. a OG): la decisione impugnata dev'essere dunque annullata già per questo motivo. c) Ciò premesso, è d'uopo rilevare che la Commissione cantonale di ricorso non poteva comunque attribuire forza probante alle dichiarazioni del notaio bernese, fondandosi sul disposto dell'art. 18 cpv. 2 OAFE e considerandosi in tal modo come liberata dall'obbligo di procedere essa stessa alle precise verifiche che la prassi le impone. In un caso analogo a quello in esame, il Tribunale federale ha già avuto l'occasione di rilevare che in un atto pubblico di trasferimento di proprietà immobiliare la piena prova di cui all'art. 23 cpv. 4 vOAFE - identico nella sua formulazione all'art. 18 cpv. 2 OAFE - si limita agli elementi essenziali del contratto e ad eventuali pattuizioni accessorie rilevanti per determinare la volontà negoziale delle parti: seppur contenuta in un pubblico strumento, una dichiarazione notarile che non si riferisce alla volontà delle parti, ma che concerne altri fatti e che verte in particolare sulla questione dell'assoggettamento al regime autorizzativo,

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non gode quindi della forza probatoria accresciuta conferita all'atto pubblico dall'art. 9 CC (DTF 100 Ib 474 /76 consid. 5b). Da questa giurisprudenza, sviluppata dal Tribunale federale sotto l'impero della vecchia ordinanza, non v'è motivo di scostarsi.
Vero è che, nel caso in rassegna, la resistente aveva eccepito già in prima istanza che, nel Cantone di Berna, le dichiarazioni notarili come quelle prodotte con la sua domanda sarebbero accettate dalle competenti autorità, che riconoscerebbero infatti a simili dichiarazioni la piena forza probante dell'atto pubblico garantita dall'art. 9 CC. Anche questo argomento è tuttavia ininfluente: in effetti, la società non ha mai dimostrato che nel Cantone di Berna esista veramente una prassi di quest'indole, che contrasterebbe persino con l'obbligo di accertare i fatti d'ufficio e di assumere le necessarie prove, imposto alle autorità di prima e di seconda istanza dall'art. 22 cpv. 1 LAFE. D'altra parte la resistente non può dedurre alcunché neppure dall'art. 12 cpv. 2 del decreto esecutivo provvisorio, su cui la Commissione cantonale di ricorso s'è appoggiata manifestamente a torto. Questo disposto si limita infatti a conferire al notaio la facoltà di attestare, sotto sua responsabilità, i fatti idonei a stabilire se vi sia l'obbligo dell'autorizzazione, purché certifichi di averli verificati di persona, indicando inoltre nell'atto i documenti sui quali fonda la sua attestazione. Ora, per tacere del fatto che il Consiglio di Stato ticinese - con la citata disposizione - non ha ovviamente attribuito una forza probante qualificata a codeste attestazioni del notaio (cfr. DTF 100 Ib 474 consid. 5b per l'analogo disposto di cui all'art. 7 cpv. 2 del cessato decreto esecutivo del 22 gennaio 1974), giova appena rilevare che le dichiarazioni rilasciate il 27 febbraio e il 15 luglio 1985 dal notaio bernese non attestano i fatti idonei a stabilire l'esistenza o meno dell'obbligo autorizzativo, né indicano d'altro canto i documenti sui quali tali dichiarazioni si fondano. Ne consegue che le citate attestazioni del notaio F., quand'anche fossero state più dettagliate e complete, non avrebbero comunque consentito all'Autorità di ricorso di rinunciare ad ogni accertamento, assumendo a tal fine le necessarie prove (cfr. DTF 100 Ib 476).

5. (Rinvio della causa per nuova decisione alla prima istanza giusta l'art. 114 cpv. 2 OG.)

6. (Spese processuali.)

113 IB 289 03. Dezember 1987 31. Dezember 1987 Bundesgericht 113 IB 289 BGE - Verwaltungsrecht und internationales öffentliches Recht

Oggetto Erwerb eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in der Schweiz; Bejahung der Bewilligungspflicht;...

DE FR IT EN

Registro di legislazione

DAFE 2 DAFE 15 LAFE 5^e OG 104 OG 114 all. 18 all. 22^e all. 23

Registro DTF

100-IB-465 100-IB-477 106-IB-199 106-IB-65 113-IB-289

ZBGR

58/1977 S.58

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 22 Beweiserhebung
	1.	Die Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie nötigenfalls Beweis erhoben haben.
	2.	Die Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenössischen Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz können Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung von Bedeutung sind. [1]
	3.	Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines Rechtsgeschäftes über den Erwerb mitwirkt; er hat auf Verlangen auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren und sie herauszugeben.
	4.	Die Behörde kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 17 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 2197 1069; BBl 2001 4202).

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 2 Bewilligungspflicht
	1.	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
	2.	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
		a.	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
		b.	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
		c.	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt. [1]
	3.	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 5 Personen im Ausland
	1.	Als Personen im Ausland gelten:
		a. [1]	die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 2019 [2] zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
			1.	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
			2.	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 2019 [2] zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
		abis. [3]	Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;
		b.	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;
		c.	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
		d. [4]	natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.
	2.	... [5]

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BB vom 25. Sept. 2020 über die Genehmigung und die Umsetzung des Abk. zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge dessen Austritt aus der EU und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens, in Kraft seit 1. März 2021 (AS 2021 85; BBl 2020 1029). [2] SR 0.142.113.672 [3] Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Abk. zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EG sowie ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit, in Kraft seit 1. Juni 2002 (AS 2002 701; BBl 1999 6128). [4] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Abk. zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EG sowie ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit, in Kraft seit 1. Juni 2002 (AS 2002 701; BBl 1999 6128). [5] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, mit Wirkung seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

SR 211.412.411 BewV Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) Art. 18 Prüfung und Beweiserhebung
	1.	Grundbuchamt, Handelsregisteramt und Steigerungsbehörde überlassen, unter Vorbehalt der Artikel 18a und 18b, eine nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung darüber der Bewilligungsbehörde, an die sie den Erwerber verweisen (Art. 18 Abs. 1 und 2 sowie 19 Abs. 2 BewG; Art. 15 Abs. 3 Bst. a). [1]
	2.	Öffentliche Urkunden erbringen für durch sie bezeugte Tatsache vollen Beweis, wenn die Urkundsperson darin bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Tatsachen nicht zutreffen (Art. 9 ZGB [2]).
	3.	Allgemeine Erklärungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen in keinem Falle Beweis; vorbehalten bleiben Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks (Art. 18a). [3]
	4.	Als Geschäftsbücher (Art. 22 Abs. 3 BewG) gelten auch das Aktienbuch (Art. 685 OR [4]), das Anteilbuch (Art. 790 OR) und das Genossenschafterverzeichnis (Art. 835 OR).

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Sept. 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2122). [2] SR 210 [3] Zweiter Satzteil eingefügt durch Ziff. I der V vom 10. Sept. 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2122). [4] SR 220. Siehe heute Art. 686.

SR 211.412.411 BewV Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) Art. 18 Prüfung und Beweiserhebung
	1.	Grundbuchamt, Handelsregisteramt und Steigerungsbehörde überlassen, unter Vorbehalt der Artikel 18a und 18b, eine nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung darüber der Bewilligungsbehörde, an die sie den Erwerber verweisen (Art. 18 Abs. 1 und 2 sowie 19 Abs. 2 BewG; Art. 15 Abs. 3 Bst. a). [1]
	2.	Öffentliche Urkunden erbringen für durch sie bezeugte Tatsache vollen Beweis, wenn die Urkundsperson darin bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Tatsachen nicht zutreffen (Art. 9 ZGB [2]).
	3.	Allgemeine Erklärungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen in keinem Falle Beweis; vorbehalten bleiben Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks (Art. 18a). [3]
	4.	Als Geschäftsbücher (Art. 22 Abs. 3 BewG) gelten auch das Aktienbuch (Art. 685 OR [4]), das Anteilbuch (Art. 790 OR) und das Genossenschafterverzeichnis (Art. 835 OR).

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 10. Sept. 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2122). [2] SR 210 [3] Zweiter Satzteil eingefügt durch Ziff. I der V vom 10. Sept. 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2122). [4] SR 220. Siehe heute Art. 686.

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 12 Zwingende Verweigerungsgründe
	Die Bewilligung wird auf jeden Fall verweigert, wenn:
	a.	das Grundstück einer nach diesem Gesetz unzulässigen Kapitalanlage dient;
	b.	die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert;
	c.	der Erwerber versucht hat, dieses Gesetz zu umgehen;
	d. [1]	dem Erwerber einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder seinen Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehört;
	e.	... [2]
	f.	der Erwerb staatspolitischen Interessen widerspricht.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 10 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288). [2] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, mit Wirkung seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 9
	1.	Öffentliche Register und öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist.
	2.	Dieser Nachweis ist an keine besondere Form gebunden.

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 4 Erwerb von Grundstücken
	1.	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
		a.	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
		b. [1]	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
		c. [2]	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
		cbis. [3]	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
		d.	... [4]
		e. [5]	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
		f. [6]	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
		g.	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
	2.	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann. [7]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BG vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. März 2013 (AS 2013 585; BBl 2012 3639). [3] Eingefügt durch Anhang Ziff. 1 des BG vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. März 2013 (AS 2013 585; BBl 2012 3639). [4] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, mit Wirkung seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). [5] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004, in Kraft seit 1. April 2005 (AS 2005 1337; BBl 2003 4357). [6] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). [7] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

RS 210 CC Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 Art. 9
	1.	I registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto.
	2.	Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale.

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 2 Autorizzazione
	1.	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
	2.	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
		a.	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
		b.	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
		c.	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7. [1]
	3.	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa. [2]

[1] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 4 Acquisto di fondi
	1.	È considerato acquisto di un fondo:
		a.	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
		b. [1]	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
		c. [2]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
		cbis. [3]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
		d. [4]	...
		e. [5]	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
		f. [6]	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
		g.	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
	2.	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva. [7]

[1] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 della LF del 28 set. 2012, in vigore dal 1° mar. 2013 (RU 2013 585; FF 2012 3229). [3] Introdotta dal n. III 1 della LF del 28 set. 2012, in vigore dal 1° mar. 2013 (RU 2013 585; FF 2012 3229). [4] Abrogata dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [5] Nuovo testo giusta il n. I della LF dell'8 ott. 2004, in vigore dal 1° apr. 2005 (RU 2005 1337; FF 2003 3753). [6] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [7] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 5 Persone all'estero
	1.	Sono considerate persone all'estero:
		a. [1]	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
			1.	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
			2.	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
		abis. [3]	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
		b.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
		c.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
		d. [4]	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
	2.	... [5]

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 del DF del 25 set. 2020 che approva e traspone nel diritto svizzero l'Accordo tra la Svizzera e il Regno Unito sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° mar. 2021 (RU 2021 85; FF 2020 915). [2] RS 0.142.113.672 [3] Introdotta dal n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [4] Nuovo testo giusta il n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [5] Abrogato dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 12 Motivi imperativi di diniego
	L'autorizzazione è negata in ogni caso se:
	a.	il fondo serve a un collocamento di capitali non ammesso dalla presente legge;
	b.	la superficie del fondo è superiore a quanto è necessario per lo scopo dell'utilizzazione;
	c.	l'acquirente ha tentato di eludere la presente legge;
	d. [1]	l'acquirente di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c, di un'abitazione di vacanza o di un'unità d'abitazione in un apparthotel, il suo coniuge, il suo partner registrato o i suoi figli minori di 18 anni sono già proprietari di una tale abitazione in Svizzera;
	e. [2]	...
	f.	l'acquisto contrasta con interessi superiori dello Stato.

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 10 della L del 18 giu. 2004 sull'unione domestica registrata, in vigore dal 1° gen. 2007 (RU 2005 5685; FF 2003 1165). [2] Abrogata dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 22 Assunzione delle prove
	1.	L'autorità di prima istanza e l'autorità cantonale di ricorso accertano i fatti, d'ufficio. Esse si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove.
	2.	L'autorità di prima istanza, l'autorità cantonale di ricorso, i Tribunali della Confederazione e, in mancanza di un procedimento dinanzi a tali autorità, l'autorità cantonale legittimata a ricorrere e l'Ufficio federale di giustizia possono chiedere informazioni su tutti i fatti rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione o per l'autorizzazione stessa. [1]
	3.	È tenuto a fornire informazioni chiunque, d'ufficio, professionalmente, contrattualmente o come organo di una persona giuridica, di una società senza personalità giuridica o di un fondo d'investimento, partecipa, mediante finanziamento o altrimenti, alla preparazione, alla conclusione o all'esecuzione di un negozio giuridico concernente l'acquisto; a domanda, deve consentire anche l'esame dei libri commerciali, della corrispondenza o dei documenti giustificativi e produrli.
	4.	L'autorità può decidere a svantaggio dell'acquirente, se un assoggettato all'obbligo d'informare nega la cooperazione indispensabile che si può ragionevolmente pretendere da lui.

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 17 della L del 17 giu. 2005 sul Tribunale amministrativo federale, in vigore dal 1° gen. 2006 (RU 2006 2197 1069; FF 2001 3764).

RS 211.412.411 OAFE Ordinanza del 1^o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) Art. 18 Esame e assunzione delle prove
	1.	Fatti salvi gli articoli 18a e 18b, l'ufficio del registro fondiario, l'ufficio del registro di commercio e l'autorità dell'incanto lasciano all'autorità di prima istanza, a cui rinviano il richiedente (art. 18 cpv. 1 e 2 e 19 cpv. 2 LAFE; art. 15 cpv. 3 lett. a), la cura di procedere ad un esame approfondito dell'obbligo dell'autorizzazione e, se del caso, all'assunzione delle prove. [1]
	2.	I pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano se il pubblico ufficiale vi certifica d'averli verificati di persona e nulla venga ad infirmare la loro pertinenza (art. 9 CC [2]).
	3.	Dichiarazioni generiche che contestano unicamente l'esistenza delle condizioni dell'obbligo dell'autorizzazione o che affermano l'adempimento delle condizioni per ottenere l'autorizzazione, non hanno in alcun caso forza probante; restano salve le dichiarazioni relative al previsto utilizzo del fondo (art. 18a). [3]
	4.	Sono libri commerciali (art. 22 cpv. 3 LAFE) anche il libro delle azioni (art. 685 [4] CO [5]), il libro delle quote (art. 790 CO) e l'elenco dei soci (art. 835 CO).

[1] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 10 set. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2122). [2] RS 210 [3] Per. introdotto dalla cifra I dell'O del 10 set. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2122). [4] Ora: art. 686 [5] RS 220