Urteilskopf

106 II 42

9. Arrêt de la Ire Cour civile du 22 janvier 1980 dans la cause Autocrédit S.A. contre Mauritzon (recours en réforme)
Regeste (de):

• Art. 272 Abs. 1 OR. Retentionsrecht des Vermieters einer Villa mit Garage am Auto, das sich in der Garage befindet (E. 1).


• Art. 273 Abs. 1 OR. Verhältnis des Retentionsrechts des Vermieters zum Recht des Eigentümers des Autos, das der Mieter unter Eigentumsvorbehalt kaufte (E. 2).

Regeste (fr):

• Art. 272 al. 1

  SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
  1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
  2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
  a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
  b	die Dauer des Mietverhältnisses;
  c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
  d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
  e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
  3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

  CO. Droit de rétention du bailleur d'une villa avec garage sur la voiture qui "garnit" le garage (consid. 1).


• Art. 273 al. 1

  SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
  1	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
  2	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
  a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
  b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
  3	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
  4	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
  5	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

  CO. Conflit entre le droit de rétention du bailleur et le droit du propriétaire de la voiture, achetée par le preneur sous réserve de propriété (consid. 2).

Regesto (it):

• Art. 272 cpv. 1

  SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
  1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
  2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
  a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
  b	die Dauer des Mietverhältnisses;
  c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
  d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
  e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
  3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

  CO. Diritto di ritenzione del locatore di una villa con garage su di un'autovettura che si trova nel garage (consid. 1).


• Art. 273 cpv. 1

  SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
  1	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
  2	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
  a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
  b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
  3	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
  4	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
  5	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

  CO. Conflitto tra il diritto di ritenzione del locatore e il diritto del proprietario dell'autovettura acquistata dal conduttore con riserva della proprietà (consid. 2).

Sachverhalt ab Seite 42

BGE 106 II 42 S. 42

La société Spen et Cie S.A. à Lausanne était locataire d'une villa avec garage à Belmont-sur-Lausanne, propriété de Roy Mauritzon. Dans le cadre de poursuites en paiement du loyer,
BGE 106 II 42 S. 43

l'Office des poursuites de Lavaux a inventorié, comme étant compris dans le droit de rétention du bailleur, une voiture Citroën achetée sous réserve de propriété par Spen S.A. et qui se trouvait dans le garage de la villa. Spen S.A. est tombée en faillite. Autocrédit S.A., propriétaire de la voiture Citroën, a ouvert action contre Mauritzon en concluant à ce qu'il fût prononcé que le défendeur ne possède aucun droit de rétention comme bailleur sur ladite voiture et que la demanderesse est propriétaire de celle-ci. Par jugement du 15 août 1979, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'action et dit que le défendeur était au bénéfice d'un droit de rétention sur la voiture litigieuse. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme de la demanderesse et confirmé le jugement attaqué.
Erwägungen

Considérant en droit:

1. L'art. 272 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO confère au bailleur d'un immeuble, en garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les lieux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. a) Le jugement attaqué constate que le garage qui fait partie de la villa donnée à bail à Spen S.A. était utilisé pour le stationnement de la voiture Citroën et servait à l'abriter. Il y avait donc un lien spatial entre la voiture et le garage. Ce lien n'était pas occasionnel, mais pouvait subsister durant tout le bail. La voiture en cause "garnissait" dès lors le lieu loué, au sens de l'art. 272 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO. La demanderesse soutient à tort que le droit de rétention ne porte que sur des choses qui, par leur nature ou par l'usage que l'on en fait, ne quittent pas les locaux loués. L'éloignement temporaire d'un objet mobilier n'exclut pas le droit de rétention du bailleur; ce droit porte ainsi sur les chevaux d'un manège, le bétail ou le char d'une ferme (BECKER, n. 11 ad art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 23 ad art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO;, SCHMID, n. 11 ad art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

-274

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO). Contrairement à ce que prétend la demanderesse, il n'y a pas là de contradiction avec l'art. 274

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO, aux termes duquel le bailleur peut contraindre le locataire qui veut déménager ou qui a l'intention d'emporter les choses garnissant les lieux loués, à y laisser autant de meubles
BGE 106 II 42 S. 44

que nécessaire pour la garantie du loyer. Comme le relève avec raison le Tribunal cantonal, il faut en effet distinguer la naissance et l'existence du droit de rétention, régies par l'art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO, et l'exercice de ce droit que l'art. 274

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO a pour but d'assurer. b) Pour juger si l'objet du droit de rétention sert à l'aménagement ou à l'usage des locaux loués, il faut considérer la destination de ceux-ci et l'utilisation que le preneur en fait. D'une manière générale, la présence d'un véhicule automobile dans un garage correspond à l'usage normal de ce local. Une telle relation existe bien en l'espèce entre la voiture Citroën et le garage de la villa louée. La situation présente une certaine analogie avec les marchandises qui se trouvent dans des entrepôts loués, les animaux placés dans des écuries ou les tableaux du locataire d'une galerie, tous objets soumis au droit de rétention du bailleur (BECKER, n. 2 ad art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO; SCHMID, n. 9 ad art. 272

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO). Elle est en revanche différente de celle des vêtements, valises, articles de sport ou instruments de musique portatifs du locataire, lesquels n'ont pas de lien direct avec les locaux loués, mais en ont avec leur occupant et ne sont dès lors pas soumis au droit de rétention du bailleur (ATF 79 III 78, no 18). Les conditions sont ainsi remplies, selon l'art. 272 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
1	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b	die Dauer des Mietverhältnisses;
c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

CO, pour que le défendeur ait un droit de rétention sur la voiture litigieuse, en tant que bailleur du garage de la villa louée. Les considérations du jugement attaqué sur l'existence d'un rapport entre un véhicule automobile et l'usage d'une villa, en général et au cas particulier, sont dès lors sans pertinence, et il n'y a pas lieu de discuter les objections formulées à cet égard par la demanderesse. La question de la distinction du loyer du garage de celui de la villa louée en vertu du même contrat ne se pose pas ici, puisque le contrat de bail fixe un seul loyer, englobant tous les locaux dont le défendeur a cédé l'usage à Spen S.A.
2. La demanderesse fait valoir à tort qu'il serait abusif de reconnaître un droit de rétention au bailleur d'une villa, louée à une société anonyme et située en dehors de l'arrondissement où cette société a son siège. Celui qui vend un objet sous réserve de propriété à une telle société ne saurait prétendre qu'il ne serait tenu de faire notifier son droit de propriété qu'au seul bailleur des locaux où elle a son siège social. Une société peut
BGE 106 II 42 S. 45

avoir d'autres établissements stables ailleurs qu'à son siège social. Il appartient au vendeur d'un objet sous réserve de propriété de se renseigner auprès de son acheteur sur le lieu où cet objet sera utilisé, placé ou garé, et d'aviser le bailleur de ces locaux de sa réserve de propriété. Il ne saurait être question d'accorder une priorité au droit de propriété du vendeur d'une automobile sur le droit de rétention du bailleur. Le conflit qui s'élève entre le bailleur qui n'a pas eu de motifs spéciaux de consulter le registre des pactes de réserves de propriété et le tiers propriétaire qui a négligé de porter à sa connaissance la réserve de propriété doit être tranché en faveur du premier (ATF 42 II 585). La grande extension prise par les ventes d'automobiles sous réserve de propriété n'est pas un motif d'abandonner cette jurisprudence. Le conflit qui peut surgir entre ces deux droits doit être résolu selon le seul art. 273

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
1	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
2	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
3	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
4	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

CO.