Urteilskopf

120 II 206

38. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 6. Juni 1994 i.S. Urs H.K. und Charles O. gegen Christian G. (Berufung)
Regeste (de):

• Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
  1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
  2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
  a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
  b	les motifs ne sont pas indiqués;
  c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
  3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

  OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a

  SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
  1	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
  a	pour les hausses de loyer:
  a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
  a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
  a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
  a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
  a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
  b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
  b1	la désignation des prétentions,
  b2	la date de leur entrée en vigueur,
  b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
  c	dans ces deux cas:
  c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
  c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
  1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
  2	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
  3	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
  4	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

  VMWG).


• Die Begründung einer Mietzinserhöhung ist im Formular selbst anzugeben; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen (E. 3a). Eine im Formular fehlende Begründung der Mietzinserhöhung kann nicht mittels Anhang oder Begleitschreiben ersetzt werden (E. 3b).

Regeste (fr):

• Motivation d'une hausse de loyer (art. 269d CO; art. 19 al. 1 let. a OBLF).


• La motivation d'une augmentation de loyer doit obligatoirement figurer sur la formule officielle d'avis de majoration, en satisfaisant aux exigences de la forme écrite qualifiée (consid. 3a). Une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement (consid. 3b).

Regesto (it):

• Motivazione di un aumento di pigione (art. 269d CO; art. 19 cpv. 1 lett. a OLAL).


• La motivazione di un aumento di pigione deve figurare sul modulo; essa costituisce un elemento essenziale del modulo e deve adempiere le esigenze della forma scritta qualificata (consid. 3a). La carente motivazione del modulo non può esser sostituita con annessi o lettere accompagnatorie (consid. 3b).

Sachverhalt ab Seite 207

BGE 120 II 206 S. 207

Mit amtlichem Formular vom 19. März 1992 kündigten Urs H.K. und Charles O. ihrem Untermieter Christian G. eine Mietzinserhöhung auf den 1. April 1992 an, wobei sie zur Begründung der Erhöhung auf das in Kopie beigelegte Formular des Hauptvermieters verwiesen. In einem Begleitschreiben teilten sie dem Untermieter mit, er habe vorläufig den alten Mietzins zu bezahlen, da sie die ihnen angekündigte Mietzinserhöhung anfechten würden. In der Folge schlossen Urs H.K. und Charles O. mit ihrem Vermieter einen Vergleich hinsichtlich der Höhe des Mietzinses. Den Vergleich teilten sie Christian G. mit, der sich damit nicht einverstanden erklärte. Nachdem Urs H.K. und Charles O. (nachfolgend Kläger) dem Untermieter (nachfolgend Beklagter) erfolglos Frist zur Zahlung der seit dem 1. April 1992 bestehenden Mietzinsdifferenz gesetzt hatten, kündigten sie das Untermietverhältnis und verlangten im Anschluss daran die Ausweisung von Christian G. Der Untermieter focht die Kündigung an. Mit Verfügung vom 22. Juni 1993 lehnte der zuständige Einzelrichter das Kündigungsschutzbegehren ab und ordnete die sofortige Räumung des Mietobjektes an. Auf Rekurs des Beklagten hin hob das Obergericht den Entscheid des Einzelrichters auf und wies das Ausweisungsbegehren der Kläger ab.
Die von den Klägern erhobene Berufung weist das Bundesgericht ab.
Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. a) Im angefochtenen Beschluss hat das Obergericht die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 wegen fehlender Bestimmtheit als unwirksam bezeichnet und die Mitteilung des Vergleichs hinsichtlich der Mietzinserhöhung als nichtig erachtet, da diese nicht mit amtlichem Formular erfolgt sei. Ausgehend von einer nichtigen Mietzinserhöhung hat es die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

OR verneint und das Ausweisungsbegehren abgewiesen. Diese Betrachtungsweise ist nach Auffassung der Kläger bundesrechtswidrig. Sie machen ausdrücklich eine Verletzung von Art. 269d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR in Verbindung mit Art. 19

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
1	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
a	pour les hausses de loyer:
a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
b1	la désignation des prétentions,
b2	la date de leur entrée en vigueur,
b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
c	dans ces deux cas:
c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
2	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
3	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
4	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

VMWG (Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11) sowie von Art. 270b

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270b - 1 Si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
1	Si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
2	L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR geltend.
BGE 120 II 206 S. 208

b) Der angefochtene Beschluss ist insofern unklar, als das Obergericht die am 19. März 1992 angekündigte Mietzinserhöhung als "unwirksam" bezeichnet, ohne auszuführen, ob damit Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit gemeint ist. Die Kläger ihrerseits bestreiten, dass ein Nichtigkeitsgrund im Sinne von Art. 269d Abs. 2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR vorliegt, und weisen darauf hin, dass der Untermietvertrag auch die Weitergabe von Mietzinserhöhungen aus dem Hauptmietverhältnis umfasse, was vorliegend geschehen sei; der Beklagte habe die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 nicht angefochten.

3. a) Mietzinserhöhungen sind mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen und zu begründen (Art. 269d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR). Gesetzlich vorgeschrieben ist eine qualifizierte Schriftform, da sie nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung umfasst (BGE 118 II 130 E. 2b und c S. 132 f.; SCHMIDLIN, Berner Kommentar, N. 63 und 67 zu Art. 11

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
1	La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
2	À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée.

OR; SCHÖNENBERGER/JÄGGI, Zürcher Kommentar, N. 35 und 55 f. zu Art. 11

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
1	La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
2	À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée.

OR). Das Mietrecht, ein durch Formstrenge gekennzeichnetes Rechtsgebiet, lässt Ausnahmen von einer zum Schutz des Mieters aufgestellten Regel grundsätzlich nicht zu (BGE 117 II 415 E. 5d S. 420 f.). Art. 269d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR verlangt ausdrücklich die Begründung der Mietzinserhöhung im Formular selbst; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat auch den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen. Sinn und Zweck von Art. 269d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR ist es, dem Mieter ein klares Bild über Tragweite und Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen (vgl. auch BGE 118 II 130 E. 2b S. 132, BGE 117 II 458 E. 2a S. 460). An der unter altem Mietrecht geltenden Praxis ist festzuhalten, wonach es dem Vermieter durchaus frei steht, die im Formular genannten Gründe für die Mietzinserhöhung in einem begleitenden Schreiben näher auszuführen und zu erläutern (BGE 106 II 166 E. 4 S. 168, 356 E. 3c S. 360). Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
1	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
a	pour les hausses de loyer:
a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
b1	la désignation des prétentions,
b2	la date de leur entrée en vigueur,
b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
c	dans ces deux cas:
c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
2	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
3	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
4	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

VMWG steht nicht entgegen, ein solches Begleitschreiben bei der vertrauenstheoretischen Auslegung der Erklärung des Vermieters beizuziehen. b) Die Kläger haben die für den 1. April 1992 vorgesehene Mietzinserhöhung ihrem Untermieter mit dem amtlichen Formular vom 19. März 1992 angezeigt. Zur Begründung haben sie auf die in Kopie beigelegte Ankündigung der Mietzinserhöhung durch den Hauptvermieter verwiesen. Dieser blosse Verweis genügt der mietrechtlichen Formstrenge nicht. Das beigelegte Formular des Hauptvermieters kann lediglich als Anhang zur Ankündigung der Mietzinserhöhung angesehen werden. Unter diesen Umständen ist die
BGE 120 II 206 S. 209

Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. b

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR nichtig. An dieser Schlussfolgerung ändert auch das Begleitschreiben vom 19. März 1994 nichts; dieses kann die im Formular fehlende Begründung nicht ersetzen, sondern bloss ergänzen. Das Schreiben ist, wie das Obergericht zu Recht ausführt, alles andere als klar und wäre bei einer Auslegung nach Treu und Glauben zuungunsten der Kläger zu würdigen. Gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
1	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
a	pour les hausses de loyer:
a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
b1	la désignation des prétentions,
b2	la date de leur entrée en vigueur,
b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
c	dans ces deux cas:
c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
2	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
3	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
4	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

VMWG muss die Begründung der Mietzinserhöhung klar sein. Das Begleitschreiben enthält keine Angaben über den Betrag der vorgesehenen Mietzinserhöhung und über dessen Fälligkeit. Ebensowenig musste der Beklagte bei Erhalt dieses Schreibens davon ausgehen, er selbst habe die angekündigte Erhöhung ebenfalls anzufechten. Die gesetzlichen Anforderungen an die Begründungspflicht gemäss Art. 269d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b	les motifs ne sont pas indiqués;
c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

OR wären selbst dann nicht erfüllt, wenn man das Vorgehen der Kläger als solches, entgegen der klaren Rechtsprechung, genügen liesse. Erweist sich die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 als nichtig und steht fest, dass nachher keine formgültige Mietzinserhöhung erfolgt und der Beklagte seinen vertraglichen Zahlungspflichten nachgekommen ist, so fehlt es an dem für die ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

OR vorausgesetzten Zahlungsrückstand. Mit der Abweisung des Ausweisungsbegehrens hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt.